ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัว หลังจากภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำ กำลังซื้อของประชาชนที่ชะลอตัว และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้สถาบันการเงินต้องปรับกลยุทธ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความเสี่ยงของตลาดมากขึ้น
ล่าสุด 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจนัดสรร ได้จัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี2569 ภายใต้ชื่อ “อสังหาริมทรัพย์ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี2026” โดยมีผู้แทนสถาบันการเงิมร่วมเป็นวิทยากรในการให้ข้อมูลเกี่ยวกันสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ทิศทางการปล่อยสินเชื่อบ้าน
โดยนายณัฐพล ลือพร้อมชัย รองผู้จัดการใหญ่ ดูแลสายงานผลิตภัณฑ์เครดิต ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในวิทยากรจากสถาบันการเงิน กล่าวว่า การประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมุมของสถาบันการเงิน จำเป็นต้องพิจารณาจากข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อย ซึ่งถือเป็นตัวชี้วัดกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด มากกว่าการพิจารณาเพียงยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากยอดขายบางส่วนอาจไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงหากผู้ซื้อไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวสูงสุด
การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เคยมีมูลค่าสูงเกือบ 700,000 ล้านบาทต่อปี ก่อนที่การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะทำให้ตลาดชะลอตัวลงอย่างมาก อย่างไรก็ตาม หลังสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย ตลาดได้ฟื้นตัวในระยะหนึ่ง ก่อนที่การเติบโตของสินเชื่อจะเริ่มชะลอลงอีกครั้งในช่วงหลัง
ในปีที่ผ่านมา มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบอยู่ที่ประมาณ1.54 ล้านล้านบาท โดยแม้ว่าภาพรวมตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่ข้อมูลช่วง 2 เดือนแรกของปี 2569 เริ่มเห็นสัญญาณบวกในบางส่วน เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์บางแห่งยังสามารถเติบโตได้เล็กน้อย
นายณัฐพล กล่าวว่า การขยายตัวของมูลค่าสินเชื่อในช่วงนี้ไม่ได้เกิดจากจำนวนผู้กู้ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่เกิดจากราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้วงเงินสินเชื่อเฉลี่ยต่อรายเพิ่มขึ้น ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อรวมยังสามารถขยายตัวได้ในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาด
โดยข้อมูลล่าสุดระบุว่าเศรษฐกิจไทยในปีที่ผ่านมาเติบโตประมาณ2.4% ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่าเศรษฐกิจไทยในปี2569 อาจขยายตัวเพียงประมาณ1.6% ก่อนที่จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็นราว2.1% ในปีถัดไป
การเติบโตในระดับดังกล่าวสะท้อนว่ารายได้ของประชาชนเพิ่มขึ้นในอัตราที่จำกัด ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้ สินทรัพย์ขนาดใหญ่อย่างที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในช่วงที่หนี้ครัวเรือนของไทยยังอยู่ในระดับสูง ทำให้หลายครัวเรือนต้องใช้เวลาในการลดภาระหนี้เดิมก่อนจะสามารถก่อหนี้ใหม่ได้
นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาดแรงงานในอนาคตยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องจับตา เนื่องจากภาคธุรกิจเริ่มนำเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ หรือAI มาใช้เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจทำให้บางอุตสาหกรรมมีการปรับลดจำนวนแรงงาน และ ส่งผลต่อความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว
ในมุมของนโยบายการเงิน ผู้บริหารธนาคารกสิกรไทยระบุว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับต่ำและอาจใกล้จุดต่ำสุดแล้ว ทำให้โอกาสในการปรับลดดอกเบี้ยเพิ่มเติมมีจำกัด ขณะที่ในระยะต่อไปยังมีความเป็นไปได้ที่ดอกเบี้ยอาจปรับเพิ่มขึ้น หากเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจัยต้นทุนพลังงานหรือราคาน้ำมันโลก
