หนุนเช่าระยะยาวแทนขายกรรมสิทธิ์ ห่วงต่างชาติซื้ออสังหาฯ ผิดวัตถุประสงค์

จากกรณีที่รัฐบาลถอนมติคณะรัฐมนตรี กรณีร่างกฎกระทรวงต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยมีเงื่อนไขเงินลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท หลังจากอนุมัติหลักการไปในช่วงก่อนหน้านี้ เพื่อนำกลับไปศึกษาใหม่ เพราะการดำเนินการดังกล่าวเป็นเรื่องละเอียดอ่อน ซึ่งก่อให้เกิดกระแสคัดค้านจากสังคมอย่างหนักนั้น

ล่าสุด นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า มาตรการตามกฎกระทรวงล่าสุดที่ ครม. เห็นชอบออกมาไม่สอดคล้องกับสิ่งที่ผู้ประกอบการเสนอไป และมีผลในการกระตุ้นภาคอสังหาฯ แม้ว่าอาจจะมีเม็ดเงินเข้ามา แต่เม็ดเงินที่เข้ามาไม่ได้ส่งผลต่อภาคอสังหาฯ โดยตรง ขณะเดียวกัน เม็ดเงินที่เข้ามากระจายไปไม่ถึงกลุ่มคนระดับรากหญ้า ทั้งนี้ ข้อเสนอของผู้ประกอบการที่ต้องการให้กำหนดการซื้ออสังหาฯ ว่าจะต้องซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน เพราะหากซื้อบ้านจัดสรรจะก่อให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ตั้งแต่ธุรกิจอสังหาฯ การซื้อขายวัสดุก่อสร้าง อุตสาหกรรมเฟอร์นิเจอร์ การจ้างแรงงาน และการใช้จ่ายอุปโภคบริโภคที่ตกอยู่กับชุมชน

“ก่อนหน้านี้นักวิจัยอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) แนะว่ารัฐจำเป็นต้องตรวจสอบเงินลงทุนที่เข้ามา รวมทั้งกลุ่มบุคคลที่เข้ามาตามช่องทางของมาตรการให้ต่างชาติซื้อที่ดินตามกฎกระทรวงนี้ เพราะมีปัจจัยเสี่ยงเรื่องการลักลอบเข้ามาประกอบธุรกิจสีเทา รวมทั้งการปั่นราคาที่ดินให้สูงขึ้น”

นายมีศักดิ์ กล่าวว่า เป็นที่ทราบกันดีว่า จริงๆ แล้วการซื้อที่อยู่อาศัยของต่างชาติในไทยนั้น ที่ผ่านการจัดตั้งบริษัทที่ให้คนไทยถือหุ้น 51% แต่เม็ดเงินเป็นของต่างชาติ บางกลุ่มเป็นรายย่อยที่ซื้อโดยใช้ชื่อคู่สมรส เป็นเรื่องที่ทำกันมานานแล้ว นอกจากนี้ ความกังวลของภาคอสังหาฯ คือ ต่างชาติที่เข้ามาในช่องทางดังกล่าวอาจไม่ได้ซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งในกรณีนี้ยังไม่มีหน่วยงานไหนคอยดูแลอย่างชัดเจน ซึ่งปัญหาดังกล่าวนี้รัฐบาลควรดำเนินการให้ถูกต้องภายใต้กฎหมาย และไม่ปล่อยให้มีการดำเนินการในรูปแบบดังกล่าวซึ่งทำให้ประเทศไทยเสียโอกาสในการจัดเก็บรายได้


ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า กระทรวงมหาดไทยได้ยกเลิกการเสนอร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. ... โดยกลับไปใช้เงื่อนไข และรายละเอียดต่างๆ ตามกฎกระทรวงเดิมที่เคยประกาศใช้ตั้งแต่ปี 2545 นั้น เรื่องนี้รัฐบาลโดยกระทรวงมหาดไทยเลือกที่จะไม่เดินหน้าต่อหลังจากที่มีเสียงคัดค้านอย่างรุนแรงจากหลายฝ่าย และภาคประชาชน แม้ว่าจะเป็นเพียงการแก้ไขกฎหมาย และเพิ่มเติมเงื่อนไขบางอย่างลงไปจากกฎกระทรวงเดิมปี 2545 ก็ตาม ซึ่งการถอนร่างกฎกระทรวงออกโดยไม่มีการพิจารณาต่อนี้ เหมือนเป็นการยอมรับว่ากฎกระทรวงนี้เป็นสิ่งที่ไม่ถูกต้องตามที่โดนโจมตีมาโดยตลอด

เรื่องของการที่ประเทศใดประเทศหนึ่งนั้นจะอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศตนเองได้นั้นเป็นเรื่องที่มีให้เห็นเป็นปกติ ในหลายประเทศชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่นอกเหนือจากคอนโดมิเนียมได้ในชื่อตนเองโดยที่ไม่มีเงื่อนไข หรือต้องลงทุนอะไรเลย เช่น สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร บราซิล ญี่ปุ่น เป็นต้น เพียงแต่อาจจะมีเรื่องของมาตรการทางภาษี และเงื่อนไขที่ไม่เกี่ยวข้องกับเรื่องของเงินลงทุนประกอบ

