เปิดสมรภูมิบ้าน-คอนโดหรูเมืองท่องเที่ยวรายใหญ่ขยายพอร์ต ยึด”ภูเก็ต–เชียงใหม่–สมุย”จับลูกค้ากำลังซื้อสูง–ต่างชาติ

อสังหาฯ เปิดสมรภูมิใหม่ รุกบ้าน-คอนโดหรูเมืองท่องเที่ยว เชียงใหม่ ภูเก็ต สมุย รับกำลังซื้อบ้าน-คอนโดหรู “แสนสิริ-ออริจิ้น-แอสเซทไวส์ ” ขยายพอร์ตลงทุนภูเก็ต รับต่างชาติ-ลูกค้าคนไทยกำลังซื้อสูง “ซีบีอาร์อี” ชี้ อสังหาฯปี69 ปรับแผนรับกำลังซื้อชะลอ-โอเวอร์ซับพลาย เน้นลงทุนอย่างระมัดระวัง โฟกัสลูกค้าให้แม่นยำ ทำตลาดเข้าสู่ภาวะ “คัดสรรลูกค้า” หลังกำลังซื้อในประเทศถูกดันจากภาวะเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนสูง แบงก์เข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขณะตลาดระดับกลางและล่างยังเผชิญปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ ถอดรหัส “ต่างชาติ” กุญแจสำคัญตลาดอสังหาฯ ไทย

รายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ของ “ซีบีอาร์อี ประเทศไทย” สะท้อนภาพดังกล่าว โดยประเมินว่าผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนต้องรักษาสมดุลระหว่าง “ความเสี่ยงและผลตอบแทน” ท่ามกลางตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ขณะเดียวกันบางเซกเมนต์ยังอยู่ในตำแหน่งที่พร้อมเติบโต โดยเฉพาะตลาดที่ได้รับแรงหนุนจากพฤติที่เปลี่ยนแปลงไป มาตรการภาครัฐ และความเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลก

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า แม้ตลาดบางภาคส่วนยังเผชิญแรงกดดัน แต่บางตลาดมีศักยภาพเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ทำให้การปรับตัวและการสร้างสรรค์สิ่งใหม่กลายเป็นปัจจัยสำคัญของผู้ประกอบการ

 ตลาดหรูโตสวนตลาดแมส
หนึ่งในเซกเมนต์ที่มีแนวโน้มโดดเด่นคือ “ตลาดลักซ์ชัวรี” โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรีและซูเปอร์ลักซ์ชัวรี ซึ่ง CBRE คาดว่าจะมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้นในปี 2569 หลังอุปทานระดับบนที่มีอยู่สามารถทำยอดขายได้สูงถึง 93% โครงการใหม่ในตลาดนี้จึงไม่ได้แข่งขันกันด้วยจำนวนยูนิตหรือราคาเพียงอย่างเดียว แต่เน้นสร้างความแตกต่าง ทั้งรูปแบบ Branded Residence ความเป็นส่วนตัว ความพิเศษเฉพาะกลุ่ม และบริการในระดับโรงแรม ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองมีโอกาสปรับขึ้นสูงสุดประมาณ 15% จากปีก่อน

ตรงกันข้ามกับตลาดกลางและชานเมืองที่ยังเผชิญอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง ผู้ประกอบการจึงต้องเลือกทำเลที่มีดีมานด์ชัดเจน เช่น ศูนย์กลางการคมนาคม สถานศึกษา และโรงพยาบาล โดยตลาด Affordable Segment ยังมีแรงกดดันด้านการแข่งขันสูง และราคาขายเฉลี่ยมีโอกาสลดลงได้ถึง 10%

ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2569 ไม่ได้ขยายตัวในทุกระดับราคา แต่กำลังเกิด “การแยกขั้ว” อย่างชัดเจน ระหว่างตลาดที่พึ่งพาสินเชื่อภายในประเทศกับตลาดที่มีกำลังซื้อสูงและสามารถใช้เงินทุนของตัวเองได้มากกว่า


ต่างชาติ จาก “ผู้ซื้อ” สู่กำลังหลักตลาดบน
อีกเครื่องยนต์สำคัญคือกำลังซื้อจากต่างชาติ ซึ่ง CBRE มองว่าไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญจากจุดแข็งด้านคุณภาพชีวิต ความคุ้มค่า โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพระยะยาว

แต่ “ผู้ซื้อยุคใหม่” มีพฤติกรรมเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน ไม่ได้มองเพียงทำเลหรือราคาขาย แต่พิจารณาคุณภาพการอยู่อาศัย ฟังก์ชันพื้นที่ ความเป็นส่วนตัว การบริหารจัดการอาคาร ระบบรักษาความปลอดภัย ตลอดจนการเข้าถึงโรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหาร ศูนย์การค้า พื้นที่สีเขียว และระบบขนส่ง

กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยจึงมีเป้าหมายหลากหลาย ตั้งแต่การย้ายถิ่นฐาน การพำนักระยะยาว การใช้ชีวิตหลังเกษียณ การอยู่อาศัยกับครอบครัว ไปจนถึงการลงทุนระยะยาว

โดย CBRE ระบุว่า ผู้ซื้อชาวต่างชาติในปัจจุบันมีความรู้และประสบการณ์มากขึ้น สามารถเปรียบเทียบโครงการในหลายประเทศได้ ดังนั้นการมีดีมานด์ต่างชาติเพิ่มขึ้นไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการจะประสบความสำเร็จ ผู้ประกอบการต้องเข้าใจอินไซต์ของลูกค้าและสร้างจุดยืนของโครงการให้ชัดเจน

ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนผ่านตลาดเมืองท่องเที่ยวอย่างชัดเจน เพราะเป็นพื้นที่ที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การพักผ่อน การลงทุน และการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าในเวลาเดียวกัน


เชียงใหม่–ภูเก็ต–สมุย สนามรบใหม่ของดีเวลลอปเปอร์
ทั้งนี้ ข้อมูลตลาด 3 เมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ เชียงใหม่ ภูเก็ต และสมุย แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่แตกต่างกัน แต่มีจุดร่วมสำคัญคือ “กำลังซื้อต่างชาติ” กลายเป็นหนึ่งในตัวแปรสำคัญของตลาด เชียงใหม่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนในไตรมาส 1/2569 โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม 7,344 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่คอนโดมิเนียมมีมูลค่าโอน 1,592 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 24.1%

แรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากต่างชาติ โดยมีการโอนคอนโดฯ ของชาวต่างชาติ 199 หน่วย มูลค่า 566 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.8% ในแง่จำนวนหน่วย และ 41.9% ในแง่มูลค่า โดยจีนเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ตามด้วยสหรัฐฯ เมียนมา ไต้หวัน และเนเธอร์แลนด์ ตลาดภูเก็ต แม้ตลาดกำลังอยู่ในช่วงปรับฐานและเร่งระบายอุปทาน แต่ยังคงเป็นตลาดที่มีความแข็งแรงในด้านกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยไตรมาส 1/2569 มีการโอนคอนโดฯ ของชาวต่างชาติ 420 หน่วย มูลค่า 2,435 ล้านบาท คิดเป็น 18.1% ของมูลค่าโอนต่างชาติทั่วประเทศ

ส่วนเกาะสมุย ถือเป็นตลาดที่มีศักยภาพใหม่ โดยครึ่งหลังปี 2568 มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์รวม 1,945 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.8% ขณะที่คอนโดมิเนียมเติบโตสูงถึง 59.1% และมีอุปทานคงเหลือ 10,738 ล้านบาท ซึ่งยังอยู่ในระดับที่สามารถทยอยดูดซับได้

ข้อมูลทั้ง 3 เมืองจึงสะท้อนว่า เมืองท่องเที่ยวไม่ได้เป็นเพียงตลาดรองของกรุงเทพฯ อีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็น “New Growth Area” ที่ผู้ประกอบการใช้กระจายความเสี่ยงจากตลาดกรุงเทพฯ และกำลังซื้อภายในประเทศ


 ออริจิ้น–รุกภูเก็ต รับดีมานด์ต่างชาติ
หนึ่งในผู้ประกอบการที่เห็นโอกาสดังกล่าวคือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งขยายฐานเข้าสู่ตลาดเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะภูเก็ต ผ่านการพัฒนาโครงการที่จับกลุ่มลูกค้าต่างชาติและผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน โดยวางแผนลงทุนโครงการใหม่กว่า 30,000ล้านบาท 

