ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าไม่มีแผ่ว จับตา “สีเหลือง-สีเทา” ทำเลศักยภาพที่อยู่อาศัยแนวราบ

ถ้าจะพูดถึงปัจจัยบวกที่ทำให้ราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยขยับสูงขึ้นแบบทันตาเห็น ในปัจจุบัน มีเพียงไม่กี่ปัจจัยที่สามารถทำได้ และหนึ่งในนั้นคือ การพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า เพราะที่ผ่านมาเพียงแค่มีการประกาศว่า พื้นที่ไหนจะมีรถไฟฟ้าตัดผ่าน ราคาที่ดินในทำเลนั้นก็ปรับตัวพุ่งขึ้นทันที่ไม่ต่ำกว่า 1-2 เท่าตัว ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็เช่นกัน เพราะหลังการเปิดให้บริการครบทุกสถานีสามารถดึงดูดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และดีมานด์การอยู่อาศัยเข้าสู่พื้นที่จำนวนมาก แม้ว่ารถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาก็ตาม โดยจะทำหน้าที่เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ลำเลียงคนจากพื้นที่ต่างๆ เข้าสู่เส้นทางรถไฟฟ้าหลัก อย่างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีน้ำเงิน และสายสีส้มในอนาคต

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีจุดเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง เช่น สายสีน้ำเงินที่สถานีลาดพร้าว สายสีส้มที่สถานีลำสาลี แอร์พอร์ตลิงก์ที่สถานีหัวหมาก และสายสีเขียวที่สถานีสำโรง เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองยังเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านถนนเส้นทางสำคัญของกรุงเทพมหานคร คือ ถนนลาดพร้าว และศรีนครินทร์ เรียกได้ว่าเกือบ 100% ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองอยู่บนถนน 2 เส้นทางนี้ ซึ่งถ้าเส้นทางเชื่อมต่อส่วนต่อขยายจากสถานีลาดพร้าวขึ้นไปตามถนนรัชดาภิเษกจะมีเพิ่มอีก 2 สถานี และเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีรัชโยธิน แต่ต้องรอต่อไป เพราะยังไม่ชัดเจนในเรื่องของ 2 สถานีนี้ รวมไปถึงสถานีลำสาลีอาจจะเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล และสถานีลาดพร้าว 83 ที่อาจจะกลายเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทาในอนาคต นอกจากนี้ ยังมีความเป็นไปได้อีกถ้าสายสีเงินก่อสร้างจะมีสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเช่นกัน


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ต้อ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองตัดผ่านถนนเส้นทางสำคัญของกรุงเทพมหานครทั้งลาดพร้าว และศรีนครินทร์ โดยพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามายาวนานมากกว่า 30 ปี แทบไม่มีพื้นที่เหลือให้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อะไรได้มากนัก เพราะที่ดินตลอดแนวเส้นทางมีการพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ จนเต็มพื้นที่แล้ว การจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อะไรก็ตามในพื้นที่จำเป็นต้องซื้อบ้าน อาคารพาณิชย์หรือสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ไปพัฒนา ซึ่งราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

โดยตลอดช่วงก่อนปี 2560 ราคาที่ดินตามแนวถนนลาดพร้าวอยู่ที่ 150,000-500,000 บาทต่อตารางวา แต่ ณ ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ในช่วงระหว่าง 200,000-800,000 บาทต่อตารางวา และสำหรับพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ไปจนถึงสถานีสำโรงมีราคาที่ดินในช่วงก่อนปี 2560 อยู่ที่ระหว่าง 150,000-250,000 บาทต่อตารางวา แต่ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 200,000-600,000 บาทต่อตารางวาแล้วแต่ทำเลและศักยภาพของที่ดิน

ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เพราะความชัดเจนของการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองชัดเจนมากกว่าปีที่ผ่านๆ มา โดยพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากกว่าพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรง แต่หลังจากนั้นทั้ง 2 พื้นที่นี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่แตกต่างกันมากนัก จำนวนคอนโดมิเนียมรวมในทั้ง 2 พื้นที่มีจำนวนไม่แตกต่างกันมาก

