ข่าวดีภาคอสังหาฯในปี 2569 “ผู้ว่าฯแบงก์ชาติ”กำลังพิจารณาที่จะมีการดู ขยายผ่อนคลายมาตรการ “แอลทีวี” ออกไป หลังจะสิ้นสุดมิ.ย.69 ยอมรับ ตลาดอสังหาฯมีปัญหาเชิงโครงสร้าง เติบโตการพึ่งพาเก็งกำไรและเครดิตเป็นหลัก มากกว่าความต้องการอยู่อาศัยจริง การกำหนด LTV ไม่ใช่ลงโทษผู้ซื้อบ้าน ไม่ได้มีเป้าหมายชะลอธุรกิจ แต่เป็นการปรับโครงสร้างตลาด ให้เติบโตบนฐานที่ยั่งยืน ชี้ สต๊อกมากในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ผู้ซื้อต่างชาติชะลอตัวลง คนรุ่นใหม่เปลี่ยนพฤติกรรม หันเช่าแทนการซื้อ ห่วงอสังหาฯที่ตกรุ่น ทำให้ขายยากขึ้น
อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และภาคก่อสร้างของไทย เป็นเรียลเซกเตอร์ที่เป็นมีแรงขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจภายในประเทศ และมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นธุรกิจอื่นๆให้เติบโตและขยายกำลังกำลังการผลิตมากขึ้น โดยทั้งสองภาคอุตสาหกรรมมีสัดส่วนประมาณ 5.7% ถึง 8% ของ GDP
ซึ่งที่ผ่านมา ประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อภาคธุรกิจอสังหาฯ หรือ Loan to Value ( หรือ LTV อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) เพื่อควบคุมการเก็งกำไร (สกัดเรื่องเงินทอนที่สูง) และลดความเสี่ยงหนี้เสีย โดยพิจารณาจากราคาบ้านและสัญญาการกู้ (หลังที่ 1, 2 หรือ 3) เพื่อให้ผู้กู้วางเงินดาวน์ในระดับที่เหมาะสม ตัวอย่างเช่น โดยหลักแล้ว ถ้าซื้อบ้านหลังแรก ต่ำกว่า 10 ล้านบาท LTV ที่ได้เต็ม 100% หรือ บางธนาคารปล่อยที่ 110% ในวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ แต่เมื่อเกินวงเงินดังกล่าว ผู้กู้ต้องเตรียมพร้อมในเรื่องของวงเงินสำรองตนเอง หากธนาคารพิจารณาสินเชื่อต่ำกว่าหรือไม่เต็มวงเงินที่ขอไป ทั้งบ้านหลังแรกที่เกินมูลค่า 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่ 2 และ 3 เป็นต้น
แต่เมื่อสถานการณ์เปลี่ยน ‘เก็งกำไร’ ลดน้อยลง อันเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจที่เติบโตลดต่ำลง มาตรการของรัฐบาลบางประเทศ เช่น จีน ที่ควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศ ส่งผลให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ ต้องปรับตัว โฟกัสดีมานด์จริง นักลงทุนที่มองหาโอกาสการลงทุน ประกอบกับ กระแสเรียกร้องของภาคธุรกิจอสังหาฯ และ สถานการณ์ที่เหมาะสม ทางธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้ดำเนินนโยบายผ่อนคลายมาตรการ LTV สำหรับสัญญาที่ทำระหว่างวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 และสิ้นสุดมาตรการในวันที่ 30 มิถุนายน 2569
โดยผลดีการผ่อนคลาย LTV ที่ผ่านมา มีส่วนช่วยพยุงไม่ให้ตลาดหดตัวรุนแรง โดยเห็นได้จาก ทาง REIC ประเมินตลอดทั้งปี 2568 คาดการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 353,389 หน่วย เติบโต 1.6% และ มูลค่าการโอนฯประมาณ 994,545 ล้านบาท เติบโต 1.4%
ล่าสุด ผู้สื่อข่าวได้มีโอกาสเข้าสัมภาษณ์ นายวิทัย รัตนากร ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (แบงก์ชาติ) คนที่ 25 กับการทำงานในตำแหน่งผู้ว่าฯธปท.มา 4 เดือน (1 ต.ค.2568) มองว่า ปัญหาเชิงโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยไทย คือ การเติบโตที่เคยพึ่งพาการเก็งกำไรและเครดิตเป็นหลัก มากกว่าความต้องการอยู่อาศัยจริง
“เกณฑ์ LTV ไม่ใช่มาตรการลงโทษผู้ซื้อบ้าน ไม่ได้มีเป้าหมายชะลอธุรกิจ แต่เป็นการปรับโครงสร้างตลาด ให้เติบโตบนฐานที่ยั่งยืน ลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรและการก่อหนี้เกินตัว ไม่สร้างฟองสบู่ ไม่ทิ้งภาระหนี้ไว้ในระบบ ทั้งนี้หากภาคอสังหาฯ ปรับตัวไปสู่การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง และโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป ตลาดจะมีเสถียรภาพมากกว่าในระยะยาว”
