เดือนแรกของปี 2565 สถานการณ์ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูมีบรรยากาศของการกลับมาแบบค่อยๆ ฟื้นตัว ซึ่งมีหลายปัจจัยที่เป็นแรงขับให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาดีขึ้นบ้าง ทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ระดับต่ำ (แม้จะเจอความกดดันเรื่องอัตราเงินเฟ้อที่เริ่มสูงขึ้น) การผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นเกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ไปสิ้นสุดมาตรการในเดือน ธ.ค.2565 การขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือรายการร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ และเพิ่มเติมในกลุ่มบ้านมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงนโยบายกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศของภาครัฐ เช่น ช้อปดีมีคืน มาตรการใหม่ที่คลอดออกมาปลายปี 64 สามารถหักลดหย่อนค่าซื้อสินค้า หรือค่าบริการตามจำนวนที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 30,000 บาท และภาคการส่งออกที่ยังคงเป็นเครื่องยนต์สำคัญขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยอยู่
อย่างไรก็ตาม ในมุมของปัจจัยเสี่ยงที่เริ่มฉายให้เห็นต้นปี 65 ที่ทุกคนเฝ้าหวังให้คลี่คลายโดยเร็ว คงหนีไม่พ้นเรื่องการระบาดของเชื้อไวรัสโควิดโอมิครอน ที่ปัจจุบันผู้ติดเชื้อในประเทศเกินกว่า 7,000 คน ราคาสินค้าที่แพงขึ้น สินค้าวัสดุก่อสร้างเริ่มปรับราคาตั้งแต่ต้นปี 65 ปัญหาแรงงานที่ยังขาดแคลน ภาคการลงทุนเอกชนยังชะลอตัว ภาคการท่องเที่ยวได้รับผลกระทบติดต่อมา 2 ปี ภาคการจ้างแรงงานที่ยังไม่ปรับตัวดีขึ้น และปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนที่สูงจนน่าวิตกกังวล ซึ่งจะมีผลต่ออำนาจการบริโภคของประชาชนที่จะลดลง
อสังหาฯ รุ่นใหญ่สะท้อน ศก.ปี 65 เติบโต แต่ไม่ถึงก่อนโควิด
นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) นักพัฒนาโครงการอสังหาฯ รุ่นเก๋า ให้มุมถึงภาพรวมเศรษฐกิจโลกในปี 2564 ที่ผ่านมาว่า เป็นปีที่เกิดรูปแบบการฟื้นตัวที่ขาดสมดุลขึ้น หรือการฟื้นตัวแบบ K-Shaped เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจของหลายประเทศโดยเฉพาะกลุ่มประเทศพัฒนาแล้วมีการฟื้นตัวได้ดี โดยคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจโลกในปี 2564 จะกลับมาขยายตัวได้ราว 5.9% จากที่หดตัว 3.1% ในปี 2563 ในขณะที่เศรษฐกิจของอีกหลายประเทศ รวมถึงประเทศไทยมีการฟื้นตัวที่ช้า โดยมองว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2564 จะขยายตัวได้เพียงเล็กน้อยที่ราว 1% จากที่หดตัวถึง 6.1% ในปี 2563 ซึ่งเป็นประเด็นที่น่ากังวล
โดยในปี 2565 เศรษฐกิจโดยรวมของไทยจะขยายตัวได้ราว 3-4% ซึ่งถือว่ายังไม่กลับไปสู่ระดับปกติในช่วงก่อนเกิดการะบาด ทั้งนี้ เศรษฐกิจยังมีความเสี่ยงในเรื่องของการระบาดระลอกใหม่ของโควิดสายพันธุ์ใหม่ ตลอดจนการเร่งตัวขึ้นของอัตราเงินเฟ้อทั่วโลก นำไปสู่การเร่งปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในหลายประเทศ ในขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศที่ยังอ่อนแอจากผลกระทบของการระบาด ระดับหนี้ครัวเรือนที่ทรงตัวในระดับสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์
'ประทีป ตั้งมติธรรม' เผยทำธุรกิจยุคนี้