จนกระทั่งปี 2565 พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรงมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นแบบชัดเจน ซึ่งเป็นการขยายตัวที่สอดคล้องกับช่วงเวลาการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในปี 2566 จำนวนคอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง

ถ้านับรวมตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา จะมีคอนโดมิเนียมรวมทั้งหมด 31,800 ยูนิต โดยในช่วงเวลาประมาณ 10 ปีนับจากปี 2557 เป็นต้นมา มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองประมาณ 20,000 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่กว่า 31,800 ยูนิตขายไปแล้วกว่า 87% โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในพื้นที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 60,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการส่วนใหญ่มีราคาขายไม่เกิน 90,000 บาทต่อตารางเมตร

ราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีการปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน เพียงแต่อัตราการปรับเพิ่มของแต่ละพื้นที่ไม่เท่ากัน พื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวมีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมที่มากกว่าชัดเจน โดยอยู่ในช่วงตั้งแต่ 5-10% ต่อปี แล้วแต่สถานี โดยสถานีที่อยู่ในทำเลที่มีความพร้อมกว่า เช่น สถานีลาดพร้าว สถานีลาดพร้าว 83 สถานีบางกะปิ อาจจะมีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมที่ประมาณ 8-10% ต่อปี สำหรับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์อาจจะมีการปรับเพิ่มของราคาขายคอนโดมิเนียมที่น้อยกว่าโดยอยู่ในช่วงประมาณ 2-8% เพียงแต่พื้นที่รอบๆ สถานีศรีนุช สถานีศรีลาซาล สถานีศรีสมานอาจจะมีอัตราการปรับเพิ่มที่มากกว่าโดยอยู่ในช่วง 4-8% ต่อปี ถ้าเป็นพื้นที่รอบสถานีอื่นๆ อาจจะมีการปรับขึ้นของราคาขายในช่วง 2-5% ต่อปีเท่านั้น


ช่วงก่อนหน้านี้ 4-5 ปี คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ยังคงกระจายอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว โดยเฉพาะบริเวณที่มีความเป็นชุมชนหรือการพัฒนามาก่อนหน้านี้แล้ว เช่น โชคชัย 4 บางกะปิ จากนั้นบริเวณที่จะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง เช่น ลำสาลีกลายเป็นพื้นที่ยอดนิยมขึ้นมาทันที มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปในพื้นที่หลายราย พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมไม่มากนักในช่วงก่อนหน้านี้ โครงการบ้านจัดสรรจะมีมากกว่าชัดเจน แต่พื้นที่รอบสถานีร่วมกับแอร์พอร์ตลิงก์ และพื้นที่ที่ไม่ไกลจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ เช่น ซีคอน พาราไดซ์พาร์ค มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เช่นกัน แต่ปี 2565 มีคอนโดมิเนียมไม่ต่ำกว่า 5,000 ยูนิตเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรง

เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเปิดให้บริการ การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวเส้นทางอาจจะไม่มากนัก โดยเฉพาะการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่อาจจะมีไม่มากนัก เพราะช่วงเวลาทั้งก่อนเปิด และหลังเปิดให้บริการยังอยู่ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว อีกทั้งยังมีเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่อาจจะยังไม่น่าสนใจในสายตาของผู้ประกอบการ และเมื่อเห็นว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่จะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของศักยภาพให้สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินอยู่ในมือเลือกที่จะชะลอการพัฒนาหรือเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน

เนื่องจากต้องการรอให้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ประกาศบังคับใช้ ซึ่งเรื่องของข้อจำกัดเรื่องผังเมืองเป็นปัจจัยหรืออุสรรคสำคัญ เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่ตามแนวถนนศรีนครินทร์จะอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีเหลือง และสีส้ม หรืออยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่มีความแน่นน้อย และปานกลาง ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาอาคารสูง FAR กจะไม่มากนัก โดย FAR อยู่ในช่วงระหว่าง 3 และ 5 เท่านั้น มีเพียงบางพื้นที่เท่านั้นที่มี FAR = 7 เช่น พื้นที่รอบๆ แอร์พอร์ตลิงก์ สถานีหัวหมาก


รถไฟฟ้าสายสีเทา ดันราคาที่ดินวัชรพล 420,000 บาท/ตร.ม.

