เงินเฟ้อเร่งดอกเบี้ยขึ้น ทำ ‘อสังหาฯ สะดุด’ ฉุดกำลังซื้อบ้านชะลอ เจ้าตลาดบ้านล้านหลังเบรกโครงการใหม่

ท่ามกลางแรงกดดันเรื่องอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นในหลายประเทศทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย อันเป็นผลสืบเนื่องจากราคาพลังงานในตลาดโลกที่เปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จนส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ซึ่งในส่วนของประเทศไทย แม้ว่าจะมีการประเมินกรอบอัตราเงินเฟ้อทั้งปีจะอยู่ประมาณร้อยละ 6.2 นั้น แต่ดูแนวโน้มแล้วจะฉุดไม่อยู่ โดยที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ส่งสัญญาณที่จะพิจารณาอัตราดอกเบี้ยนโยบายในครึ่งปีหลัง เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกสูงขึ้น ทำให้ประเทศไทยจำเป็นต้องรักษาส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ยในประเทศไว้ และกำจัดเรื่องเงินเฟ้อที่สูงขึ้น

"ตอนนี้เราเจอแรงกดดันที่เราเลี่ยงไม่ได้ มี 2 เรื่อง คือ ปัญหาราคาเชื้อเพลิงทำให้เงินเฟ้อเพิ่มขึ้น และการที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ หรือ เฟด ได้ปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างรุนแรงแล้ว ซึ่งเรากลัวว่าเงินเฟ้อในไทยปีนี้น่าจะเกินกรอบที่มีการประกาศไว้ หากมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย จะเป็นแรงฉุดโมเมนตัมการฟื้นตัวของภาพรวมของประเทศไทย และภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ต้องสะดุด และอาจเป็นสาเหตุให้เกิดการชะลอตัวลงของเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศ และภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย มีผลต่อดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ (ที่มีตัวแปรเกี่ยวกับ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ อัตราดูดซับและยอดขาย) ที่อาจจะหายไปประมาณร้อยละ 5-6 และสิ่งที่เราห่วง คือ จะกระทบกำลังซื้อ ทำให้ความสามารถในการมีที่อยู่อาศัยลดลง วงเงินสินเชื่อที่จะได้รับอนุมัติจะปรับตามปัจจัยเสี่ยงที่เกิดขึ้น" ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวและว่า

สิ่งที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ มองตลาดในครึ่งปีหลังนั้น เราเป็นห่วงในเรื่องการเปลี่ยนแปลงความสามารถในการซื้อของลูกค้าที่ลดลงอาจจะทำให้แผนขยายลงทุนและพัฒนาเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ เป้าเรื่องยอดขายอาจต้องปรับให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ ทำแผนส่งเสริมการขาย เนื่องจากในภาวะดอกเบี้ยจะขึ้น คนที่มองหาที่อยู่อาศัยอาจจะรีบตัดสินใจซื้อ

"ทางศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังยังมีโอกาสฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดมาช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อ ปลุกความเชื่อมั่นผู้บริโภคจะช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยให้ฟื้นตัวขึ้น" ดร.วิชัย กล่าวในงานสัมมนาวิชาการเรื่อง "สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565"


โดยทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ในปี 2565 อุปทาน (ซัปพลาย) ด้านการเปิดขายโครงการใหม่จะมีจำนวน 83,608 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 62.2 โดยเพิ่มจาก 51,531 หน่วย มูลค่า 386,757 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 76.6 โดยเพิ่มจาก 218,948 ล้านบาท และคาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายรวม 160,473 หน่วย ลดลงจากปี 2564 ร้อยละ -2.7 โดยลดลงจาก 164,951 หน่วย มูลค่า 762,810 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.5 จากปี 2564 โดยลดลงจาก 798,601 ล้านบาท

ด้านอุปสงค์ (ดีมานด์) คาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีหน่วยขายได้ใหม่ประมาณ 77,223 หน่วย จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 24.7 โดยเพิ่มจาก 61,914 หน่วย ในปี 2564 มูลค่า 346,388 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.1 เมื่อเทียบกับปี 2564 โดยเพิ่มจาก 298,381 ล้านบาท

คอนโดฯ บีโอไอปลุกตัวเลขเปิดโครงการใหม่พุ่ง

ดร.วิชัย ได้กล่าวถึงปัจจัยที่สะท้อนให้ในไตรมาส 1 ปี 65 โครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายปรับเพิ่มขึ้นนั้น ว่า ในไตรมาสนี้พบมีการเปิดตัวใหม่จำนวน 200,278 หน่วย มูลค่า 947,604 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 3,189 หน่วย แต่มูลค่ากลับลดลง 4,725 ล้านบาท เมื่อเทียบกับจากช่วงครึ่งหลังปี 2564 ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการบ้านจัดสรร 116,941 หน่วย มูลค่ารวม 603,539 ล้านบาท

