ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยถึงรายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งแรกปี 67 ของจังหวัดภาคเหนือ 5 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดเชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก นครสวรรค์ และลำพูน พบว่าในภาพรวมมีที่อยู่อาศัยพร้อมขายจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -0.6 แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 จำนวนหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5 ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่มีสัดส่วนลดลงร้อยละ -2.1 คาดการณ์ภาพรวมตลอดปี 2567 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนประมาณ 3,148 หน่วย มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 3,522 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.9 และหน่วยเหลือขายจะลดลงร้อยละ -3.3 ทั้งหมดนี้เป็นแรงผลักจากการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดเชียงใหม่เป็นหลัก
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 5 จังหวัด ซึ่ง REIC ดำเนินการต่อเนื่องจากปี 57-ปัจจุบัน พบว่าสถานการณ์ในช่วงครึ่งแรกปี 67 ภาพรวมมีที่อยู่อาศัยพร้อมขายสะสมจำนวนทั้งสิ้น 16,882 หน่วย จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -0.6 มีมูลค่า 68,056 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 14,436 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.2 มูลค่า 60,540 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.8 และโครงการอาคารชุดจำนวน 2,446 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 72.1 มูลค่า 7,516 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 78.1 จำนวนดังกล่าวร้อยละ 62.2 เป็นที่อยู่อาศัยเสนอขายในจังหวัดเชียงใหม่ โดยมีจำนวน 10,507 หน่วย มูลค่ารวม 45,556 ล้านบาท ร้อยละ 16.3 อยู่ในจังหวัดเชียงราย จำนวน 2,758 หน่วย มูลค่า 10,872 ล้านบาท ร้อยละ 14.0 อยู่ในจังหวัดพิษณุโลก จำนวน 2,362 หน่วย มูลค่า 7,700 ล้านบาท ร้อยละ 5.5 อยู่ในจังหวัดนครสวรรค์ จำนวน 933 หน่วยมูลค่า 3,014 ล้านบาท และร้อยละ 1.9 อยู่ในจังหวัดลำพูน จำนวน 322 หน่วยมูลค่า 915 ล้านบาท
โดยโครงการที่เปิดขายใหม่ ใน 5 จังหวัดภาคเหนือ ช่วงครึ่งแรกปี 67 มีจำนวน 1,472 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.0 มูลค่า 6,255 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -1.9 ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 701 หน่วยลดลงร้อยละ -57.6 มูลค่า 3,702 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -42.0 โครงการอาคารชุดจำนวน 771 หน่วย มูลค่า 2,554 ล้านบาท ซึ่งเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าไม่มีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่เลยแม้แต่โครงการเดียว
สำหรับยอดที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในภาพรวม 5 จังหวัดภาคเหนือ ช่วงครึ่งแรกปี 2567 พบว่ามีจำนวน 1,921 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5 มูลค่า 7,319 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 1,299 หน่วย ลดลงร้อยละ -16.0 มูลค่า 5,620 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -12.0 และโครงการอาคารชุดจำนวน 622 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 288.8 มูลค่า 1,699 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 293.0
