กำลังซื้อยังไม่ฟื้น-หุ้นกู้ครบชำระบีบอสังหาฯ เข้มรักษาสภาพคล่องการเงิน

ในปี 67 ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนับว่าเป็นปีที่แย่มากๆ อีกปี นับตั้งแต่ตลาดซบเซาเพราะได้รับผลกระทบจากปัญหาการแพร่ระบาดโควิด-19 ทั้งๆ ที่ในปีที่ผ่านมานั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างคาดการณ์กันว่าจะเป็นปีที่ตลาดสามารถฟื้นตัวและกลับมาขยายตัวได้ โดยมีปัจจัยบวกจากภาวะเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่คาดว่าจะกลับมาขยายตัวได้ดี แต่ภาวะตลาดรวมในความเป็นจริงกลับมีทิศทางตรงกันข้าม เมื่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคกลับยังคงถดถอย จากผลกระทบค่าครองชีพที่สูงขึ้นต่อเนื่อง

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ในปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ยังคงไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และยังไม่สามารถขยายตัวได้ตามที่หลายคนคาดหวัง โดยตลาดอสังหาฯ ในปี 67 นั้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ตัวเลขภาพรวมทั้งปีมียอดโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยทุกประเภททั่วประเทศ ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง คาดว่าจะติดลบ 4% เมื่อเทียบกับตลาดปี 66

ขณะที่ในปี 68 นี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินการณ์ว่าตลาดรวมมีโอกาสจะกลับมาขยายตัวได้อย่างน้อยประมาณ 3% เนื่องจากฐานค่อนข้างต่ำ เพราะที่ผ่านมาอสังหาฯ ตกต่ำหนัก โดยคาดว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 68 จะทยอยฟื้นตัว และกลับมามียอดขายเพิ่มขึ้น 5-10% จากปีก่อน แต่อย่างไรก็ตาม การขยายตัวดังกล่าวยังถือว่ามีตัวมเลขที่ไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แถมในปี 68 นี้ ธุรกิจอสังหาฯ ยังต้องเผชิญความท้าทายอีกหลายตัว โดยเฉพาะดีมานด์ในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ เนื่องจากกำลังซื้อโตไม่ทันค่าใช้จ่าย


จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในปี 68 ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญความท้าทายต่อเนื่องจากปี 67 ทำให้ในปีนี้ยังคงเป็นปีที่ผู้ประกอบการไม่สามารถวางใจได้ เนื่องจากยังมีปัจจัยลบภายในภายที่หลากหลายเข้ามากดดันตลาดในปีนี้ โดยเฉพาะปัจจัยลบที่ผู้ประกอบการต้องระวังอย่างมากคือ ปัญหาการขาดสภาพคล่อง ซึ่งทำให้ปี 68 นี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องระมัดระวังอย่างมากในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่

เนื่องจากดีมานด์ในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวกลับมา ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคยังฟื้นตัว ประกอบกับเศรษฐกิจในประเทศยังขยายตัวในระดับต่ำกระทบบต่อความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจ และการใช้จ่ายของผู้บริโภค โดยเครื่องจักรสำคัญทางเศรษฐกิจ อย่างเช่น ภาคการส่งออกนั้นยังคงขยายตัวในระดับต่ำ มีเพียงภาคการท่องเที่ยวเพียงตัวเดียวที่เป็นเครื่องจักรในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในปี 68

“การส่งออกมีผลต่อกำลังผลิตในประเทศและการจ้างงาน รายได้ของคนไทย ซึ่งมีผลโดยตรงกับกำลังซื้อผู้บริโภคในปี 67 และส่งผลกระทบต่อยอดขายสินค้าไม่ดีขึ้น รวมถึงมีผลกระทบตามมาโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ขณะดีมานด์ต่างประเทศมองว่ายังมาไม่เต็มที่ เพราะแต่ละประเทศมีปัญหาเศรษฐกิจ การควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศ ซึ่งจะมีผลต่อเนื่องมาถึงปี 68”

