“แอชตัน อโศก” มีลุ้นกฤษฎีกาชี้ช่องใช้ที่ดินเวนคืนเปิดทางเข้า-ออก จับตาโครงการเก่าใครต้องจ่าย?

บันทึกกฤษฎีกาเลขที่1218/2569 จุดประกายความหวังโครงการอสังหาฯเก่า-ใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า หลังกฤษฎีกาวางแนวทางให้เอกชนขอใช้ที่ดินเวนคืนของ รฟม. เป็นทางผ่านหรือทางเข้า-ออกได้ ย้ำหากไม่ขัดวัตถุประสงค์การเวนคืนและไม่กระทบกิจการรถไฟฟ้า แต่ยังต้องพิจารณาเป็นรายกรณี “แอชตัน อโศก” มีลุ้นแก้ปัญหาทางเข้า-ออก เผยปมใหญ่ยังอยู่ที่คำวินิจฉัยจะช่วยโครงการที่มีปัญหาเดิมได้หรือไม่ และใครต้องรับภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกบ้านไปแล้ว

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวถึงกรณีเอกสารสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ได้เผยแพร่เอกสารบันทึกเลขที่ 1218/2569 เรื่องการอนุญาตให้เอกชนใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นทางผ่านหรือเข้า-ออก ว่า บันทึกกฤษฎีกา1218/2569 มีผลกระทบในทางที่ดีต่อโครงการคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน คอมมูนิตี้มอลล์ หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนหลายแห่งที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)

โดยก่อนหน้านี้อาจจะสุ่มเสี่ยงในเรื่องของทางเข้า-ออกที่อาจจะไม่ได้เป็นไปตามาตรฐานหรือหลักเกณฑ์ที่ถูกต้องแบบที่โครงการแอชตัน อโศกเคยมีปัญหามาก่อนหน้านี้ ตามคำวินิจฉัยของศาลปกครอง คำพิพากษา อส.188/2566 โดยศาลปกครองระบุว่า “การที่ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) นำที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืนไปอนุญาตให้เอกชนใช้เป็นทางเข้า-ออก เพื่อประโยชน์ของที่ดินของเอกชน โดยมีวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษของเอกชน อันเป็นประโยชน์แก่กิจการของเอกชนเท่านั้น ซึ่งมิใช่เป็นไปเพื่อประโยชน์ของ รฟม. และวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน การอนุญาตของ รฟม. เช่นว่านี้ จึงมิอาจกระทำได้


ทั้งนี้ การที่คำวินิจฉัยออกมาแบบนี้สร้างผลกระทบเชิงบวกให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยหลังจากนี้ แม้ว่าทาง รฟม. ยืนยันเองว่าคำวินิจฉัยของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาครั้งนี้มีผลต่อโครงการใหม่ไม่เกี่ยวข้องกับโครงการที่มีปัญหาตามที่เป็นข่าวมาก่อนหน้านี้ และยังติดคำพิพากษาของศาลอยู่ แต่ถ้าใช้คำวินิจฉัยนี้เป็นแนวทางหรือทางออกสำหรับปัญหาที่คาราคาซังมานานก็อาจจะเป็นผลดีกับทุกฝ่าย

เนื่องจากมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนจำนวนไม่น้อยที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ของ รฟม. และมีการใช้ทางเข้า-ออกที่อาจอยู่ในแนวเวนคืนของ รฟม. มาตลอด รวมไปถึงการขออนุญาตก่อสร้าง หรือขั้นตอนในการขออนุญาตต่อหน่วยงานราชการต่างๆ ก็ทำโดยที่ไม่ได้มีความเข้าใจไปในทิศทางเดียวกับคำวินิจฉัยมาตลอดเช่นกัน ดังนั้น ถ้าทางเข้า-ออกของโครงการอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนใช้ประโยชน์จากแนวเวนคืนดังกล่าวมาโดยตลอดก็อาจจะผิดไปด้วยตามคำวินิจฉัยนี้ และไม่ได้ผิดแค่โครงการเดียวแบบที่เป็นข่าวใหญ่ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นเรื่องที่เริ่มมีการพูดถึงหรือกล่าวอ้างว่าถ้าโครงการใดโครงการหนึ่งผิดก็ต้องผิดเหมือนกันทั้งหมด จนกระทบต่อความเชื่อมั่นโครงการในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าของรฟม.และกระทบต่อระบบการอนุมัติก่อสร้างของหน่วยงานราชการเช่นกัน

