‘โรงเรียนการเงิน’สร้างวินัยกู้ซื้อบ้าน อสังหาฯเร่งขาย-โอนฯรับหมดมาตรการรัฐ

ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) แกนหลักสำคัญในการพยุงตลาดที่อยู่อาศัย ส่งเสริมให้คนไทยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยปัจจุบัน ธอส.ครอง Market Share สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่สูงสุดเป็นอันดับ 1 ในสัดส่วน ประมาณ 40% ถึง 44% ของตลาดรวม โดยทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจที่สินเชื่อในระบบชะลอตัวลง ขณะที่สินเชื่อคงค้างของธอส.สะสมสูงถึง 1.91 ล้านล้านบาท

ซึ่งในงานสัมมนาพิเศษ “เจาะลึกกลยุทธ์การขอสินเชื่อบ้านกับ ธอส.” ที่จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย เป็นเวทีแนะนำให้กับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และการเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อรายย่อย ผ่านผลิตภัณฑ์ต่างๆ โดยในปัจจุบัน ธอส.มีผลิตภัณฑ์สินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการ อาทิ สินเชื่อเพื่อพัฒนาอพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า และห้องเช่า ซึ่งสามารถใช้เพื่อก่อสร้าง ซื้อกิจการ หรือรีไฟแนนซ์จากสถาบันการเงินอื่น โดยมีอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นประมาณ 3.49% และระยะเวลากู้สูงสุด 20-30 ปี ทั้งนี้ วงเงินอนุมัติจะพิจารณาตามศักยภาพรายได้ของกิจการเป็นหลัก

สำหรับผู้ประกอบการที่พัฒนาอาคารประหยัดพลังงาน มีสินเชื่อสนับสนุนอาคารคาร์บอนต่ำ ดอกเบี้ยพิเศษเริ่มต้น 3.75% เพื่อส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน


โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน จากการวิเคราะห์ข้อมูลผู้ขอสินเชื่อที่ส่งเข้ามายังธนาคาร พบว่าประมาณ 60% ยังไม่สามารถผ่านการพิจารณาได้ โดยสาเหตุสำคัญแบ่งออกเป็น 3 ประเด็นหลัก ได้แก่
 
1.ภาระหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระไม่เพียงพอต่อเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด 2.เอกสารทางการเงินไม่ครบถ้วน หรือไม่ชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ หรือธุรกิจขนาดเล็กที่ไม่สามารถแสดงรายได้อย่างเป็นระบบ 

และ 3.ขาดการเตรียมความพร้อมด้านการเงิน โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่และฟรีแลนซ์ที่ไม่มีประวัติการออม หรือไม่มีการเดินบัญชีที่สะท้อนศักยภาพทางการเงินอย่างต่อเนื่อง ซึ่งธอส. ได้เปิดโครงการ“โรงเรียนการเงิน” เพื่อช่วยให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น วงเงินในการดูแล 500 ล้านบาท ในกลุ่มราคาซื้อที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา

วิธีการคือ ผู้เข้าร่วมจะต้องฝากเงินเข้าบัญชีของ ธอส. อย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 12 เดือน โดยจำนวนเงินฝากในแต่ละเดือนควรสอดคล้องกับภาระผ่อนบ้านที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการรับผิดชอบภาระหนี้อย่างสม่ำเสมอ ฝากเงินที่เท่ากันทุกๆเดือน แต่หากเดือนไหน ลดน้อยกว่าที่กำหนดไว้ ตรงนี้จะถูกนำมาคำนวณวงเงินสินเชื่อที่ลูกค้าควรจะได้รับอนุมัติ


สำหรับลูกค้าที่อยู่ระหว่างผ่อนเงินดาวน์โครงการที่อยู่อาศัย สามารถนำเงินที่ฝากไว้ในบัญชีโรงเรียนการเงินไปใช้ชำระค่าเงินดาวน์หรือค่าเช่าที่อยู่อาศัยได้ โดยธนาคารจะนำข้อมูลการฝากเงินต่อเนื่องมาใช้เป็นส่วนหนึ่งในการประเมินความสามารถในการขอสินเชื่อ

ในปัจจุบัน มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย เข้าร่วมโครงการโรงเรียนการเงินกับธอส.แล้วกว่า 17 โครงการ โดย ธอส. เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการที่สนใจ สามารถนำโครงการเข้าร่วมเป็นพันธมิตร เพื่อช่วยเพิ่มโอกาสให้ลูกค้าสามารถวางแผนทางการเงินและเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ปัจจุบันมีหน่วยงานที่ทำบันทึกข้อตกลงความร่วมมือ (MOU) กับธอส.แล้ว 31,874 แห่ง โดยลูกค้าในกลุ่มสวัสดิการจะได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุดถึง 110% ของมูลค่าหลักประกัน


นอกจากนี้ ธอส.ยังให้ความยืดหยุ่นในการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระ โดยกำหนดอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงสุดถึง 70% สำหรับข้าราชการ และ 80% สำหรับลูกค้ากลุ่มสวัสดิการภาคเอกชน รวมถึงขยายระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดเป็น 40 ปี ลูกค้าสามารถกู้ร่วมได้มากกว่า 1 คน ทั้งยังรองรับคู่ชีวิตทุกเพศภายใต้กฎหมายสมรสเท่าเทียม ให้สามารถกู้ร่วมและถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้เช่นเดียวกับคู่สมรสทั่วไป

ในด้านการพิจารณาสินเชื่อ ธอส.ยังคงใช้หลักเกณฑ์การวิเคราะห์รายได้และความสามารถในการผ่อนชำระเป็นหลัก โดยยังไม่ได้นำระบบ Credit Scoring มาใช้เป็นปัจจัยหลักในการอนุมัติเหมือนสถาบันการเงินบางแห่ง ทำให้สามารถพิจารณาเคสที่มีความซับซ้อนหรือมีข้อจำกัดเฉพาะด้านได้อย่างยืดหยุ่นมากขึ้น


อสังหาฯปิดการขาย-โอนฯ ก่อนหมดมาตรการ

ด้านนายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 ปี 2569 ยังคงได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่กำลังจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ส่งผลให้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ขณะที่ผู้ประกอบการเองก็เร่งปิดการขายและส่งมอบโครงการในช่วงครึ่งปีแรก

แม้ตลาดจะยังมีแรงส่งในระยะสั้น แต่ผู้ประกอบการยังคงกังวลต่อแนวโน้มในช่วงครึ่งหลังของปี หากไม่มีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมจากภาครัฐ เนื่องจากเศรษฐกิจโดยรวมยังขาดปัจจัยบวกที่ชัดเจน ขณะที่หลายบริษัทเริ่มเผชิญแรงกดดันด้านสภาพคล่องและภาระต้นทุนทางการเงิน

“ภาคอสังหาฯเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย มีสัดส่วนโดยตรงต่อ GDP ประมาณร้อยละ 2-3 และหากรวมธุรกิจเกี่ยวเนื่องจะมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 7-8 ดังนั้นการชะลอตัวของภาคอสังหาฯย่อมส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อระบบเศรษฐกิจ ซึ่งในภาวะปัจจุบัน ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% จากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง และค่าแรง ทำให้หลายบริษัทชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดที่มีรอบการพัฒนาโครงการยาวกว่าโครงการแนวราบ”.