บลจ.วรรณ เดินหน้าขายโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน 5,300 ล้านบาท หลังผู้ถือหน่วย GROREIT ไฟเขียวผู้ซื้อรายใหม่ เตรียมรับมัดจำ 100 ล้านบาท กำหนดจ่ายส่วนที่เหลือภายใน 11 พ.ย. แม้มีคดีฟ้องร้องกับผู้ซื้อเดิม ฝ่ายกฎหมายยืนยันขายได้หากไม่มีคำสั่งศาลอายัดทรัพย์สิน เปิดภาระหนี้ออมสิน 1,300–1,350 ล้านบาท ดอกเบี้ยปกติเดือนละ 5 ล้านบาท เร่งปิดดีลหวั่นต้นทุนบาน ตั้งเป้าคืนเงินผู้ถือหน่วยภายในสิ้นเดือน พ.ย.
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT เปิดเผยภายหลังการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2569 ว่า ที่ประชุมมีมติอนุมัติขายทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ ซึ่งเป็นโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ให้แก่บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ในราคา 5,300 ล้านบาท โดยบริษัทเตรียมเร่งดำเนินการซื้อขายให้แล้วเสร็จโดยเร็ว ท่ามกลางข้อพิพาททางกฎหมายกับผู้ซื้อรายเดิม และภาระหนี้ธนาคารออมสินที่ยังคงมีต้นทุนดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามระยะเวลา
นายพจน์กล่าวว่า การประชุมครั้งนี้มีทั้งผู้ถือหน่วยที่ส่งหนังสือมอบฉันทะ และผู้ที่เข้าร่วมประชุมด้วยตนเองเกือบ 100 คน โดยวาระเสนอขายทรัพย์สินให้ผู้ซื้อรายเดิมในราคา 4,873 ล้านบาท ไม่ได้รับอนุมัติ เนื่องจากมีผู้ลงคะแนนไม่เห็นด้วยประมาณ 91% ขณะที่วาระขายให้ผู้ซื้อรายใหม่ในราคา 5,300 ล้านบาท ได้รับความเห็นชอบ 97.66%
หลังจากนี้ บลจ.วรรณจะเร่งดำเนินการลงนามสัญญากับผู้ซื้อรายใหม่ภายใน 1–2 วัน พร้อมยกเลิกสัญญากับผู้ซื้อรายเดิม โดยผู้ซื้อรายใหม่จะวางเงินมัดจำ 100 ล้านบาทในวันลงนาม และชำระส่วนที่เหลืออีก 5,200 ล้านบาทให้ครบภายในวันที่ 11 พฤศจิกายน 2569
หากไม่สามารถชำระเงินได้ตามกำหนด กองทรัสต์จะดำเนินการตามวาระที่ 3 ซึ่งที่ประชุมอนุมัติให้เปิดประมูลขายทรัพย์สินเป็นทางเลือกสำรอง
นายพจน์กล่าวว่า หากการขายสำเร็จ จะเข้าสู่กระบวนการตรวจสอบรายชื่อผู้ถือหน่วยและดำเนินการคืนเงินตามขั้นตอน โดยหวังว่าจะดำเนินการทุกอย่างให้เสร็จภายในสิ้นเดือนพฤศจิกายนนี้ แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าการขายให้ผู้ซื้อรายใหม่สำเร็จ และไม่มีปัจจัยทางกฎหมายเข้ามากระทบ
ฝ่ายกฎหมายยืนยันเดินหน้าขายได้ แม้ผู้ซื้อรายเดิมฟ้องร้อง
สำหรับกรณีข้อพิพาทระหว่างกองทรัสต์กับผู้ซื้อรายเดิม ผู้บริหารฝ่ายกฎหมายของ บลจ.วรรณ เปิดเผยว่า กองทรัสต์เป็นฝ่ายยื่นฟ้องก่อนเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2569 ในประเด็นเกี่ยวกับสัญญาเช่า เนื่องจากผู้ซื้อรายเดิมยังไม่ส่งมอบพื้นที่คืนให้กองทรัสต์
ส่วนกรณีที่มีข่าวว่าผู้ซื้อรายเดิมยื่นฟ้องกองทรัสต์และผู้เกี่ยวข้องนั้น ณ วันที่ให้สัมภาษณ์ กองทรัสต์ยังไม่ได้รับคำฟ้องอย่างเป็นทางการ จึงยังไม่ทราบรายละเอียดข้อกล่าวหาและจำนวนค่าเสียหายที่เรียกร้อง
