ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาไตรมาส 3 ปี 69 ขยับขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน และเพิ่ม 4.1% จากไตรมาสก่อน ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศนำโด่ง ราคาพุ่ง 39% บวกต่อเนื่อง 5 ไตรมาส รับอานิสงส์รถไฟฟ้า ทางด่วน และเมกะโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส ขณะที่แนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทครองแชมป์ราคาที่ดินเติบโตสูงสุด 14.3%
รายงานข่าวจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยมีค่าดัชนีอยู่ที่ 459.0 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 447.2 จุด และเพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนที่มีค่าดัชนี 440.9 จุด สะท้อนแรงหนุนจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า ทางหลวง และการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่ช่วยเพิ่มศักยภาพของทำเลรอบกรุงเทพฯ
ปัจจัยสำคัญมาจากการขยายตัวของระบบคมนาคมที่ช่วยเชื่อมต่อพื้นที่ชานเมืองเข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯ ได้สะดวกขึ้น ส่งผลให้ประชาชนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจกระจายตัวออกจากเมืองชั้นใน ขณะเดียวกัน การพัฒนาศูนย์การค้าและโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ยังช่วยเพิ่มความต้องการใช้ที่ดินในพื้นที่โดยรอบ ดันราคาที่ดินเปล่าให้ปรับตัวสูงขึ้นตามศักยภาพการพัฒนา
พระโขนง-บางนาแชมป์ราคาที่ดินพุ่ง 39%
ทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3 ปี 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ได้แก่ อันดับ 1 พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ เพิ่มขึ้น 39.0% อันดับ 2 กรุงเทพชั้นใน เพิ่มขึ้น 12.7% อันดับ 3 สมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 11.4% อันดับ 4 เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เพิ่มขึ้น 10.9% และอันดับ 5 ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง เพิ่มขึ้น 7.5% ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ครองอันดับหนึ่งด้วยอัตราการเติบโตที่โดดเด่นถึง 39% และฟื้นตัวกลับมาเป็นบวกต่อเนื่อง 5 ไตรมาส โดยมีแรงหนุนจากโครงข่ายคมนาคมที่ครอบคลุม ทั้งรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท รถไฟฟ้าสายสีเหลือง Airport Rail Link รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีเงิน บางนา-สุวรรณภูมิ ซึ่งอยู่ในแผนพัฒนาในอนาคต
นอกจากนี้ ยังสามารถเชื่อมต่อใจกลางเมืองและภาคตะวันออกผ่านทางด่วนเฉลิมมหานคร ทางด่วนฉลองรัช มอเตอร์เวย์กรุงเทพฯ-ชลบุรี และถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ได้สะดวก ขณะเดียวกัน การขยายตัวของเมืองจากแนวสุขุมวิทชั้นในสู่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาคอย่าง Bangkok Mall ยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่เพิ่มศักยภาพของพื้นที่สู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ หรือ New CBD
อย่างไรก็ตาม แม้ราคาที่ดินในทำเลนี้จะเติบโตสูงต่อเนื่อง แต่เริ่มมีสัญญาณว่าอัตราการเพิ่มขึ้นชะลอตัวลง สะท้อนว่าการเติบโตของราคาอาจเริ่มเข้าสู่ช่วงที่ต้องติดตามความสามารถในการรองรับการพัฒนาและความต้องการซื้อที่ดินในระยะต่อไป
ส่วนกรุงเทพชั้นใน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 12.7% จากข้อจำกัดด้านพื้นที่ที่เหลือให้พัฒนาน้อยลง สวนทางกับความต้องการใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์และมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ทำให้การพัฒนาใหม่จำนวนมากต้องอาศัยการซื้อทรัพย์สินเดิมเพื่อนำมารื้อและสร้างโครงการใหม่ ส่งผลให้ที่ดินเปล่าที่เหลืออยู่มีมูลค่าสูงขึ้น โดยทำเลนี้มีฐานราคาแข็งแกร่งและรักษาการเติบโตเป็นบวกได้อย่างสม่ำเสมอตั้งแต่ปี 2567