ต้อง 'ระมัดระวัง-แม่นยำ-รอบคอบ'
นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวกับผู้สื่อข่าวถึงแนวทางที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวว่า ภาคอสังหาฯ จะต้องระมัดระวังในการลงทุน ต้องรวดเร็วแต่ต้องรอบคอบ แม่นยำ ช้าแล้วสะเพร่าก็ไม่มีประโยชน์ เรายังเชื่อภาวะเศรษฐกิจปีนี้ดีขึ้น เรามองโลกในแง่ดี หวังว่าทุกอย่างต้องดีขึ้น และหวังว่าปี 2565 ทุกอย่างต้องดีกว่าปีนี้ ซึ่งปัจจัยที่เข้ามาขับเคลื่อนให้ภาคอสังหาฯ เติบโตได้ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่เป็นปัญหาอุปสรรคหายไป เรื่องรัฐบาลที่ส่งเสริมให้คนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ เข้ามาท่องเที่ยวในเมืองไทยมากขึ้น ซึ่งการซื้ออสังหาฯ ในเมืองไทย โดยที่ต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้เป็นหลัก ยังไม่สามารถซื้อบ้านจัดสรรได้ ยกเว้นจะเข้าหลักเกณฑ์ของ BOI
สำหรับทิศทางการแข่งขันในภาคธุรกิจอสังหาฯ นั้น ดร.ประทีป กล่าวว่า เป็นเรื่องของแต่ละบริษัทที่ต้องไปคิดของตนเอง แต่ละคนต้องไปคิดวิธีการออกสินค้าใหม่ ซึ่งในส่วนของบริษัทศุภาลัยฯ สิ่งที่เรากำลังทำนำไปสู่ธุรกิจนิวเอสเคิร์ฟใหม่ๆ เริ่มจากมีการออกโปรดักต์ใหม่ๆ มาตลอด เช่น การพัฒนาโครงการในรูปแบบที่มุ่งเชิงตากอากาศมากขึ้น เน้นในหัวเมืองท่องเที่ยว ดีไซน์ของโครงการที่เป็นบ้านพักอารมณ์ตากอากาศ การใช้เทคโนโลยีนำมาช่วยเรื่องการประหยัดพลังงาน ตอบโจทย์ลูกค้ามากขึ้น ตอบโจทย์เรื่องประโยชน์ใช้สอยให้สอดคล้องกับชีวิตใหม่มากขึ้น เรามีสินค้าราคาแพงขึ้น หรือการไปหัวเมืองตลาดต่างจังหวัด เป็นต้น
ส.อาคารชุดไทย ชี้ค่าครองชีพสูง คนมองหาคอนโดฯ ใกล้ที่ทำงาน
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ ว่า เรามองมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาที่เชื่อตลาดคอนโดฯ ในปี 65 จะเติบโตต่อไป เนื่องจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว และหลังจากคลายล็อกดาวน์ ทุกคนเริ่มกลับมาใช้ชีวิตปกติ กลับเข้าไปทำงานในอาคารสำนักงาน ร้านอาหารหลายแห่งมีลูกค้าเข้าไปใช้บริการ ขณะที่มองว่าดีมานด์ของคอนโดฯ ต้องกลับมาอีก ประกอบกับช่วง 2 ปีที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการไม่ได้เพิ่มขึ้นเหมือนก่อนช่วงเกิดระบาด ช่วยในเรื่องการดูดซับสินค้าห้องชุดได้พอสมควร และจากการขายได้ โอนได้ แม้จะไม่มากเหมือนก่อนเกิดโควิด ซึ่งเชื่อมั่นคนที่มีความจำเป็น โดยเฉพาะในกลุ่มวัยทำงานต้องมองหาที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ดีมานด์คอนโดฯ กลับมา "บ้านเป็นสิ่งจำเป็น ต้องมองว่ายิ่งในภาวะปัจจุบัน กลุ่มวัยทำงานต้องเลือกการมีที่อยู่อาศัยอยู่ใกล้ที่ทำงาน ถ้าบ้านไกลต้องเช่าอยู่ในเมือง การมีที่อยู่ไกลเกินไปอาจจะไม่ไหว"
กลุ่มคนมีเงินกลาง-บนซื้อคอนโดฯ หนีเงินเฟ้อ
ดร.อาภา กล่าวว่า ราคาคอนโดฯ จะมีการฟื้นตัวขึ้นทุกกลุ่ม เพราะอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ คนมีฐานะ (มีเงิน) ตั้งแต่กลุ่มกลางและบน มีเงินเก็บเป็นกลุ่มที่เห็นสัญญาณเงินเฟ้อ การฝากเงินไว้กับธนาคารอัตราผลตอบแทนจะไม่ทันกับการเพิ่มของอัตราเงินเฟ้อ เลยซื้ออสังหาฯ ดีกว่า ในช่วงโควิด กลุ่มคอนโดฯ ระดับล่างอาจจะชะลอบ้าง แต่ระดับบนมีเงินสดในมือเยอะ เพียงแต่รอดูวิกฤตโควิดจะยาวนานแค่ไหน โดยเท่าที่ประเมินภาพรวมและปัจจัยบวกแล้วคาดว่าตลาดคอนโดฯ ในปี 65 ได้เห็นการเติบโต 10-15% หลังจากในปีที่ผ่านมาติดลบถึง 30%
