สมชื่อย่าน‘เจริญนคร’ทำเลศักยภาพ บิ๊กอสังหาขึ้นคอนโดใหม่ ซัปพลายน้อย-ดีมานด์ไทย-เทศหนุนยอดขายข้ามปี

พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครในอดีตช่วง 20 – 30 ปีก่อนหน้านี้ อาจจะเป็นย่านที่อยู่อาศัย ชุมชนดั้งเดิม ที่มีความเจริญในระดับหนึ่ง เพราะมีท่าเรือข้ามฟากที่เชื่อมต่อกับฝั่งกรุงเทพมหานคร และเป็นท่าเรือที่ได้รับความนิยมมีคนใช้บริการต่อวันมากมาย พื้นที่รอบๆ ท่าเรือข้ามฟากทั้งที่ท่าเรือคลองสาน ท่าดูเม็กซ์ และท่าเป๊ปซี่ แต่คนจะใช้บริการท่าคลองสาน และเป๊ปซี่มากกว่า เพราะการเชื่อมต่อการเดินทางโดยรถโดยสารประจำทางสะดวกกว่า พื้นที่รอบๆ ท่าเรือจึงมีความคึกคักมาก โดยเฉพาะท่าเรือคลองสานที่กลายเป็นตลาดขนาดใหญ่ ที่มีความคึกคักของทั้งคนขายของและคนที่ผ่านไปมาตั้งแต่ตอนเช้ามืดถึงดึกดื่น 

แต่ ณ ช่วงเวลานั้น อาจจะมีเพียงโรงแรม 4 – 5 ดาว ร้านอาหาร หรือโครงการคอนโดมิเนียมบ้าง แต่จะเป็นโครงการที่อยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา โดยมีแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นจุดขายสำคัญ ไม่ใช่ขายเรื่องของทำเล หรือขายเรื่องเส้นทางรถไฟฟ้า รวมไปถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หรือศูนย์ราชการขนาดใหญ่ในอนาคต

จุดเปลี่ยนสำคัญของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร คือ เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามาฝั่งธนบุรีเมื่อปีพ.ศ.2552 และทยอยเปิดบริการสถานีต่างๆ จนถึงสถานีบางหว้าในปี 2556 รูปแบบการเดินทางของคนในฝั่งธนบุรีที่ต้องการเดินทางข้ามไปทำงานที่ฝั่งพระนครจึงเปลี่ยนแปลงไป ความคึกคักหรือความสำคัญของท่าเรือข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาต่างๆ ก็ลดลงตามไปด้วย

ถนนเจริญนคร เป็นถนนที่มีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตั้งแต่เมื่อไอคอนสยามเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2561 โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นเกิดขึ้นมาก่อนหน้านั้น 2–3 ปีแล้วโดยสังเกตได้จาก การที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครต่อเนื่องไปถึงถนนสมเด็จเจ้าพระยา


แม้ว่าก่อนหน้านี้ จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บ้าง แต่จะอยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือทำเลที่ไม่ไกลจากสะพานสาทรมากนัก เพราะเป็นเส้นทางหลักในการเชื่อมต่อกับแหล่งงานสำคัญในย่านธุรกิจพื้นที่ใจกลางกรุงเทพมหานคร ซึ่งเท่ากับว่าช่วงเกือบ 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้เปลี่ยน แปลง จากย่านที่อยู่อาศัยดั้งเดิมที่มีทั้งอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยวหรือห้องแถว 1 – 2 ชั้นในซอย รวมไปถึงมีโรงงาน คลังสินค้าเก่า และโรงแรม 4 – 5 ดาวบ้าง โกดัง คลังสินค้า โรงงาน บ้านเก่าๆ เริ่มหายไป

ตลาดคลองสาน ที่ในอดีตเคยคึกคักตั้งแต่ตอนเช้ามืดถึงดึกดื่น กลับไม่มีแล้วในปัจจุบัน หลายๆ แห่งถูกแทนที่ด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ เช่น ศูนย์การค้า โครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และอื่นๆ รวมไปถึงมีแนวโน้มที่จะมีโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ เกิดขึ้น เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงหัวลำโพง – มหาชัยที่แม้ว่าจะมีแนวเส้นทางอยู่ใต้ดินแต่ก็จะมีผลต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เช่นกัน


คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้ ณ สิ้นปีพ.ศ.2568 มีทั้งหมดประมาณ 6,514 ยูนิต โดยการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หรือทำเลนี้มีหลายช่วงเวลา และถ้าลองพิจารณาดีๆ จะเห็นได้ถึงจุดขายหรือแหล่งอ้างอิงสำคัญในการเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้บางโครงการที่เปิดขายมาก่อนปี 2548 หรือเปิดขายมาก่อนหน้านี้มากกว่า 20 ปี แต่โครงการทั้งหมดนั้นอยู่ในพื้นที่หรือทำเลที่ไม่ไกลจากท่าเรือคลองสาน โดยมีจุดขายคือ อยู่ไม่ไกลหรือติดกับแม่น้ำจ้าพระยา และโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงตั้งแต่ปี2548 – 2558 จะอยู่ไม่ไกลจากสะพานสาทรหรืออยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามาซึ่งหลายโครงการไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี

จะเห็นได้ว่า จุดขายหรือการอ้างอิงความสำคัญของโครงการคอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนแปลงไป แต่โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2558 เป็นต้นมา จะอยู่ในแนวถนนเจริญนครโดยอาจจะอ้างอิงได้ว่าอยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากไอคอนสยามที่เปิดบริการปีพ.ศ.2561 หลายโครงการใช้ไอคอนสยามเป็นจุดขายสำคัญ และการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองในปีพ.ศ.2564 ยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครให้มากขึ้น แม้ว่าจะมีเพียง 4 สถานี โดยมีการเชื่อมต่อสถานีกรุงธนบุรี ของเส้นทาง BTS สายสีเขียว และในอนาคตอาจจะเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงและสีม่วงใต้

จะเห็นได้ว่า ไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริษัทอสังหาฯมีการขยายทำเลรุกชิงกำลังซื้อคอนโดมิเนียม เช่น บมจ.ศุภาลัย ที่มาเลือกเปิดคอนโดฯในรัศมีใกล้ไอคอนสยาม เช่น บมจ.ศุภาลัย ที่มีหลายโครงการประสบความสำเร็จ รวมถึงล่าสุด โครงการ “ศุภาลัย พรีเมียร์ ตากสิน–วงเวียนใหญ่” อยู่ติดถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน สามารถกวาดยอดขายในรอบพรีเซลกว่า 1,400 ล้านบาท (ตัวเลข 20 ต.ค. 68) ในราคา 2.19 – 18 ล้านบาท ซึ่งก่อนหน้านี้ มีการเปิดตัวโครงการ ศุภาลัย ธาม เจริญนคร แล้ว

และที่สร้างความคึกคักให้กับทำเลเจริญนคร เมื่ออสังหาฯแบรนด์ใหญ่ อย่าง บมจ.เอพี ไทยแลนด์ จำกัด เปิดตัว “LIFE เจริญนคร-สาทร” เมื่อกลางปี 2567 เป็นคอนโด HIGH–RISE สูง 28 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 580 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท คอนโดวิวแม่น้ำที่ดีที่สุด กับชีวิตที่เหนือกว่าในทุกมิติ ห้องชุดดีไซน์ใหม่สูง 3 เมตร เริ่ม 3.59 ล้านบาท (หรือประมาณ 114,000 บาทต่อตารางเมตร)

ล่าสุด บมจ.แสนสิริ จำกัด ร่วมมือครั้งสำคัญกับ บริษัท มิตซุย ฟุโดซัง เอเชีย ดีเวลลอปเมนท์ (ไทยแลนด์) จำกัด (MFADT) ร่วมทุนพัฒนา 2 โครงการ ทั้งคอนโดฯและแนวราบ มูลค่ารวมถึง 9,500 ล้านบาท ซึ่งโครงการที่สำคัญของแสนสิริ ได้แก่ คอนโดใหม่วิวแม่น้ำเจ้าพระยาบนทำเลศักยภาพเจริญนคร และโครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม เศรษฐสิริ เกรท วงแหวน–จตุโชติ

สำหรับ คอนโดใหม่ วิวแม่น้ำเจ้าพระยา บนย่านเจริญนคร มูลค่ารวม 6,500 ล้านบาท เป็นโครงการ Rare Item มีทางเข้าติดถนนเจริญนครที่ซอย 29/2 เจริญนคร เรียกได้ว่าเป็นทำเล Countdown Destination วิวแม่น้ำเจ้าพระยาย่านเจริญนครที่มีศักยภาพ ใกล้กับไอคอนสยาม รายล้อมด้วยโรงแรม 5 ดาว เดินทางสู่ใจกลาง CBD กรุงเทพฯได้สะดวก ด้วยการเชื่อมต่อทั้งรถยนต์, รถไฟฟ้า และเรือโดยสาร ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพเติบโตสูง เปิดตัวอย่างเป็นทางการต้นปี 2569


นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย จำกัด (Cushman & Wakefield Thailand) กล่าวถึงศักยภาพของตลาดคอนโดฯตามแนวถนนเจริญนครว่า การตอบรับของกำลังซื้อในพื้นที่ก็น่าสนใจเช่นกัน เพราะหลายโครงการปิดการขายหรือมียอดจองที่สูงมากๆ หลังจากเปิดขายไปไม่นาน โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนเจริญนครไม่ไกลจากไอคอนสยาม มียอดจองสูงกว่า 85% และหลายโครงการปิดการขายไปแล้ว โครงการที่ไกลออกไปตามแนวถนนสมเด็จเจ้าพระยาอาจจะได้รับความสนใจลดลงมียอดจองที่ต่ำกว่ามาก

ดังนั้น อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการในพื้นที่ ตามแนวถนนเจริญนครและสมเด็จเจ้าพระยาจึงอยู่ที่ประมาณ 75% ซึ่งเป็นอัตราการขายที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับพื้นที่หรือทำเลอื่นๆ และที่น่าสนใจคือ ทำเลนี้มีเพียงศูนย์การค้าขนาดใหญ่เท่านั้นที่เป็นจุดขายสำคัญ ไม่มีอาคารสำนักงานหรือแหล่งงานขนาดใหญ่ สถาบันการ ศึกษาระดับต่างๆ แต่ด้วยความเจริญที่มีมาก่อนหน้านี้ การเปลี่ยนแปลงของทำเลที่มีทั้งศูนย์การค้า เส้นทางรถไฟฟ้า การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว หรือระบบขนส่งมวลชนต่างๆ ก็สะดวกสบาย การเชื่อมต่อกับพื้นที่ใจกลางเมืองที่เป็นแหล่งงานสำคัญ สถาบันการศึกษาต่างๆ ก็ไม่ลำบากมากนัก ทำให้ความน่าสนใจของทำเลนี้มีมากขึ้น และมีผลต่อเนื่องไปถึงการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ด้วย

ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ ก็น่าสนใจเช่นกัน เพราะราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในช่วง 5 – 6 ปีก่อนหน้านี้อยู่ที่ประมาณ 189,380 บาทต่อตร.ม. มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 350,000 บาทต่อตร.ม.และมีบางโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตร.ม. แต่สำหรับราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ ณ ปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณ 206,690 บาทต่อตร.ม. ปรับเพิ่มขึ้นจากในช่วง 5 – 6 ปีก่อนประมาณ 9% หรือเฉลี่ยแล้วประมาณ 1.5% ต่อปี อาจจะไม่ได้เยอะมาก แต่ก็ไม่น้อย อาจจะเพราบางโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้มากกว่า 20 ปีมีราคาขายที่ไม่สูงมาก และราคาขายของบางโครงการแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงเลยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมาเป็นหลัก การปรับเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมจะมากกว่า 4% ต่อปีเลย

ปัจจัยสำคัญ คือ เรื่องของราคาที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ก่อนหน้านี้อาจจะขายกันที่ราคาประมาณ 150,000 – 200,000 บาทต่อตารางวา แต่ช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาที่ดินริมแน่น้ำเจ้าพระยาปิดการขายกันที่ไม่ต่ำกว่า 300,000 บาทต่อตารางวาไปแล้ว และหลายๆ แปลงบอกขายกันที่มากกว่า 500,000 – 800,000 บาทต่อตารางวาไปแล้ว ซึ่งเมื่อราคาที่ดินเปิดขายกันมากขนาดนี้ โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายในอนาคตก็ต่อมีราคาขายที่มากกว่าปัจจุบันแน่นอน แต่ที่ดินที่บอกขายกัน ณ ปัจจุบันเป็นที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ทางตอนใต้ของสะพานสาทร ห่างจากไอคอนสยามมากกว่า 1 กิโลเมตร ถ้าเป็นที่ดินที่อยู่รอบๆ ไอคอนสยามอาจจะมีราคาขายที่มากกว่านี้ในปัจจุบัน เพราะมีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า พื้นที่สำนักงาน โรงแรมที่เป็นเฟสสองของไอคอนสยามที่เปิดบริการแล้ว ยังไม่รวมการเปลี่ยนแปลงของตลาดคลองสานพลาซ่าที่มีขนาดที่ดินประมาณ 5 ไร่ในอนาคต ที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จะเปิดให้เอกชนเข้าประมูลเพื่อพัฒนาพื้นที่ในอนาคต รวมไปถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงหัวลำโพง – มหาชัยที่อาจจะเกิดขึ้นในอีกหลายปีข้างหน้า

รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์มารองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้ว และมีการระบุค่อนข้างชัดเจนในร่างผังเมืองฯ ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครบริเวณนี้จะเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่แทบไม่แตกต่างจากย่าน CBD ในเมืองชั้นในเลย ซึ่งจะมีการปรับ FAR มากขึ้นเป็น 7:1 ในขณะที่ OSR ลดลง รูปแบบของโครงการที่เหมาะสมในพื้นที่ท่าเรือคลองสานและส่วนที่เป็นตลาดรวมไปถึงอาคารพาณิชย์ทั้งหมดควรเป็นโครงการที่รองรับกิจกรรมท่องเที่ยวที่ไม่เป็นคู่แข่งโดยตรงกับไอคอนสยาม โรงแรมระดับกลาง และร้านค้าที่อาจจะเหมือนกับร้านค้าในสวนจตุจักร เพราะไอคอนสยามปัจจุบันเป็นแหล่งที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเยอะมากอีก 1 สถานที่ของกรุงเทพมหานคร และการมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ยิ่งส่งเสริมให้การเดินทางมามีความสะดวกมากขึ้น

นอกจากนี้ การที่พื้นที่โครงการอยู่ติดกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แม่น้ำเจ้าพระยา และเขตเมืองเก่าอย่างย่านเยาวราชที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคตมากขึ้นอีกจากโครงการต่างๆ รวมไปถึงการที่หลายพื้นที่ในฝั่งธนบุรีเริ่มเป็นที่รู้จัก และสนใจของนักท่องเที่ยวต่างชาติมากขึ้น หลายสถานที่ท่องเที่ยวเริ่มเป็นที่รู้จัก การพัฒนาพื้นที่บริเวณท่าเรือคลองสานให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงในด้านนี้ก็จะช่วยให้พื้นที่นี้ได้รับประโยชน์สูงสุด รวมไปถึงพื้นที่โดยรอบด้วย

การเกิดขึ้นของ ไอคอนสยาม ไม่เพียงแต่กระตุ้นความน่าสนใจให้กับพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้เท่านั้น แต่ยังนำเอาการเปลี่ยนแปลลงอื่นๆ ตามมาอีกไม่น้อย โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ และการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของศักยภาพที่ดินที่อาจจะใช้เวลาหน่อย โดยเฉพาะในเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ที่เห็นได้ชัดเจนว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงให้สอดคล้องกับศักยภาพที่เปลี่ยนแปลงไป หลังจากมีไอคอนสยาม ซึ่งในระยะยาวหลังจากนี้คงได้เห็นการเปลี่ยนแปลงต่างๆ มากขึ้น ขึ้นอยู่กับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครว่าจะเปลี่ยนแปลงไปตามที่ระบุในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ออกมาก่อนหน้านี้หรือไม่ รวมไปถึงพื้นที่ต่อเนื่องจากถนนเจริญนคร เช่น พื้นที่ตามแนวถนนลาดหญ้า ถนนประชาธิปกที่ตอนนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เช่นกันก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในอนาคตเช่นกัน


พื้นที่ทางทิศใต้ของสะพานสาทร หรือ พื้นที่ในช่วงที่ถนนเจริญนคร ลอดผ่านสะพานสาทรไปจนถึงจุดสิ้นสุดของถนนเจริญนครที่คลองดาวคะนองนั้น แทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเลยในช่วง 10 – 20 ปีที่ผ่านมา อาจจะมีโครงการคอนโด เปิดขายบ้าง แต่ก็เฉพาะในพื้นที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และก็มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่เข้ามาสร้างความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่นี้ อาจจะมีโรงแรมบ้างแต่ก็เป็นโรงแรมที่เปิดให้บริการมานานแล้ว ร้านอาหารหรือโครงการพาณิชยกรรมอื่นๆ ก็มีไม่มากนัก แต่ในอนาคตเชื่อว่าจะคึกคักมากขึ้นแน่นอน แม้ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้อาจจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้า แต่มีโครงการขนาดใหญ่ของกระทรวงมหาดไทยเข้ามาทดแทน เป็นโครงการศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยที่ก่อสร้างบนที่ดินราชพัสดุ ขนาด 19 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และถนนเจริญนคร มีอาคารสูงรวมกัน 6 อาคาร ทั้งโครงการมีพื้นที่ใช้สอยรวม 220,400 ตารางเมตร โดยทั้ง 6 อาคารจะเป็นสำนักงานของหน่วยงานต่างๆ ซึ่งประกอบด้วย กรมที่ดิน กรมการปกครอง กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น กรมการพัฒนาชุมชน กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณะภัย สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย ด้วยงบประมาณในการพัฒนาประมาณ 6 พันล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2570 และอาจจะเป็นอีก 1 ปัจจัยสำคัญของการเปลี่ยนแปลงของถนนเจริญนครในอนาคต.