แม้จะล่วงเลยเข้าสู่ไตรมาส 2 ของปี 2567 ภาพรวมเศรษฐกิจยังคงต้องอาศัยเวลาของการฟื้นตัว แม้จะมีปัจจัยบวกเรื่องภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตดี การส่งออกเริ่มกลับมาขยายตัวเป็นบวก และการรอเบิกจ่ายงบประมาณประจำปี 2567 ที่คาดว่าภายในเดือนมิถุนายนอาจจะเริ่มมีการอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบ กลายเป็นเครื่องยนต์การลงทุนจากภาครัฐ ที่มากระตุ้นให้ภาพรวมทางเศรษฐกิจในครึ่งหลังของปี 2567 มีทิศทางที่ดีขึ้น
ในขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ หากประเมินจากผลประกอบการในไตรมาสแรกปี 67 ที่ออกมา ดัชนีทางตัวเลขหลายอย่างบ่งชี้ถึงสถานการณ์ที่ภาคอสังหาฯ ยังต้องรอการฟื้นตัวของภาพใหญ่! และการที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ช่วงเดือนเมษายนที่ผ่านมาอาจจะขับเคลื่อนตลาดได้ แต่คงไม่สำแดงฤทธิ์ในไตรมาสนี้ เพราะเรื่องตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่สูง สถาบันการเงินระมัดระวังการพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออยู่
อสังหาฯ ยังต้องประคองตัว ห่วง ศก.-กำลังซื้อหด
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในเครือ LPN รายงานผลการดำเนินงานไตรมาสแรก ปี 67 ของ 39 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า รายได้และกำไรไตรมาสแรก ปี 2567 ของ 39 บริษัทอสังหาฯ ลดลง 3.55% และ 37.20% ตามลำดับ
โดยรายได้รวมของ 39 บริษัทอสังหาฯ มีมูลค่ารวม 71,094.20 ล้านบาท และกำไรสุทธิที่ 5,462.47 ล้านบาท ลดลง 3.55% และ 37.20% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับรายได้รวม และกำไรสุทธิของ 39 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในไตรมาสแรก ปี 2566 ที่มีมูลค่ารวม 73,712.77 ล้านบาท และกำไรสุทธิรวม 8,699.16 ล้านบาท
ความสามารถในการทำกำไรลดเหลือ 7.68%
รายได้และกำไรที่ลดลงดังกล่าว ส่งผลให้ความสามารถในการทำกำไรโดยเฉลี่ยลงมาอยู่ที่ 7.68% ลดลงจาก 11.52% ณ สิ้นปี 2566 และต่ำสุดในรอบ 20 ไตรมาสที่ผ่านมา นับตั้งแต่ปี 2566 เป็นผลมาจากต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น และการแข่งขันในตลาด ทำให้เกิดการใช้กลยุทธ์ด้านราคามาใช้เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด
ในขณะที่สินค้าคงเหลือ บวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 39 บริษัท ไตรมาสแรก ปี 2567 อยู่ที่ 686,956.35 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.06% จากมูลค่า 666,526.73 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2566 จากเมื่อเทียบกับรายได้จากการขายในไตรมาสแรก 2567 จำนวนสินค้าคงเหลือ บวก สินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของอสังหาฯ ทั้ง 39 บริษัท จะมีระยะเวลาในการขายประมาณ 27 เดือน ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีการขยายโครงการจำนวนมาก และมีโครงการร่วมทุนกับพันธมิตรจากต่างประเทศ เป็นต้น
รายใหญ่ครองส่วนแบ่งรายได้ถึง 73.20%
เมื่อวิเคราะห์ถึงความสามารถในการสร้างรายได้ และกำไรของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้สูงสุด พบว่า รายได้รวมของบริษัท 10 อันดับแรก อยู่ที่ 52,048.01 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 73.20% ของรายได้รวมทั้ง 39 บริษัท ขณะที่กำไรสุทธิของบริษัท 10 อันดับแรกที่มีกำไรสูงสุดมีมูลค่ารวม 5,915.02 ล้านบาท สูงกว่ากำไรสุทธิรวมของ 39 บริษัท เนื่องจากมีบริษัทที่ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 12 บริษัทจาก 39 บริษัท โดยบริษัทที่มีรายได้ และกำไรสูงสุด คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
กำลังซื้อชะลอตัว แบงก์คุมเข้มสินเชื่อ
นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า ผลการดำเนินงาน ที่ปรับตัวลดลงของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้งระบบ เป็นผลมาจากกำลังซื้อในตลาดชะลอตัว ในขณะเดียวกัน สถาบันการเงินระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มีรายงานอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในไตรมาสแรกของปี 2567 สูงเกิน 70% การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของสถาบันการเงินในไตรมาสแรก 2567 ลดลงอย่างต่อเนื่อง
จากผลการสำรวจของธนาคารแห่งประเทศไทย ณ สิ้นไตรมาสแรก 2567 พบว่า มีอัตราการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย 23.4% จากจำนวนที่ยื่นขอพิจารณาอนุมัติสินเชื่อในไตรมาสแรก 2567 ลดลงจาก 36.1% ในไตรมาส 4 ของ ปี 2566 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 66 มีอัตราการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย 21.5% เท่ากับว่าอัตราการอนุมัติสินเชื่อในไตรมาสแรกปี 67 ปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงเดียวกันของปี 66
โดยข้อมูลมูลค่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารพาณิชย์ ตามรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย และการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในไตรมาสแรกของปี 2567 พบว่ามีมูลค่าการการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่รวม 114,612 ล้านบาท ลดลง 18.84% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566
ในขณะที่ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาสแรก ปี 67 อยู่ที่ 72,954 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 208,732 ล้านบาท ลดลง 13.8% และ 13.44% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับ จำนวนการโอน 84,169 หน่วย และคิดเป็นมูลค่า 241,167 ล้านบาท ในไตรมาสแรกปี 66
“อย่างไรก็ตาม มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่รัฐบาลประกาศเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา น่าจะสามารถช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ได้ในช่วงที่เหลือของปีนี้” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
หวังแบงก์ร่นเวลาติดตามลูกค้า หลังปิดหนี้เครดิตบูโร
นายอภิชาติ เฮงวาณิชย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ตอบคำถามผู้สื่อข่าวถึงแนวโน้มการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมว่า ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นผลมาจากสินค้าคอนโดฯ ในตลาดที่ลดลงไป แต่ความต้องการ (ดีมานด์) ยังมีอยู่ตลอดเวลา สภาพเศรษฐกิจที่เป็นอยู่ โอกาสปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยทำให้คนรีบตัดสินใจซื้อ หลังจากที่รออยู่มาระยะหนึ่ง ส่วนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์มีส่วนที่ได้ประกาศขยายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ออกไป และครอบคลุมไปถึงที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงข้อดีการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณประจำปี 2567 ที่คาดว่าจะเริ่มมีเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจเร็วๆ นี้ ทำให้เชื่อมั่นเงินลงทุนจากภาครัฐที่จะเข้าไปสู่ภาคต่างๆ จะเริ่มย้อนกลับมาสู่ภาคธุรกิจ ส่งผลให้กลุ่มคนมีกำลังซื้อมากขึ้น และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่จะลดลง เริ่มเห็นธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ไม่ขยับดอกเบี้ยมาระยะหนึ่งแล้ว และทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พยายามรักษาส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยไม่ให้ห่างมากเกินไป เมื่อหากในระยะข้างหน้า เมื่อเฟดลดดอกเบี้ย และ ธปท.ปรับลงตาม กำลังซื้อจะกลับมา