นอกจากนี้ บางประเทศชาวต่างชาติสามารถเลือกที่จะลงทุนตามเงื่อนไขที่รัฐบาลประเทศนั้นๆ กำหนด แล้วได้รับสัญชาติของประเทศนั้นๆ กลายเป็นพลเมืองของประเทศนั้นๆ ไปเลย แล้วยังสามารถรับรองคู่สมรส บุตร ธิดาให้กลายเป็นพลเมืองของประเทศนั้นๆ ได้อีกด้วย ซึ่งเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องปกติที่เห็นได้ชัดเจนในหลายประเทศ บางประเทศมีกฎหมายมายาวนานมากกว่า 20-30 ปีแล้ว

เรื่องของการลงทุนแล้วได้รับสิทธิในการเปลี่ยนสัญชาติ มีหลายประเทศในโลกเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถขอวีซ่าระยะยะยาวเพื่อการโยกย้ายถิ่นฐานไปใช้ชีวิตในประเทศนั้นๆ ทั้งแบบชั่วคราว และแบบได้สัญชาติของประเทศนั้นๆ เลย เช่นประเทศตุรกี (สหภาพยุโรป) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ และถือครองอย่างน้อย 3 ปี ผลประโยชน์ที่ได้รับคือได้รับสัญชาติและพาสสปอร์ตตุรกีทั้งคนที่มีชื่อลงทุน และคู่สมรส รวมไปถึงผู้ที่อยู่ภายใต้การปกครองสามารถเข้าร่วมรายการได้โดยอัตโนมัติ ประเทศมอนเตเนโกร (สหภาพยุโรป) การลงทุนโดยการบริจาคเงิน 100,000 ยูโรให้กองทุนรัฐ
หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรในทางภาคเหนือหรือภาคกลางของมอนเตเนโกร และถือครองไม่ต่ำกว่า 5 ปี หรือบริจาคเงิน 100,000 ยูโร ให้กองทุนรัฐ หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 450,000 ยูโรในเมืองโปโดกอริก้า หรือแถบชายฝั่งของมอนเตเนโกร แต่ต้องถือครองไม่ต่ำกว่า 5 ปี ผลประโยชน์ที่จะได้รับคือ ได้รับสัญชาติและพาสสปอร์ตมอนเตเนโกร รวมไปถึงคู่สมรสและผู้ที่อยู่ภายใต้การปกครองสามารถเข้าร่วมรายการได้โดยอัตโนมัติ ซึ่งการลงทุนในรูปแบบนี้อาจจะเป็นช่องทางสำหรับเศรษฐีหรือนักลงทุนที่ต้องการพักอาศัยในประเทศที่ตนเองต้องการได้ แต่มีเงินซื้อยังไม่พอต้องมีเงินใช้ชีวิตที่นั่นด้วย


การลงทุนในรูปแบบต่างๆ ทั้งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนในองค์กรหรือรูปแบบการลงทุนที่รัฐบาลประเทศต่างๆ กำหนดมานั้นเป็น 1 ในวิธีการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในระยะยาว ซึ่งไม่เพียงแต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงแรกเท่านั้น แต่ยังหมายถึงการจับจ่ายใช้สอยอื่นๆ ที่จะตามมาเพิ่มเติม รวมไปถึงการลงทุนในธุรกิจ การจ้างงานอื่นๆ หลายประเทศยังเปิดโอกาสให้สามารถขอสัญชาติหรือวีซ่าระยะยาวได้เมื่อผ่านเกณฑ์ในช่วงแรกแล้ว นอกจากนี้ การตั้งเงื่อนไขการลงทุนต่างๆ นั้นยังเป็นการคัดกรองเอาคนที่มีคุณภาพมีฐานะการเงินที่ดีโปร่งใสเข้ามาในประเทศตัวเอง

การเลือกที่จะรับเงินลงทุนแล้วให้คนที่มีเงิน มีศักยภาพสูงเข้าไปใช้ชีวิต ทำงาน หรือเริ่มธุรกิจใหม่ๆ เป็นเรื่องที่หลายประเทศทำกันมานานแล้ว ไม่ใช่เพิ่งเริ่มกัน นอกจากนี้ หลายประเทศขนาดเล็กเลือกที่จะเปิดรับการลงทุนในรูปแบบนี้ เพื่อแลกกับการให้วีซ่าระยะยาว หรือแม้แต่การให้สัญชาติไปเลย และการที่มีชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกที่จะทำตามขั้นตอนที่รัฐบาลกำหนด เพราะว่ากระบวนการทางกฎหมายนั้นชัดเจน อีกทั้งยังไม่ได้เป็นการเลี่ยงกฎหมายด้วย
แต่ในบางประเทศกฎหมายที่ส่งเสริมการลงทุนในรูปแบบนี้ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะมีช่องทางอื่น หรือมีวิธีการอื่นๆ ในการเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่ใช้เงินน้อยกว่า ขั้นตอนง่ายกว่า และไม่ต้องแสดงเอกสารใดๆ  มากเท่ากับการปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายส่งเสริมการลงทุนกำหนดไว้ เหมือนที่มีชาวต่างชาติเพียง 8 คนที่ปฏิบัติตามที่กำหนดในกฎกระทรวงฉบับปี พ.ศ.2545 ซึ่งชัดเจนว่ากฎกระทรวงไม่ได้สร้างแรงจูงใจหรือประเทศไทยมีช่องทางอื่นๆ ในการเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์และใช้เงินน้อยกว่า ใช้เวลาน้อยกว่าและไม่ต้องแสดงเอกสารหรือหลักฐานใดๆ เลย

