อสังหาฯ แนวราบหนีตลาดกลาง-ล่าง หวังเจาะกำลังซื้อกลุ่ม Wealth ดันซัพพลายบ้านราคา 10 ล้านบาทอับพุ่งกว่า 3 เท่า แตะ 37,775 หน่วย จุดชนวนสงครามราคาลดกระหน่ำ 20–30% ด้าน CBRE มั่นใจตลาดคอนโดลักชัวรี่–ซูเปอร์ลักชัวรี่ยังมีอนาคต ชู 6 ปัจจัยหนุน ทั้งดีมานด์ต่างชาติ ซัพพลายจำกัด และความสามารถแข่งขันระดับโลก
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนกำลังเผชิญโจทย์สำคัญ เมื่อการหนีตายจากตลาดบ้านระดับกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบจากกำลังซื้ออ่อนแอและปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ กลายเป็นแรงผลักดันให้ผู้ประกอบการจำนวนมากหันมารุกตลาดบ้านหรู หวังเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและพึ่งพาสินเชื่อธนาคารน้อยกว่า แต่เมื่อผู้เล่นจำนวนมากมุ่งหน้าสู่ตลาดเดียวกัน กลับทำให้ความเสี่ยงซัพพลายล้นตลาดเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
โดยก่อนหน้านี้ KKP Research กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร เตือนว่า ตลาดบ้านหรูระดับราคา 25–100 ล้านบาทขึ้นไป กำลังเผชิญความเสี่ยงจากการเติบโตของซัพพลายที่เร็วกว่าดีมานด์จริง แม้กลุ่มลูกค้า High-Net-Worth จะมีความพร้อมทางการเงินสูงกว่าตลาดทั่วไป แต่ไม่ได้หมายความว่าจะมีกำลังซื้อไม่จำกัด ขณะที่การลงทุนและภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้ผู้ซื้อระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น
ภาพดังกล่าวสะท้อนชัดในตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีซัพพลายเพิ่มขึ้นกว่า 3 เท่า แตะ 37,775 หน่วย ขณะที่บ้านใหม่บางโครงการต้องเร่งระบายสต๊อกด้วยการลดราคา 20–30% สะท้อนแรงกดดันจากการแข่งขันและความเสี่ยงด้านอัตรากำไรของผู้ประกอบการ หากการขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ตลาดจับตาไม่ได้มีเพียงผลกระทบต่อธุรกิจบ้านแนวราบ แต่ยังรวมถึงตลาดคอนโดมิเนียมลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เนื่องจากแม้บ้านและคอนโดจะเป็นสินค้าคนละประเภท แต่ต่างมีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นผู้มีกำลังซื้อสูงเหมือนกัน จึงเกิดคำถามว่า เมื่อบ้านหรูเริ่มเข้าสู่สงครามราคา ตลาดคอนโดหรูจะได้รับแรงกระเพื่อมตามไปด้วยหรือไม่
ล่าสุด “อาทิตยา เกษมลาวัณย์” หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย หรือ CBRE บริษัท ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯครบวงจร เปิดเผยในงานแถลงข่าวการจัดงาน CBRE ELITE LIVING 2026 โดยยืนยันว่า ตลาดคอนโดหรูระดับลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่ยังคงเป็นตลาดที่มีแนวโน้มการขยายตัวที่ดี และมีอนาคตที่สดใส โดยมี6 ปัจจัยสำคัญ ที่ช่วยผลักดันให้ตลาดขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง ประกอบด้วย
1.ตลาดคอนโดหรูยังมีความสมดุลระหว่างซัพพลายและดีมานด์ ช่วยให้ตลาดขับเคลื่อนได้อย่างต่อเนื่อง
2.ดีมานด์ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะผู้ซื้อชาวไทย แต่ยังมีลูกค้าต่างชาติเป็นแรงสนับสนุน
3.กลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีความเปราะบางต่อภาวะเศรษฐกิจและข้อจำกัดด้านสินเชื่อน้อยกว่าผู้ซื้อในตลาดทั่วไป
4.คอนโดหรูของไทยมีความสามารถแข่งขันในตลาดโลก ด้วยข้อได้เปรียบด้านราคาและต้นทุน
5. ซัพพลายในตลาดลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่มีจำกัด ช่วยสนับสนุนการรักษาระดับราคา
6. คุณภาพโครงการระดับลักชัวรี่ ซูเปอร์ลักชัวรี่ และอัลตร้าลักชัวรี่ของไทยอยู่ในระดับที่แข่งขันกับตลาดโลกได้ ขณะที่ราคาขายยังมีความได้เปรียบเมื่อเทียบกับหลายตลาดชั้นนำ
“จากมุมมองของ CBRE สะท้อนให้เห็นว่า แม้ตลาดบ้านหรูจะเผชิญแรงกดดันจากซัพพลายส่วนเกิน แต่ไม่ได้หมายความว่าที่อยู่อาศัยระดับบนทุกประเภทจะได้รับผลกระทบในรูปแบบเดียวกัน อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกเหล่านี้ไม่ใช่หลักประกันว่าราคาคอนโดหรูจะเพิ่มขึ้นหรือไม่มีโอกาสปรับลด เพราะท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการรักษาสมดุลระหว่างซัพพลายกับดีมานด์ และกำลังซื้อที่เกิดขึ้นจริง จะเป็นตัวกำหนดทิศทางตลาดในระยะยาว”
สำหรับผู้ประกอบการ บทเรียนจากสงครามราคาบ้านหรู จึงอยู่ที่การประเมินดีมานด์อย่างรอบคอบ เลือกพัฒนาโครงการให้ตรงกลุ่มเป้าหมาย และบริหารสต๊อกกับกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ เพราะการกระโดดเข้าสู่ตลาดที่มีราคาสูงกว่า ไม่ได้หมายความว่าจะมีความเสี่ยงต่ำกว่าตลาดเดิมเสมอไป