“กำลังซื้อผู้บริโภค” ยังคงเป็นปัญหาใหญ่ของภาคธุรกิจอสังหาฯ ในปี 68 แม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ จะมีความหวังกับมาตรการ “คุณสู้ เราช่วย” ที่คาดว่าจะเข้ามาลดภาระหนี้ครัวเรือนในระบบ และช่วยให้สถาบันการเงินลดความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่มาตรการดังกล่าวไม่ได้ช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้ผู้บริโภคแต่อย่างใด ภายใต้ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงสวนทางกับรายได้ของประชาชนในปัจจุบัน แน่นอนว่าจะส่งผลให้การพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดอย่างที่เคยเป็นมา


อีกหนึ่งปัญหาใหญ่ของภาคธุรกิจอสังหาฯ ในปี 68 คือ การครบกำหนดชำระหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เนื่องจากในช่วง 2-3 ปีก่อนผู้ประกอบการบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนอยู่ใน ตลท.นิยมออกหุ้นกู้แทนการขอสินเชื่อพัฒนาโครงการจากสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นผลมาจากสถาบันการเงินมีนโยบายการเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อโครงการ ซึ่งนโยบายดังกล่าวยังคงมีผลต่อเนื่องมาถึงในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการออกหุ้นกู้จะมีผลดีในเรื่องของความรวดเร็วในการเข้าถึงแหล่งเงิน และลดโอกาสการถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อโครงการ ซึ่งอาจมีผลต่อการพัฒนาโครงการที่ล่าช้า แต่การออกหุ้นกู้มีผลกระทบด้านลบเช่นกัน โดยเฉพาะในช่วงที่หุ้นกู้ครบกำหนดชำระดอกเบี้ย

โดยเฉพาะในช่วงที่หุ้นกู้ครบอายุ ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องใช้เม็ดเงินจำนวนมาก ในขณะที่โครงการที่มีการระดมเงินจากการออกหุ้นกู้ในช่วงที่ผ่านมาประสบปัญหาทางด้านยอดขาย ส่งผลให้ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องทางการเงินทำให้ในช่วงปลายปี 67 ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการจัดแคมเปญลด-แลก-แจก-แถม เพื่อระบายสต๊อกสินค้าในมือออก โดยหวังจะดึงเม็ดเงินจากการขายสินค้าเข้ามาเสริมสภาพคล่องทางการเงินของบริษัท แต่เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ประกอบกับสภาวะทางเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี ทำให้ผู้บริโภคยังชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินค้าที่ใช้เงินก้อนใหญ่ และมีผลผูกพันกับวการใช้จ่ายในระยะยาว ทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการหลายรายไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง

ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ยังมีสต๊อกบ้านพร้อมอยู่ได้เปิดศักราชใหม่ เพื่อดึงเม็ดเงินกลับสู่บริษัท และเป็นการรักษากระแสเงินสด ด้วยการจัดแคมเปญเร่งยอดรับปีใหม่เริ่มมีให้เห็นกันบ้างแล้ว เช่น บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) 

โดย แสนสิริ ประเดิมต้นปี 68 ด้วยการส่งโปรโมชันพิเศษ “อยู่แล้วดี ที่แสนสิริ” โดยแสนสิริ ได้เตรียมบ้านใหม่กว่า 102 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการพร้อมอยู่ ครอบคลุมทุกทำเลศักยภาพ และทุกระดับราคาที่ต้องการ ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม และคอนโดฯ มารองรับดีมานด์ที่ต้องการมีบ้านใหม่ ในราคาที่เข้าถึงได้ ภายใต้แคมเปญ “อยู่แล้วดี ที่แสนสิริ” ที่มอบโบนัส 25 เท่า กับบ้าน คอนโดฯ ทาวน์โฮมจากแสนสิริ ราคาเริ่มต้น 9 แสน-45 ล้านบาท เช่น โครงการ เศรษฐสิริ วัชรพล-เทพรักษ์ (Setthasiri Watcharapol - Theprak) บ้านเดี่ยวดีไซน์ Georgian ยูนิตสวย ส่วนกลางคุณภาพ บนทำเลวัชรพล รับโบนัสสูงสุด 2.5 ล้านบาท เริ่ม 13.99 ล้านบาท

