ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ยังเดินหน้าท่ามกลางโจทย์ใหญ่เรื่อง “กำลังซื้อ” และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แม้ภาครัฐจะมีมาตรการช่วยพยุงตลาด ขณะที่แรงซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างชาติยังขยายตัว แต่ภาพรวมยังไม่สามารถพลิกกลับมาเป็นขาขึ้นได้
ล่าสุด ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 จะยังหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 โดยคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 3 แสนหน่วย ลดลง 5.1% จากปี 2568 และเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนว่าตลาดยังอยู่ในภาวะเปราะบาง และยังไม่พ้นจุดต่ำสุดอย่างชัดเจน
กำลังซื้ออ่อนแรง ฉุดคนชะลอซื้อบ้าน
แรงกดดันหลักยังมาจากความสามารถในการซื้อที่ลดลง หลังครัวเรือนต้องแบกรับทั้งค่าครองชีพและภาระหนี้ในระดับสูง โดยข้อมูลสำนักงานสถิติแห่งชาติช่วง 6 เดือนแรกปี 2568 ระบุว่า ครัวเรือนไทยมีหนี้สินคิดเป็นประมาณ 5 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อเดือน ขณะที่รายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 28,151 บาท
เมื่อบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง ต้องใช้ระยะเวลาผ่อนชำระยาว และมีสภาพคล่องต่ำ ผู้บริโภคจึงมีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความต้องการแต่ยังไม่พร้อมทางการเงิน บางส่วนอาจเลือก “เช่า” แทน “ซื้อ”
สัญญาณดังกล่าวเห็นได้ตั้งแต่ต้นปี จากอัตราการจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เดือนมกราคม 2569 ซึ่งเฉลี่ยอยู่เพียง 15% ขณะที่ตลอดปี 2568 ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่อยู่ที่เพียง 5.2 หมื่นหน่วย ต่ำสุดในรอบหลายปี
มือสองมาแรง ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น
เมื่อกำลังซื้อจำกัด ผู้บริโภคจึงหันมาให้ความสนใจกับตลาดมือสองมากขึ้น เพราะมีข้อได้เปรียบด้านราคาและพื้นที่เมื่อเทียบกับโครงการใหม่ในทำเลใกล้เคียงกัน อีกทั้งมีตัวเลือกหลากหลาย ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม รวมถึงทรัพย์ในทำเลที่โครงการใหม่หาได้ยาก
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะอยู่ที่ประมาณ 1.94 แสนหน่วย ลดลง 4.7% แต่ลดลงน้อยกว่าตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ ทำให้สัดส่วนการโอนมือสองเพิ่มขึ้นเป็น 64.6% ของยอดโอนทั่วประเทศ พูดง่าย ๆ คือ แม้ตลาดมือสองจะไม่ได้เติบโต แต่กำลัง “ครองสัดส่วนตลาด” มากขึ้น เพราะผู้ซื้อกำลังมองหาทางเลือกที่เหมาะกับกำลังซื้อของตัวเอง ขณะที่ตลาดใหม่ต้องเผชิญการแข่งขันที่หนักขึ้น
ตลาดใหม่ยังเหนื่อย โอนลด 5.8%
ในทางกลับกัน การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่จากนิติบุคคลทั่วประเทศปี 2569 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.06 แสนหน่วย ลดลง 5.8% จากปีก่อน
แรงกดดันมาจากยอดจองซื้อโครงการใหม่ที่ยังไม่ฟื้นตัว ประกอบกับต้องแข่งขันกับตลาดมือสองที่มีทรัพย์จำนวนมากและมีความได้เปรียบด้านราคา
สถานการณ์นี้ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์จากการเร่งเปิดโครงการใหม่ มาเน้น “ขายของที่มี–สร้างกระแสเงินสด–ลดสต๊อก” มากขึ้น พร้อมใช้โปรโมชั่นและข้อเสนอด้านราคาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
สต๊อกทะลุ 6 แสนหน่วย ผู้ซื้อถือไพ่เหนือราคา
อีกโจทย์ใหญ่ที่ตลาดต้องเผชิญคือปริมาณอุปทานสะสม ซึ่งปัจจุบันมีทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสองรวมกันมากกว่า 6 แสนหน่วย เมื่อสินค้ามีมากกว่าความต้องการ ผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินจึงกลายเป็นฝ่ายได้เปรียบ เพราะมีทรัพย์ให้เลือกจำนวนมากและสามารถเปรียบเทียบราคา รวมถึงต่อรองกับผู้ขายได้มากขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยจึงคาดว่า ราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2569 จะลดลงประมาณ 0.6% มาอยู่ที่เฉลี่ย 2.72 ล้านบาทต่อหน่วย สะท้อนการปรับตัวของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในภาวะตลาดที่ยังมีอุปทานสูง
รัฐ–ต่างชาติช่วยพยุง แต่ยังไม่พอพลิกตลาด
แม้ภาพรวมยังไม่สดใส แต่ตลาดยังมีแรงพยุงจากมาตรการภาครัฐ โดยคาดว่ารัฐจะต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมาตรการผ่อนคลาย LTV สำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรกและหลังที่สอง ซึ่งมีกำหนดสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569
ขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดมิเนียมยังได้แรงหนุนจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของต่างชาติปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 1.52 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% คิดเป็นราว 5% ของยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกเหล่านี้ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชยกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ
สงคราม–เศรษฐกิจเพิ่มแรงกดดัน ผู้ประกอบการตั้งรับ
นอกจากปัญหาภายในประเทศ ตลาดยังต้องเผชิญความไม่แน่นอนจากเศรษฐกิจโลกและความขัดแย้งในตะวันออกกลาง ซึ่งอาจกระทบทั้งกำลังซื้อ ความเชื่อมั่น การลงทุน และตลาดต่างชาติ
ในอีกด้านหนึ่ง ราคาพลังงานที่มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นยังเพิ่มแรงกดดันต่อต้นทุนก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการลงทุนมากขึ้น
ดังนั้น ภาพของตลาดอสังหาฯ ปี 2569 จึงไม่ใช่การแข่งขันกันเปิดโครงการใหม่ แต่เป็นการแข่งขันกัน “บริหารสต๊อกและรักษาสภาพคล่อง” ผู้ประกอบการมีแนวโน้มเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง และเลือกเซ็กเมนต์ให้สอดคล้องกับสินค้าที่เหลืออยู่ในมือ
ท้ายที่สุด ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ยังอยู่ในช่วงปรับฐาน แม้อัตราการหดตัวจะไม่รุนแรงเท่าปีก่อน แต่การที่ยอดโอนติดลบต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 สะท้อนชัดว่า ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และยังไม่พ้นจุดต่ำสุด
โจทย์สำคัญจึงไม่ได้อยู่ที่ว่า “ตลาดจะโตเมื่อไร” แต่คือ ผู้ประกอบการจะระบายสต๊อกได้เร็วแค่ไหน ขณะที่ผู้ซื้อจะกลับมามีกำลังซื้อเพียงพอเมื่อใด ซึ่งสองปัจจัยนี้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยจะสามารถกลับเข้าสู่รอบการฟื้นตัวได้เร็วเพียงใด