ภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในเซ็กเตอร์ที่มีขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศ เป็นห่วงโซ่ที่เชื่อมโยงกับภาคธุรกิจต่างๆ ที่หลากหลาย ซึ่งการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ ล้วนส่งผลให้เศรษฐกิจในภาคธุรกิจต่างๆ มีการเติบโตได้ดี แต่ในระยะที่ผ่านมา ภาคธุรกิจอสังหาฯต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับปัจจัยที่เข้ามากระทบต่อธุรกิจ เช่น กำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลง ความไม่เชื่อมั่นของผู้บริโภค ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับที่สูง ทำให้ตัวเลขการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน(เอกชน) ลดลง ตัวเลขการปฎิเสธสินเชื่ออยู่ในอัตราที่สูงไม่น้อยกว่า 60% กดดันให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องนำที่อยู่อาศัยมารีเซลซ้ำไม่น้อยกว่า 2-3 ครั้ง
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (SFIs) ที่จัดตั้งขึ้นเป็นรัฐวิสาหกิจภายใต้สังกัดกระทรวงการคลังโดยตรง มีพันธกิจมุ่งส่งเสริมและช่วยเหลือให้คนไทย ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ฐานใหญ่ของสินเชื่อของธนาคารไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นฐานลูกค้าหลักที่สร้างการเติบโตให้กับพอร์ตรวมมากที่สุด และด้วยนโยบายต่อเนื่องของภาครัฐ ส่งผลให้ส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อปล่อยใหม่ของธนาคารในปัจจุบันมาอันดับ 1 พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์แตะ 43% - 44% (สูงสุดในรอบ 20 ปี) และมีพอร์ตสินเชื่อคงค้าง 1.91 ล้านล้านบาทเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งตัวเลขนี้คิดเป็นส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ราว 30% ของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศไทย ตอกย้ำการเป็นเสาหลักในการปล่อยสินเชื่อบ้านของประเทศไทย
ซึ่งจำนวนผู้ครอบครองที่อยู่อาศัย เม็ดเงินพอร์ตสะสมจำนวนนี้ 1.91 ล้านล้านบาท สามารถดูแลและสนับสนุนให้คนไทยมีบ้านเป็นของตนเองแล้วกว่า 4.8 ล้านครัวเรือน (หรือคิดเป็นสัดส่วนราว 10% ของจำนวนครัวเรือนทั่วประเทศทั้งหมดที่มีอยู่ประมาณ 30 ล้านครัวเรือน) และภายใน 4- 5 ปีข้างหน้า แผนที่ฝ่ายจัดการเสนอคณะกรรมการ(บอร์ด) วางเป้าขยายฐานลูกค้าให้ได้ 6 ล้านครัวเรือน เพื่อให้คนไทย 1 ใน 5 คน ได้เข้ามาเป็นลูกค้าของธอส.ในการใช้ผลิตภัณฑ์ต่างๆกับทางธนาคาร ควบคู่ไปกับการเดินหน้าสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างยั่งยืนต่อไป
อย่างไรก็ตาม แม้ธนาคาธอส.จะเป็นเสาหลักในการปล่อยสินเชื่อบ้าน แต่ในทางกลับกัน ทางธอส.ก็หวังให้ธนาคารพาณิชย์ ได้เข้ามามีส่วนสำคัญในการเข้ามาดูแลสินเชื่อบ้านเช่นกัน!!