ฝ่ายกฎหมายยืนยันว่า จากการตรวจสอบข้อสัญญา เห็นว่าสิทธิซื้อคืนทรัพย์สินของผู้ซื้อรายเดิมได้สิ้นสุดลงแล้ว และไม่พบข้อกำหนดใดที่ทำให้สามารถกลับมาใช้สิทธิซื้อคืนได้อีก อย่างไรก็ตาม อีกฝ่ายมีสิทธิยื่นฟ้องหรือโต้แย้งตามกระบวนการทางกฎหมาย
ประเด็นสำคัญคือ แม้ทั้งสองฝ่ายจะมีข้อพิพาทและการฟ้องร้องเกิดขึ้น แต่กองทรัสต์ยังสามารถเดินหน้าขายทรัพย์สินให้ผู้ซื้อรายใหม่ได้ตามปกติ เว้นแต่ผู้ซื้อรายเดิมจะยื่นคำร้องขออายัดทรัพย์สิน และศาลมีคำสั่งอนุญาต
ฝ่ายกฎหมายอธิบายว่า หากเป็นการยื่นคำร้องในลักษณะฉุกเฉิน ศาลอาจพิจารณาได้ภายในวันเดียว ส่วนการยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวตามกระบวนการปกติ อาจใช้เวลาประมาณ 3–4 เดือน ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของศาล
ด้านนายพจน์กล่าวว่า การประชุมผู้ถือหน่วยครั้งนี้ถือเป็นการยืนยันความต้องการของผู้ลงทุนอย่างชัดเจน เพราะได้เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อรายเดิมกลับมาซื้อทรัพย์สินอีกครั้งแล้ว แต่ผู้ถือหน่วยส่วนใหญ่ไม่เห็นด้วย และมีมติอนุมัติขายให้ผู้ซื้อรายใหม่แทน
นายพจน์มองว่ามติดังกล่าวน่าจะช่วยเพิ่มน้ำหนักในการพิจารณาของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงศาล แม้ท้ายที่สุดการตัดสินข้อพิพาทจะต้องเป็นไปตามกระบวนการทางกฎหมาย
เปิดหนี้ออมสิน 1.35 พันล้าน ดอกเบี้ยปกติเดือนละ 5 ล้าน
นายพจน์เปิดเผยว่า อีกเหตุผลสำคัญที่กองทรัสต์ต้องเร่งขายทรัพย์สิน คือภาระหนี้ธนาคารออมสินประมาณ 1,300–1,350 ล้านบาท รวมถึงภาระดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้อง ซึ่งหากการขายล่าช้าจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นและกระทบต่อผลตอบแทนของผู้ถือหน่วย
ที่ผ่านมา ธนาคารออมสินอนุมัติขยายระยะเวลาชำระหนี้ออกไปอีก 6 เดือน แต่มีเงื่อนไขห้ามกองทรัสต์จ่ายเงินปันผล
ปัจจุบันกองทรัสต์มีภาระดอกเบี้ยปกติประมาณ 5 ล้านบาทต่อเดือน ขณะที่ยังมีภาระดอกเบี้ยผิดนัดเพิ่มเติม โดยนายพจน์กล่าวถึงจำนวนประมาณ 20 ล้านบาท ซึ่งต้องพิจารณาตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ผิดนัด
นายพจน์กล่าวว่า ก่อนหน้านี้กองทรัสต์มีรายได้ไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่าย จึงต้องนำเงินสำรองมาใช้จ่ายในช่วง 3 เดือนล่าสุด ขณะที่การจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยครั้งสุดท้ายอยู่ในเดือนมีนาคม ซึ่งเป็นผลประกอบการของปีก่อน
สำหรับแนวโน้มหลังจากนี้ หากการขายทรัพย์สินยังไม่สำเร็จจนถึงเดือนมกราคม 2570 และธนาคารออมสินไม่อนุมัติขยายเวลาชำระหนี้อีก กองทรัสต์อาจเผชิญความเสี่ยงที่ธนาคารจะดำเนินการกับหลักประกัน
นายพจน์ระบุว่า ภาระดอกเบี้ยเป็นปัจจัยที่ทำให้ต้องเร่งดำเนินการ เพราะยิ่งขายทรัพย์สินล่าช้า ผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยจะได้รับก็ยิ่งถูกกระทบจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น