ประเด็นสำคัญ คือ ธปท.จะมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือไม่ ผู้ว่าฯธปท. กล่าวว่า “ธปท. เปิดรับการทบทวนนโยบาย หากข้อมูลสะท้อนว่า ความเสี่ยงในระบบลดลง แต่การตัดสินใจต้องตั้งอยู่บนหลักความรอบคอบ หากสถานการณ์เปลี่ยน ก็พร้อมปรับให้เหมาะสม โดยยึดหลัก ไม่สร้างความเสี่ยงใหม่ และไม่ซ้ำเติมปัญหาเดิม หรือปัญหาหนี้เสียในอนาคต สุดท้ายแล้ว เราย้ำ กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณา และมีแนวโน้มที่จะสามารถ ดูแล ผ่อนคลายขยายมาตรการ LTV ต่อไปได้ ”
แต่ทั้งหมดแล้ว การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาฯ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพียงอย่างเดียว ต้องอาศัยการฟื้นรายได้ของครัวเรือน ที่ปัจจุบันประสบปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนในระดับที่สูง และความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจในภาพรวม ถ้ารายได้ไม่เติบโต ต่อให้กู้ได้ง่ายมากขึ้น คนก็ไม่กล้าซื้อบ้าน เพราะยังไม่เกิดความมั่นใจในอนาคต
มองภาพ’อสังหาฯ’สต๊อกดีขึ้น-เทรนด์ตลาดเช่ามาแรง
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯไทย ในมุมมองของผู้ว่าฯธปท. ระบุว่า กำลังเจอเรื่อง “วิกฤตเชิงโครงสร้าง” จากภาวะอุปทานส่วนเกิน(ซัพพลาย) โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แม้สต๊อกจะปรับลดลง ก็ยังต้องติดตาม บนภาวะที่กำลังซื้อฟื้นตัวช้า ประกอบกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป คือ คนรุ่นใหม่จำนวนมาก เลือกการเช่าที่อยู่อาศัยแทนซื้อ แม้ภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนจะใกล้เคียงกับการผ่อน เนื่องจากคนรุ่นใหม่มองเห็นความคุ้มค่าและโอกาสที่จะปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยได้มากกว่า(ได้ประสบการณ์เรื่องการอยู่อาศัยในแต่ละทำเล) ต่างจากคนรุ่นที่ผ่านมา ให้ความสำคัญกับการมีบ้านเป็นของตนเอง (อยู่ในโลเคชั่นเดิมๆ เกือบทั้งชีวิต) ส่งผลให้ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยหายไปจำนวนมาก
ในกลุ่มของผู้ซื้อต่างชาติ เป็นตลาดกำลังซื้อที่หายไปเช่นกัน ที่ผ่านมา ลูกค้าชาวจีน ที่เป็นตลาดหลักในกลุ่มสินค้าคอนโด ก็ชะลอตัวลงเช่นกัน
ขณะเดียวกัน ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าสมัย หรือ (Property Obsolescence) กลายเป็นอีกแรงกดดันสำคัญ โดยที่อยู่อาศัยจำนวนมาก หากมีอายุมากกว่า 5 - 7 ปี จะเริ่มถูกมองว่าเสื่อมค่าเนื่องจากความล้าสมัย ทั้งด้านการออกแบบ ฟังก์ชัน และสภาพอาคาร ทำให้การซื้อขายต่อในตลาดมือสองทำได้ยากขึ้น ผู้บริโภคมองและตัดสินใจเลือกโครงการใหม่ดีกว่า ส่งผลให้สต็อกเดิมระบายออกได้ช้า
“ตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา ที่เป็นฐานใหญ่ของตลาด กลับกลายเป็นกลุ่มที่เปราะบางที่สุด จากภาวะสินค้าล้นตลาดระดับหลักแสนยูนิต แม้จะเริ่มลดลงบ้าง แต่ยังไม่เพียงพอจะสร้างสมดุลใหม่ได้ ประกอบกับเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ทำให้ความต้องการซื้อหดตัวต่อเนื่อง ดังนั้น การจะมาบอกว่า ธปท.ออกมาตรการออกมาแล้ว จะสามารถแก้ไขได้นั้น ตรงนี้ อยากให้มองว่า เป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง ที่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยต้องยอมรับความจริงของตลาดที่เปลี่ยนไป และปรับนโยบายให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภค ดังนั้น ที่สรุปให้เห็นปัญหาดังกล่าว สุดท้ายต้องไปแก้ไขที่โครงสร้าง มากกว่าใช้พลังไปกับความขัดแย้งทางการเมือง ทั้งนี้การประคองภาคอสังหาฯให้ปรับตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป จะเป็นส่วนสำคัญในการรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจไทยในระยะยาว และป้องกันไม่ให้ปัญหาลุกลามไปสู่ระบบการเงินโดยรวม”.