นโยบายธอส.กับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ดร.มหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า นับตั้งแต่เข้ารับตำแหน่งในช่วงปลายปี 2568 เราเห็นว่าเศรษฐกิจมีความท้าย รัฐบาลต้องมีมาตรการออกมากระตุ้น ขณะที่ ธอส.ในฐานะที่เป็นธนาคารของรัฐ เราได้เร่งผลักดันภารกิจสนับสนุนเศรษฐกิจตามนโยบายภาครัฐอย่างต่อเนื่อง ผ่านการขยายสินเชื่อที่อยู่อาศัยและการดูแลประชาชนทุกกลุ่ม ทุกช่วงวัย รวมถึงทุกๆชุมชนมีคุณภาพชีวิตที่ดี ให้เข้าถึงบริการต่างๆ ให้เป็นส่วนหนึ่งที่จะช่วยขับเคลื่อนประเทศไทยไปข้างหน้า ซึ่งธอส.มีผลิตภัณฑ์ มีแหล่งสินเชื่อ ที่พร้อมให้บริการ ส่งผลให้การดำเนินงานในปี 2568 ที่ผ่านมา ปล่อยสินเชื่อใหม่ได้กว่า 246,000 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 241,000 ล้านบาท เติบโต 5% สวนทางกับภาพรวมสินเชื่อปล่อยใหม่ในระบบลดลง 7% สะท้อนบทบาทของธนาคารในฐานะผู้นำตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของประเทศ และเป็นกลไกสำคัญในการอัดฉีดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
แรงส่งการปล่อยสินเชื่อตั้งแต่ช่วงเดือนธันวาคมปีที่ผ่านมา ยังต่อเนื่องมาต้นปี 2569 ในภาพที่ดีของตลาดอสังหาฯทำให้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสแรกของปี 69 โตขึ้นมา 11% จากที่ติดลบต่อเนื่องมาหลายไตรมาส และแม้มูลค่าการโอนฯจะโตเพียง 3.1 % แต่ทั้งสองดัชนีชี้ให้เห็นว่า คนไทยยังมีดีมานด์ต้องการมีบ้านอยู่
ทั้งนี้ ผลสำเร็จของการโอนฯที่เพิ่มขึ้นมาจาก 1.ธนาคารพาณิชย์และธนาคารของรัฐ พยายามเร่งการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น จะเห็นได้ว่า สินเชื่อโตตามตัวเลขการโอนฯที่ 11% โดยข้อมูล ณ วันที่ 10 มิถุนายน 2569 ธอส. ปล่อยสินเชื่อใหม่แล้ว 95,366 ล้านบาท หรือคิดเป็น 38.64% ของเป้าหมายทั้งปีที่ 247,000 ล้านบาท ช่วยให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเพิ่มขึ้นกว่า 100,424 บัญชี โดยเกือบ 65% ของเป้าสินเชื่อทั้งปี จะเป็นตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มั่นใจในครึ่งปีแรกปล่อยสินเชื่อได้ 100,000 ล้านบาท และในครึ่งปีหลังอีก 150,000 ล้านบาท จะพยายามปล่อยให้ได้มากที่สุด เพื่อไปสู่เป้าหมาย
“เรื่องการปล่อยสินเชื่อ การปล่อยมันง่าย ถ้าเราไม่ดูอะไร ก็ปล่อยได้ แต่เราต้องปล่อยอย่างระมัดระวัง แม้เราจะเป็น ธนาคารรัฐ เราก็ต้องดูบ้าง จากดาต้าที่ธนาคารมีอยู่ เอามาวิเคราะห์ให้มีประสิทธิภาพ เกิดประโยชน์มากที่สุด เอาข้อมูลมาสนับสนุน เพื่อให้การบริการต่างๆ มีความแม่นยำ ให้เหมาะสมกับพอร์ตใหญ่ของธอส.ที่ต้องเข้าไปดูแลลูกค้ากลุ่มนี้ รวมไปถึงเป็นการรักษาวินัยทางการเงินให้เข้มงวด โดยตั้งเป้าควบคุมสัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ให้อยู่ที่ประมาณร้อยละ 5 ซึ่งยังถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถบริหารจัดการได้ ซึ่งห่างเพียงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ระดับเกือบร้อยละ 4 โดยเรามีแนวทางที่จะป้องกัน เอาข้อมูลมาดู มาวิเคราะห์ ถ้าลูกค้ารายไหน เริ่มมีสัญญาณที่จะมีปัญหา เราจะเข้าไปเทกแอ็คชั่น ดีกว่าไหลมาเป็นสินเชื่อมีปัญหาได้ ส่วนลูกค้าที่มีปัญหา เรามีมาตรการดูแลค่อนข้างหลากหลาย เช่น ปรับเงินงวด ขยายการผ่อนชำระ ซึ่งคนที่เข้าร่วมโครงการบริหารหนี้กับทางธอส.มูลค่าเกือบแสนล้านบาทเมื่อเทียบกับพอร์ตสินเชื่อคงค้าง 1.91 ล้านล้านบาท วิธีการต่างๆ ที่เรามี อยู่ในวิสัยที่เราสามารถบริหารจัดการให้กรอบ NPL ให้อยู่ระดับร้อยละ 5 ได้ ” ดร.มหัทธนะ กล่าว
ในมุมของภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ยังต้องเผชิญแรงกดดันจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และต้นทุนพลังงานที่มีแนวโน้มสูงขึ้น แต่ ธอส. ยังคงเชื่อมั่นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยยังมีอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นตลาดหลักของธนาคาร และเป็นกลุ่มที่มีความจำเป็นด้านที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง
โดยภารกิจหลัก ธอส. ยังคงมุ่งสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง ทั้งนี้ ในด้านการปล่อยสินเชื่อ นอกจากกลุ่มลูกค้าบริษัทเอกชน ข้าราชการ และผู้มีรายได้น้อยและปานกลางแล้ว ยังมีนโยบายที่จะขยายโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ ฟรีแลนซ์ ผู้ค้ารายย่อย และผู้ประกอบการขนาดเล็ก เนื่องจากโครงสร้างแรงงานไทยในปัจจุบัน คนรุ่นใหม่จำนวนมากเลือกทำงานอิสระหรือประกอบธุรกิจส่วนตัวมากขึ้น ขณะที่แรงงานนอกระบบมีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจฐานรากและการหมุนเวียนรายได้ในประเทศ แต่กลับเผชิญข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อจากระบบการเงิน เนื่องจากไม่มีเอกสารรายได้ในรูปแบบมาตรฐานเช่นเดียวกับพนักงานประจำ โดยธอส.จะมีการพัฒนา ระบบเครดิตสกอริ่ง (Credit Scoring) ให้มีความแม่นยำสูงขึ้น วางเป้าขยายสัดส่วนลูกค้ากลุ่มอาชีพอิสระจาก 8-9% ในปัจจุบันให้ขยายเพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ภายในปี 2569 และในใจผมมีเป้าหมายผลักดันสู่ระดับ 15% เพื่อให้โอกาสทุกคนได้เข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้หลักและแนวทางดูความสามารถ พฤติกรรมการออมเงิน การใช้จ่าย และรายได้ ดัชนีเหล่านี้จะถูกนำมาวิเคราะห์ผ่านสกอริ่งของธนาคาร ขณะเดียวกัน ถ้าเราสามารถเชื่อมโยงกับหน่วยงานอื่นๆ ก็จะนำข้อมูลเหล่านั้นมาประกอบการพิจารณา
นอกจากการขยายฐานลูกค้า ธอส. ยังเดินหน้าสนับสนุนการพัฒนาอย่างยั่งยืนผ่านผลิตภัณฑ์ด้าน Green Finance ผ่านการออกเงินฝาก ESG บอนด์ มีผลิตภัณฑ์เรื่องของสินเชื่อ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน บ้านที่ได้รับมาตรฐานประหยัดพลังงาน หรือ โครงการต่างๆที่มีส่วนในเรื่องการประหยัดพลังงาน จะได้รับวงเงินในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ โดยในปี 2569 ได้จัดสรรกรอบวงเงินรวม 32,000 ล้านบาท สำหรับสินเชื่อ Green Loan และสินเชื่อเพื่อติดตั้งระบบ Solar Rooftop ถูกสุดในระบบ 1% คงที่ 3 ปีแรก มาตรการดังกล่าว มีเป้าหมายรองรับการเปลี่ยนผ่านสู่พลังงานสะอาด ลดภาระค่าใช้จ่ายด้านพลังงานของครัวเรือน ช่วยสังคม สอดคล้องกับนโยบายของภาครัฐในการผลักดันเศรษฐกิจสีเขียว ขณะที่ภาวะราคาพลังงานโลกยังมีความผันผวนจากสถานการณ์ความขัดแย้งในหลายภูมิภาค
สำหรับทิศทางครึ่งปีหลัง ดร.มหัทธนะ ยอมรับว่ายังมีปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลก ต้นทุนพลังงาน และค่าครองชีพที่อาจส่งผลต่อกำลังซื้อของประชาชน อย่างไรก็ตาม ธนาคารยังเชื่อมั่นว่าจะสามารถบรรลุเป้าหมายการปล่อยสินเชื่อใหม่ทั้งปีที่ 246,795 ล้านบาทได้ตามแผน
ธอส.วางเป้าสู่ “Beyond Housing Bank”
ดร.มหัทธนะ กล่าวว่า ปัจจุบันแนวคิดการดำเนินงานของ ธอส.ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการช่วยให้คนไทยมีบ้านเท่านั้น แต่ยังมุ่ง “รักษาบ้าน” และดูแลลูกค้าตลอดเส้นทางการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย รวมถึงสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญของเศรษฐกิจไทย ภายใต้แนวคิด “Beyond Housing Bank” ที่ขยายบทบาทจากผู้ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยไปสู่การเป็นพันธมิตร ที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ผู้ประกอบการ และอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน
“ตอนนี้ วัยรุ่น หรือ Gen C มีพฤติกรรมที่มองต่างออกไปจากการซื้อที่อยู่อาศัย อยากเช่า ผมอยากศึกษาว่า จริงแท้แค่ไหน หรือเพราะวัยรุ่น ที่ไม่อยากมีบ้าน เพราะไม่สามารถเข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้ เพื่อนำดาต้าเหล่านี้ มาปรับใช้กับผลิตภัณฑ์ของธนาคาร ตรงกลุ่มเป้าหมาย ต้องยอมรับว่า กลุ่ม Gen C ฐานเริ่มกว้างขึ้น เป็นกลุ่มที่เริ่มมีกำลัง ซึ่งเราต้องเข้าไปดูแล เรากำลังบอกว่า ถ้าเช่า เอาเงินที่เช่าเปลี่ยนเป็นเงินงวดได้”
