สถานการณ์ตลาดอสังหาริทรัพย์ในปี68 ทางด้านยอดขายและการพัฒนาโครงการใหม่ยังคงหดตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี โดยการหดตัวของตลาดดังกล่าวสอดคล้องกับทิศทางที่บริษัทอสังหาฯคาดการณ์ไว้ เนื่องจากในตลาดยังมีจำนวนซับพลายสะสมค่อยข้างมาก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯชะลอการพัฒนาโครงการ และเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกไป สถานการณ์ดังกล่าวเป็นการปรับตัวที่ดีของตลาดเพราะจะทำให้ในระยะกลางตลาดจะเริ่มปรับตัวเข้าสู่สมดุลย์ ทั้งดีมานด์และซับพลาย
ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 68 และช่วง 9 เดือนแรกปี 68 ( ม.ค. – ก.ย.) พบว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ยังชะลอตัวทั้งด้านดีมานด์และซับพลาย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยดีมานด์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลง ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ส่วนด้านซับพลายพบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง ทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย
ขณะที่ด้านซับพลายปรับตัวลดลงทั้ง ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการระมัดระวังของผู้ประกอบการต่อการเปิดขายโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายไตรมาสพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้นทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า ส่วนหนึ่งเป็นผลแรงหนุนของมาตรการรัฐ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภท 0.01% รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา
นอกจากนี้ ในช่วงท้ายปี ตลาดยังได้รับแรงส่งเพิ่มเติมจาก มาตรการ Quick Big Win ของรัฐบาล ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้นถึงปานกลาง และช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องไปยังไตรมาสถัดไป ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาภาพรวมช่วง 9 เดือนแรกของปี 68 ตลาดที่อยู่อาศัยใน กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ยังคงปรับตัวลดลงทั้งด้านดีมานด์ และ ซับพลายเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายละเอียด ดังนี้
สถานการณ์ด้านซับพลายที่อยู่อาศัย
สถานการณ์การขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในไตรมาส3 ปี 68 พบว่าที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ– ปริมณฑล มีจำนวน5,560 หน่วย ลดลง –52.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนในจำนวนใบอนุญาตจัดสรรทั้งหมด พบว่าเป็นทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด2,404 หน่วย เป็นสัดส่วน43.2%และพบว่า ทุกประเภทมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงยกเว้นอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้น131.0%
ขณะที่ภาพรวมช่วง9 เดือนแรกปี68 (ม.ค.–ก.ย. ) มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน15,496 หน่วย ลดลง–53.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และพบว่าทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนมากที่สุดคือ6,917 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน44.6% รองลงมา ได้แก่ บ้านเดี่ยว มีจำนวน6,245 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน40.3% ส่วนในรายจังหวัด พบว่า สมุทรปราการมีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด5,173 หน่วยคิดเป็นสัดส่วน33.4% รองลงมาได้แก่ กรุงเทพมหานคร มีจำนวน4,947 หน่วย คิดเป็น31.9%และพบว่าทุกจังหวัดมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยลดลงโดยสมุทรสาครลดลงมากที่สุดทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย –62.5%และ –70.4% ตามลำดับขณะที่นครปฐมและนนทบุรีไม่มีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง9 เดือนแรกปี68
ส่วนพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย
กรุงเทพฯ – ปริมณฑล พบว่าในไตรมาส3 ปี68 มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ทั้งประเภทบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด มีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ2,201,001 ตารางเมตรเพิ่มขึ้น0.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยแบ่งออกเป็นแนวราบ1,947,884 ตารางเมตร ลดลง0.4% ขณะที่อาคารชุดมีพื้นที่253,117 ตารางเมตรเพิ่มขึ้น0.8%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ขณะที่ภาพรวมช่วง9 เดือนแรกปี68 (ม.ค. – ก.ย.)มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล จำนวน 5,279,741 ตารางเมตร ลดลง –27.6% โดยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ4,365,650 ตารางเมตร ลดลง –30.9%และเป็นอาคารชุด914,091 ตารางเมตร ลดลง –6.1%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หากพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า พื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงทุกจังหวัด โดยกรุงเทพมหานคร ลดลงมากที่สุด –41.3%
ส่วนอาคารชุด พบว่า มีเพียงนนทบุรี และกรุงเทพมหานคร ที่ได้รับใบอนุญาตเพิ่มขึ้น46.8% และ0.1%ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ ในนครปฐม และสมุทรสาครไม่มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดช่วง9 เดือนแรก 68 ขณะที่สถานการณ์การที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในไตรมาส 3 ปี68 มีจำนวนหน่วยในผังรวม8,552 หน่วย ลดลง –26.8%และมีมูลค่าโครงการรวม 67,321 ล้านบาท ลดลง –38.5%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีที่อยู่อาศัยการเปิดขายใหม่จำนวน11,677 หน่วย มูลค่าโครงการรวม109,542 ล้านบาท