สำหรับประเทศไทยถ้ามองว่าเรื่องของการขายที่ดินให้ชาวต่างชาติตามกฎหมาย ตามระเบียบแบบแผน และเป็นการคัดกรองชาวต่างชาติไปในตัวเป็นประเด็นที่อ่อนไหวและมีเสียงคัดค้านที่รุนแรงก็อาจจะเปลี่ยนมาเป็นเรื่องของการให้เช่าในระยะยาวแทน โดยกำหนดให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยในระยะเวลา 30 ปี และต่อสัญญาได้เมื่อครบกำหนด แต่ต้องไม่เกิน 50 ปี หรือเช่าระยะยาว 70-90 ปีสำหรับการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ทั้งในเรื่องของพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม โดยกลุ่มที่สามารถเช่าระยะยาวได้ต้องเป็นกลุ่มของชาวต่างชาติ 4 กลุ่มศักยภาพสูงตามที่รัฐบาลออกกฎหมายเพื่อดึงดูดให้เข้ามาใช้ชีวิตในระยะยาวที่ประเทศไทย โดยกำหนดขอบเขตให้แน่นอนว่า ชาวต่างชาติกลุ่มนี้สามารถเช่าที่ใดได้บ้าง และต้องมีสัดส่วนไม่เกินเท่าไหร่ของพื้นที่ หรือทำเลนั้นๆ นอกจากนี้ เรื่องของภาษีที่อาจจะมีการเก็บมากกว่าคนไทย แต่ต้องไม่มากเกินไป และไม่สามารถปล่อยเช่าหรือขายสิทธิการเช่านั้นๆ ให้ชาวต่างชาติคนอื่น แต่สามารถส่งต่อเป็นมรดกให้ทายาทได้ ซึ่งถ้าเป็นเรื่องของการเช่าระยะยาวอาจจะลดเสียงคัดค้านลงได้บ้าง

เรื่องเหล่านี้จะไม่เป็นประเด็นหรือเป็นที่สนใจเลย ถ้าที่ผ่านมากระบวนการตรวจสอบ และคัดกรองคนที่เข้ามาในประเทศไทยมีประสิทธิภาพ รวมไปถึงไม่มีเรื่องของการที่เจ้าหน้าที่ปล่อยปละละเลย จนเกิดเรื่องราวของกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจ
หรือมีพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสมในประเทศไทย รวมไปถึงการที่พวกเขามีชื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมายไทยในช่วงที่พวกเขาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ และหลายกรณีเกิดเรื่องราวจนเป็นข่าวในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ถ้าเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในขั้นตอนและกระบวนการต่างๆ ทำงานมีประสิทธิภาพก็คงไม่จำเป็นต้องคัดค้านกฎหมายประเภทนี้ แต่คงมีเสียงสนับสนุนหรือเห็นด้วยมากกว่าที่ผ่านมา เพราะจะได้ดึงดูดและสามารถสร้างรายได้ให้ประเทศไทยได้อีกช่องทางหนึ่ง


ด้านนายธงชัย  บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE กล่าวว่า กรณีที่ ครม.อนุมัติให้ต่างชาติที่มีรายได้สูง 4 กลุ่ม มีจำนวนเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทในกิจการหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย กองทุนรวมอสังหาฯ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ เป็นต้น จะได้สิทธิวีซ่าผู้พำนักระยะยาว (LTR Visa 10 ปี) และจะได้สิทธิขอถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ (400 ตารางวา) ภายในเขตกรุงเทพฯ เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมืองนั้น บริษัทฯ มองว่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว เนื่องจากโนเบิล เป็นผู้นำทางด้านการขายอสังหาฯ ในตลาดต่างชาติอยู่แล้ว

ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โนเบิล เป็นผู้นำในการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ให้ลูกค้าต่างชาติ โดยมีส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) มากกว่า 50% ของมูลค่าตลาดรวมการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมาแม้ว่านักท่องเที่ยวต่างชาติจะไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ แต่โนเบิลยังคงมียอดขายจากลูกค้าต่างชาติเข้ามาอย่างต่อเนื่อง จากการเดินหน้าทำการตลาดในกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มีความสนในซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง โดยสัญชาติของลูกค้าที่เข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความหลากหลายขึ้น ไม่ได้พึ่งพิงตลาดจีนเพียงอย่างเดียว แต่ยังกระจายไปตลาดฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์ และพม่า เป็นต้น และในปี 2566 บริษัทฯ จะเน้นการเปิดตัวโครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อให้สอดรับนโยบายภาครัฐอีกด้วย