โครงการเศรษฐสิริ บางนา-สุวรรณภูมิ บ้านสวยยูนิตดีบ้านเดี่ยวสไตล์ Modern Classic ติดถนนใหญ่ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ รับโบนัสสูงสุด 3 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 12.99 ล้านบาท โครงการสราญสิริ แกรนเด พุทธมณฑล สาย 3 บ้านเดี่ยว 100 ตร.วา
พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ วิวดี ฟีลพักผ่อน ซีรีส์ Modern Farmhouse Extra Series ใกล้ ถ.บรมฯ เพียง 5 นาที รับโบนัสสูงสุด 2.5 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 15-20 ล้านบาท โครงการสราญสิริ ราชพฤกษ์-345 บ้านเดี่ยว หลังใหญ่ ใกล้สวน ส่วนกลางครบครัน ซีรีส์ Modern Farmhouse ใกล้โรบินสัน ราชพฤกษ์ รับโบนัสสูงสุด 2.5 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 6.99 ล้านบาท โดยแคมเปญดังกล่าวเริ่มตั้งแต่วันนี้-28 ก.พ.68 นี้


ขณะที่ บมจ.ศุภาลัย ได้ปล่อยแคมเปญพิเศษ “ศุภาลัย โปรฮิป เด้งเลือกได้” ซึ่งเป็นโปรโมชันตอบโจทย์คนอยากมีบ้าน
หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งเติมเต็มทุกความต้องการของลูกค้า ไม่ว่าจะอยากได้ “ส่วนลด หรือ Voucher ชอปของเข้าบ้านใหม่” และ “ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในช่วงเริ่มต้น” ด้วยข้อเสนอสุดปัง “เลือกเด้ง” เองได้ตามใจ เมื่อจองซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ของ ศุภาลัยทุกโครงการ ตั้งแต่วันนี้-28 ก.พ.68 นี้

แนวโน้มดังกล่าวทำให้ในช่วงต้นปี 68 ยังคงเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกเพื่อเสริมสภาพคล่องทางการเงินให้บริษัท ประกอบกับทิศทางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า และแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลกที่ฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมยังไม่ฟื้นตัวและมีผลต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ในปีนี้จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงต้องระมัดระวังในการลงทุนพัฒนาโครงการ หรือเปิดตัวโครงการใหม่

“เมื่อเงินสดที่จะเข้ามาไม่เป็นไปตามเป้า การชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนด จะเห็นการเลื่อนการชำระกันมากขึ้น โดยเฉพาะรายกลางรายเล็ก แนวโน้มดังกล่าวจะมีผลให้นักลงทุนขาดความเชื่อมั่น และในอนาคตการจะกลับไปขอสถาบันการเงินออกหุ้นกู้อีกคงทำได้ยากขึ้น เพราะต้องชำระหนี้เก่าคืนทั้งหมดก่อน”

นอกจากนี้ ปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศที่ส่งผลต่อยอดขายที่อยู่อาศัยในตลาดในปัจจุบัน ทำให้ปี 68 นี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องหันไปให้น้ำหนักในการขยายตลาดต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่ผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ แนวโน้มดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าในปี 68 นี้ ผู้ประกอบการคอนโดฯ จะยังคงรุกหนักในการทำตลาดกับลูกค้าชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นจังหวะดี เนื่องจากในปีนี้ธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยกำลังเฟื่องฟู โดยคาดการณ์ว่าในปี 68 นี้ จะมียอดนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศกว่า 40 ล้านคน โดย ณ เดือน ม.ค.68 มียอดนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาแล้ว
กว่า 35 ล้านคน การขยายตัวของการท่องเที่ยวนี้เชื่อว่าจะส่งผลดีต่อกันตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ของนักท่องเที่ยวและนักลงทุนชาวต่างชาติ