"และล่าสุดทางรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง และ ธปท. ได้ปรึกษาหารือที่จะไปดูการ Refresh กลุ่มลูกค้าที่เคยติดเครดิตบูโร หรือ มีปัญหาใดๆ เกี่ยวกับเรื่องประวัติการชำระนั้น จะทำให้ภาคอสังหาฯ ได้มีกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเข้ามาสู่ระบบมากขึ้น ตรงนี้เป็นปัจจัยบวก ซึ่งในปัจจุบัน เราจะเห็นผู้ประกอบการในภาคอสังหฯ กล่าวในทิศทางเดียวกัน อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก บางกลุ่มถูกรีเจกต์เรตถึงร้อยละ 50-60 หมายความว่า ยังมีความต้องการซื้อบ้านตลอดเวลา เพียงแต่ผู้ซื้อไม่มีแหล่งเงินทุน ธนาคารพาณิชย์ไม่ปล่อยสินเชื่อ ผมว่าถ้าสามารถไปแก้ไขในเครดิตบูโรได้ จะทำให้ธนาคารพร้อมอนุมัติสินเชื่อ จะช่วยดึงกลุ่มลูกค้าใหม่เข้าสู่ระบบเพิ่มแน่นอน เมื่อล้างประวัติเครดิตบูโรแล้ว มีการปิดหนี้แล้ว ทางสถาบันการเงินยังใช้เวลามอนิเตอร์ลูกค้ากว่าครึ่งปี (ประมาณ 6 เดือน) มีการไปสร้างหนี้ใหม่ หรือไม่มีประเด็นปัญหาอะไรเพิ่มเติม เพราะธนาคารก็กังวล เพราะมีบทเรียนในปี 2540 มาแล้ว โดยส่วนตัวแล้วแบงก์ใช้เวลา 6 เดือนนานไป แต่ในแง่ของผู้ประกอบการคิดว่าน่าจะปรับลงมาได้ ในใจผม 3 เดือนก็น่าเพียงพอ" นายอภิชาติ กล่าว
อนึ่ง ข้อมูลเครดิต คือ ข้อมูลเกี่ยวกับประวัติการชำระหนี้ของลูกค้า ซึ่งถูกจัดเก็บไว้ในระบบฐานข้อมูลของบริษัทข้อมูลเครดิต และจะปรากฏในรายงานข้อมูลเครดิต เมื่อมีผู้ขอเรียกดู ซึ่งจะสะท้อนสถานะของผู้ที่จะขอทำธุรกรรมกับธนาคารได้อย่างชัดเจน และ ละเอียดมาก
มอง LTV อุปสรรคการเข้าถึงสินเชื่อ
นายอภิชาติ กล่าวว่า ได้ตอบคำถามผู้สื่อข่าวถึงประเด็นการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมว่า ปัจจุบันการจะซื้อยกชั้นนั้นไม่มี ไม่เหมือนสมัยก่อนที่จะคล้ายๆ การเก็งกำไร และขณะนี้การจะขายใบจองคอนโดมิเนียมก็แทบจะไม่ให้เห็น ซึ่งทางโครงการมีเงื่อนไขค่าปรับการเปลี่ยนใบจองอยู่ที่ 50,000 บาท อาจจะไม่คุ้มหากคิดจะไปขายใบจอง
"การเก็งกำไรหายไปสักพักแล้ว เรามองว่า เรื่องมาตรการ LTV อาจจะพิจารณาได้ในช่วงนี้ ซึ่งเฟรเซอร์สฯ จะเน้นกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย เราไม่ได้เน้นการสร้างยอดขายเยอะๆ แล้วเวลาที่ก่อสร้างแล้วเสร็จลูกค้าจะโอนหายไปหมด เราไม่ต้องการไปเจอสถานการณ์แบบนั้น"
กู้เท่าที่จำเป็น และชำระคืนไหว
ขณะที่บริษัทอสังหาฯ หลายแห่งได้จับมือกับสถาบันการเงินในการออกแพกเกจสินเชื่อบ้านใหม่ เพื่อสนับสนุนให้ลูกค้าได้มีโอกาสรับเงื่อนไขพิเศษ และลดความเสี่ยงที่อาจจะไม่ได้รับวงเงินสินเชื่อ หรือได้รับอนุมัติวงเงินไม่เต็มจำนวนของราคาบ้านสุทธิ น.ส.พัทธมล เลาหพูนรังสี ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เพื่อร่วมส่งเสริมให้ลูกค้าสามารถมีบ้านของตัวเองได้ง่ายขึ้น เพราะเราเชื่อว่าการมีพื้นที่การอยู่อาศัยที่ดี จะนำไปสู่คุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้น โดยได้ผนึกกับธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) มอบสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ 0.99% นานสูงสุด 3 ปี* สำหรับลูกค้าธนาคารไทยพาณิชย์ที่ซื้อโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมในเครืออารียาฯ ในระดับราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งสิ้น 15 โครงการ
พิเศษ! สำหรับลูกค้าโซนบางนา รับส่วนลดเพิ่มสูงสุด 500,000 บาท* พร้อมฟรี! ทุกค่าใช้จ่ายวันโอน เฉพาะโครงการที่กำหนด* สำหรับลูกค้าที่จอง และโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่วันที่ 9 พฤษภาคม-15 มิถุนายน 2567
ทั้งนี้ ทางโครงการได้หมายเหตุ "กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว" อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงอยู่ระหว่าง 4.16-5.55% ต่อปี โดยอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (Minimum Retail Rate: MRR) ปัจจุบันเท่ากับ 7.30% ต่อปี มีผลวันที่ 3 ต.ค.66 ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว สามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ตามประกาศของธนาคาร