ทั้งนี้ หากพิจารณารายละเอียดตามประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่า อัตราดูดซับต่อเดือนทุกประเภท ทุกระดับราคา ปรับขึ้นจากร้อยละ 1 ในครึ่งหลังปี 66 มาอยู่ที่ร้อยละ 1.9 ในครึ่งแรกปี 67 แต่ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ปี 63-ปัจจุบันซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 2.0 โดยอัตราดูดซับต่อเดือนประเภทโครงการบ้านจัดสรร มีการปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยโดยเพิ่มจาก ร้อยละ 1.4 ในครึ่งหลังปี 66 เป็นร้อยละ 1.5 ในครึ่งแรกปี 67 แต่ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ระหว่างปี 63 ถึงปัจจุบันซึ่งอยู่ในช่วงร้อยละ 1.8 ขณะที่อัตราดูดซับโครงการอาคารชุดมีทิศทางที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยปรับเพิ่มจากร้อยละ 1.8 ในครึ่งหลังปี 66 เป็นร้อยละ 4.2 ในครึ่งแรกปี 67 โดยสูงกว่าอัตราเฉลี่ยในช่วงปี 63 ถึงปัจจุบันโดยมีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 3.6
จากการที่ภาคเหนือที่ยอดขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกปี 67 ได้ทำให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายใน 5 จังหวัดภาคเหนือมีจำนวนทั้งสิ้น14,961 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.1 มูลค่า 60,737 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -0.4 แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 13,137 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.3 มูลค่า 54,920 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -3.9 ขณะที่โครงการอาคารชุดจำนวน 1,824 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 44.6 มูลค่า 5,817 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 53.5
จำนวนดังกล่าวร้อยละ 62.3 เป็นที่อยู่อาศัยเหลือขายในจังหวัดเชียงใหม่จำนวน 9,316 หน่วย มูลค่ารวม 40,476 ล้านบาท ร้อยละ 17.8 อยู่ในจังหวัดเชียงรายจำนวน 2,656 หน่วย มูลค่า 10,499 ล้านบาท ร้อยละ 15.0 อยู่ในจังหวัดพิษณุโลกจำนวน 2,243 หน่วยมูลค่า 7,311 ล้านบาท ร้อยละ 3.3 อยู่ในจังหวัดนครสวรรค์ จำนวน 496 หน่วย มูลค่า 1,786 ล้านบาท และร้อยละ 1.7 อยู่ในจังหวัดลำพูน จำนวน 250 หน่วย มูลค่า 665 ล้านบาท
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ สรุปโดยแล้วภาพรวมพบว่าในครึ่งแรกปี 2567 มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 10,507 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 5.9 มูลค่ารวม 45,556 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 โดยมีจำนวนหน่วยเป็นโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 8,588 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.1 มูลค่า 39,378 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 เป็นโครงการอาคารชุดจำนวน 1,919 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 45.6 มูลค่า 6,178 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 51.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
โดยมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 861 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 51.6 มูลค่าโครงการรวม 4,535 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 74.0 ซึ่งเป็นการลดลงของโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 532 หน่วย หรือร้อยละ -6.3 มูลค่าโครงการรวม 3,211 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 23.2 และเป็นโครงการอาคารชุดจำนวน 329 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 1,324 ล้านบาท ซึ่งเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าไม่มีการเปิดขายโครงการอาคารชุดเลย
ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งแรกปี 2567 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่จำนวนทั้งสิ้น 1,191 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 47.4 มูลค่ารวม 5,080 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 69.5 เป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 962 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 47.3 มูลค่า 4,483 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 74.4 เป็นโครงการอาคารชุดจำนวน 229 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 47.7 มูลค่า 597 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 40.0
