“คุชแมน” ไทยขึ้นแท่น ฮับด้าต้าเซ็นเตอร์ใหม่ นักลงทุนจับตาในฐานะ Next-Generation Data Centre Market ของเอเชียแปซิฟิก หลังความต้องการจาก AI และ Cloud Computing ดันกิจกรรม Pre-Leasing พุ่ง 9 เท่า ขณะที่ตลาดยังมี Digital Infrastructure ต่อประชากรต่ำกว่าค่าเฉลี่ยภูมิภาค เปิดช่องลงทุนพัฒนา Data Centre ราว 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในช่วงปี 2026–2030 และมีศักยภาพสร้างรายได้ธุรกิจ Colocation มากกว่า 3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐต่อปี ภายในปี 2030 แต่การก้าวสู่ Data Centre Hub ยังต้องเร่งจัดการโจทย์พลังงาน น้ำ และกรอบนโยบายให้เติบโตอย่างยั่งยืน
ประเทศไทยกำลังเปลี่ยนสถานะจากตลาดที่มีศักยภาพ ไปสู่หนึ่งใน ตลาด Data Centre ที่น่าจับตามองของเอเชียแปซิฟิก เมื่อการขยายตัวของ Cloud Computing, Artificial Intelligence (AI) และการเปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจดิจิทัล กำลังสร้างความต้องการโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลในระดับที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
รายงาน Asia Pacific Data Centre Investment ของ Cushman & Wakefield (คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย) ประเมินว่า ไทยยังมีพื้นที่ให้ขยายการลงทุน Data Centre ได้อีกมาก โดยคาดว่าจะต้องใช้เงินลงทุนด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานประมาณ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ระหว่างปี 2026–2030ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนขนาดของโอกาสที่กำลังเปิดขึ้น ขณะเดียวกันยังดึงดูดทั้งผู้ให้บริการ Hyperscale, Colocation Operators, นักลงทุนสถาบัน และสถาบันการเงินที่ต้องการกระจายการลงทุนออกจากตลาดดั้งเดิมอย่างสิงคโปร์และมาเลเซีย
"นิตา อรรถไกวัลวที" Senior Manager – Data Centre Advisory & Transactions บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ความต้องการ Data Centre ในไทยเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยมีปัจจัยหนุนจากความพร้อมของระบบสาธารณูปโภค ทำเลที่ตั้ง ปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ ความพร้อมด้านแรงงาน และต้นทุนการพัฒนาที่สามารถแข่งขันได้ในระดับภูมิภาค
อย่างไรก็ตาม การเติบโตในระยะต่อไปไม่ได้ขึ้นอยู่กับเม็ดเงินลงทุนเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับการปรับนโยบายและหลักเกณฑ์ของภาครัฐ เพื่อให้สามารถรองรับการขยายตัวของอุตสาหกรรมได้อย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืน
โจทย์สำคัญคือทำอย่างไรให้ไทยสามารถก้าวขึ้นเป็น Data Centre Hub โดยไม่สร้างแรงกดดันต่อ ความมั่นคงด้านพลังงานและทรัพยากรน้ำ รวมถึงไม่ทำให้ต้นทุนหรือการเข้าถึงทรัพยากรของภาคส่วนอื่น โดยเฉพาะประชาชนและภาคเกษตรกรรม ได้รับผลกระทบมากเกินไป
แนวทางดังกล่าวกำลังเป็นประเด็นที่หลายประเทศในภูมิภาคให้ความสำคัญ ทั้ง สิงคโปร์ มาเลเซีย และญี่ปุ่น ซึ่งเริ่มนำมาตรการบริหารจัดการทรัพยากรและกำกับการเติบโตของ Data Centre มาใช้มากขึ้น โดยคาดว่าไทยจะเห็นความชัดเจนของแนวนโยบายและกรอบการดำเนินงานมากขึ้นภายในช่วงปลายปีนี้
ตลาดไทยยังมี “ช่องว่าง” ให้โต