ด้านสมุทรสาคร ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.4% โดยมีแรงหนุนจากถนนพระราม 2 และความคืบหน้าของโครงการทางยกระดับ M82 ซึ่งช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ ดึงดูดผู้ประกอบการให้เข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและพื้นที่เชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ดินศักยภาพสูงถูกซื้อไปแล้วจำนวนหนึ่งในช่วงก่อนหน้า ทำเลนี้เริ่มมีสัญญาณว่าอัตราการเติบโตอาจชะลอลง
ขณะที่เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.9% หลังได้รับอานิสงส์จากการขยายโครงข่ายถนน โดยเฉพาะเส้นทางเชื่อมต่อพื้นที่ปทุมธานีและโครงข่ายวงแหวนฝั่งตะวันตก ส่งเสริมศักยภาพการลงทุนในที่ดินแปลงใหญ่เพื่อพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า หลังตลาดเริ่มฟื้นตัวกลับมาเป็นบวกในไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ปี 2569
ส่วนทำเลราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.5% โดยมีแรงหนุนจากโครงข่ายรถไฟฟ้า ทางด่วน และมอเตอร์เวย์ M82 รวมถึงความต้องการที่ดินเพื่อรองรับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ การขนส่งสินค้า และการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในกลุ่มนี้ยังมีความผันผวนและไม่ปรากฏทิศทางการเติบโตที่ชัดเจน จึงมีแนวโน้มขยายตัวในระดับต่ำถึงปานกลาง
BTS สายสุขุมวิทนำราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าในไตรมาส 3 ปี 2569 พบว่า ทำเลตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทมีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงสุด 14.3% โดยมีค่าดัชนี 580.2 จุด ตามด้วย MRT สายสีน้ำเงินและรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง ซึ่งเพิ่มขึ้นเท่ากัน 12.7% ส่วนรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี เพิ่มขึ้น 11.6% Airport Rail Link เพิ่มขึ้น 11.1% และรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เพิ่มขึ้น 10.8%
ที่ดินตามแนว BTS สายสุขุมวิทได้รับแรงหนุนจากการเป็นเส้นทางหลักที่เชื่อมโยงย่านธุรกิจใจกลางเมืองและพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ซึ่งมีความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับบนและอาคารสำนักงานเกรดเออย่างต่อเนื่อง ขณะที่พื้นที่มีจำกัดและหาที่ดินทดแทนได้ยาก ทำให้ราคาที่ดินรักษาระดับสูงและเติบโตต่อเนื่อง
ส่วน MRT สายสีน้ำเงินมีค่าดัชนี 738.0 จุด สูงที่สุดในกลุ่มเส้นทางที่กล่าวถึง ขณะที่สายสีแดงเข้มมีค่าดัชนี 726.5 จุด โดยทั้งสองเส้นทางมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 12.7% เท่ากัน สะท้อนศักยภาพของทำเลที่เชื่อมต่อย่านเศรษฐกิจและศูนย์กลางคมนาคม ซึ่งรองรับการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่
สำหรับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ความคืบหน้าของการก่อสร้างช่วยเพิ่มความชัดเจนด้านศักยภาพการพัฒนาพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ขณะที่ Airport Rail Link สนับสนุนความต้องการที่ดินบริเวณมักกะสันและพญาไท ซึ่งเชื่อมต่อสนามบินและย่านธุรกิจ ส่วนสายสีเขียวช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ช่วยกระจายประชากรออกสู่กรุงเทพฯ ตอนเหนือ ส่งเสริมการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอมมูนิตี้มอลล์
ภาพรวมจึงสะท้อนว่า ราคาที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการขยายตัวของเมือง โดยทำเลกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกโดดเด่นด้านอัตราการเติบโต ขณะที่พื้นที่ชั้นในยังได้เปรียบจากความขาดแคลนที่ดินและความต้องการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ ส่วนพื้นที่รอบนอกมีโอกาสเติบโตตามการเชื่อมต่อคมนาคมและการขยายตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจในระยะยาว