น้ำท่วมเปลี่ยนเกมอสังหาฯ ดันบ้านบริหารความเสี่ยงชิงตลาด

คุชแมนฯ ชี้น้ำท่วมกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เปลี่ยนพฤติกรรมซื้อบ้านระยะยาว ดันประวัติน้ำท่วมและระบบป้องกันน้ำเป็นปัจจัยชี้ขาด เกิดส่วนต่างมูลค่าทรัพย์สินตามระดับความเสี่ยง จับตากลุ่ม HNWI-UHNWI กระจายลงทุนอสังหาฯ ลักชัวรีภูเก็ต ชูบ้านหลังที่สองเพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิต ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญจุดเปลี่ยนสำคัญ หลังสถานการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินว่า เหตุการณ์ดังกล่าวจะส่งผลต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะการให้น้ำหนักกับความเสี่ยงของทำเลมากขึ้น ขณะที่ประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ และประสิทธิภาพระบบระบายน้ำ จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจก่อนซื้อบ้าน

นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ผลกระทบจากน้ำท่วมอาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินและบ้านในพื้นที่เสี่ยงปรับลดลงทั้งหมด แต่มีแนวโน้มทำให้เกิดส่วนต่างด้านมูลค่าระหว่างอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้ำท่วมสูง กับโครงการที่มีระบบบริหารจัดการและป้องกันน้ำท่วมอย่างมีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องแบกรับต้นทุนป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น ซึ่งจะกลายเป็นอีกปัจจัยในการพิจารณาราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีความเสี่ยงน้ำท่วมต่ำมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่การย้ายฐานซื้อบ้านหลังที่สองไปยังต่างจังหวัดอาจไม่คึกคักเท่าช่วงหลังมหาอุทกภัยปี 2554 เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP เริ่มปรับลดลงติดต่อกัน 2 ไตรมาส แต่ยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

สถานการณ์ดังกล่าวจำกัดโอกาสของผู้บริโภคที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อในการซื้อที่อยู่อาศัยแห่งที่สอง ขณะที่กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (HNWI) และผู้มีความมั่งคั่งสูงมาก (UHNWI) ซึ่งมีความพร้อมทางการเงินและพึ่งพาสินเชื่อน้อยกว่า มีแนวโน้มเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีมากขึ้น

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต มีโอกาสได้รับอานิสงส์จากการกระจายการถือครองสินทรัพย์ของกลุ่มผู้ซื้อระดับบนในกรุงเทพฯ เพิ่มเติมจากฐานความต้องการของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซียและจีน ซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชายฝั่งตะวันตกของภูเก็ตอยู่แล้ว


นายวรัตถ์ กล่าวว่า หากความกังวลเรื่องน้ำท่วมในกรุงเทพฯ ฝังอยู่ในพฤติกรรมการตัดสินใจของผู้บริโภคในระยะยาว ภูเก็ตอาจกลายเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญสำหรับการกระจายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านหลังที่สองจะไม่ใช่เพียงการย้ายหนีน้ำ แต่เป็นการเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิตและกระจายความเสี่ยง โดยยังคงมีที่อยู่อาศัยหลักอยู่ในกรุงเทพฯ

หากเกิดความต้องการซื้อในลักษณะดังกล่าว ภายใต้สมมติฐานว่าในปีนี้ภูเก็ตไม่เผชิญสถานการณ์น้ำท่วมใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีที่มีศักยภาพ ทั้งคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำ (Pool Villa) และที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์โรงแรมระดับนานาชาติ (Branded Residence) มีแนวโน้มได้รับประโยชน์มากที่สุด เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การพักผ่อน และโอกาสสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

ด้านเจ้าของที่ดินในพื้นที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่า ไม่ควรเร่งตัดสินใจขายเพียงเพราะความกังวลต่อสถานการณ์ แต่ควรจัดเตรียมข้อมูลประวัติน้ำท่วมและมาตรการป้องกันอย่างชัดเจน เพื่อช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการประเมินความเสี่ยงและต้นทุนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม

สำหรับที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา ยังมีทางเลือกในการลงทุนระบบป้องกันน้ำท่วม ไม่ว่าจะเป็นการสร้างคันดินหรือกำแพงป้องกันน้ำ การถมที่ดิน ตลอดจนการติดตั้งระบบระบายน้ำและเครื่องสูบน้ำภายในโครงการ นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินยังสามารถพิจารณารูปแบบการร่วมทุน (Joint Venture) หรือปรับรูปแบบการพัฒนาให้เหมาะสมกับสภาพพื้นที่ได้

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังจากนี้จึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับคำถามเพียงว่าทำเลใดมีความเสี่ยงน้ำท่วม แต่จะอยู่ที่ความสามารถของผู้พัฒนาโครงการในการบริหารจัดการความเสี่ยง ป้องกันความเสียหาย และรักษามูลค่าของสินทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งอาจกลายเป็นปัจจัยสร้างความแตกต่างในการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยยุคใหม่