อย่าให้เป็นแค่กระแส รัฐบาลเดินหน้าลุยล้างบาง ขบวนการ “นอมินี (Nominee)” ต่างชาติ ที่ใช้ช่องของกฎหมายมาเข้ามากว้านซื้อที่ดิน เพื่อครอบครองสิทธิ์บนที่ดิน และหาผลประโยชน์กลับคืนประเทศของตนเอง ซึ่งเรื่อง นอมินี ต่างชาติ ฝั่งรากลึกในเกือบทุกภาคธุรกิจในประเทศไทย แต่ที่เด่นๆและเป็นกระแสตอนนนี้ คือ มีบริษัทนอมินี ต่างชาติ ทำธุรกิจและฮุบแผ่นดินประเทศไทย พุ่งเป้าไปที่เมืองท่องเที่ยวสำคัญและดัง เช่น เกาะพะงัน สมุย หรือแม้แต่ ที่ภูเก็ต จนล้นเกาะ ทำให้ คนไทย กลายเป็น คนชั้นที่สองในแผ่นดินนี้ !
ที่เริ่มเอาจริง! หน่วยงานรัฐ เดินหน้าล้างบางธุรกิจเทาของกลุ่มทุนนอมินีต่างชาติ บนเกาะพะงันและเกาะสมุย หลังพบว่ามีธุรกิจบนเกาะท่องเที่ยวทั้งสองแห่งเข้าข่ายเป็นนอมินีจำนวนสูงมาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางเศรษฐกิจและอาชีพของคนท้องถิ่นโดยตรง จำนวนธุรกิจที่เข้าข่ายมีสัดส่วนเกือบ 70% ของบริษัททั้งหมดบนสองเกาะ โดยจากการสแกนข้อมูลพบว่ามีนิติบุคคลเข้าข่ายต้องสงสัยสูงถึง 11,426 ราย แบ่งเป็นในพื้นที่เกาะพะงัน 3,212 ราย และเกาะสมุย 8,214 ราย
ซึ่งกลุ่มต่างชาติเหล่านี้ นอมินีมีเป้าหมายหลัก คือ การทำธุรกิจอสังหาฯและโรงแรม มีการเข้าตรวจสอบโครงการวิลล่าหรู และรีสอร์ทที่ลักลอบเปิดให้นักท่องเที่ยวเช่า โดยไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมในพื้นที่ เช่น บริเวณอ่าวศรีธนู เกาะพะงัน ซึ่งกลุ่มทุนเหล่านี้ปั่นราคาที่ดินติดทะเลจนพุ่งสูงถึงไร่ละ 80 ล้านบาท
ขณะที่ กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ได้ส่งข้อมูลนิติบุคคลขนาดใหญ่ที่มีสินทรัพย์รวมเกิน 100 ล้านบาท จำนวน 34 ราย ให้แก่ DSI และ ปปง. ดำเนินการต่อทันที ขณะนี้ทาง กองคดีความมั่นคง ดีเอสไอ ระบุว่ามีอย่างน้อย 20 บริษัทที่พยานหลักฐานชัดเจนและเข้าข่ายกระทำความผิด
วันนี้ ผู้สื่อข่าว จะมาเปิดวิธีการ ที่ทำให้ชาวต่างชาติ มีกรรมสิทธิ์อยูในที่ดิน และยังสามารถทำธุรกรรมได้เป็นปกติ !
ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว “ชาวต่างชาติ”ไม่สามารถถือครองหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อของพวกเขาเองโดยตรงในประเทศไทยได้ แต่ด้วยโครงสร้างทางกฎหมายที่ใช้กันจริง มีทั้งแบบที่ถูกต้องตามกฎหมายเต็มรูปแบบ และการถือครงที่ดินแบบที่มีความเสี่ยงสูงมาก โดยทั่วไปชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือใช้ประโยชน์บนที่ดินเสมือนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในระดับหนึ่ง ได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งด้วย วิธีการหรือช่องทางต่างๆ ดังนี้
1. เช่าระยะยาว (Leasehold) วิธีที่นิยมใช้กันมาก และแพร่หลายที่สุดทั้งคอนโด ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือที่อยู่อาศัยระยะเวลาในการเช่า คือ 30 ปี อาจจะมีการทำสัญญาเช่าในรูปแบบ 30+30 ปี แต่สิทธิต่ออายุสัญญาเช่า 30 ปีหลังนั้นไม่การันตีว่าสามารถทำได้จริง ซึ่งวิธีการนี้ชาวต่างชาติบางกลุ่มไม่สนใจหรือเลือกที่จะไม่ใช้วิธีการนี้ เพราะสิทธิประโยชน์บนที่ดินไม่มาก และไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน อีกทั้งมีคนไทยเสนอวิธีการอื่นๆ ที่อาจจะยุ่งยากขึ้นหน่อยแต่สามารถทำได้
2. นิติบุคคลถือครองที่ดินหรืออสังหาฯ เป็นวิธีการที่นิยมใช้กันมากตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ตราบใดที่การตรวจสอบหรือรูปแบบของการจัดตั้งนิติบุคคล ยังมีช่องทางในการเลี่ยงการตรวจสอบได้อยู่ แม้จะกำหนดให้ต่างชาติถือหุ้นในสัดส่วน 49% แต่ก็มีช่องทางในการเป็นเจ้าของได้หลากหลาย เช่น หาผู้ถือหุ้นคนไทยที่ไม่มีอำนาจหรือไม่มีเงินจริงๆ มาเป็นนอมินี ซึ่งอาจจะมาจากคนที่เป็นญาติ คนรู้จัก หรืออาจจะเป็นคนที่ทางบริษัทกฎหมายบัญชีจัดหามาให้ ซึ่งเป็นรูปแบบทั่วๆ ไปที่พบกัน อาจะมีการให้กลุ่มผู้ถือหุ้นคนไทยเซ็นสัญญาเงินกู้จากชาวต่างชาติ โดยมีเงื่อนไขว่าถ้าผิดสัญญาไม่จ่ายเงินกู้ จะโดนยึดหุ้นทั้งหมด มีการออกหนังสือมอบอำนาจให้ชาวต่างชาติ เป็นผู้มีอำนาจเต็มแทนคนไทยหรือผู้เถือหุ้นคนไทยทั้งหมด
“ซึ่งนิติบุคคลแบบนี้ก็มีไม่น้อยในปัจจุบัน แต่การตรวจสอบอาจจะต้องลงไปลึกหน่อย และหน่วยงานราชการสามารถทำได้เพียงแต่ใช้เวลาในการตรวจสอบนาน และจำนวนในการตรวจสอบก็ไม่น้อยเลย”
3. ได้รับส่งเสริมการลงทุน (BOI) บางธุรกิจของชาวต่างชาติที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนหรือ Thailand Board of Investment (BOI) สามารถถือครองที่ดินที่ใช้ประกอบกิจการได้ เพียงแต่ต้องเป็นกิจการที่ทาง BOI ส่งเสริมเท่านั้น ไม่ใช่ทุกธุรกิจ และเมื่อกิจการเลิกไปก็ต้องคืนที่ดินโดยการขายออกมาไม่สามารถถือครองแล้วเปลี่ยนไปทำประโยชน์อื่นๆได้ แต่ก็มีไม่น้อยที่อาจจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลย่อยเป็นนิติบุคคลไทย เพื่อถือครองอสังหาฯเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย
“แต่รูปแบบนี้ ไม่ค่อยน่ากังวลเพราะพวกเขาลงทุนขนาดใหญ่ในประเทศไทย และธุรกรรมส่วนใหญ่ทำตามกฎหมายเนื่องจากไม่อยากให้กิจการของตนเองมีความเสี่ยง”
4.การลงทุนตามเกณฑ์พิเศษของรัฐ กฎหมายไทยเคยเปิดช่องให้ต่างชาติถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้หากลงทุนจำนวนมากในประเทศ เช่น ลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาทในพันธบัตร / กองทุน / ธุรกิจที่รัฐกำหนดและต้องถือครองไว้ในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งชาวต่างชาติที่ทำแบบนี้สามารถถือครองที่ดินได้ 1ไร่แต่ต้องเป็นที่ดินที่ใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ในทางปฏิบัติแล้วแทบไม่มีการทำแบบนี้เกิดขึ้นในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมาเพราะขั้นตอนเยอะ ต้องผ่านครม.