ผู้ซื้อเดิมยังไม่คืนพื้นที่ ขอศาลให้วางเงินเดือนละ 25 ล้าน
ผู้บริหารฝ่ายกฎหมายของ บลจ.วรรณ เปิดเผยอีกว่า แม้กองทรัสต์จะเห็นว่าสัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าของผู้ซื้อรายเดิมสิ้นสุดลงแล้ว แต่ผู้เช่ารายเดิมยังไม่ส่งมอบพื้นที่โรงแรมคืน จึงจำเป็นต้องดำเนินการทางกฎหมายเกี่ยวกับการผิดสัญญาเช่า การส่งมอบพื้นที่ และค่าเสียหายที่เกี่ยวข้อง
นอกจากนี้ กองทรัสต์ยังได้ยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวต่อศาล โดยขอให้ผู้เช่ารายเดิมนำเงินมาวางต่อศาลเดือนละ 25 ล้านบาท ซึ่งคำนวณจากค่าเช่าที่เคยได้รับ รวมถึงรายได้ ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง
อย่างไรก็ตาม ณ วันที่ให้สัมภาษณ์ ศาลยังไม่มีคำสั่งเกี่ยวกับคำร้องดังกล่าว
ฝ่ายกฎหมายระบุว่า การดำเนินการนี้มีเป้าหมายให้ผู้เช่ารายเดิมรับผิดชอบภาระที่เกิดขึ้นระหว่างยังครอบครองพื้นที่ และเป็นอีกแนวทางหนึ่งในการเร่งให้ข้อพิพาทยุติลง
ส่วนข้อกังวลว่าการที่ผู้เช่ารายเดิมยังไม่ส่งมอบพื้นที่ จะทำให้ผู้ซื้อรายใหม่ไม่สามารถรับโอนทรัพย์สินได้นั้น นายพจน์ยืนยันว่าได้หารือเงื่อนไขดังกล่าวกับผู้ซื้อรายใหม่แล้ว และอีกฝ่ายยอมรับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น
ผู้ซื้อรายใหม่มีข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินเพียงพอ ไม่กำหนดให้กองทรัสต์ต้องรับมอบพื้นที่คืนก่อน และพร้อมดำเนินการซื้อขายตามที่ตกลงกันไว้
นายพจน์ยืนยันว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของกองทรัสต์ จึงสามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยไม่จำเป็นต้องรอให้ผู้เช่ารายเดิมส่งมอบพื้นที่คืนก่อน ตราบใดที่ไม่มีคำสั่งศาลเข้ามาขัดขวาง
เปิดเบื้องหลังผู้ซื้อใหม่ รู้จักโรงแรมดี ไม่ต้องตรวจสอบทรัพย์สินซ้ำ
นายพจน์กล่าวถึงเหตุผลที่กองทรัสต์เลือกขายทรัพย์สินให้บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ว่า ผู้ซื้อรายนี้เป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจโรงแรม ทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ มีการลงทุนในยุโรป ญี่ปุ่น และสิงคโปร์
ทั้งนี้ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด มีนายสุชาติ เจียรานุสสติ ผู้ก่อตั้งและประธาน SC Capital Partners เป็นผู้ถือหุ้น ตามข้อมูลที่ บลจ.วรรณ ระบุในเอกสารแถลงข่าวผลการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์
นายพจน์กล่าวว่า ผู้ซื้อรายใหม่มีโรงแรมตั้งอยู่บริเวณใกล้เคียง โดยอยู่ฝั่งตรงข้ามกับทรัพย์สินที่จะขาย ทำให้รู้จักทำเลและตัวทรัพย์สินเป็นอย่างดี อีกทั้งเคยยื่นข้อเสนอซื้อทรัพย์สินมาแล้ว แต่ไม่ได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อรายเดิม
นายพจน์เปิดเผยว่า หลังผู้ซื้อรายเดิมไม่สามารถชำระเงินได้เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคมที่ผ่านมา มีนักลงทุนติดต่อเข้ามาแสดงความสนใจมากกว่า 20 ราย รวมถึงนักลงทุนรายใหญ่และเจ้าของธุรกิจโรงแรม แต่ส่วนใหญ่ยังเป็นเพียงการสอบถามเบื้องต้น ไม่ใช่ข้อเสนอซื้อที่มีผลผูกพันทางสัญญา
