สถานการณ์ภาพรวมทางเศรษฐกิจของประเทศไทย ยังคงอยู่ในภาวะ “เปราะบาง” ซึ่งยังมีหลายปัญหาที่ยังคงเป็นอุปสรรคบั่นทอนการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า เฉพาะปัจจัยเสี่ยงในประเทศ เช่น การลงทุนในประเทศจะเติบโตได้อย่างไร ภาระหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นและอยู่ในระดับที่สูง เป็นสัญญาณที่ชี้ให้เห็นถึงความเสี่ยงในเรื่อง “กำลังซื้อ” รวมถึง การอุปโภคบริโภคที่จะมีอยู่อย่างจำกัด
ขณะที่ ตลาดรับสร้างบ้าน มูลค่าแสนล้านบาท กำลังเผชิญกับความท้าทายในหลายด้าน ทั้งเรื่อง แรงงานที่ขาดแคลน ปัญหาต้นทุนต่างๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะวิกฤตเหตุการณ์สงครามอ่าว ผลักดันให้ราคาน้ำมันทั่วโลกเกิดความผันผวนอย่างรุนแรง ต้นทุนดังกล่าวส่งผ่านมายังต้นทุนวัสดุก่อสร้างอย่างรวดเร็ว จนผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน ไม่ทันตั้งรับได้ทัน! ยิ่งผู้ประกอบการรายใด มีออเดอร์สร้างบ้านแล้วกับลูกค้าภายใต้สัญญาณเดิม ต้นทุนเดิม ก็ต้องเจรจากับซัพพลายเออร์พยุงราคาให้นาน แต่สุดท้ายแล้ว ก็ประคองได้ช่วงสั้น!
ล่าสุด ในฐานะหน่วยงานเอกชนที่มีบทบาทในการขับ เคลื่อน และยกระดับมาตรฐานอุตสาหกรรมการสร้างบ้านของประเทศ สมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association: THBA) ได้เฝ้าติดตามพฤติกรรมของผู้บริโภคและข้อจำกัดในตลาดรับสร้างบ้านมาอย่างต่อเนื่อง โดยสมาคมฯ พบข้อเท็จจริงสำคัญประการหนึ่งว่า ความต้องการสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง (Real Demand) ของคนไทยลดลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และกำลังเผชิญกับ “คอขวด” สำคัญ 2 ประการ นั่นคือ มาตรการการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด และข้อจำกัดการเข้าถึงแหล่งเงินทุน เพื่อเตรียมความพร้อมในการสร้างบ้าน
ที่ผ่านมาเกณฑ์การปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่า สำหรับบุคคลธรรมดาถูกตั้งกำแพงไว้สูงมาก เนื่องจากความกังวลเรื่องการเก็งกำไร ทว่าในมุมมองของสมาคมไทยรับสร้างบ้าน นโยบายที่ธนาคารกรุงเทพเปิดช่องทางพิเศษ “ปล่อยสินเชื่อที่ดินเปล่า ภายใต้เงื่อนไขผูกพันว่าต้องปลูกสร้างบ้านภายในระยะเวลา 3 ปี” นั้น ถือเป็นแนวคิดเชิงกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและตรงจุดที่สุด
สมาคมไทยรับสร้างบ้าน จึงขอมีส่วนร่วมและสนับสนุนแนวคิดโมเดลการเงินที่ยั่งยืน ผ่านบทวิเคราะห์และข้อเสนอเชิงนโยบายฉบับนี้ เพื่อชี้ให้เห็นว่าสินเชื่อลักษณะนี้คือโอกาสเติบโตใหม่ของสถาบันการเงิน และเป็นกุญแจสำคัญที่จะมอบประโยชน์สูงสุดให้แก่ผู้บริโภคที่ต้องการสร้างบ้านอย่างแท้จริง (ลูกค้าของสมาชิกสมาคมฯ เคยมีประสบการณ์ตรงและพึงพอใจอย่างมากในการใช้บริการโมเดลการเงินนี้มาก่อน)
1. เปลี่ยนที่ดินเปล่าให้เป็น "สนามซ้อมใหญ่" พิสูจน์วินัยผู้กู้สร้างบ้าน