เป็นโครงการอาคารชุด จำนวน 83,337 หน่วย มูลค่ารวม 344,065 ล้านบาท ทั้งนี้ การที่มูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายลดลง เป็นผลจากการที่มีหน่วยเสนอขายใหม่เป็นหน่วยที่มีราคาต่ำลง โดยเฉพาะอาคารชุดภายใต้โครงการ BOI ที่ได้รับใบอนุญาตส่งเสริมการลงทุนในช่วงก่อนหน้านี้ เริ่มมีการเปิดขายโครงการมากขึ้น

ในส่วนของโครงการเปิดขายใหม่ พบว่า ในช่วง 3 เดือนแรกของ ปี 2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 29,594 หน่วย มูลค่า 106,987 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าที่เปิดตัวใหม่สูงเกือบเท่า ครึ่งปีหลัง (6 เดือนสุดท้าย) ของปี 2564 เนื่องจากโครงการอาคารชุดในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทกลับมาเปิดเพิ่มขึ้นมาก โดยพบว่ามีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ 18,844 หน่วย มูลค่า 47,099 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 10,750 หน่วย มูลค่า 59,888 ล้านบาท ในไตรมาส 1 ปี 2565


"ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง" มูลค่าเปิดคอนโดฯ สูงสุด

การสำรวจพบว่า พื้นที่ที่มีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่มากที่สุดคือ โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีจำนวน 6,562 หน่วย มูลค่า 9,666 ล้านบาท อันดับ 2 ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 3,003 หน่วย มูลค่า 12,961 ล้านบาท อันดับ 3 บางซื่อ-ดุสิต 1,857 หน่วย มูลค่า 4,808 ล้านบาท อันดับ 4 ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย -บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวนหน่วยเท่ากับ 1,429 มีมูลค่า 5,018 ล้านบาท และอันดับ 5 หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน จำนวน 1,277 หน่วย มูลค่า 2,492 ล้านบาท ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรพื้นที่ที่มีโครงการเปิดขายใหม่สูงสุด คือ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,760 หน่วย มูลค่า 15,750 ล้านบาท

ยอดขายได้ใหม่ดีเกือบเท่า 6 เดือนสุดท้ายของปี 64

ดร.วิชัย กล่าวว่า ช่วง 3 เดือนแรกจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 30,098 หน่วย มูลค่า 135,939 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าที่ขายได้ใหม่สูงกว่าครึ่งปีหลัง (6 เดือนสุดท้าย) ของปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 32,138 หน่วย มูลค่า 153,729 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากยอดขายใหม่ของโครงการอาคารชุดในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทเช่นกัน

โดยพบว่ามีโครงการอาคารชุดขายได้ใหม่ 19,055 หน่วย มูลค่า 66,179 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 11,043 หน่วย (จะเป็นทาวน์เฮาส์ ประมาณ 6,300 หน่วย และบ้านเดี่ยวประมาณ 2,970 หน่วย) มูลค่า 69,760 ล้านบาท ในไตรมาส 1 ปี 2565 ซึ่งได้สะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2565 ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องจากปลายปี 2564


อัตราดูดซับขยับขึ้นร้อยละ 5.0

อย่างไรก็ตาม อัตราดูดซับต่อเดือนในไตรมาส 1 ปรับตัวดีขึ้นในที่อยู่อาศัยทุกประเภทร้อยละ 5.0 ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 2.7 ต่อเดือน) โดยมีอัตราดูดซับอาคารชุดเป็นตัวขับเคลื่อนสูงสุดที่ร้อยละ 7.6 ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 3.3 ต่อเดือน) ขณะที่อัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่ร้อยละ 3.1 ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 2.4 ต่อเดือน) ทั้งนี้ บ้านเดี่ยวยังคงเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีอัตราการดูดซับสูงสุด คือ ร้อยละ 3.5 ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 2.4 ต่อเดือน) และต่ำที่สุดคือ บ้านแฝดที่ร้อยละ 2.7 ต่อเดือน (เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 2.3 ต่อเดือน)