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากจำนวนโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่าหน่วยขายได้ใหม่ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ยังคงมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 9,316 หน่วย จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 มูลค่าโครงการ 40,476 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 เป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 7,626 หน่วย มูลค่า 34,895 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -4.0 มูลค่าลดลงร้อยละ -1.1 เป็นโครงการอาคารชุดจำนวน 1,690 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 45.3 มูลค่า 5,581 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 52.6
ทั้งนี้ REIC คาดการณ์ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 5 จังหวัดภาคเหนือในปี 67 นี้ จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนทั้งสิ้น 3,148 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,638 หน่วย โครงการอาคารชุด 510 หน่วย ขณะที่คาดว่าจะมีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 3,522 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรร 3,059 หน่วย และโครงการอาคารชุด 463 หน่วย รวมถึงคาดว่าอัตราดูดซับต่อเดือนทุกประเภทจะยังคงทรงตัวเช่นเดียวกับปี 2566 โดยอยู่ในระดับ 1.6 ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยรอการขายโครงค้างมีจำนวนรวม 15,067 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 13,476 หน่วย และโครงการอาคารชุด 1,590 หน่วย ลดลงร้อยละ -3.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกับของปี 66
อสังหาฯ อีสานรับอานิสงส์ท่องเที่ยว
ดร.วิชัย กล่าวว่า ผลการสำจวจตลาดอสังหาฯ 5 ในภาคอีสาน พบว่าจังหวัดนครราชสีมาและขอนแก่น ยังคงเป็นตลาดหลักของอสังหาฯ ในภาคอีสาน โดยตลาดบ้านจัดสรรในภาคอีสาน มีหน่วยเสนอขายรวม 11,000 หนาวย มูลค่ารวมกว่า 42,300 ล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้กว่า 50% หรือประมาณ 5,077 หน่วยอยู่ในจังหวัดนครราชสีมา คิดเป็นมูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท ขณะที่ตลาดขอนแก่นมีหน่วยเสนอขาย 3,000 หน่วย มูลค่า 12,500 ล้านบาท ส่วนที่เหลือกระจายตัวอยู่ในจังหวัดอุดรธานี 1,260 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 4,500 ล้านบาท อยู่ในจังหวัดอุบลราชธานี 1,100 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 3,500 ล้านบาท ขณะที่ในจังหวัดมหาสารคามมีหน่วยเสนอขายอยู่ที่ 615 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,900 ล้านบาท
ในส่วนของคอนโดฯ จะกระจายตัวอยู่ในจังหวัดขนาดใหญ่ซึ่งเป็นตลาดหลัก มีจำนวนหน่วยเสนอขายรวม 2,527 หน่วยมูลค่า 7,670 ล้านบาท โดยกระจายอยู่ในจังหวัดนครราชสีมา 1,033 หน่วย มูลค่า 5,200 ล้านบาท อยู่ในจังหวัดขอนแก่น 1,443 หน่วย มูลค่า 2,470 ล้านบาท จากจำนวนและมูลค่า หน่วยเสนอขายที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 67 พบว่า โครงการที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาฯ ภาคอีสานที่มีการพัฒนามากที่สุดยังคงเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว รองลงมาเป็นบ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ โดยทาวน์เฮาส์ จะกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดขอนแก่นมากที่สุด ขณะที่คอนโดฯ จะกระจุกตัวอยู่ใน 2 จังหวัดหลัก คือ นครราชสีมาและขอนแก่น
