ฝ่ายวิจัยและการสื่อสารคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า ภาคธุรกิจอุตสาหกรรมคลังสินค้าให้เช่าและนิคมอุตสาหกรรมจะเป็นอีกดาวเด่นที่สำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งประเภท โดยเฉพาะคลังสินค้าให้เช่าที่ได้รับปัจจัยบวกอย่างมากจากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ เนื่องจากภาคธุรกิจจะเริ่มกลับมาทยอยลงทุนอีกครั้ง หลังการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 คลี่คลายในช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา ภายใต้สมมติฐานที่ในประเทศไทยไม่เกิดการระบาดซ้ำที่รุนแรงของโควิด-19 ซึ่งทำให้ทางการสามารถทยอยผ่อนปรนการเปิดให้มีการเดินทางระหว่างประเทศได้มากขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้เริ่มกลับมาเปิดประเทศ ทำให้การติดต่อค้าขายกลับมามากขึ้น ส่งผลดีต่อภาคธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย
แต่อย่างไรก็ตาม อุตสาหกรรมหลักในไทย จะใช้เวลาในการฟื้นตัวจากผลกระทบของโควิด-19 ที่แตกต่างกันตามระดับของผลกระทบและบางอุตสาหกรรมเผชิญโจทย์เฉพาะอื่นด้วย (เช่น ผลจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีน (เทรดวอร์) เงินบาทแข็งค่า กระทบกับธุรกิจส่งออก เป็นต้น) แต่อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าธุรกิจในภาคอุตสาหกรรมในปี 2564 จะสามารถกลับมาเติบโตมากกว่าในปี 2563 ที่ผ่านมา แต่จะยังไม่กลับไปสู่ระดับก่อนโควิด-19 ในปี 2562
เช่าคลังสินค้า-โรงงานรับธุรกิจอีคอมเมิร์ซเติบโตจากโควิด-19-WFH
อุปทานใหม่และอัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานรวมในประเทศไทยยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2563 เนื่องจากการขยายตัวของธุรกิจอีคอมเมิร์ซที่ได้รับประโยชน์จากนโยบายการทำงานจากที่บ้าน (WFH) ในช่วงวิกฤตการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ผ่านมา รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับผู้บริโภคที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ส่งผลให้ ผู้ประกอบการบริการชอปปิ้งออนไลน์รายใหญ่ยังคงสนใจมองหาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี และส่วนใหญ่มองหาพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 10,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) สำหรับผู้พัฒนารายใหญ่ก็ยังคงมองหาที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าอีกกว่า 200,000 ตร.ม. ในอีก 2 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะในพื้นที่สมุทรปราการและในพื้นที่อีอีซี เพื่อรองรับความต้องการที่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า สำหรับในช่วงปี พ.ศ.2564 ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ได้แก่ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน และประเทศอื่นๆ รวมถึงปัจจัยเรื่องค่าเงินบาทที่ยังคงแข็งค่าเร็วกว่าสกุลเงินภูมิภาค รวมถึงการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 อาจส่งผลต่อภาคการส่งออกและการผลิตในภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะในหมวดสินค้าที่ไม่จำเป็นต่อการดำรงชีพ นอกจากนี้ การที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจจะกลับสู่ภาวะปกติก่อนโควิด-19 ต้องอาศัยการดำเนินนโยบายการเงินและการคลังที่ผ่อนคลายอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่ามาตรการเยียวยาผลกระทบจากโควิด-19 และการอนุมัติแผนฟื้นฟูเศรษฐกิจและสังคมวงเงิน 4 แสนล้านบาท สามารถทำให้เกิดผลอย่างเป็นรูปธรรมจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจไทยที่ทยอยฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส 2 ค่อยๆ ฟื้นตัวอีกครั้งอย่างช้าๆ จากการใช้จ่ายในประเทศที่ผ่านมา และอาจกลับมาดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี
สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ประกาศว่า เศรษฐกิจในไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ.2563 ยังคงได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 รวมทั้งได้รับผลกระทบจากการล็อกดาวน์ปิดสถานที่ต่างๆ ตามมาตรการการเฝ้าระวังโควิด-19 ในช่วงก่อนหน้า และสถานการณ์ยังคงอยู่ในสภาวะฟื้นฟูสำหรับภาคการส่งออกในไตรมาสที่ 3 พบว่าติดลบ 4.5% ส่งผลให้จีดีพียังคงหดตัวลง แม้ว่าภาครัฐทยอยคลายล็อกดาวน์เมื่อกลางปี 2563 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มกลับมา แต่กำลังซื้อในภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจยังอ่อนแอ ส่งผลต่อบรรยากาศการใช้จ่ายในประเทศ ขณะที่ภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยและการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยผลที่เกิดขึ้นคาดว่าจะยังคงส่งผลต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ.2563
ณ สิ้นครึ่งหลังปี พ.ศ.2563 อุปทานคลังสินค้าและโกดังในกรุงเทพฯ จังหวัดสมุทรปราการ และพื้นที่อีอีซี ทั้งสิ้นอยู่ที่ประมาณ 6,963,000 ตร.ม.โดยพบว่าจังหวัดสมุทรปราการ ยังคงเป็นพื้นที่ที่มีพื้นที่คลังสินค้าสูงสุด โดยมีส่วนแบ่งการตลาดสูงถึง 38% ที่ประมาณ 2.619 ล้าน ตร.ม. ตามด้วยในพื้นที่อีอีซีที่ 32% ที่ประมาณ 2.255 ล้าน ตร.ม. และพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีการดำเนินการในตลาดอุตสาหกรรมและคลังสินค้า และยังคงพยายามขยายธุรกิจคลังสินค้าในพื้นที่เหล่านี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่อีอีซี (จังหวัดระยอง จังหวัดชลบุรี และจังหวัดฉะเชิงเทรา) หลังจากความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐานของอีอีซี เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อสนามบิน และการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ยังส่งผลดีต่อกลุ่มธุรกิจด้านอุตสาหกรรม ซึ่งปัจจัยดังกล่าวสามารถดึงนักลงทุนเข้ามาลงทุน เนื่องจากเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของประเทศไทยที่น่าจับตามองในอนาคตอันใกล้
สำหรับเทรนด์การเช่าพื้นที่คลังสินค้าในช่วงที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ผู้เช่าสนใจพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 10,000 ตร.ม. ในลักษณะโรงงานแบบ Built-to-Suit (BTSF) Warehouse Farm ตามต้องการของลูกค้า สำหรับค่าเช่าส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ในช่วงระยะสัญญาปีที่ 4-6 และอีกประมาณ 10% ในช่วงระยะสัญญาปีที่ 7-10 ซึ่งจากการขยายตัวเป็นอย่างมากของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ
ครึ่งแรกปี 64 ดีมานด์ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้น
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล วิเคราะห์ว่า สภาพเศรษฐกิจที่ถดถอยทั้งในประเทศไทยและทั่วโลก ส่งผลให้ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มหลักทุกประเภทปรับตัวลดลงนับตั้งแต่ต้นปี 2563 แม้ในปี 2564 จะมีความคาดหวังสูงเกี่ยวกับการคลี่คลายของวิกฤตการณ์โรคระบาดตามที่หลายประเทศรวมทั้งประเทศไทยตั้งเป้าว่า จะมีการเริ่มทยอยใช้วัคซีน แต่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงต้องอาศัยเวลา ดังนั้น จึงคาดว่าความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่มีการปรับตัวดีขึ้นอย่างน้อยไปจนถึงกลางปีนี้
โอกาสสำหรับนักลงทุน
โรงแรม-คอนโดฯ-ที่ดิน-ออฟฟิศขาย
วิกฤตการณ์โควิด-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้เมื่อช่วงต้นปี 2563 ที่สถานการณ์โรคระบาดเพิ่งเริ่มขยายตัว อสังหาริมทรัพย์ กลุ่มหลักทุกประเภทล้วนได้รับผลกระทบอย่างทั่วถึง ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม และไม่เว้นแม้แต่ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่ง และค่าเช่าปรับเพิ่มสูงขึ้นติดต่อกันมาเป็นเวลาหลายปี แม้ระดับความรุนแรงของผลกระทบที่ได้รับอาจแตกต่างกันไป
ความผันผวนที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เจ้าของและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อหาช่องทางเพิ่มกระแสเงินสด เพื่อแก้ปัญหาเฉพาะหน้า และปรับตัวให้สามารถรองรับอนาคตระยะยาว รวมไปถึงพิจารณาทบทวนพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ และโครงการที่มีหรือที่วางแผนไว้ ซึ่งนำไปสู่โอกาสที่มีมากขึ้นสำหรับนักลงทุน