อย่างไรก็ตาม ข้อควรระวังในการทำตลาดหรือเน้นตลาดในการเจาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ คือ ปัญหาการหดตัวของเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะปัญหาเงินเฟ้อในกลุ่มประเทศสหภาพยุโรป ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อของลูกค้าตามต่างชาติให้ลดลง หากผู้ประกอบการมุ่งเน้นจับกลุ่มลูกค้าต่างชาติเพียงกลุ่มเดียวอาจส่งผลต่อยอดขายในกรณีที่เกิดปัญหาสงคราม ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ และสงครามการค้าที่จะเกิดขึ้นหลังจาก “โดนัลด์ ทรัม” เข้ารับตำแหน่งประธานาธิบดีของประเทศสหรัฐอเมริกา

“สิ่งที่น่าจับตาคือ การก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำสหรัฐอเมริกาของ โดนัลด์ ทรัมป์ อย่างเป็นทางการ ในวันที่ 20 ม.ค.68 นี้ จะเกิดผลกระทบสะท้านไปทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย และต้องรอดูนโยบายว่าจะมีอะไรเพิ่มเติมออกมาที่แน่ชัด ด้านสงครามการค้าจะเกิดขึ้นรุนแรง ขณะเดียวกัน สงครามจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ รัฐเซีย-ยูเครน รวมถึงสงครามตะวันออกกลางไม่น่าจะจบลงโดยง่ายส่งผลราคาน้ำมัน วัสดุก่อสร้าง ผันผวน และกระทบถึต้นทุนราคาบ้านในที่สุด ยังไม่รวมค่าแรงขั้นต่ำที่เริ่มใช้เป็นของขวัญปีใหม่ปี 68 แม้จะไม่ครอบคลุมทั้งประเทศก็ตาม”

โดยเฉพาะสงคราการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับประเทศจีน ซึ่งเป็นที่รู้กันดีว่ากลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยกลุ่มใหญ่ที่สุดสองกลุ่ม คือ กลุ่มลูกค้าชาวจีนซึ่งมียอดซื้อเป็นอันดับหนึ่ง และกลุ่มลูกค้าชาวรัสเซียที่มียอดซื้อคอนโดฯ อันดับ 4 เพราะหากเกิดปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ และสงครามการค้าขึ้นอย่างที่หลายฝ่ายกังวล แน่นอนว่าย่อมส่งผลต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าชาวจีนและชาวรัสเซีย ซึ่งจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทย

ทั้งนี้ ในปี 67 ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ รายงานสถิติการโอนห้องชุดของชาวต่างชาติ ณ ไตรมาส 3 ปี 67 ว่ามียอดการโอนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติรวม 3,756 หน่วย ปรับตัวเพิ่มขึ้น 11.6% โดยมีมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 18,571 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 66 โดย 10 อันดับแรกของลูกค้าชาวต่างชาติที่รับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ประกอบด้วย

อันดับ 1.จีน 4,386 หน่วย มูลค่า 20,201 ล้านบาท อันดับ 2.พม่า 1,050 หน่วย มูลค่า 5,463 ล้านบาท อันดับ 3.ไต้หวัน 612 หน่วย มูลค่า 3,166 ล้านบาท อันดับ 4.รัสเซีย 800 หน่วย มูลค่า 2,750 ล้านบาท อันดับ 5.สหรัฐอเมริกา 436 หน่วย มูลค่า 2,297 ล้านบาท อันดับ 6.ฝรั่งเศส 403 หน่วย มูลค่า 1,763 ล้านบาท อันดับ 7.เยอรมนี 334 หน่วย มูลค่า 1,460 ล้านบาท อันดับ 8.อินเดีย 198 หน่วย มูลค่า 1,248 ล้านบาท อันดับ 9.สหราชอาณาจักร 303 หน่วย มูลค่า 1,201 ล้านบาท อันดับ 10.ออสเตรเลีย 218 หน่วย มูลค่า 1,116 ล้านบาท