ในมุมมองดั้งเดิมของฝ่ายอนุมัติสินเชื่อธนาคาร “ที่ดินเปล่า” มักถูกประเมินว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงและสภาพคล่องต่ำ แต่สมาคมไทยรับสร้างบ้าน ขอนำเสนออีกหนึ่งมุมมองเชิง "จิตวิทยาพฤติกรรมทางการเงิน (Behavioral Finance)" ว่าการกู้ซื้อที่ดินเปล่า โดยมีเงื่อนไขบังคับสร้างบ้านภายในระยะเวลา 3 ปี คือเครื่องมือคัดกรอง "ลูกหนี้น้ำดี" ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับธนาคาร
ด่านทดสอบความรับผิดชอบด้วยวงเงินที่ต่ำกว่า
การอนุมัติสินเชื่อสร้างบ้านพร้อมที่ดินในคราวเดียวกันตั้งแต่แรก ธนาคารต้องปล่อยเงินก้อนใหญ่ (หลักหลายล้านบาท) ซึ่งมีความเสี่ยงสูงหากเกิดหนี้เสียใน 1-2 ปีแรก แต่การให้กู้เฉพาะค่าที่ดินเปล่าก่อน จะช่วยลดความเสี่ยงสัมบูรณ์ (Absolute Risk) ของธนาคารลง และใช้ช่วงเวลา 1-3 ปีนี้เป็น "สนามซ้อม" ดูพฤติกรรมการผ่อนชำระจริงของลูกค้า
หลักฐานเชิงประจักษ์ก่อนปล่อยสินเชื่อก้อนใหญ่
หากลูกค้าสามารถผ่อนชำระค่าที่ดินตรงเวลาต่อเนื่องกัน 24-36 งวด นั่นคือหลักฐานเชิงประจักษ์ (Tangible Proof) ที่สะท้อนว่าลูกค้าคนนั้น ๆ มีวินัยทางการเงินสูงมาก เมื่อถึงเวลาที่ลูกค้าจะยื่นขอ "สินเชื่อปลูกสร้างบ้าน" ในเฟสถัดไป ธนาคารจะสามารถพิจารณาอนุมัติเงินกู้ก้อนใหญ่นี้ได้อย่างมั่นใจเต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ เพราะมีฐานข้อมูลพฤติกรรมดิบของลูกค้าในมือแล้ว
ตะแกรงร่อนธรรมชาติที่สกัดนักเก็งกำไร
เงื่อนไข "ต้องสร้างบ้านภายในระยะเวลา 3 ปี" เป็นตัวสกัดกลุ่มนักเก็งกำไรที่ต้องการซื้อที่ดินทิ้งไว้เฉย ๆ ได้ทันที คนที่เดินเข้ามาเซ็นสัญญากับเงื่อนไขนี้ จึงมีเพียง "กลุ่มผู้ที่ต้องการสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง" เท่านั้น ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีประวัติหนี้เสีย (NPL) ต่ำที่สุดในระบบ
2: กลยุทธ์ "ผูกปิ่นโตต่อเนื่อง" โอกาสทองในการขยายพอร์ตของธนาคาร
ในปัจจุบัน สินเชื่อประเภทอื่น ๆ เริ่มเผชิญกับภาวะอิ่มตัวและมีการแข่งขันที่รุนแรง สมาคมไทยรับสร้างบ้าน มองว่าการที่ธนาคารหันมาพัฒนา "สินเชื่อที่ดินเปล่าควบสินเชื่อปลูกสร้างบ้านต่อเนื่อง (Sequential Loan)" จะสร้างข้อได้เปรียบเชิงธุรกิจที่ยั่งยืน
โมเดลนี้ ทำให้ธนาคารสามารถ "กินรวบ" ดอกเบี้ยได้สองเด้ง เด้งแรกคือสินซื้อที่ดินเปล่า และเด้งที่สองคือสินเชื่อปลูกสร้างอาคาร โดยมีต้นทุนการหาลูกค้าใหม่ (Customer Acquisition Cost) เป็นศูนย์ เพราะลูกค้าไม่มีแนวโน้มจะย้ายไปแบงก์อื่น เนื่องจากโฉนดที่ดินเดิมถูกค้ำประกันไว้กับธนาคารแรกอยู่แล้ว
3: ประโยชน์และคุณค่าสูงสุดที่ผู้บริโภคจะได้รับ (Consumer Benefits)
สมาคมไทยรับสร้างบ้าน เล็งเห็นว่าการปลดล็อกข้อจำกัดทางนโยบายการเงินลักษณะนี้ จะส่งมอบผลประโยชน์โดยตรงและยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้บริโภคระยะยาวใน 4 มิติสำคัญ:
ลดแรงกดดันทางการเงิน (Financial Breathing Room)
การสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองแบบดั้งเดิม ผู้บริโภคต้องแบกรับภาระหนักพร้อมกันในคราวเดียว ทั้งค่าซื้อที่ดินและค่าก่อสร้าง (ในกรณียังไม่มีที่ดินเป็นของตัวเอง) ซึ่งส่งผลให้วงเงินกู้สูงและมียอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ตึงมือเกินไป แต่โมเดลนี้ช่วยให้ผู้บริโภคสามารถ "แบ่งเฟสการบริหารเงิน" ได้อย่างราบรื่น โดยเริ่มจากเฟสการผ่อนที่ดินเปล่า (ซึ่งยอดผ่อนต่อเดือนต่ำกว่า) เพื่อให้เวลาตัวเองในการสะสมทุน เสริมสภาพคล่อง หรือวางแผนงบประมาณตกแต่งล่วงหน้า 3 ปี ก่อนจะเริ่มผ่อนเฟสตัวบ้านต่อไป
โอกาสครอบครอง "ทำเลในฝัน" ได้ทันเวลา
ที่ดินทำเลศักยภาพเป็นสินทรัพย์ที่มีจำกัดและราคาพุ่งสูงขึ้นทุกปี หากผู้บริโภคต้องรอให้มีความพร้อมทั้งค่าที่ดินและค่าสร้างบ้านพร้อมกัน ที่ดินผืนนั้นอาจถูกเปลี่ยนมือหรือปรับราคาจนเกินเอื้อม นโยบายนี้เปิดโอกาสให้ผู้บริโภคสามารถ "ล็อกทำเลที่ใช่" ไว้ได้ทันทีเมื่อเจอที่ดินที่ถูกใจ แล้วจึงใช้กรอบเวลา 3 ปีที่ธนาคารกำหนด เตรียมความพร้อมเรื่องแบบบ้านและเลือกบริษัทรับสร้างบ้าน
ได้บ้านที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง ไม่ใช่บ้านกล่องสำเร็จรูป
เวลา 3 ปีในเงื่อนไขของธนาคาร ไม่ใช่ข้อจำกัด แต่คือ "โอกาสทองในการเตรียมตัว" ที่ทำให้ผู้บริโภคไม่ต้องรีบร้อนจัดจ้าง มีเวลาเพียงพอในการศึกษาพฤติกรรมการอยู่อาศัยของสมาชิกในครอบครัว วางแผนการออกแบบเลือกแบบหรือออกแบบบ้านที่ยึดหยุ่น เลือกสรรวัสดุพรีเมียมที่มีคุณภาพ ตลอดจนการวางระบบเทคโนโลยีเพื่อสุขภาพและสิ่งแวดล้อม (Living Tech) เช่น ระบบหมุนเวียนอากาศบริสุทธิ์ หรือ Universal Design สำหรับผู้สูงอายุ ได้อย่างละเอียดถี่ถ้วนและตรงตาม Insight ของครอบครัวที่สุด
รองรับการส่งต่อสินทรัพย์และขยายครอบครัว (Generational Wealth)
ตอบโจทย์วิถีชีวิตคนรุ่นใหม่ที่ได้รับส่งต่อมรดก หรือต้องการขยายครอบครัวในพื้นที่บริเวณใกล้เคียงกับบ้านเดิมของพ่อแม่ นโยบายนี้ช่วยให้พวกเขาสามารถบริหารจัดการแปลงที่ดินข้างเคียงเพื่อเตรียมการขยายครอบครัวในอนาคตได้อย่างมีระบบ โดยไม่สร้างแรงกดดันทางการเงิน
ให้กับครอบครัวใหม่ที่กำลังเริ่มต้น
4: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อการเปลี่ยนแปลง
เพื่อให้แนวคิด "สินเชื่อนวัตกรรมใหม่" นี้เกิดขึ้นได้จริงและปลอดภัยต่อระบบการเงิน สมาคมไทยรับสร้างบ้าน ขอเสนอแนวทางดังนี้:
ข้อเสนอต่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สมาคมไทยรับสร้างบ้าน ขอเสนอให้ ธปท. พิจารณาผ่อนปรนเกณฑ์สินเชื่อที่ดินเปล่า โดยให้สิทธิประโยชน์หรือลดค่าน้ำหนักความเสี่ยง (Risk Weight) ให้กับสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ที่ดินเปล่า ที่มีเงื่อนไขผูกพันการสร้างบ้าน เพื่อสนับสนุนให้เกิดการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพของประชาชน และกระตุ้นเศรษฐกิจฐานรากผ่านห่วงโซ่อุปทานภาคก่อสร้าง
ข้อเสนอต่อธนาคารพาณิชย์ สมาคมไทยรับสร้างบ้าน เชิญชวนให้ธนาคารต่าง ๆ หันมาร่วมพัฒนาผลิตภัณฑ์ "สินเชื่อสองระยะ (Two-Phase Loan)" ร่วมกับภาคธุรกิจรับสร้างบ้าน โดยอาจจัดแคมเปญสร้างแรงจูงใจและคืนกำไรให้ผู้บริโภค เช่น หากลูกค้าผ่อนชำระที่ดินดีตลอด 2 ปีแรก จะได้รับสิทธิประโยชน์ลดอัตราดอกเบี้ยพิเศษในการกู้เฟสสร้างบ้าน ซึ่งเป็นการส่งเสริมพฤติกรรมลูกหนี้น้ำดีไปในตัว