PF เฟ้นหาธุรกิจใหม่ๆ ขับเคลื่อนการฟื้นตัว
นายศานิต อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวกับผู้สื่อข่าวถึงวิธีการบริหารธุรกิจในสถานการณ์ปัจจุบันว่า ต้องคิดและหาวิธีใหม่ๆ ในการฟื้นตัว ซึ่งในปี 65 จะเห็นทิศทางที่ชัดเจนของบริษัทฯ โดยในกลุ่มของธุรกิจโรงแรมในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา ต้องถือว่าหนักมาก แต่เป็นธุรกิจที่มีส่วนสำคัญต่อจีดีพีประมาณ 20% ยิ่งในสถานการณ์ที่เป็นอยู่น่ากังวล ดังนั้น รัฐบาลต้องเร่งรัดการแก้ไขกลุ่มท่องเที่ยวให้เร็วที่สุด เนื่องจากคนที่ทำงานในธุรกิจโรงแรมกระจายตัวค่อนข้างมาก การจะใช้แคมเปญที่มีอยู่คิดว่ายังไม่แรงพอ ดังนั้น ควรไปแก้ที่ซัปพพลาย (โรงแรม) ให้ชะลอการก่อสร้างโครงการโรงแรมใหม่ๆ ออกไปก่อนอย่างน้อย 2-3 ปี ซึ่งภาคสถาบันการเงินอาจมีส่วนเข้ามา เนื่องจากซัปพลายยังมีจำนวนมาก
"เศรษฐา ทวีสิน" เชื่อรายใหญ่ไม่เน้นทำ 'สงครามราคา'
นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ว่า ปีที่ผ่านมา (64) เป็นปีที่หนักหน่วงสาหัสสากรรจ์มากสำหรับประเทศไทย ซึ่งในปีที่ผ่านมา เราคิดว่าจะเป็นปีแห่งความหวัง และเป็นปีที่สร้างความแข็งแกร่งให้ตนเอง ซึ่งในเรื่องของเศรษฐกิจในปีนี้เรามีความหวัง แต่กลับมีปัจจัยลบมาตั้งแต่ต้นปี ทั้งในเรื่องของสินค้าราคาแพง การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่จะทำให้ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) เพิ่มสูงขึ้น
"ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดมีการถูกดูดซับที่อยู่อาศัยไปค่องมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ 6-7 รายในตลาดมีสภาพคล่องที่สูง คงไม่มาเล่นเรื่องสงครามราคา ซึ่งแสนสิริ ไม่เน้นสงครามราคา เพราะเรามีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน สภาพคล่องกว่า 15,000 ล้านบาท และสินค้าคงค้างของเราเหลือน้อย สต๊อกที่มีอยู่ไม่ถึง 10,000 ล้านบาท" นายเศรษฐา กล่าวและว่า
ในปีนี้ แสนสิริจะมีการเปิดตัวใหม่ 46 โครงการ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท หลักๆ จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 90% และต่างจังหวัดลงมาเหลือ 10% ซึ่งจะทำตลาดในกลุ่มแนวราบในสัดส่วนถึง 75% (28 โครงการ) และโครงการคอนโดฯ 25% (18 โครงการ) เป็นสินค้าของกลุ่ม Affordable Segment ถึง 50% เพื่อให้แสนสิริเป็นแบรนด์ที่เข้าถึงง่าย
อนึ่ง การปรับพอร์ตของบริษัทแสนสิริที่มาเจาะกลุ่มกำลังซื้อจริง Affordable Segment เป็นการสะท้อนให้เห็นถึงสถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี ซึ่งภาพดังกล่าว ไม่ได้เกิดขึ้นในปีนี้ แต่ผู้ประกอบการหลายค่าย ไม่ว่าจะเป็นบริษัทอนันดาฯ บริษัทศุภาลัย บริษัท โนเบิลฯ หรือแม้แต่บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่เข้าไปซื้อโครงการและที่ดินมาพัฒนาโครงการในราคาที่จับต้องได้ ซึ่งกลุ่มเรียลดีมานด์ 1-3 ล้านบาท ตลาดใหญ่และซื้อเพื่ออยู่จริง นั่นจึงเป็น อีกหนึ่งเหตุผลที่บริษัทอสังหาฯ เข้ามาสู่สมรภูมิการชิงเค้กตลาดคอนโดฯ และแนวราบในตลาดกลุ่มระดับกลางลงล่าง ซึ่งจะเห็นความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการในการเปิดโครงการในตลาดกลุ่มดังกล่าวมากขึ้นในปี 65
