กรุงเทพฯ เตรียมล้างบาง “เกษตรจำแลง” ใจกลางเมือง! เดินหน้าออกข้อบัญญัติท้องถิ่นขยับขึ้นภาษีที่ดินเกษตรกรรมทุกขั้นอีก 0.02% เด้งอัตราต่ำสุดพุ่งจากล้านละ 100 บาท เป็น 300 บาท พร้อมชงรัฐลดเกณฑ์เว้นภาษีบุคคลธรรมดาเหลือ 20 ล้านบาท ส่งสัญญาณเตือนกลุ่มแลนด์ลอร์ดถือครองที่ดินทองคำย่านรัชดาฯ-รามคำแหง ต้นทุนแบกถือครองพุ่งสูง บีบเปลี่ยนมือ-ร่วมทุนพัฒนาโครงการ ก่อนโดนรีดภาษีอ่วม
ผู้สื่อข่าวรายงานว่าจากกรณีที่ กทม. มีแผนการผลักดันให้ที่ดินรกร้างและที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในย่านใจกลางเมือง ทำให้ในช่วงปี 2564 ภาพของต้นกล้วยและต้นมะนาวที่ถูกปลูกอย่างเป็นระเบียบตามแปลงที่ดินในทำเล CBD มูลค่านับพัน นับหมื่นล้านบาทใจกลางกรุงเทพมหานครได้เกิดขึ้นในหลายๆ พื้นที่ เพื่อเลี่ยงการถูกจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้า
ล่าสุดรายงานข่าวเปิดเผยว่า กรุงเทพมหานครเตรียมใช้อำนาจตามกฎหมายปรับโครงสร้างอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อดัดหลังกลุ่มแลนด์ลอร์ดและนิติบุคคลที่ใช้นโยบายเกษตรจำแลงหลบเลี่ยงการเสียภาษีในอัตราที่ดินรกร้างว่างเปล่า การเคลื่อนไหวครั้งสำคัญนี้ กรุงเทพมหานครได้อาศัยอำนาจตามมาตรา 37 วรรคหก แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ในการออกข้อบัญญัติท้องถิ่นเพื่อเสนอปรับขึ้นอัตราภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมทุกขั้นอีก 0.02%
โดยเป้าหมายหลักคือการเร่งรัดให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ตรงตามศักยภาพเชิงผังเมือง สกัดกั้นการหลบเลี่ยงภาษี และเพิ่มรายได้เข้าสู่งบประมาณท้องถิ่น ซึ่งการปรับขึ้นดังกล่าวนั้นจะส่งผลให้อัตราภาษีขั้นต่ำสุดขยับจากเดิม 0.01% เพิ่มเป็น 0.03% หรือคิดเป็นการขยับภาระภาษีจาก 100 บาทต่อมูลค่าที่ดินหนึ่งล้านบาท เพิ่มเป็น 300 บาทต่อล้านบาททันที
สำหรับบุคคลธรรมดา แม้ว่าที่ดินมูลค่า 50 ล้านบาทแรกยังคงได้รับการยกเว้นภาษีตามกฎหมาย แต่ในส่วนมูลค่าที่เกิน50 ถึง125 ล้านบาทจะถูกจัดเก็บในอัตราใหม่0.03% และไต่ระดับไปจนถึง0.12% สำหรับมูลค่าส่วนที่เกิน1,050 ล้านบาทขึ้นไปในขณะที่กรณีนิติบุคคลนั้นจะไม่มีสิทธิได้รับการยกเว้น50 ล้านบาทแรก และต้องเสียภาษีในอัตราใหม่0.03% สำหรับมูลค่าที่ดินตั้งแต่บาทแรกไปจนถึง 75 ล้านบาท
ยิ่งไปกว่านั้น กทม. ยังเตรียมยื่นข้อเสนอไปยังกระทรวงมหาดไทยและกระทรวงการคลังเพื่อขอแก้ไขกฎหมายแม่บทในการปรับลดเกณฑ์การยกเว้นภาษีที่ดินเกษตรกรรมของบุคคลธรรมดาลงจาก 50 ล้านบาท เหลือเพียง 20 ล้านบาท เพื่อขยายฐานภาษีให้ครอบคลุมและสร้างความเป็นธรรมแก่ผู้เสียภาษีประเภทอื่นมากยิ่งขึ้น