แต่ในเอกสารล่าสุดที่ทางสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ได้เผยแพร่เอกสารบันทึกเลขที่ 1218/2569 เรื่องการอนุญาตให้เอกชนใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นทางผ่านหรือเข้า-ออก หน้า 5 ได้มีการเผยแพร่คำวินิจฉัยที่อาจจะเป็นผลดีต่อโครงการของภาคเอกชนต่างๆ ไม่น้อย โดยมีใจความของคำวินิจฉัยว่า

“สำหรับที่ดินของ รฟม. ที่ได้มาจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง รฟม. ได้ใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนและวัตถุประสงค์ของ รฟม. แล้ว โดยยังคงใช้ประโยชน์อยู่ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว หากเอกชนขออนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินนั้น เพื่อเป็นทางผ่านหรือเข้า-ออก สำหรับที่ดินของเอกชน กรณีเช่นว่านี้ การอนุญาตให้เอกชนใช้ประโยชน์ในที่ดิน ย่อมต้องเป็นไปตามที่มาตรา 37 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย และกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์กำหนดไว้”


โดยในกรณีนี้ ได้มีความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 1) วางหลักในการพิจารณาเรื่องดังกล่าวไว้แล้วในเรื่องเสร็จที่ 1081/2563 และเรื่องเสร็จที่ 237/2563 จึงสามารถดำเนินการได้โดยอาศัยแนวทางที่คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 1) วางไว้ โดยหากปรากฎข้อเท็จจริงว่า กรณีที่เอกชนจะขอใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม. ที่ได้มาจากการเวนคืนนั้น รฟม. ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนและวัตถุประสงค์ของ รฟม. แล้ว โดยยังคงใช้ประโยชน์อยู่ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ซึ่งการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินนั้น ไม่ได้ทำให้วัตถุประสงค์ของการเวนคืนเดิมต้องเสียไป

นอกจากนี้ ยังมิใช่เป็นการอนุญาตเพื่อประโยชน์แก่กิจการของเอกชนเท่านั้น จนทำให้ รฟม. ไม่สามารถใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืนได้ตามปกติแล้ว รฟม. ย่อมจะพิจารณาอนุญาตได้ตามข้อ 6 และข้อ 8 แห่งข้อบังคับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ว่าด้วยการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย

ซึ่งในคำวินิจฉัยล่าสุดของคณะกรรมการกฤษฎีกาเลขที่ 1218/2569 นั้น เอกชนสามารถใช้ที่ดินที่ทาง รฟม. เวนคืนได้ ในกรณีที่ทาง รฟม. สามารถใช้งานที่ดินที่เวนคืนนั้นได้ตามวัตถุประสงค์ที่เวนคืน และไม่ได้เป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับโครงการของภาคเอกชนมากกว่าวัตถุประสงค์การใช้งานของ รฟม. การให้เอกชนใช้ประโยชน์ไม่ได้ทำให้วัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนเสียไป รฟม. ยังคงครอบครอง ควบคุม และใช้พื้นที่ได้ตามปกติ ซึ่งอาจจะต้องมีการพิจารณาเป็นรายกรณีไป ซึ่งการอนุญาตให้เอกชนใช้ที่ดินที่เวนคืนนั้นอาจจะมองเป็นการใช้ที่ดินร่วมกัน ไม่ได้เป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับภาคเอกชน และในคำวินิจฉัยล่าสุดนั้นมีการพูดถึง “ข้อ 6 และข้อ 8 แห่งข้อบังคับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยว่าด้วยการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย พ.ศ.2566” ซึ่งข้อ 6 นั้นชัดเจนว่า

“การอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของ รฟม. ตามข้อบังคับนี้ เป็นดุลพินิจของ รฟม. ในการพิจารณาอนุญาต มิใช่เป็นสิทธิที่พึงจะเรียกร้องการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของ รฟม. ตามข้อบังคับนี้ ให้ รฟม. พิจารณาเหตุผลและความจำเป็นของผู้ขออนุญาต ความเหมาะสมและเหตุผลอื่นๆ ประกอบกัน ผลของการพิจารณาอนุญาตจะต้องไม่มีผลกระทบหรือเป็นอุปสรรคใดๆ ต่อการดำเนินกิจการหรือบริหารกิจการรถไฟฟ้า ความมั่นคงปลอดภัยของระบบรถไฟฟ้า สภาพสิ่งแวดล้อม โดยคำนึงถึงผลประโยชน์ของ รฟม. เป็นสำคัญ ทั้งนี้ วัตถุประสงค์ของการขออนุญาตใช้จะต้องไม่ขัดต่อกฎหมาย ความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน”


นั่นหมายความว่าถ้าการอนุญาตให้เอกชนใช้ที่ดินที่เวนคืนนั้นไม่กระทบต่อการบริหาร และการให้บริการรถไฟฟ้าแล้วก็สามารถทำได้ แต่ในข้อที่ 8 ซึ่งเป็นเรื่องของค่าใช้จ่ายในการใช้ที่ดิน ซึ่งอาจจะต้องมีการตีความหรือพิจารณาว่าที่ดินแปลงใดอยู่ในหลักเกณฑ์หรือเข้าข่ายที่ดินประเภทใด และในข้อที่ 8.5 การอนุญาตให้ใช้ที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่านหรือเข้า-ออก มีการระบุถึงค่าใช้จ่ายตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นอัตราเรียกเก็บรายเดือนซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ใครจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ในกรณีที่เป็นอาคารหรือโครงการที่เป็นเจ้าของรายเดียวเช่น อาคาราสำนักงาน ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ อะพาร์ตเม้นต์ หรือเซอร์วิสอะพาร์ตเม้นต์ และโรงแรม ก็อาจจะไม่ยากเพราะเจ้าของโครงการต้องเป็นผู้จ่ายหรือรับผิดชอบอยู่แล้ว แต่ถ้าเป็นโครงการที่มีเจ้าของร่วมหลายคน เช่น คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรรก็อาจจะต้องมีการทำความเข้าใจ หรือระบุชัดเจนว่าใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องนี้เพราะต้องจ่ายรายเดือนไปตลอดจนกว่าอาคารจะเลิกใช้งาน แล้วถ้าเป็นโครงการเก่าที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยมีการย้ายเข้ามาอยู่อาศัยแล้วยิ่งต้องพิจารณาในเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนนี้กันอย่างรอบคอบด้วย

และสุดท้ายแล้วคงต้องดูกันต่อไปว่าคำวินิจฉัยนี้มีผลต่อโครงการที่กำลังมีปัญหาหรือไม่ เพราะข้อบังคับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ว่าด้วยการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย พ.ศ.2566 ประกาศใช้วันที่ 25 เมษายน พ.ศ.2566 และไม่น่ามีผลย้อนหลัง แต่ถ้ามีผลย้อนหลังโครงการที่มีปัญหามานาน และติดอยู่ในวังวนที่หาทางออกไม่ได้ก็อาจจะมีทางออกที่ดีสำหรับทุกฝ่าย และสุดท้ายแล้ว เรื่องของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นตามมาก็อาจจะต้องอยู่ในความรับผิดชอบของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ แต่ถ้าไม่มีผลย้อนหลังโครงการที่มีปัญหาเรื่องทางเข้า-ออก และติดคำพิพากษาของศาลอยู่ก็อาจจะต้องหาทางออกจากปัญหานี้ในช่องทางอื่นๆ เช่น การซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงตามที่เคยเป็นข่าวก่อนหน้านี้ เช่น ทางสุขุมวิท 19 และของเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดถนนสุขุมวิท 21 หรืออโศกมนตรี ซึ่งค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินนั้นสูงมาก อาจจะไม่ต่างจากมูลค่าโครงการเลยก็เป็นไปได้