“การปลดล็อกสินเชื่อที่ดินเปล่า ที่มีเงื่อนไขผูกพันการสร้างบ้าน ไม่ใช่ความเสี่ยงทางการเงิน แต่คือ "นวัตกรรมทางกลยุทธ์" ที่ยึดเอาผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง (Customer-Centric) สมาคมไทยรับสร้างบ้าน หวังเป็นอย่างยิ่งว่าสถาบันการเงินและผู้กำหนดนโยบาย จะเห็นพ้องในแนวทางนี้ และร่วมกันเปลี่ยนที่ดินเปล่าให้เป็นผืนผ้าใบแห่งโอกาส เพื่อให้คนไทยได้มีวินัยทางการเงินที่เข้มแข็ง ได้ลดภาระความกดดันทางเศรษฐกิจ และมีโอกาสครอบครองบ้านที่ออกแบบมา เพื่อตอบโจทย์คุณภาพชีวิตและการอยู่อาศัยที่แท้จริงในระยะยาว”
บทสรุป: อนาคตที่ร่วมกันสร้างและจุดยืน ของ THBA
อย่างไรก็ดี สมาคมฯ มองว่าภายใต้ภาวะชะลอตัวในปีนี้ ความต้องการสร้างบ้านที่แท้จริง (Real Demand) ของผู้บริโภคยังคงอยู่ เพียงแต่ถูก "ติดล็อก" ด้วยเงื่อนไขทางการเงิน โดยเฉพาะภาระที่ผู้บริโภคต้องแบกรับต้นทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านในคราวเดียว ซึ่งเป็นกำแพงด่านแรกที่ทำให้หลายครอบครัวต้องเลื่อนหรือล้มเลิกแผนสร้างบ้านออกไป แนวคิดการปลดล็อก "สินเชื่อที่ดินเปล่าภายใต้เงื่อนไขผูกพันว่าต้องปลูกสร้างบ้านภายใน 3 ปี" จึงเป็นการเข้าไปแก้ที่ต้นตอของคอขวดนี้โดยตรง
สมาคมฯ ประเมินว่า หากสัญญาณการปล่อยสินเชื่อในลักษณะนี้เป็นไปในทิศทางบวก จะเกิดผลเชิงโครงสร้าง 2 ทาง คือ หนึ่ง การดึงกลุ่มผู้บริโภคที่ยังไม่มีที่ดินให้สามารถเข้าสู่ระบบได้เร็วขึ้น โดยเริ่มผ่อนชำระค่าที่ดินซึ่งมียอดต่อเดือนต่ำกว่าก่อน แล้วจึงวางแผนปลูกสร้างในกรอบเวลา 3 ปี และสอง การลดอัตราการล้มเลิกแผนกลางคันของกลุ่มที่มีความพร้อมแต่ติดเงื่อนไขด้านภาระทางการเงิน ทั้งนี้ จังหวะของมาตรการยังสอดรับกับปัจจัยบวกเชิงนโยบายในตลาดที่อยู่อาศัยภาพรวม อาทิ การต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาลง ซึ่งล้วนช่วยเสริมความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
สมาคมฯ ประเมินเบื้องต้นว่า หากมาตรการสามารถดึงกลุ่ม Real Demand เข้าสู่ระบบได้ตามเป้า จะช่วยผลักดันให้ตลาดรับสร้างบ้านทั่วประเทศมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 1,500–3,000 ล้านบาทต่อปี จากมูลค่าตลาดปัจจุบันราว 14,500 ล้านบาท และช่วยกระตุ้นภาพรวมตลาดบ้านสร้างเองทั้งหมดให้เติบโตขึ้นในกรอบราว 5–10% จากมูลค่าราว 131,000 ล้านบาท ทั้งนี้ ตัวเลขดังกล่าวเป็นการประเมินเบื้องต้นภายใต้สมมติฐานของสมาคมฯ ซึ่งอาจปรับเปลี่ยนได้ตามความชัดเจนของมาตรการและสถานการณ์เศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา
สมาคมฯ ย้ำว่า โมเดลนี้ไม่เพียงเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภค ในการลดแรงกดดันทางการเงินและล็อกทำเลในฝันได้ทันเวลา แต่ยังเป็นกลไกที่สมประโยชน์ร่วมกัน (Win-Win) กับสถาบันการเงินที่ได้คัดกรองลูกหนี้คุณภาพผ่านวินัยการผ่อนชำระในเฟสแรก และเป็นการสร้างระบบนิเวศการเงินที่ยั่งยืนให้กับภาคธุรกิจรับสร้างบ้านในระยะยาว.