มาตรการภาษีใหม่นี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อแปลงที่ดินสะสมรอการพัฒนาในย่านศูนย์กลางธุรกิจและแนวเส้นทางรถไฟฟ้า
ซึ่งปัจจุบันหลายแปลงยังคงอยู่ในภาวะแช่แข็งเพื่อรอจังหวะการลงทุนและผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ตัวอย่าง ที่เห็นได้ชัดคือทำเลทองย่านรัชดาภิเษกตรงข้ามอาคารบิ๊กซี ใกล้สถานีรถไฟฟ้าMRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งมีที่ดินแปลงใหญ่มูลค่ารวมกันนับหมื่นล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นที่ดินของตระกูลวิทยากรเนื้อที่ประมาณ 19 ถึง28 ไร่ หลังจากแบ่งขายให้AIA พัฒนาเป็นอาคารสูง ปัจจุบัน พื้นที่ส่วนที่เหลือ (ขนาดประมาณ19–20 ไร่) ยังคงเป็นพื้นที่ราบว่างเปล่า พื้นที่โล่งยังไม่มีการก่อสร้างอาคารหรือลงเสาเข็มเชิงพาณิชย์แต่อย่างใด
ปัจจุบัน ได้นำที่ดินผืนที่เหลือราว19 ไร่นี้ ออกประกาศขายด่วนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยตั้งราคาเสนอขายไว้สูงถึง ตารางวาละ1.5 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า11,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับที่ดินกลุ่มบริษัท แหลมทองค้าสัตว์ เนื้อที่ราว20 ไร่ และที่ดินของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อีกสองแปลงเนื้อที่รวมกว่า23 ไร่ ที่ได้ทำการเคลียร์พื้นที่ปรับดินเรียบร้อยแล้วแต่ยังคงเป็นพื้นที่โล่งรอการลงทุนในอนาคต
ขณะเดียวกัน ในโซนทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพู ย่านรามคำแหง เทพลีลา และถนนตัดใหม่เลียบด่วนรามอินทรา ที่ดินแปลงใหญ่หลายสิบไร่จำนวนมากยังคงถูกเจ้าของนำไปทำเกษตรกรรมชั่วคราวอย่างการปลูกกล้วยหรือมะพร้าว รวมถึงปล่อยเช่าเป็นลานจอดรถและตลาดชั่วคราว เพื่อรอเวลาให้โครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการเต็มรูปแบบและรอความชัดเจนของผังเมืองใหม่เพื่อดันราคาที่ดินให้พุ่งสูงขึ้นถึงขีดสุด
การขยับอัตราภาษีของ กทม. ในครั้งนี้ แม้ดูเพียงตัวเลขอาจเป็นการเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่สำหรับแลนด์ลอร์ดผู้ถือครองที่ดินมูลค่าระดับหมื่นล้านบาทหรือในนามนิติบุคคลแล้ว นี่คือสัญญาณเตือนชัดเจนว่าต้นทุนในการถือครองที่ดินเฉยๆ
กำลังสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมาตรการนี้จะกลายเป็นตัวเร่งสำคัญที่บีบให้เจ้าของที่ดินต้องเร่งตัดสินใจระหว่างการขายตัดเก็งกำไร การเร่งเจรจาร่วมทุนกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือการส่งมอบพื้นที่ให้ กทม. นำไปใช้ประโยชน์สาธารณะเพื่อแลกกับการยกเว้นภาษี ซึ่งจะเข้ามาเปลี่ยนโฉมภูมิทัศน์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลไข่แดงของกรุงเทพมหานครในเร็ว ๆ นี้