กรณี “ARISE VIBE PHUKET” สามารถทำยอดขายพรีเซลได้มากกว่า 70% ในระยะเวลาไม่นาน สะท้อนแรงซื้อจากต่างชาติที่ยังมองภูเก็ตเป็นทั้งแหล่งลงทุนและพื้นที่อยู่อาศัยระยะยาว จุดแข็งของภูเก็ตจึงไม่ได้อยู่เพียงจำนวนผู้เดินทางเข้ามาท่องเที่ยว แต่เกิดจากการเปลี่ยนสถานะของเมืองจาก “Holiday Destination” ไปสู่พื้นที่อยู่อาศัยของประชากรต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพำนักระยะยาว


แสนสิริกางโรดแมป 5 ปี ดันพอร์ตภูเก็ต 8 หมื่นล้าน
“แสนสิริ” นับเป็นบริษัทอสังหาฯ รายแรก ที่ประกาศชัดเจนว่าจะใช้ภูเก็ตเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ในการขยายพอร์ต โดยมองว่าภูเก็ตกำลังก้าวจาก “Holiday Island” สู่ “Global Metropolitan” จากแรงหนุนของโครงสร้างพื้นฐาน การท่องเที่ยว การแพทย์ การศึกษา และการเข้ามาของประชากรต่างชาติ

บริษัทประกาศแผน 5 ปี ระหว่าง 2569-2573 เตรียมเปิดตัว 30 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 40,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 13 โครงการ มูลค่า 15,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 17 โครงการ มูลค่า 25,000 ล้านบาท เพื่อผลักดันมูลค่าพอร์ตสะสมในภูเก็ตสู่ 80,000 ล้านบาท

เฉพาะครึ่งหลังปี 2569 แสนสิริเตรียมเปิด 7 โครงการในทำเลหาดป่าตอง สามกอง เชิงทะเล ป่าสัก บางโจ พรุจำปา และหาดราไวย์ พร้อมเปิดตัวลักซ์ชัวรีพูลวิลล่าเป็นครั้งแรกในภูเก็ต ได้แก่ “เดอะ เทลส์ สตอรี่ วัน บางโจ” และ “เดอะ เทลส์ สตอรี่ ทู ป่าสัก”

ปัจจุบันแสนสิริพัฒนาโครงการในภูเก็ตมาแล้วกว่า 15 ปี ส่งมอบโครงการมูลค่ารวมกว่า 40,000 ล้านบาท ประมาณ 11,000 ยูนิต ขณะที่ฐานลูกค้าต่างชาติยังมีการกระจายตัวหลายสัญชาติ โดยรัสเซียมีสัดส่วนสูงสุด 31% ตามด้วยจีน 12% อิสราเอล 8% ฝรั่งเศส 7% และอังกฤษ 4% การกระจายฐานลูกค้าหลายประเทศกลายเป็นอีกยุทธศาสตร์สำคัญ เพราะช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดใดตลาดหนึ่ง และสร้างเสถียรภาพให้กับยอดขายในระยะยาว


แอสเซทไวส์ เพิ่มน้ำหนักภูเก็ต–กระจายความเสี่ยง
ด้านแอสเซทไวส์ หรือ ASW ใช้ภูเก็ตเป็นหนึ่งในพื้นที่ยุทธศาสตร์ในการขยายพอร์ต โดยมีแผนลงทุนโครงการในจังหวัดภูเก็ตในช่วง 3 ปี มูลค่ารวมประมาณ 40,000 ล้านบาท ผ่านทั้งการพัฒนาโครงการเองและการขยายพอร์ตผ่านบริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ หรือ TITLE

ปัจจุบันบริษัทมีโครงการพร้อมเปิดขายในภูเก็ต 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 16,000 ล้านบาท ได้แก่ เดอะ ไทเทิล เลเจนดารี บางเทา มูลค่า 4,500 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายแล้ว 80% เดอะ ไทเทิล เฮริเทจ บางเทา มูลค่า 6,000 ล้านบาท เดอะ ไทเทิล เซเรนิตี้ ในยาง มูลค่า 4,000 ล้านบาท และเดอะ ไทเทิล ราไวย์ มูลค่า 1,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ยังร่วมพัฒนา “โบทานิก้า แกรนด์ อเวนิว” ลักซ์ชัวรีพูลวิลล่า มูลค่าโครงการกว่า 15,000 ล้านบาท สะท้อนการขยับจากตลาดคอนโดมิเนียมเข้าสู่สินค้าระดับบนที่มีฐานลูกค้าเป็นผู้มีกำลังซื้อสูง

สำหรับภาพรวมการดำเนินงาน บริษัทวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 12 โครงการ มูลค่ารวม 25,920 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 9 โครงการ มูลค่า 21,820 ล้านบาท และบ้านแนวราบ 3 โครงการ มูลค่า 4,100 ล้านบาท


 ถอดรหัส “ต่างชาติ” กุญแจสำคัญตลาดอสังหาฯ ไทย

เมื่อกำลังซื้อในประเทศยังไม่ฟื้นเต็มที่ การเข้ามาของต่างชาติจึงไม่ได้เป็นเพียง “โบนัส” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กำลังกลายเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญในการพยุงตลาดระดับบนและตลาดเมืองท่องเที่ยว

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลการโอนทั่วประเทศไตรมาส 1/2569 สะท้อนว่าตลาดต่างชาติเองก็ไม่ได้เติบโตทุกพื้นที่ โดยการโอนคอนโดฯ ของต่างชาติทั่วประเทศอยู่ที่ 3,241 หน่วย ลดลง 17.3% และมีมูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9% จากปีก่อน

จุดที่น่าสนใจจึงไม่ใช่เพียง “จำนวนต่างชาติ” แต่คือ “คุณภาพของดีมานด์” และพื้นที่ที่ต่างชาติเลือกเข้าไปอยู่อาศัยหรือลงทุน ขณะที่ตลาดรวมในประเทศยังมีแรงกดดันชัดเจน โดยไตรมาส 1/2569 มีการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% แต่บ้านมือสองมีสัดส่วนสูงถึง 67% ขณะที่ตลาดราคาเกิน 7 ล้านบาทกลับหดตัว 14.8% สะท้อนว่ากำลังซื้อในประเทศระดับบนก็ไม่ได้แข็งแรงทั้งหมด

ดังนั้น กลยุทธ์ของดีเวลลอปเปอร์จึงเปลี่ยนจากการ “ขายให้คนไทยทุกกลุ่ม” ไปสู่การเลือกเซกเมนต์และทำเลที่มี Real Demand มากขึ้น

 ทำไมเมืองท่องเที่ยวจึงกลายเป็นเป้าหมายใหม่
เหตุผลสำคัญที่ทำให้ภูเก็ต เชียงใหม่ และสมุยถูกจับตา ไม่ได้มีเพียงจำนวนนักท่องเที่ยว แต่เป็นเพราะเมืองเหล่านี้กำลังพัฒนาไปสู่ “เมืองที่อยู่อาศัยระดับนานาชาติ”

ภูเก็ตมีทั้งสนามบิน การแพทย์ระดับนานาชาติ โรงเรียนนานาชาติ ศูนย์การค้า ร้านอาหาร ไลฟ์สไตล์ และระบบคมนาคมที่กำลังได้รับการลงทุนเพิ่มเติม ขณะที่เชียงใหม่มีฐานประชากรแฝง กลุ่ม Long Stay และชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนัก ส่วนสมุยมีภาพลักษณ์ของ Luxury Island และยังมีพื้นที่ให้ตลาดพัฒนาอีกมาก

อีกปัจจัยคือพฤติกรรมของชาวต่างชาติบางกลุ่มที่ต้องการ “Safe Zone” หรือพื้นที่สำหรับการใช้ชีวิตระยะยาว ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์ในหลายภูมิภาค ทำให้ไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว กลายเป็นตัวเลือกสำหรับทั้งการซื้อและเช่า

โจทย์ของผู้ประกอบการจึงไม่ใช่แค่สร้างโครงการให้เสร็จ แต่ต้องสร้าง “ระบบนิเวศการอยู่อาศัย” ให้ครบ ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย การบริหารจัดการ การเดินทาง สุขภาพ การศึกษา ไปจนถึงไลฟ์สไตล์