อีกหนึ่งเหตุผลที่ทำให้ไทยกลายเป็นตลาดที่น่าสนใจ คือระดับ Digital Infrastructure ที่ยังมีช่องว่างสูงเมื่อเทียบกับความต้องการในอนาคต ทั้งนี้ ข้อมูลระบุว่า ประเทศไทยมีประชากรประมาณ 514,587 คนต่อกำลังการให้บริการ Data Centre 1 MW ขณะที่ค่าเฉลี่ยของเอเชียแปซิฟิกอยู่ที่ประมาณ 247,713 คนต่อ MW หรือไทยมีจำนวนประชากรต่อ Capacity สูงกว่าค่าเฉลี่ยมากกว่า 2 เท่า
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ไม่ได้สะท้อนเพียงข้อจำกัดของตลาด แต่ในอีกด้านหนึ่งคือ “พื้นที่ว่าง” สำหรับการลงทุน เพราะหมายความว่า Capacity ของ Data Centre ต่อประชากรของไทยยังอยู่ในระดับต่ำ และยังสามารถขยายได้อีกมากเพื่อรองรับ Cloud Services, AI Workloads และบริการดิจิทัลรูปแบบใหม่
ด้วยเหตุนี้ ไทยจึงถูกจัดอยู่ในกลุ่ม Underserved Markets ของเอเชียแปซิฟิก เช่นเดียวกับ เวียดนาม ฟิลิปปินส์ อินเดีย และอินโดนีเซีย ซึ่งเป็นตลาดที่ยังมีโอกาสเพิ่ม Digital Infrastructure เพื่อให้ทันกับความต้องการใช้งานที่เติบโตอย่างรวดเร็ว
Pre-Leasing พุ่ง 9 เท่า สัญญาณ Demand มาแล้ว
หาก Capacity ที่ยังไม่เพียงพอคือ “ช่องว่าง” ตัวเลข Pre-Leasing ที่เพิ่มขึ้น 9 เท่าจากปีก่อน ก็คือสัญญาณว่าผู้ใช้บริการกำลังเข้ามาจับจอง Capacity กันล่วงหน้า
ปรากฏการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นท่ามกลางข้อจำกัดในการจัดหาพลังงาน ระยะเวลาพัฒนาโครงการที่ยาวนานขึ้น และความต้องการ Capacity จากกลุ่ม Hyperscale และ AI Customers ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
เมื่อระยะเวลาการพัฒนา Data Centre ใช้เวลานานขึ้น ผู้ใช้งานจึงไม่สามารถรอจนโครงการก่อสร้างเสร็จแล้วค่อยจัดหา Capacity ได้อีกต่อไป แต่จำเป็นต้องตัดสินใจล่วงหน้าหลายปี เพื่อให้มั่นใจว่าจะมีโครงสร้างพื้นฐานเพียงพอรองรับการขยายธุรกิจ
ดังนั้น Pre-Leasing จึงเปลี่ยนจากเครื่องมือในการสำรอง Capacity มาเป็น กลยุทธ์สำคัญของทั้งผู้ให้บริการและผู้ใช้งาน และตัวเลขที่เพิ่มขึ้น 9 เท่า จึงสะท้อน Demand ที่กำลังเกิดขึ้นก่อนที่ Supply ใหม่จะเข้าสู่ตลาด
เงินลงทุน 15.9 พันล้านดอลลาร์ฯ เปิดโอกาสธุรกิจ
โดย คุชแมนฯประเมินว่า ไทยจะต้องใช้เงินลงทุนพัฒนา Data Centre ประมาณ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในช่วงปี 2026–2030 หรือเป็นช่วงเวลาที่ตลาดต้องเร่งเพิ่ม Supply เพื่อรองรับความต้องการจาก AI และ Cloudต้นทุนการพัฒนาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9.0 ล้านดอลลาร์สหรัฐต่อ MW รวมต้นทุนที่ดิน ซึ่งยังถือว่าสามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับตลาดสำคัญหลายแห่งในภูมิภาค และเป็นปัจจัยเพิ่มความน่าสนใจให้ไทยในสายตาผู้พัฒนาและนักลงทุนที่ต้องการเพิ่ม Data Centre Capacity ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ด้านธุรกิจบริการ Colocation ก็มีโอกาสขยายตัวตาม Capacity โดยคาดว่ารายได้จากธุรกิจ Colocation ในไทยจะเพิ่มขึ้นเป็น มากกว่า 3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐต่อปีภายในปี 2030
นั่นหมายความว่าเม็ดเงิน 15.9 พันล้านดอลลาร์ฯ ไม่ได้เป็นเพียงเงินลงทุนเพื่อก่อสร้างอาคารและระบบโครงสร้างพื้นฐาน แต่กำลังสร้างตลาดต่อเนื่องตั้งแต่ที่ดิน พลังงาน ระบบไฟฟ้า Connectivity ไปจนถึงธุรกิจ Data Centre และบริการ Colocation
ผลตอบแทนจูงใจ นักลงทุนไทยติดอันดับ 3
นอกจาก Demand ที่เติบโตและช่องว่างของ Supply แล้ว อีกปัจจัยที่ทำให้ไทยน่าสนใจคือ ผลตอบแทนจากการลงทุนไทยอยู่ในอันดับ 3 ของเอเชียแปซิฟิกด้าน Yield on Cost (YoC) เป็นรองเพียงสิงคโปร์และเวียดนาม โดย 5 อันดับแรก ได้แก่1.สิงคโปร์ 2.เวียดนาม 3.ประเทศไทย 4.ฟิลิปปินส์ 5.นิวซีแลนด์