เมื่อแยกตามระดับราคาที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท มีอัตราดูดซับสูงสุดพุ่งขึ้นไปถึงร้อยละ 13.6 ซึ่งสะท้อนว่ายังมีอุปสงค์ในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำอยู่ ทั้งที่เป็นอุปสงค์ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเนื่องจากใกล้แหล่งงาน และที่ยังมีอุปสงค์ที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวสำหรับการให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด นอกจากนี้ ยังพบว่า ที่อยู่อาศัยระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท ยังมีอัตราดูดซับร้อยละ 6.5 เนื่องจากมีความต้องการเฉพาะกลุ่มทำให้มีปริมาณอุปสงค์และอุปทานในตลาดน้อย

โครงการอาคารชุดทำเลที่มีอัตราดูดซับสูงสุดคือ โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ 5,836 หน่วย อัตราดูดซับร้อยละ 14.4 กลุ่มราคาที่มีการขายได้สูงสุดคือระดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท (ขายดี) ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรโซนที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุดคือ บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,444 หน่วย อัตราดูดซับร้อยละ 3.1 ส่วนโซนที่มีอัตราดูดซับสูงสุดคือ พญาไท-ราชเทวี มีอัตราดูดซับร้อยละ 23.3 โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ 7 หน่วย

"เราเชื่อว่าหน่วยขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้นภายใต้ดอกเบี้ยไม่ขึ้นรุนแรงและเงินเฟ้อไม่สูงขึ้น อัตราดูดซับอาจจะดีขึ้น แต่คิดว่าทั้งปีคงไม่ดีเท่ากับ Q1 ปี 65"

ระวัง ศก.ชะลอลตัวกระทบต่อสต๊อกเหลือขาย 1.7 แสนหน่วย

ดร.วิชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า ด้วยอัตราดูดซับที่ปรับดีขึ้นในหลายทำเล ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความมั่นใจมากขึ้นกับการเปิดขายโครงการใหม่ แต่ทั้งนี้ยังคงต้องเพิ่มความระมัดระวังในบางทำเลที่มีหน่วยเหลือขายคงค้าง โดยในภาพรวม ณ ไตรมาส 1 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 170,180 หน่วย มูลค่า 811,665 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 64,282 หน่วย (เพิ่มขึ้นแต่ไม่มากแม้จะมีการเปิดโครงการจำนวนมาก) มูลค่า 277,885 ล้านบาท

โครงการบ้านจัดสรร จำนวน 105,898 หน่วย มูลค่า 533,779 ล้านบาท เนื่องจากโครงการบ้านเดี่ยวเปิดเพิ่มขึ้น แต่รอบการขายไม่ได้รวดเร็ว โดยต้องระมัดระวังบ้านแฝดที่มีสต๊อกเพิ่มขึ้นมาต่อเนื่องจากปลายปีที่ผ่านมา

"เรื่องโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 2 คาดว่าจะได้รับผลจากภาวะเงินเฟ้อที่อาจทำให้ชะลอตัว แต่คิดว่าไตรมาส 3 และไตรมาส 4 จะเริ่มดีขึ้น และที่สำคัญ ไตรมาส 4 ช่วงสุดท้ายของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และมาตรการผ่อนคลายแอลทีวี ที่จะสิ้นสุดลง ซึ่งคาดว่าตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้จะโตประมาณร้อยละ 2 อยู่ที่ประมาณ 170,843 หน่วย"


ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยปริมณฑลปรับตัวดีขึ้น

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวถึงแนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลว่า เมื่อเทียบ QoQ แล้วมีแนวโน้มเดียวกัน คือ ปรับตัวลดลงเล็กน้อยร้อยละ -1 จากช่วงไตรมาสก่อนหน้า โดยดัชนีซัปพลายยังคงมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยในพื้นที่จังหวัดปริมณฑลมีการเติบโตของซัปพลายที่เด่นชัดกว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ได้แก่ จังหวัดนนทบุรี เพิ่มขึ้นร้อยละ 7 และจังหวัดปทุมธานีร้อยละ 4

สำหรับแนวโน้มดัชนี ความต้องการ (ดีมานด์) มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ในจังหวัดปริมณฑลมีการเติบโตของดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยดีกว่าเล็กน้อย (QoQ) เช่น จังหวัดนนทบุรี เพิ่มขึ้นร้อยละ 4

"คนจะซื้อบ้านมีการมองหาข้อมูลหลากหลายมิติ ดูข้อมูลจากอินเทอร์เน็ต ตัดสินใจ และมองหาไฟแนนซ์ก่อนทำการซื้อขาย ตั้งแต่มองหาที่อยู่อาศัยและตัดสินใจซื้อใช้เวลา 6 เดือน หรือเฉลี่ย 2 ปีบวกๆ โดยปัจจัยในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย อันดับ 1 มองที่อยู่อาศัยอยู่ใกล้โรงพยาบาล ขณะที่การจะอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนนั้นตัวเลขการพิจารณาลดลงจากเดิม 2 ปีที่ผ่านมาจะมาเป็นอันดับต้นๆ"

