REIC เผยตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง Q2/69 ส่งสัญญาณเปลี่ยนโครงสร้าง จากตลาดฐานรากสู่สินค้าระดับกลาง–บน ซับพลายเพิ่มเพียง 6.1% แต่มูลค่าประกาศขายพุ่ง 24.9% ขณะที่บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทขยายตัวกว่า 32.4% ยอดคอนโดมือสองโอนเพิ่ม 39.4% สะท้อนกำลังซื้อที่ยังเดินหน้าในตลาดที่มีศักยภาพ แม้ตลาดบางช่วงราคาเริ่มชะลอตัว
รายงานข่าวจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า ตลาดขยายตัวทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยจำนวนที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 6.1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นถึง 24.9% สะท้อนการเปลี่ยนโครงสร้างตลาดเข้าสู่สินค้าระดับกลางถึงบน โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้น 32.4% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 39.6%
กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นศูนย์กลางตลาด โดยมีอุปทานประกาศขายสะสม 94,587 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.6% มูลค่า 673,655 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.9% คิดเป็นสัดส่วน 48.3% ของจำนวนหน่วย และ 71.6% ของมูลค่าประกาศขายทั่วประเทศ ขณะที่ภาคตะวันออกมีอุปทาน 22,489 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.0% ส่วนภาคตะวันออกเฉียงเหนือมี 28,908 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.0% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 18.7%
ในระดับจังหวัด กรุงเทพมหานครมีอุปทานประกาศขายสูงสุด 55,412 หน่วย เพิ่มขึ้น 29.4% มูลค่า 521,431 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 51.8% และมีราคาประกาศเฉลี่ยสูงถึง 9.4 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มจาก 8.0 ล้านบาทในปีก่อนหน้า ขณะที่นครราชสีมามีจำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้นโดดเด่น 59.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 91.1% ส่วนระยองเพิ่มขึ้น 40.0% ในด้านจำนวนหน่วย และ 36.1% ในด้านมูลค่า ขณะที่เชียงใหม่และสุราษฎร์ธานีเริ่มเห็นการชะลอตัว โดยจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายลดลงทั้งคู่
เมื่อแยกตามประเภท บ้านเดี่ยวยังครองตลาดสูงสุด มีอุปทานประกาศขาย 83,269 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% มูลค่า 487,479 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.8% ขณะที่อาคารชุดเป็นประเภทที่เติบโตโดดเด่นที่สุด จำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้น 25.2% และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 67.8% สะท้อนการเพิ่มขึ้นของสินค้าคอนโดมิเนียมมือสอง โดยเฉพาะกลุ่มราคากลางถึงบน
ด้านระดับราคา กลุ่มไม่เกิน 1 ล้านบาทมีอุปทานลดลง 9.9% เหลือ 46,151 หน่วย ขณะที่กลุ่ม 1.01–7.50 ล้านบาทยังขยายตัวต่อเนื่อง โดยกลุ่ม 5.01–7.50 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 16.6% ทั้งจำนวนและมูลค่า ส่วนกลุ่ม 7.51–10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท มีจำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้น 19.4% และ 32.4% ตามลำดับ ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 19.6% และ 39.6% ตามลำดับ
โครงสร้างผู้ประกาศขายยังนำโดยบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ มีประกาศขาย 70,542 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% มูลค่า 666,071 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.1% ขณะที่ธนาคารพาณิชย์มีการขยายตัวแรงที่สุด จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นถึง 122.9% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 86.5% สะท้อนบทบาทของทรัพย์จากสถาบันการเงินที่เข้ามาเพิ่มในตลาดมือสอง ขณะที่กรมบังคับคดีเป็นกลุ่มเดียวที่มีทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง
ด้านอุปสงค์ผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ ไตรมาส 2 ปี 2569 กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นตลาดหลัก มีการโอน 26,388 หน่วย เพิ่มขึ้น 35.0% มูลค่า 59,003 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.4% คิดเป็น 42.3% ของจำนวนหน่วย และ 47.4% ของมูลค่าการโอนทั่วประเทศ ภาคตะวันออกเป็นตลาดอันดับสอง ขณะที่ภาคกลางแม้มีสัดส่วนตลาดไม่มาก แต่จำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้นถึง 32.4%
ระดับจังหวัด กรุงเทพมหานครมีการโอนสูงสุด 13,910 หน่วย เพิ่มขึ้น 38.7% มูลค่า 38,295 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.8% ขณะที่ปทุมธานีมีจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้นสูงสุด 38.9% รองลงมาคือสมุทรปราการ 33.7% ส่วนด้านมูลค่า นครราชสีมาเติบโตสูงสุด 36.3% รองลงมาคือปทุมธานี 31.2% ขณะที่ภูเก็ตเริ่มชะลอตัว โดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้นเพียง 4.8% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 6.3%
เมื่อจำแนกตามประเภท บ้านเดี่ยวยังคงมีการโอนมากที่สุด โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 16.8% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 18.9% ขณะที่อาคารชุดเป็นประเภทที่เติบโตแรงที่สุด จำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 39.4% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 41.0% ส่วนทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดเพิ่มขึ้น 24.0% และ 22.0% ตามลำดับ
ด้านระดับราคา กลุ่ม 1.51–5.00 ล้านบาทเป็นตลาดที่มีอุปสงค์แข็งแรงที่สุด โดยเติบโตเฉลี่ย 25–30% โดยเฉพาะกลุ่ม 2.01–3.00 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนมูลค่าการโอนสูงสุด 24.0% ของตลาดทั้งหมด ขณะที่บ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทยังเป็นฐานสำคัญด้านปริมาณ คิดเป็น 34.8% ของจำนวนหน่วยโอนทั้งหมด และมีจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 22.6%
ส่วนตลาดระดับบนราคาเกิน 10 ล้านบาท แม้จำนวนหน่วยโอนลดลง 1.3% แต่มูลค่ากลับเพิ่มขึ้น 10.9% สะท้อนว่ากลุ่มกำลังซื้อสูงยังซื้อขายสินค้าราคาแพง แม้จำนวนธุรกรรมลดลง ขณะที่กลุ่มราคา 7.51–10 ล้านบาทเป็นเพียงช่วงเดียวที่หดตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยลดลง 1.3% และ 1.0% ตามลำดับ
ภาพรวมตลาดมือสองไตรมาส 2 ปี 2569 จึงเป็นการเติบโตที่ไม่ได้กระจายตัวเท่ากันทุกกลุ่ม แต่กระจุกตัวชัดเจนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาคารชุด และที่อยู่อาศัยระดับราคากลางถึงบน โดยเฉพาะกลุ่มมากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งทำให้มูลค่าตลาดขยายตัวเร็วกว่าจำนวนหน่วยอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่ตลาดระดับล่างยังมีฐานผู้ซื้อจำนวนมาก และเป็นแรงพยุงสำคัญของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