เหตุผลสำคัญที่เลือกผู้ซื้อรายนี้ เพราะมีความคุ้นเคยกับทรัพย์สิน มีเงินพร้อมซื้อ และไม่จำเป็นต้องดำเนินการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน หรือ Due Diligence เพิ่มเติม
นายพจน์ยกตัวอย่างว่า นักลงทุนต่างชาติบางรายที่ผู้ซื้อรายเดิมพยายามติดต่อให้เข้ามาซื้อทรัพย์สิน ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2–3 เดือน เพื่อตรวจสอบอาคาร ระบบไฟฟ้า ระบบท่อ และรายละเอียดต่าง ๆ ก่อนเข้าสู่กระบวนการขออนุมัติจากคณะกรรมการบริษัท
แต่ผู้ซื้อรายใหม่เป็นเจ้าของบริษัทเอง จึงไม่มีขั้นตอนรออนุมัติในลักษณะเดียวกัน สามารถตัดสินใจและดำเนินการซื้อได้ทันที
นายพจน์ยืนยันว่า ผู้ซื้อรายใหม่ได้รับทราบข้อพิพาทและสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินแล้ว แต่ยังคงยืนยันความพร้อมซื้อในราคา 5,300 ล้านบาท
วางเงื่อนไขผู้ซื้อใหม่รับความเสี่ยงคดีความ ไม่เรียกส่วนต่างจากกองทรัสต์
ผู้บริหารฝ่ายกฎหมายเปิดเผยว่า อีกเงื่อนไขสำคัญในการเจรจากับผู้ซื้อรายใหม่คือ Indemnity หรือการชดใช้ความเสียหายและความรับผิดตามเงื่อนไขสัญญา ซึ่งกองทรัสต์ต้องกำหนดให้ผู้ซื้อรายใหม่รับทราบและยอมรับความเสี่ยงจากสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน
ฝ่ายกฎหมายยกตัวอย่างกรณีสมมุติว่า หากผู้ซื้อรายใหม่ซื้อทรัพย์สินไปในราคา 5,300 ล้านบาท แต่ต่อมามีคำพิพากษาให้ขายทรัพย์สินคืนแก่ผู้ซื้อรายเดิมในราคา 4,800 ล้านบาท ผู้ซื้อรายใหม่จะต้องไม่กลับมาเรียกร้องส่วนต่างราคาจากกองทรัสต์ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้
นอกจากนี้ ยังต้องกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับความรับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี รวมถึงค่าทนายความและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจน เพื่อป้องกันไม่ให้ภาระดังกล่าวย้อนกลับมากระทบกองทรัสต์และผู้ถือหน่วย
นายพจน์กล่าวเสริมว่า หากเปิดประมูลใหม่ แม้อาจมีผู้สนใจเข้าร่วมจำนวนมาก แต่ยังไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะได้ราคาสูงกว่า 5,300 ล้านบาทหรือไม่ ขณะที่เงื่อนไขการรับความเสี่ยงจากข้อพิพาทก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่อาจมีผลต่อราคาที่ผู้เข้าประมูลเสนอ
ดังนั้น การตัดสินใจขายทรัพย์สินจึงไม่ได้พิจารณาเฉพาะราคาที่เสนอซื้อ แต่ต้องคำนึงถึงระยะเวลา ภาระดอกเบี้ย เงื่อนไขความรับผิด และผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยโดยรวมด้วย
ไม่รอผู้ซื้อเดิมอีก ชี้ราคา 4,873 ล้านไม่ตอบโจทย์ IRR 8%
นายพจน์ยืนยันว่า หลังผู้ถือหน่วยมีมติไม่อนุมัติการขายให้ผู้ซื้อรายเดิมในราคา 4,873 ล้านบาท กองทรัสต์จะไม่รอให้อีกฝ่ายกลับมาชำระเงินอีก แม้จะแจ้งว่ามีเงินพร้อมซื้อแล้วก็ตาม