5. ถือผ่านคู่สมรสคนไทย ในกรณีที่ชาวต่างชาติแต่งงานกับคนไทย โดยในส่วนของที่ดินสามารถเป็นกรรมสิทธ์ในชื่อของคู่สมรสคนไทยได้ แต่ต่างชาติต้องเซ็นรับรองว่าเงินที่ใช้ในการซื้อที่ดิน หรืออสังหาฯเป็น “สินส่วนตัวของคนไทย” นั่นหมายความว่าในทางกฎหมายแล้ว ถือว่าที่ดินหรืออสังหาฯนั้นๆ “ไม่ใช่ทรัพย์สินของต่างชาติ”ซึ่งชาวต่างชาติมีความเสี่ยงในการสูญเสียอสังหาฯ นั้นๆ
6.สิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งเป็น 1ในรูปแบบที่ชาวต่างชาติใช้เป็นเครื่องมือทางกฎหมายมากขึ้น โดยที่ดินใช้ชื่อคนไทยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นๆ มีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ นั้นหมาย ความว่าชาวต่างชาติสร้างบ้านบนที่ดินของคนไทย ซึ่งรูปแบบนี้ชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทยนิยมกันมาก เพราะไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้น ก็ยังพอมีสิทธิ์ในทรัพย์สินที่อาจจะเป็นเงินของเขามากกว่าให้กรรมสิทธิ์ทั้งหมดเป็นของคนไทยเพียงฝ่ายเดียว
7. สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิในการใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยสิทธิในการใช้ที่ดิน รวมไปถึงสิทธิในการรับรายได้จากที่ดินแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ซึ่งระยะเวลาสามารถกำหนดได้อาจจะระบุไว้ที่ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดไปจนกว่าผู้ได้รับสิทธิเก็บกินจะเสียชีวิตมักใช้กับกรณ์ของชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทยแล้วมีที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือการเช่าระยะยาวบางประเภท เช่น บ้านพักคนเกษียณอายุ บ้านพักของชาวต่างชาติ หรือที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นต้น
รูปแบบการถือครองอสังหาฯต่างๆ ที่กล่าวไปแล้วนั้น
เป็นรูปแบบที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ไม่ใช่คอนโดฯได้ หรือเป็นเจ้าของได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ตามที่ระบุในสัญญาหรือเอกสาร หรือจนกว่าชาวต่างชาติจะเสียชีวิตซึ่งบางรูปแบบสามารถพลิกแพลงหรือเปลี่ยนแปลงไปครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มากกว่า เพื่อการใช้ประโยชน์เพื่อการพักอาศัยเท่านั้น รูปแบบของการถือครองอาจจะแตกต่างกันไปตามการเปลี่ยนแปลงของเวลา หรือเปลี่ยนแปลงตามการเรียนรู้ในกฎหมายไทย รวมไปถึงการที่มีคนไทยโดยเฉพาะกลุ่มของนักกฎหมาย นักบัญชีให้การช่วยเหลือหรือชี้ช่องทางในการหลีกเลี่ยง หรือทำแบบไหนแล้วการตรวจสอบทำได้ยากขึ้น หรือมีขั้นตอนในการทำธุรกรรมที่มากขึ้น.