ลูกค้าจีนยังต้องการซื้ออสังหาฯ ในไทย

นางกมลภัทร กล่าวถึงภาพรวมกำลังซื้อจากต่างชาติว่า ตอนนี้ชาวจีนที่ฐานะร่ำรวย (หรือเป็นเจ้าของธุรกิจ) มีการย้ายถิ่นฐานมาประเทศสิงคโปร์เป็นจำนวนมาก โดยในช่วงที่ผ่านมา สินค้าบ้านหรู รถหรูยอดขายในประเทศสิงคโปร์ดีขึ้นมาก

ปัจจุบัน ประเทศจีนยังมีการล็อกดาวน์ เช่น เซี่ยงไฮ้ ทำให้ยอดการค้นหาข้อมูลที่อยู่อาศัยนอกประเทศมีเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยเลือกค้นหาประเทศญี่ปุ่น รวมถึงประเทศไทยที่ชาวต่างชาติสนใจ ประกอบกับ เป็นโอกาสดีของอสังหาฯ ไทย เนื่องจากชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหลังที่สองในประเทศสิงคโปร์ จะถูกเก็บภาษีถึงร้อยละ 30 

"ดีมานด์ต่างชาติทุกประเทศที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในภูมิภาคเอเชียมากขึ้น ซึ่งประเทศไทยมีความเด่นเรื่องท่องเที่ยว เรื่องสุขภาพ ได้รับการยอมรับเรื่องจัดการโควิด-19 และเหมาะกับการอยู่อาศัยในบ้านหลังที่สอง ประกอบกับตอนนี้เงินบาทอ่อน ทำให้ต่างชาติซื้อบ้านในราคาถูกลง"


เจ้าตลาดบ้านล้านหลังชะลอขึ้นโครงการ
รอบีโอไอปรับเกณฑ์-วัสดุปรับราคาลง

นายนิรัตน์ อยู่ภักดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาวเวอร์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการบ้านล้านหลังรายใหญ่ของประเทศไทย เปิดเผยว่า เรายอมรับว่าจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง ทำให้เราเจอปัญหา ราคาเหล็กปรับขึ้นไปมาก ทำให้ในปีนี้บริษัทต้องปรับแผนเปิดโครงการคอนโดฯ บีโอไอ จำนวน 15,000 ยูนิต โดยในครึ่งปีหลังจะเปิดเพียง 10,000 ยูนิต ประกอบกับได้มีข่าวเกี่ยวกับการจะปรับเกณฑ์คอนโดฯ บีโอไอขยับราคาไปไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อห้อง จึงเป็นอีกหนึ่งสาเหตุที่ไปเปิดขายใหม่ในปี 66 ในคอนโดฯ ราคา 1.5 ล้านบาท

"ตอนนี้เป็นโอกาสดีของผู้ประกอบการ ผมสามารถจะซื้อเครนใหม่ 30 ชุด เอาเครนด์มือสองที่อยู่ในตลาดมาได้ 10-20 ชุด แสดงให้เห็นอำนาจต่อรองของผู้ประกอบการมีเยอะ ต่อให้เงินเฟ้อจะปรับขึ้น ต่างจากอดีตที่บริษัทก่อสร้างมีงานล้นมือ นอกจากนี้ เรามองว่าปีหน้าราคาวัสดุก่อสร้างน่าจะปรับตัวลดลง เนื่องจากงานในภาคก่อสร้างจะลดลง ปริมาณการใช้วัสดุต่ำลง ประกอบกับทางเราได้มีการเจรจากับซัปพลายเออร์ เช่น หากต้องมีการเครดิตสั่งสินค้า 30 วัน เราขอจ่ายเป็นเงินสด ซึ่งจะเป็นผลดีต่อร้านวัสดุก่อสร้าง เนื่องจากเรามีสภาพคล่องล้น ในแต่ละปี บริษท รีเจ้นท์ กรีนฯ มีรายได้ประมาณ 2,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยกำไรห้องละ 2-2.3 แสนบาท เข้าข่ายลดหย่อนตามเกณฑ์บ้านบีโอไอได้ห้องละร้อยละ 4 โดยตั้งแต่ทำธุรกิจมาสามารถสร้างคอนโดฯ บีโอไอไปแล้ว 40,000 กว่าหน่วย"