ส่วนสถานการณ์ด้านยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ มีโครงการบ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่ 1,748 หน่วย โดยนครราชสีมา มีหน่วยขายได้มากที่สุด 767 หน่วย มูลค่า 3,000 ล้านบาท คิดเป็น 43% ของบ้านจัดสรรที่เสนอขายใน 5 จังหวัดหลักของภาคอีสาน ขณะที่จังหวัดขอนแก่นขายได้ 444 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,700 ล้านบาท อุดรธานีขายได้ 200 หน่วย คิดเป็น 1,000 ล้านบาท อุบลราชธานี ขายได้ 170 หน่วย คิดเป็น 650 ล้านบาท มหาสารคามขายได้ 116 หน่วย มูลค่า 400 ล้านบาท ส่วนคอนโดฯ จังหวัดขอนแก่นขายได้ 236 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 400 ล้านบาท ในจังหวัดโคราชขายได้ 227 หน่วย มูลค่าใกล้เคียงกับขอนแก่น
สำหรับทำเลในเมืองและอำเภอรอบนอก จังหวัดนครราชสีมาผู้พัฒนาโครงการหลักๆ ยังคงเป็นบริษัทอสังหาฯ ในพื้นที่ โดยมีสัดส่วนกว่า 84% ส่วนที่เหลือเป็นผู้พัฒนาโครงการจากส่วนกลาง โดยผู้ประกอบการจากส่วนกลาง ซึ่งจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยมากจะพัฒนาโครงการประเภททาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวเป็นหลัก โดยมีซัปพลายรวมที่เปิดขายอยู่ในพื้นที่ประมาณ5,077 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ19,948 ล้านบาท
ดร.วิชัย กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ภาคอีสาน โดยสรุปแล้ว ตลาดในหัวเมืองหลัก เช่น นครราชสีมาและขอนแก่นจะมีความเหมือนกันแต่อาจจะมีความแตกต่างเล็กน้อย โดยเฉพาะโคราชนั้นในส่วนของตลาดที่อยู่ในเมืองมีการขยายตัวได้ดีขึ้นขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในโซนเขาใหญ่มีความคึกคักมากขึ้นหลังจากที่การท่องเที่ยวได้กลับมาฟื้นตัวอย่างเต็มที่ ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมถูกระบายออกไปค่อนข้างมาก ขณะเดียวกันโครงการที่มีการเปิดตัวใหม่มีปริมาณเพิ่มขึ้น ขณะที่จังหวัดขอนแก่นคอนโดมิเนียมถือเป็นองค์ประกอบหนึ่งที่มีส่วนสำคัญในการผลักดันตลาดอสังหาฯ ทำให้เกิดการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดหลักยังคงเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว โดยมีบ้านแฝดเข้ามาเสริม ส่วนกลุ่มทาวน์เฮาส์ยังคงขยายตัวได้ดี
ส่วนจังหวัดอุดรธานี อุบลราชธานี และ มหาสารคาม สถานการณ์ตลาดอาจจะทรงตัวหรือหดตัวลงเล็กน้อย ในช่วงก่อนหน้าแต่ขณะนี้เริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวให้เห็นบ้างแล้ว สังเกตได้จากยอดการซื้อขีดขายที่อยู่อาศัยที่มีความต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาฯ ภาคอีสานจำเป็นต้องระมัดระวังในเรื่องของหน่วยเหลือขายที่ยังไม่สามารถระบายออกไปได้ ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนของผู้ประกอบการ ดังนั้นในการเติมซัปพลายใหม่ควรมีการระมัดระวังในแต่ละเซกเมนต์
“อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ถือว่าเป็นปีแห่งโอกาสของบ้านสร้างเสร็จที่ยังไม่สามารถระบายออกไปได้เนื่องจากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ซึ่งครอบคลุมไปถึงกลุ่มบ้าน 3-7 ล้านบาท โดยผู้ประกอบการสามารถหยิบนำเอามาตรการตรงนี้มาช่วยเสริมในด้านการตลาดและการขายได้ซึ่งในขณะนี้ยังเหลือเวลาจะทำตลาดได้อีกกว่า 6 เดือนด้วยกัน”
นายนราทร ธานีพิทักษ์ ที่ปรึกษานายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในโคราชปัจจุบันการระบายออกของซัปพลายเริ่มดีขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการในพื้นที่เองมีการชะลอการลงทุนโครงการใหม่เพื่อบาลานซ์ระหว่างซัปพลายและดีมานด์ของตลาด ทำให้สถานการณ์ตลาด ณปัจจุบันเริ่มปรับตัวดีขึ้น
โดยภาพรวมของเศรษฐกิจโคราชแล้วกลุ่มอุตสาหกรรมจะมีสัดส่วนในการผลักดันจีดีพีในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 29% ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวล้อไปกับภาคอุตสาหกรรม และการจ้างงานในภาคอุตสาหกรรม แต่นับตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมาตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของภาคอุตสาหกรรมลงไปค่อนข้างมาก ขณะที่รายได้ภาคเกษตรกรรมยังทรงตัว ทำให้ตลาดไม่ดีเท่าที่ควร แต่หลังจากได้รับปัจจัยบวกภาคการท่องเที่ยวฟื้นทำให้ตลาดในบางพื้นที่โดยเฉพาะพื้นที่ท่องเที่ยว เช่น เขาใหญ่กลับมาครึกครื้นมากขึ้น
“สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจนในตลาดนครราชสีมาเริ่มมีการชะลอตัว เห็นตั้งแต่ในปี 65 นครราชสีมามีโรงงานดำเนินการอยู่ 1,760 แห่งมีคนงาน 146,147 คน และเงินทุนหมุนเวียน 362,574.2 ล้านบาท แต่ปัจจุบันจังหวัดนครราชสีมามีโรงงานเปิดให้บริการเหลืออยู่ 1,673 แห่ง จำนวนคนงานลดลงเหลือ 103,376 คน ขณะที่เงินทุนหมุนเวียนลดลงมาอยู่ที่ 212,953.57 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าเงินทุนหมุนเวียนในระบบหายไปกว่า 100,000 ล้านบาท ขณะที่จำนวนแรงงานในพื้นที่หายไปถึง 40,000 คน ซึ่งสะท้อนถึงดีมานด์ในตลาดที่หายไป เป็นสัญญาณเตือนให้ผู้ประกอบการในจังหวัดนครราชสีมาชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ และหันมาเน้นระบายสต๊อกสินค้าที่สร้างเสร็จแล้ว จึงมีผลให้ ณ ปัจจุบันตลาดสามารถปรับสมดุลได้ดีมากขึ้น นี่คือเหตุผลที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในครึ่งแรกของปีนี้มีสัญญาณปรับตัวดีขึ้น”
อย่างไรก็ตาม เราคาดการณ์ว่าปีนี้อุตสาหกรรมในภาคการเกษตรน่าจะขยายตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 4.4 ตามปริมาณการผลิตพืชเศรษฐกิจและปศุสัตว์ที่เพิ่มขึ้น ภาคอุตสาหกรรมคาดว่าจะขยายตัวอยู่ที่ประมาณร้อยละ 0.6 ตามปริมาณการผลิตที่เพิ่มขึ้นจากดีมานด์ในประเทศและต่างประเทศ ส่วนภาคการบริการคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 ตามยอดขายปลีกและขายส่ง รวมถึงการเพิ่มขึ้นของจำนวนนักท่องเที่ยว ทำให้คาดการณ์ว่าจะมีการขยายตัวในฝั่งของดีมานด์และซัปพลายที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย การเติบโตของประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนครราชสีมาเป็นปัจจัยหนึ่งที่สนับสนุนให้ตลาดที่อยู่อาศัยประชากรในจังหวัดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทั้งจากการเกิดและการย้ายถิ่นฐานจากจังหวัดใกล้เคียงทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีการขยายพื้นที่อยู่อาศัยจากตัวเมืองไปยังพื้นที่ชานเมือง
อสังหาฯ ภาคใต้ขยายตัวแรงรับดีมานด์ท่องเที่ยว ดร.วิชัย กล่าว ผลการสำรวจตลาดอสังหาฯ ภาคใตใน 4 จังหวัดหลัก พบว่าคอนโดฯ ยังเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 67 พบว่า อสังหาฯ ภาคใต้มีคอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างการขาย 12,104 หน่วย มูลค่ากว่า 98,000 ล้านบาท ซึ่งภูเก็ตเป็นจังหวัดที่มีการพัฒนาคอนโดฯ มากที่สุด โดยมีคอนโดฯ ที่พัฒนาอยู่ในภูเก็ต 10,544 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 94,582 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออยู่ในสงขลา 1,200 หน่วย และอยู่ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี 290 หน่วย
ขณะที่กลุ่มที่โครงการบ้านจัดสรรมีจำนวนรวม 10,380 หน่วย มูลค่ารวม 49,300 ล้านบาท เป็นโครงการที่พัฒนาอยู่ในจังหวัดภูเก็ต 2,674 หน่วย อยู่ในจังหวัดสงขลา 3,655 หน่วย อยู่ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี 2,697 หน่วย และอยู่ในจังหวัด นครศรีธรรมราช 1,356 หน่วยโดย 4 จังหวัดภาคใต้มีโครงการบ้านเดี่ยวที่อยู่ระหว่างการขาย 5,771 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นการขายในจังหวัดภูเก็ต 1,099 หน่วยอยู่ในสงขลา 1,836 หน่วย อยู่ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี 1,901 หน่วย และในจังหวัดนครศรีธรรมราช 9,35 หน่วย