ในด้านการปล่อยสินเชื่อ ธนาคารพบว่าอัตราการอนุมัติสินเชื่อบ้านมีความแตกต่างกันในแต่ละโครงการ โดยโครงการที่ไม่มีการคัดกรองศักยภาพทางการเงินของลูกค้าล่วงหน้ามักมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่า ขณะที่โครงการที่มีการประเมินศักยภาพผู้ซื้อก่อนการจองมักมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ
นายณัฐพล ระบุว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยต้องใช้เวลาขายโครงการนานขึ้น โดยบางโครงการอาจต้องขายซ้ำถึง3–4 รอบจึงจะได้ลูกค้าที่สามารถขอสินเชื่อผ่านจริง สะท้อนถึงความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปัจจุบัน
เพื่อรับมือกับความเสี่ยงดังกล่าว ธนาคารพาณิชย์จึงเริ่มนำข้อมูลธุรกรรมทางการเงิน (Transaction Data) และเทคโนโลยีAI มาใช้ในการวิเคราะห์ลูกค้าอย่างละเอียดมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นพฤติกรรมการใช้จ่าย การหมุนเวียนของเงินในบัญชี หรือรายได้เสริมของผู้กู้ ซึ่งช่วยให้การประเมินความสามารถในการชำระหนี้มีความแม่นยำมากขึ้น
สำหรับผู้ประกอบการSME ธนาคารยังสามารถนำข้อมูลจากระบบรับชำระเงิน เช่น เครื่องEDC หรือQR Payment ซึ่งมีมูลค่าธุรกรรมรวมหลายล้านล้านบาทต่อปี มาใช้วิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินเพิ่มเติม เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
อีกหนึ่งแนวทางที่ธนาคารให้ความสำคัญคือการพัฒนาผลิตภัณฑ์สินเชื่อใหม่ เช่น สินเชื่อรวมหนี้ หรือDebt Consolidation ซึ่งเปิดโอกาสให้ลูกค้าที่มีภาระหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลสามารถนำมารวมกับสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า
เพื่อช่วยลดภาระค่างวดและเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ แม้ว่ากระบวนการดำเนินการยังมีความซับซ้อนและต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างสถาบันการเงินหลายแห่ง
ขณะเดียวกัน แนวคิดการสนับสนุนที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือ “กรีนโฮม” กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากสถาบันการเงิน เนื่องจากบ้านที่ใช้เทคโนโลยีประหยัดพลังงาน เช่น ระบบโซลาร์รูฟ สามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานของครัวเรือนได้ในระยะยาว
“หากผู้ซื้อบ้านมีภาระผ่อนเดือนละประมาณ 20,000 บาท การได้รับสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับโครงการกรีนโฮมอาจทำให้ค่างวดลดลงเหลือประมาณ 19,500 บาทต่อเดือน ขณะที่การติดตั้งระบบโซลาร์รูฟสามารถลดค่าไฟฟ้าจากประมาณ 4,000 บาท เหลือเพียงราว1,500 บาทต่อเดือน ส่งผลให้ผู้บริโภคมีเงินเหลือเพิ่มขึ้นประมาณ3,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือเป็นกันชนทางการเงินที่ช่วยลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้” รองผู้จัดการใหญ่ฯ ธนาคารกสิกรไทยกล่าว
นายสุรัตน์ ลีลาทวีวัฒน์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ และประธานสายสินเชื่อบรรษัท ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) กล่าวว่า ธนาคารมองว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังเผชิญแรงกดดันจากยอดขายที่ชะลอตัว ส่งผลให้ระยะเวลาการพัฒนาและขายโครงการยืดออกไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยจากเดิมที่บางโครงการใช้เวลาเพียง1–2 ปีในการขาย ปัจจุบันระยะเวลาเฉลี่ยของโครงการเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ5 ปี
ภาวะดังกล่าวทำให้การบริหารกระแสเงินสดกลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อความอยู่รอดของผู้พัฒนาโครงการ เนื่องจากธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อโครงการจะพิจารณาความสามารถในการขายและกระแสเงินสดเป็นหลักหากยอดขายไม่เป็นไปตามแผน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีแหล่งเงินทุนสำรองเพื่อรองรับต้นทุนก่อสร้างและการดำเนินโครงการ
นายสุรัตน์ ระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเริ่มใช้กลยุทธ์ปรับลดราคาขายเพื่อเร่งกระแสเงินสด
ส่งผลให้การแข่งขันด้านราคามีความรุนแรงมากขึ้นโดยเฉพาะโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้วซึ่งมีความได้เปรียบด้านความพร้อมในการเข้าอยู่อาศัย