ด้าน นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด กล่าวว่า ผลจากการร่วมมือระหว่างบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัท วิจัย เพื่อสำรวจราคาที่ดิน และที่อยู่อาศัยในทำเล วัชรพล-ประดิษฐ์มนูธรรม ในช่วงเดือนพ.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งทำเลดังกล่าวเป็นทำเลที่มีแผนในการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ทองหล่อ) เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง)ในรัศมี 2 กิโลเมตร พบว่าราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยติดแนวถนนใหญ่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบัน โดยราคาที่ดินที่ติดถนนใหญ่ ปรับตัวจากราคาขายเฉลี่ยที่ 220,000-270,000 บาทต่อตารางวา ในปี 2560 มาอยู่ที่ 390,000-420,000 บาทต่อตารางวา ณ วันที่ 31 พ.ค.2567 หรือปรับตัวเพิ่มขึ้น 55-77% เมื่อเทียบกับปี 2560 หรือปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี

ในขณะที่ราคาที่ดินที่อยู่ในซอย มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000-190,000 บาทต่อตารางวา ณ วันที่ 31 พ.ค. 2567 จากราคาขายเฉลี่ยที่ 70,000-100,000 บาทต่อตารางวา ในปี 2560 หรือราคาปรับเพิ่มขึ้น 40-100% เมื่อเทียบกับปี 2560 เช่นเดียวกับราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะ บ้านพักอาศัย ที่ราคาขายเฉลี่ย ณ วันที่ 31 พ.ค.2567 อยู่ที่ 2.5 -7.8 ล้านบาทต่อหน่วย จากราคาขายเฉลี่ย 2.3-7 ล้านบาทต่อหน่วย ในปี 2558 หรือราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4% ต่อปี

ส่วนราคาอาคารชุดพักอาศัย พบว่าอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ในซอย ราคาขายมือสองจะมีการปรับราคาลดลงเฉลี่ยประมาณ 3% โดยราคาขายอาคารชุดพักอาศัยในซอย ในทำเลนี้จะอยู่ที่ 1.3-1.9 ล้านบาทต่อหน่วย โดยมีขนาดห้องประมาณ 23-46 ตารางเมตร ปรับลดลงจากราคาขายที่ 1.7-2.3 ล้านบาท ในปี 2558 ในขณะที่ราคาอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ติดถนนใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะอยู่ที่ 2.2-2.8 ล้านบาทต่อหน่วย ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2567 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยที่ 1.7-2.6 ล้านบาทต่อหน่วย โดยมีขนาดห้องประมาณ 39-49 ตารางเมตรต่อหน่วย ในปี 2560 หรือปรับขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปี

“ราคาอาคารชุดในซอยปรับตัวลดลงเนื่องจากราคาขายอาคารชุดที่ติดถนนใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสูงกว่าราคาของอาคารชุดภายในซอยไม่มาก ทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่เลือกที่จะซื้ออาคารชุดมือสองที่อยู่ติดถนนใหญ่ มากกว่าที่จะซื้ออาคารชุดที่อยู่ในซอย เพราะจ่ายเพิ่มขึ้นไม่มากแต่การเดินทางสะดวกกว่า” นายปริสุทธิ์ กล่าว


ทำเลศักยภาพสำหรับที่อยู่อาศัย

“ถึงแม้ระดับราคาที่ดินในทำเลนี้จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวก รวมทั้งการคมนาคมที่มีรถไฟฟ้าผ่านถึง 2 สายคือ สายสีเหลืองและสายสีเทาที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็ตาม แต่ทำเลนี้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสำหรับการพัฒนาโครงการทั้งโครงการในเชิงพาณิชย์ และโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นทำเลที่เรียกว่าศูนย์กลางธุรกิจใหม่ หรือ New Central Business Districts เพราะพื้นที่โดยรอบทำเลมีแหล่งงานและมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์กับรูปแบบการใช้ชีวิตของคนทุกวัย เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตีมอลล์ สถานศึกษา โรงพยาบาล” นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ LWS กล่าว