นายพจน์อธิบายว่า ผู้ซื้อรายเดิมมีสิทธิซื้อคืนครบกำหนดเมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2569 แต่ไม่สามารถชำระเงินได้ ก่อนจะกลับมาเสนอราคาซื้อคืนอีกครั้งในเดือนสิงหาคมที่ 4,873 ล้านบาท กองทรัสต์จึงนำข้อเสนอดังกล่าวเข้าสู่การพิจารณาของผู้ถือหน่วย
อย่างไรก็ตาม ราคา 4,873 ล้านบาทเป็นราคาตามเงื่อนไขการซื้อคืน ณ วันที่ 15 กรกฎาคม 2569 และเมื่อเวลาผ่านไปอีกเกือบ 4 เดือน ราคาดังกล่าวจึงไม่สามารถทำให้ผู้ถือหน่วยได้รับผลตอบแทนตามเป้าหมาย IRR ประมาณ 8% ได้อีก
นายพจน์กล่าวว่า กองทรัสต์ต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยที่ลงทุนมาเป็นเวลากว่า 5 ปี และไม่สามารถรอผู้ซื้อรายเดิมต่อไปโดยไม่มีกำหนด
สำหรับราคาขายให้ผู้ซื้อรายใหม่ 5,300 ล้านบาท นายพจน์มองว่าเป็นราคาที่ดีมาก เพราะมีโอกาสทำให้ผู้ถือหน่วยได้รับผลตอบแทน IRR เกือบ 9% ซึ่งสูงกว่าเป้าหมายการลงทุนเดิมประมาณ 8% อีกทั้งยังสูงกว่าราคาประเมินทรัพย์สินที่ประมาณ 5,212 ล้านบาท
นายพจน์ระบุว่า หากต้องเปิดประมูลขายทรัพย์สินใหม่ คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 6 เดือน และยังไม่แน่ว่าจะได้ราคาสูงกว่า 5,300 ล้านบาทหรือไม่ ขณะที่กองทรัสต์ยังมีภาระดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ลุ้นปิดดีล 11 พ.ย. หวังคืนเงินผู้ถือหน่วยภายในสิ้นเดือน
นายพจน์กล่าวว่า เป้าหมายสำคัญหลังจากนี้คือทำให้ผู้ซื้อรายใหม่ชำระเงินครบ 5,300 ล้านบาทภายในกำหนด ก่อนเข้าสู่กระบวนการชำระหนี้และคืนเงินแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
หากขายทรัพย์สินได้ตามราคาดังกล่าว จะต้องนำเงินไปชำระหนี้ธนาคารออมสินประมาณ 1,300–1,350 ล้านบาท รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ก่อนคำนวณจำนวนเงินสุทธิที่สามารถจัดสรรคืนแก่ผู้ถือหน่วยได้
สำหรับผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยจะได้รับ นายพจน์ระบุว่า หากขายได้ 5,300 ล้านบาท IRR น่าจะอยู่ในระดับเกือบ 9% แต่ยังไม่สามารถระบุจำนวนเงินคืนต่อหน่วยได้อย่างแน่นอน เนื่องจากต้องคำนวณภาระหนี้และค่าใช้จ่ายทั้งหมดอีกครั้ง
นายพจน์กล่าวว่า สิ่งที่กองทรัสต์สามารถควบคุมได้ ไม่ว่าจะเป็นมติผู้ถือหน่วย การดำเนินการภายใน การพิจารณาของทนายความ ที่ปรึกษา และคณะกรรมการ ได้ดำเนินการอย่างรอบคอบที่สุดแล้ว
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ โดยเฉพาะคำสั่งศาลที่อาจกระทบต่อการซื้อขายทรัพย์สินและกำหนดคืนเงินแก่ผู้ถือหน่วย
หากการขายให้ผู้ซื้อรายใหม่ไม่สำเร็จ กองทรัสต์จะเข้าสู่กระบวนการเปิดประมูลตามมติผู้ถือหน่วย ซึ่งนายพจน์ประเมินว่าอาจใช้เวลาประมาณ 6 เดือน
แต่หากไม่มีปัญหาทางกฎหมายเข้ามากระทบ และผู้ซื้อรายใหม่สามารถชำระเงินได้ตามกำหนด นายพจน์คาดหวังว่าจะดำเนินการทุกอย่างให้เสร็จภายในเดือนพฤศจิกายน 2569 เพื่อยุติปัญหาที่ดำเนินมายาวนานและคืนเงินแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยเร็วที่สุด