ส่วนบ้านแฝดที่เปิดตัวและอยู่ระหว่างการขายในครึ่งแรกของปี 67 พบว่ามีจำนวนหน่วยเสนอขายรวม 1,767 หน่วย เป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดภูเก็ต 506 หน่วยสงขลา 957 หน่วยสุราษฎร์ธานี 170 หน่วยนครศรีธรรมราช 134 หน่วย ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยอาศัยประเภททาวน์เฮาส์ที่อยู่ระหว่างการขายรวม 2,555 หน่วย แบ่งเป็นอยู่ในภูเก็ต 1,040 หน่วย อยู่ในสงขลา 724 หน่วยอยู่ในสุราษฎร์ธานี 609 หน่วย อยู่ในจังหวัดนครศรีธรรมราช 182 หน่วย สำหรับอัตราการดูดซับ หรือการระบายออกของซัปพลาย ในตลาดอสังหาฯ ทั้ง 4 จังหวัดในภาคใต้ คือจังหวัดภูเก็ต โดยในส่วนของคอนโดฯ กว่า 90% เป็นยอดขายมาจากภูเก็ต เช่นเดียวกับโครงการแนวราบซึ่งมาจากภูเก็ตภูเก็ตถึง 90% เช่นกันเช่นกัน
ดร.วิชัย กล่าวว่า สำหรับสถานการณ์โดยรวมของโครงการจัดสรรในภาคใต้ นับตั้งแต่ในช่วงปลายปี 66 ต่อเนื่องมาจนถึงครึ่งปีแรกของปี 67 บ้านเดี่ยวเป็นกลุ่มที่มีการเปิดตัวมากที่สุด โดยในช่วงครึ่งปีหลังของปี 66 มีการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว 194 หน่วยขณะที่ในครึ่งปีแรกของปี 67 มีการเปิดตัวบ้านเดี่ยวเพิ่ม 156 หน่วย ในขณะที่ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 67 มียอดขาย 260 หน่วย ทำให้หน่วยเหลือขายสะสมในตลาดมีจำนวนที่ลดลงต่อเนื่อง ส่งผลให้ในปัจจุบันมีซัปพลายสะสมในตลาดเหลืออยู่เพียง 1,096 หน่วย
โดยสรุปแล้วภาพรวมของตลาดภาคใต้ทั้ง 4 จังหวัด มีพัฒนาการที่ดีมากหลังจากได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว ส่งผลให้อุตสาหกรรมและธุรกิจในทุกๆ ด้านเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งมียอดขายและซัปพลายที่มีความสมดุล โดยมีกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเป็นเครื่องจักรหลักที่ผลักดันตลาดให้เกิดการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ยังมีการขยายตัวของกลุ่มที่อยู่อาศัยอาศัยประเภทวิลล่าหรือกลุ่มบ้านหรู ซึ่งมียอดขายที่ดีมาก
“แต่อย่างไรก็ตาม ต้องเฝ้าระวังในเรื่องของซัปพลายที่ไม่สามารถระบายออกไปได้เนื่องจากในปัจจุบันทุกคนต่างหันมาให้ความสนใจและลงทุนพัฒนาโครงการวิลล่าขายเช่นเดียวกัน”
นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล กรรมการ บริษัท ชาโต้ ภูเก็ต จำกัด อดีตนายกอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดภูเก็ต ถ้าเทียบช่วงเดียวกันระหว่างปี 66 กับปี 67 ในช่วงครึ่งปีแรกมีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัดโดยเฉพาะในตลาดระดับล่าง หลังจากฟื้นตัวจากวิกฤตโควิด-19 หากธุรกิจโรงแรมกลับมาฟื้นตัวและเปิดให้บริการเพิ่มขึ้น ทำให้กลุ่มแรงงานที่เข้ามาในตลาดภูเก็ตใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะเจน Y เจน Z ส่งผลให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยในตลาดภูเก็ตขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อยังคงเป็นปัญหาที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค แต่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในจังหวัดภูเก็ตอาจจะต่ำกว่าในพื้นที่ตลาดจังหวัดอื่น
ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดระดับบนเช่นบ้านหรูหราตลาดลักชัวรี ตลาดวิลล่าระดับราคา 60 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราการขยายตัวที่ดีมาก โดยมีผู้ประกอบการทั้งในส่วนกลางที่มาจากกรุงเทพฯ และผู้ประกอบการต่างประเทศ ที่มีการลงทุนแบบจอยเวนเจอร์ ผู้ประกอบการในพื้นที่ที่เข้ามาลงทุนในตลาดวิลล่าเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้โดยรวมแล้วตลาดอสังหาฯ ในภูเก็ตถือว่ามีอัตราการเติบโตใกล้เคียงกับในช่วงปลายปีที่แล้วแต่มีการชะลอตัวในช่วงไตรมาสที่ 3 เล็กน้อยทำให้การขยายตัวอาจจะไม่มากเท่ากับปีที่ผ่านมา
“การชะลอตัวในช่วงไตรมาสที่ 3 นี้เป็นผลมาจากการกลับเข้าสู่ภาวะปกติของตลาดเนื่องจากความกังวลต่างๆ ของกลุ่มลูกค้าคลายตัวลง เช่น ภาวะสงครามรัสเซียยูเครน และตะวันออกกลางทำให้การตัดสินใจซื้อจากต่างประเทศที่เข้ามาในประเทศไทยชะลอตัวลง ขณะที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติ เช่น รัสเซียบางส่วนเริ่มทยอยเดินทางกลับประเทศของตัวเอง ประกอบกับในช่วงไตรมาส 3 เป็นโลว์ซีซั่ฝนของการท่องเที่ยวภูเก็ตทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง”