รายงานยังระบุว่า ตลาดส่วนใหญ่ในเอเชียแปซิฟิก รวมถึงไทย มีศักยภาพสร้าง Unlevered Yield มากกว่า 10% จากแรงหนุนของ Rental Growth และความต้องการ Data Centre Capacity ที่เพิ่มขึ้น
เมื่อรวม “Demand ที่สูงขึ้น–Supply ที่ยังมีช่องว่าง–ต้นทุนที่แข่งขันได้–ผลตอบแทนที่จูงใจ” จึงทำให้ Data Centre กลายเป็นหนึ่งในสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานที่กำลังได้รับความสนใจจากเงินทุนระดับโลก
Green Loan 880 ล้านดอลลาร์ฯ สะท้อนเงินทุนเชื่อมั่น
ภาพดังกล่าวสะท้อนผ่านธุรกรรมทางการเงินขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นในปี 2026 โดยหนึ่งในดีลสำคัญคือ Green Loan มูลค่า 880 ล้านดอลลาร์สหรัฐ สำหรับโครงการของ Digital Edge และ B.Grimm Power ในประเทศไทย
ธุรกรรมดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดไทยสามารถดึงดูดเงินทุนสำหรับโครงการ Digital Infrastructure ขนาดใหญ่ได้ และ Data Centre กำลังได้รับการมองในฐานะสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานที่มีความสำคัญต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจดิจิทัล
โอกาสใหญ่ แต่โจทย์ “น้ำ–ไฟ–นโยบาย” ต้องตอบให้ได้
ภาพของตลาด Data Centre ไทยในอีก 4 ปีข้างหน้าจึงมีทั้ง โอกาสและข้อจำกัด อยู่พร้อมกัน ด้านหนึ่งไทยมี Demand จาก AI และ Cloud ที่เพิ่มขึ้น มี Capacity ต่อประชากรต่ำกว่าค่าเฉลี่ยภูมิภาคมากกว่า 2 เท่า Pre-Leasing เพิ่มขึ้นถึง 9 เท่า ต้นทุนพัฒนาเฉลี่ย 9.0 ล้านดอลลาร์ฯ ต่อ MW และมีศักยภาพด้านผลตอบแทนติดอันดับ 3 ของเอเชียแปซิฟิก
อีกด้านหนึ่ง Data Centre เป็นอุตสาหกรรมที่ใช้พลังงานและทรัพยากรจำนวนมาก การขยายตัวอย่างรวดเร็วจึงทำให้ประเด็น ไฟฟ้า น้ำ ที่ดิน Connectivity และระยะเวลาพัฒนาโครงการ กลายเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าประเทศไทยจะสามารถเปลี่ยน “โอกาส” ให้เป็นการลงทุนจริงได้มากน้อยเพียงใด
โดยเฉพาะการจัดหาพลังงานและน้ำ หากไม่สามารถขยาย Supply ให้สอดคล้องกับการเติบโตของ Data Centre ได้ อาจกลายเป็นข้อจำกัดต่อการลงทุนในระยะยาว รวมถึงสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนและการเข้าถึงทรัพยากรของภาคประชาชนและภาคเกษตรกรรม
ดังนั้น การผลักดันไทยสู่ Data Centre Hub จึงไม่ใช่เพียงการแข่งขันว่าใครจะสร้างศูนย์ข้อมูลได้มากที่สุด แต่เป็นการแข่งขันด้าน ระบบนิเวศโครงสร้างพื้นฐาน ตั้งแต่พลังงาน น้ำ ที่ดิน ระบบสื่อสาร บุคลากร ไปจนถึงกติกาการลงทุน
หากไทยสามารถเดินหน้าขยายโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานและ Digital Infrastructure ควบคู่กับการปรับนโยบาย สนับสนุนการลงทุน และสร้างระบบนิเวศดิจิทัลที่เหมาะสมได้สำเร็จ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ อาจเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของรอบการลงทุนใหม่
เพราะในวันที่ AI และ Cloud กำลังกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจโลก ประเทศที่มี Capacity รองรับเพียงพอ ย่อมมีโอกาสดึงดูดทั้ง Data Centre, เงินทุน และธุรกิจดิจิทัลเข้ามาในประเทศ และไทยกำลังอยู่ในจังหวะสำคัญที่จะตัดสินว่า จะเป็นเพียง “ตลาดที่มีศักยภาพ” หรือก้าวขึ้นเป็น Data Centre Hub แห่งใหม่ของเอเชียแปซิฟิก อย่างเต็มตัว.