ภาพรวมตลาดอสังหาฯช่วง9 เดือนปี68
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วง9 เดือนแรก(ม.ค. – ก.ย. มีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนรวม174 โครงการ ลดลง –37.2% มีจำนวนหน่วยในผังรวม26,725 หน่วย ลดลง –40.8% แต่ด้านมูลค่าโครงการรวม206,046 ล้านบาท ลดลง–42.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เมื่อพิจารณาแยกตามประเภท พบว่า บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ มีจำนวนหน่วยในผังรวม11,216 หน่วย ลดลง –57.0% มูลค่ารวม122,643 ล้านบาท ลดลง –51.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนส่วนโครงการอาคารชุด มีจำนวนหน่วยในผังรวม15,509 หน่วย ลดลง –18.5% มูลค่ารวม83,404 ล้านบาท ลดลง –24.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
สถานการณ์ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
สถานการณ์ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในไตรมาส 3 ปี68 มีจำนวน21,302 หน่วย ลดลง –9.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นการลดลงจากที่อยู่อาศัยแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) –18.8%ขณะที่อาคารชุด เพิ่มขึ้นเล็กน้อย0.9%โดยอาคารพาณิชย์ลดลงมากที่สุด–44.5% ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่
พบว่าอาคารชุด มีจำนวนมากที่สุด11,691 หน่วย มีสัดส่วน54.9% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว มีจำนวน6,808 หน่วยมีสัดส่วน 32.0%
ส่วนภาพตลาดอสังหาฯรวมในช่วง9 เดือนแรกปี68 มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่จำนวน
53,200 หน่วยลดลง –27.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน73,459 หน่วย โดยเป็นผลมาจากการลดลงของแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) เอง–30.2%และอาคารชุด –24.6% หากพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานีลดลงมากที่สุด –57.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้สมุทรสาครไม่มีอาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนในช่วง
9 เดือนแรกปี68
สถานการณ์ด้านดีมานด์ที่อยู่อาศัย
สำหรับสถานการณ์ด้านดีม่นด์ที่อยู่อาศัย REIC พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในไตรมาส3 ปี68 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ– ปริมณฑลรวม39,517 หน่วย มีมูลค่า129,418 ล้านบาท โดยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า –12.8% และ –16.4% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยในจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด พบว่า เป็นอาคารชุด จำนวน19,276 หน่วย มีมูลค่า45,449 ล้านบาท
สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ9เดือนปี68
จากการสำรวจตลาดช่วง9 เดือนแรกปี68 (ม.ค.– ก.ย.) พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม105,499 หน่วย มีมูลค่า 355,384 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า -14.2% และ –17.0% ตามลำดับ ซึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและยังพบอีกว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (หรือที่อยู่อาศัยที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน47,293 หน่วย ลดลง –19.0% และมีมูลค่า219,279 ล้านบาท ลดลง –19.3% ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง (ที่อยู่อาศัยที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน58,206 หน่วยลดลง –9.9% และมีมูลค่า136,104 ล้านบาทลดลง –12.9%ทำให้สัดส่วนจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ต่อที่อยู่อาศัยมือสองในช่วง9 เดือนแรกปี68 เท่ากับ45 : 55
ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วน62 : 38 ส่วนด้านราคาที่โอนกรรมสิทธิ์ พบว่าอาคารชุดลดลงทุกระดับราคายกเว้นกลุ่มระดับราคา1.01 – 1.50 ล้านบาท ที่มีหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น13.5% และ11.7% ตามลำดับ ส่วนการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบ มีจำนวน54,795 หน่วย มีมูลค่า232,197 ล้านบาท โดยเป็นการลดลงทั้งหน่วย และมูลค่าในทุกระดับราคา อย่างไรก็ตาม
การโอนกรรมสิทธิ์มีทิศทางการปรับตัวเพิ่มเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน
สำหรับด้านทำเล พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพมหานครมากที่สุด 53,846 หน่วย มีมูลค่า217,506 ล้านบาทและพบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานีมีหน่วยการลดลงมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่า–21.8% และ –20.7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ส่วนทำเลที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด10 อันดับแรก มีมูลค่าลดลงทุกทำเล ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเกือบทุกทำเล มีเพียงทำเลพระโขนง–บางนา–สวนหลวง–ประเวศ ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น9.8% คลองสามวา–มีนบุรี–ลาดกระบัง และลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิเพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
