3 สมาคมอสังหาฯ เดินหน้าเสนอรัฐบาลปรับ 2 มาตรการภาษี หวังปลดล็อกกำลังซื้อบ้าน เพิ่มวงเงินลดหย่อนดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจาก 1 แสนเป็น 2 แสนบาทต่อปี พร้อมขอจัดประเภทภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับบ้านและคอนโดที่ยังขายไม่หมด ให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย 0.03% แทนอัตราพาณิชยกรรม ลดต้นทุนผู้ประกอบการ สกัดภาระภาษีถูกผลักไปยังราคาขาย ท่ามกลางตลาดที่ยังเผชิญปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อเข้มงวด
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปียังไม่สามารถฟื้นตัวได้เต็มที่ตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง ล่าสุดภาคอสังหาฯโดย 3สมาคมอสังหาฯ ซึ่งประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เดินหน้ายื่นเสนอขอให้รัฐบาลทบทวนมาตรการภาษี เพื่อเพิ่มกำลังซื้อและลดภาระต้นทุนผู้ประกอบการ ท่ามกลางตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือน การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเสนอ 2 มาตรการสำคัญ ประกอบด้วย การเพิ่มวงเงินลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และการปรับประเภทภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์จริง
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสัหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า มาตรการแรก ที่3 สมาคมฯเสนอรัฐบาลคือ เพิ่มวงเงินหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จากเดิมไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี เป็น 200,000 บาทต่อปี เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้ประชาชนตัดสินใจซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม โดยมองว่าการเพิ่มวงเงินลดหย่อนจะช่วยขยายฐานผู้ได้รับประโยชน์ จากเดิมที่กลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาต่ำอาจใช้สิทธิลดหย่อนได้ไม่เต็มวงเงิน ไปสู่กลุ่มผู้มีรายได้และกำลังซื้อสูงขึ้น ซึ่งมีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงขึ้น
ทั้งนี้ หากพิจารณากรณีผู้ซื้อบ้านราคา 7 ล้านบาท ซึ่งมีฐานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 25% และสามารถใช้สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยได้เต็มวงเงิน 200,000 บาท จะช่วยประหยัดภาษีได้สูงสุด 50,000 บาทต่อปี เพิ่มแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีความต้องการซื้อบ้านจริงแต่ยังชะลอการตัดสินใจจากภาระค่าใช้จ่ายและข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ
ขณะเดียวกัน ภาครัฐยังมีโอกาสได้รับรายได้กลับคืนจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น ทั้งภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในตัวอย่างบ้านราคา 7 ล้านบาท คิดเป็นรายได้ภาครัฐตามอัตรา 3.3% ที่มีการยกตัวอย่างไว้ประมาณ 231,000 บาท รวมถึงภาษีเงินได้นิติบุคคลจากผู้ประกอบการและรายได้อื่นที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงมองว่าการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ซื้ออาจช่วยกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและสร้างรายได้ให้ภาครัฐในภาพรวม
นายพรนริศ กล่าวต่อว่า ส่วนมาตรการที่สอง เป็นการแก้ปัญหาภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเสนอให้ภาครัฐพิจารณาจัดประเภทการเสียภาษีตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์จริง เนื่องจากปัจจุบันผู้ประกอบการได้รับการลดภาระภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการขายเป็นระยะเวลา 3 ปี แต่เมื่อพ้นระยะเวลาดังกล่าว ภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นตามประเภทการจัดเก็บ ซึ่งผู้ประกอบการมองว่าไม่สอดคล้องกับสภาพตลาดที่การขายที่อยู่อาศัยใช้เวลานานขึ้น และไม่สามารถระบายสต๊อกได้รวดเร็วเหมือนในอดีต
โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังมีห้องชุดเหลือขาย หากต้องรับภาระภาษีในอัตราพาณิชยกรรม ผู้ประกอบการอาจมีต้นทุนภาษีเฉลี่ยประมาณ 5,000-10,000 บาทต่อห้องต่อปี กลายเป็นต้นทุนสะสมที่ต้องแบกรับในช่วงที่ตลาดยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และมีความเสี่ยงที่จะถูกนำไปรวมในต้นทุนโครงการ ก่อนส่งผ่านไปยังราคาขายที่อยู่อาศัยในท้ายที่สุด
ข้อเสนอของภาคเอกชนจึงต้องการให้พิจารณาจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยให้เสียภาษีตามประเภทที่อยู่อาศัยในอัตรา 0.03% แทนการจัดเก็บในอัตราพาณิชยกรรม โดยย้ำว่าต้องพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์จริง หากเป็นการใช้เพื่อประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ก็ยังต้องเสียภาษีตามประเภทพาณิชยกรรมเช่นเดิม
อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอดังกล่าวมีความเกี่ยวข้องกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ซึ่งเป็นหน่วยงานจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขณะที่ข้อเสนอถูกส่งไปยังหน่วยงานภาครัฐด้านการคลังเพื่อพิจารณา จึงต้องประเมินผลกระทบต่อรายได้จากการจัดเก็บภาษีของท้องถิ่นควบคู่กันไปด้วย
ด้านสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ภาคเอกชนประเมินว่าตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว หลังมาตรการภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงมาตรการสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัย เริ่มส่งผลต่อยอดซื้อและยอดโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีอัตราการเติบโตประมาณ 14-17% อย่างไรก็ตาม ยอดขายโครงการใหม่จะต้องใช้เวลาอีกราว 1 ปีครึ่ง จึงจะทยอยสะท้อนออกมาเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์
ขณะที่ปัจจัยเสี่ยงยังคงมีอยู่ ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือน ภาระหนี้สาธารณะ ต้นทุนพลังงาน และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ซึ่งอาจส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ และทำให้สถาบันการเงินยังคงระมัดระวังการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะการพิจารณาคุณภาพหนี้เสีย (NPL) ก่อนตัดสินใจขยายสินเชื่อใหม่
นอกจากนี้ ต้นทุนการก่อสร้างยังเป็นอีกปัจจัยที่ต้องจับตา โดยผู้ประกอบการระบุว่าผลกระทบจากราคาน้ำมัน วัสดุก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับปิโตรเคมี และค่าขนส่ง ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 7.8-8% แม้ผู้ประกอบการยังไม่ได้ปรับราคาขายทันที แต่โครงการใหม่ที่ต้องใช้ต้นทุนก่อสร้างชุดใหม่ย่อมเผชิญแรงกดดันมากกว่าโครงการที่พัฒนาจากต้นทุนเดิม
ภาคอสังหาริมทรัพย์จึงมองว่า หากรัฐบาลเร่งพิจารณามาตรการลดหย่อนภาษีและปรับโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเป็นอีกแรงสนับสนุนสำคัญในการเพิ่มกำลังซื้อของประชาชน ลดต้นทุนการดำเนินธุรกิจ และช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวได้ต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีความต้องการซื้อบ้านจริงและผู้ประกอบการที่ยังมีสต๊อกที่อยู่อาศัยรอการขายจำนวนมาก