นอกจากนี้ ธนาคารยังมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความแตกต่างระหว่างบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมค่อนข้างชัดเจน โดยบ้านแนวราบยังสามารถพัฒนาได้ต่อเนื่องในบางทำเล ขณะที่การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีความท้าทายมากขึ้น เนื่องจากธนาคารให้ความสำคัญกับยอดขายล่วงหน้าและเงินดาวน์ของลูกค้า ซึ่งโดยทั่วไปต้องมียอดขายพร้อมเงินดาวน์ประมาณ3–5% จึงจะสามารถนับเป็นยอดขายที่แท้จริงและใช้ประกอบการเบิกเงินกู้ได้
อย่างไรก็ตาม ยังมีบางพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบ เช่น ทำเลกรุงเทพกรีฑา ราชพฤกษ์ และพุทธมณฑล รวมถึงพื้นที่ในรัศมีประมาณ5–15 กิโลเมตรจากใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง
ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตยังได้รับแรงสนับสนุนจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะโครงการวิลล่าหรือบ้านพักตากอากาศที่สามารถปล่อยเช่าได้ ขณะที่การพัฒนาโครงการใกล้โรงเรียนนานาชาติเริ่มได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากกลุ่มครอบครัวที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อรองรับการศึกษาของบุตรหลาน
นายณรงค์พล ประภานิรินทรธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า แม้ภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของประเทศในปี 2568 จะหดตัวประมาณ7% แต่ ธอส. ยังสามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ ประมาณ 247,000 ล้านบาท เติบโตสูงกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ราว5% สะท้อนบทบาทของธนาคารในฐานะสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐที่เข้ามาช่วยเติมเต็มตลาดในช่วงที่ธนาคารพาณิชย์ชะลอการปล่อยสินเชื่อ
ทั้งนี้ ธอส. ดำเนินงานมากว่า72 ปี โดยมีพันธกิจหลักในการช่วยให้คนไทยมีบ้าน และมุ่งเน้นการสนับสนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือผู้ที่มีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ เพื่อช่วยลดความเหลื่อมล้ำทางการเงินในสังคม สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี2569 ธอส. ประเมินว่าภาพรวมตลาดอาจชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สาม
แม้จะเริ่มเห็นสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นบางส่วน โดยเฉพาะหากมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐเข้ามาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ ในด้านกลยุทธ์การดำเนินงาน ธอส. วางแนวทางขับเคลื่อนธุรกิจใน 3 มิติสำคัญ ได้แก่ การส่งเสริมการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน
การสนับสนุนการเติบโตของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และการผลักดันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน
หนึ่งในโครงการสำคัญ คือการส่งเสริมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือ “กรีนโฮมโลน” ซึ่งเปิดโอกาสให้โครงการที่มีองค์ประกอบด้านการประหยัดพลังงาน เช่น การใช้หลอดไฟLED การออกแบบผนังลดความร้อน หรือระบบระบายอากาศ เข้าร่วมโครงการได้ โดยปัจจุบันมีผู้ประกอบการเข้าร่วมแล้วมากกว่า100 โครงการ
นอกจากนี้ ธอส. ยังพัฒนาโครงการ “โรงเรียนการเงิน” เพื่อช่วยให้ผู้ที่มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ เช่น อาชีพอิสระหรือฟรีแลนซ์ สามารถสร้างประวัติทางการเงินผ่านการออมเงินอย่างต่อเนื่อง เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อบ้านในอนาคต
พร้อมกันนี้ ธอส. ยังเดินหน้าพัฒนาแพลตฟอร์มดิจิทัล “GHB ALL” ให้เป็นมาร์เก็ตเพลสด้านที่อยู่อาศัย เชื่อมโยงผู้ซื้อ
ผู้ขาย ผู้ประกอบการ และบริการที่เกี่ยวข้องกับบ้าน โดยปัจจุบันมีสมาชิกเพิ่มขึ้นถึงระดับหลักแสนราย และมีแผนทำการตลาดเชิงรุกมากขึ้นในปีนี้
นายณรงค์พล ระบุว่า ในภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอน สถาบันการเงินและผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ เช่น การพัฒนาโครงการแบบแบ่งเฟส การควบคุมต้นทุน และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค
ทั้งนี้ สถาบันการเงินมองตรงกันว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี2569 ยังเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อที่จำกัดและภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตช้า แต่การปรับตัวของทั้งผู้ประกอบการและภาคการเงิน รวมถึงการนำเทคโนโลยีและแนวคิดการพัฒนาอย่างยั่งยืนมาใช้ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยสามารถค่อย ๆ ฟื้นตัวได้ในระยะต่อไป.