จากข้อมูลสถิติประชากรในพื้นที่เขตวังทองหลาง ของกรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย พบว่ามีจำนวนประชากรในพื้นที่ทั้งหมด 103,456 คน มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียน 64,542 หลัง ยังไม่รวมประชากรแฝงในพื้นที่ที่คาดว่าจะมีไม่น้อยกว่า 100,000 คนรายได้ของประชากรในพื้นที่จากผลการสำรวจของ Jobthai.com พบว่าในทำเลนี้มีการประกาศรับสมัครพนักงานที่มีฐานเงินเดือนตั้งแต่ 9,500-45,000 บาทต่อเดือน ถือว่าเป็นกลุ่มประชากรที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง มีศักยภาพในการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ในระดับราคา 2.5-3 ล้านบาทต่อหน่วย ยังไม่นับรวมผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กที่อยู่ในทำเลย่านทาวน์อินทาวน์ ที่มีรายได้เฉลี่ยไม่น้อยกว่า 100,000 บาทต่อเดือน ถือเป็นกลุ่มประชากรที่มีกำลังซื้อสูง

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า “จากการวิจัยของทีม LWS และโปรสเปคฯ พบว่า ปัจจุบันผังเมืองของทำเลนี้ยังคงเป็นสีเหลือง ซึ่งทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินสามารถพัฒนาได้เฉพาะโครงการแนวราบ หรืออาคารชุดที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร แต่อย่างไรก็ตาม ร่างผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างการดำเนินการของ กรุงเทพมหานคร ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2568 ทำเลนี้จะเปลี่ยนเป็นสีส้ม หมายความว่าสามารถที่จะพัฒนาอาคารชุดขนาดพื้นที่ได้ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร หรือมากกว่า

โดยมีเงื่อนไขที่ที่ดินต้องอยู่ริมถนนใหญ่ จากแนวโน้มดังกล่าวจึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย หรือ อาคารชุดในทำเลดังกล่าว โดยเฉพาะอาคารชุดระดับราคา 5-10 ล้านบาท และบ้านพักอาศัยที่ระดับราคา 40 ล้านบาทต่อหน่วย สำหรับที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่ และสามารถพัฒนาโครงการอาคารชุดในระดับราคา 1.5-3 ล้านบาทต่อหน่วย และบ้านพักอาศัยที่ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับที่ดินที่อยู่ในซอย”


“ภายใต้กรอบของผังเมืองปัจจุบัน การพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ การพัฒนาโครงการในแนวราบน่าจะตอบโจทย์ได้มากกว่าการพัฒนาอาคารสูง แต่ถ้ารอให้มีการปรับผังเมืองใหม่ ในปี 2568 ก็เป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย หรือการพัฒนาอาคารในเชิงพาณิชย์ เพื่อตอบโจทย์กับการขยายเมืองจากศูนย์กลางเศรษฐกิจเดิมในย่าน สุขุมวิท สีลม สาทร มาในทำเลนี้” นาย ประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

ในขณะที่ปัจจุบันในทำเลนี้มีอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 1 โครงการ ชะลอการขาย 1 โครงการ ทางผู้พัฒนาอสังหาฯ ทยอยคืนเงินลูกบ้านที่ได้ชำระเงินไปแล้ว โดยไม่มีการพัฒนาต่อ จากที่สำรวจในพื้นที่ 10 โครงการคอนโดมิเนียม ในระยะ 2 กิโลเมตร คิดเป็นจำนวนหน่วยเหลือขาย 42 หน่วย ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาในการขายอีกประมาณ 3-4 เดือน และมีบ้านพักอาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 3 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเหลือขาย 60 หน่วย จากที่สำรวจในพื้นที่ 12 โครงการ ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาในการขายประมาณถึง 3 ปี เนื่องจากบ้านในพื้นที่ราคาค่อนข้างสูงถึงสูงมาก