นางสุพินท์ กล่าวว่า การเสนอขายโรงแรมมีให้เห็นมากขึ้น โดยเฉพาะในหัวเมืองท่องเที่ยวที่พึ่งพาตลาดนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเป็นหลัก ซึ่งได้รับผลกระทบมากกว่าจากสถานการณ์โควิด-19 และโรงแรมที่เสนอขายส่วนใหญ่เป็นโรงแรมบริหารโดยผู้ประกอบการไทย ทั้งนี้ สำหรับโรงแรมคุณภาพดีในทำเลชั้นดี พบว่า ราคาที่เสนอขายไม่ได้ต่ำกว่าราคาที่มีเสนอขายในช่วงก่อนโควิด-19 มากนัก แต่ขณะเดียวกัน ผู้ขายมีความยืดหยุ่นในการเจรจาเรื่องราคากับผู้สนใจซื้อมากขึ้น จึงมีความเป็นไปได้สูงขึ้นที่ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายคาดหวังจะขยับเข้าใกล้กันมากขึ้น ซึ่งทำให้คาดว่าตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมจะเริ่มกลับมามีกิจกรรมเพิ่มขึ้นในระยะปานกลาง
เพื่อเคลียร์ยูนิตเหลือขายในโครงการและเพิ่มกระแสเงินสด ผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯ มีการเสนอส่วนลดสำหรับบางยูนิต รวมไปจนถึงการเสนอขายยกล็อตในราคาพิเศษ
มีที่ดินมากขึ้น ที่ถูกนำออกมาเสนอขาย หรือให้เช่าระยะยาว ทั้งโดยบริษัทพัฒนาโครงการคอนโดฯ บางส่วนที่ตัดสินใจยกเลิกแผนการเปิดโครงการเพิ่ม และเจ้าของที่ดินที่ใช้ประโยชน์ไม่เต็มศักยภาพ ทั้งนี้ แม้ราคาเสนอขายหรือให้เช่าจะยังไม่ถือได้ว่าต่ำกว่าช่วงเวลาปกติมากนัก แต่มีสัญญาณว่า ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าหลายรายพร้อมปรับราคาให้สอดคล้องกับสถานการณ์ความเป็นจริงในตลาดมากขึ้น
เริ่มมีการเสนอขายอาคารสำนักงานให้เห็น ทั้งที่เป็นอาคารเก่าพร้อมโอกาสการปรับปรุง และบางโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยเริ่มสนใจมองหาหุ้นส่วนที่เป็นบริษัท/นักลงทุนต่างชาติที่มีความแข็งแกร่ง ทั้งทางด้านการเงินและนวัตกรรม เพื่อเข้ามาช่วยเสริมสร้างขีดความสามารถในการแข่งขัน และลดความเสี่ยง
อสังหาฯ กลุ่มโลจิสติกส์ขยายตัวตามธุรกิจอีคอมเมิร์ซ
ในขณะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มหลัก พบกับความท้าทายมากขึ้น ยังมีอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกกลุ่มอื่นที่ยังมีโอกาสเติบโต เช่น อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์ที่ความต้องการ มีศักยภาพในการขยายตัวสูงตามการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของภาคธุรกิจอีคอมเมิร์ซ โดยเฉพาะแพลตฟอร์มการซื้อขายออนไลน์ ซึ่งมีความต้องการเพิ่มมากขึ้นในการใช้คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า แต่ทั้งนี้หากมีผู้ประกอบการรายใหม่ที่คิดจะขยายการลงทุนเข้ามาในธุรกิจการพัฒนาอสังหาฯ ในกลุ่มนี้ อาจไม่ใช่เรื่องง่ายนัก เพราะตลาดอสังหาฯ ประเภทนี้มีผู้ประกอบการรายหลักเพียง 2 รายที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญสูงที่ครองส่วนแบ่งการตลาดส่วนใหญ่อยู่ก่อนแล้ว
อย่างไรก็ดี โอกาสสำหรับผู้เล่นรายใหม่ยังคงมี เนื่องจากมีผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มคลังสินค้า/โลจิสติกส์จากต่างประเทศจำนวนมากขึ้นที่สนใจหาโอกาสเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการเพื่อรองรับความต้องการจากลูกค้าของตนที่อยู่ในประเทศไทย และสนใจที่จะร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการชาวไทย
ยังมีอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ ที่มีศักยภาพสูงสำหรับการลงทุน เช่น ดาต้าเซ็นเตอร์ รวมไปจนถึงบ้านพักผู้สูงวัยระดับไฮเอนด์สำหรับชาวไทยผู้มีฐานะ และชาวต่างชาติ แม้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายรายอาจไม่มีประสบการณ์ตรงในการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกเหล่านี้ แต่มีความเป็นไปได้ที่จะสามารถร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการต่างชาติที่มีความเชี่ยวชาญและมีช่องทางในการเจาะตลาดลูกค้าจากต่างประเทศ
ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดความเปลี่ยนแปลงขึ้นอย่างรวดเร็วตามพัฒนาการที่เกิดขึ้นในโลกดิจิทัลและเทคโนโลยี ซึ่งส่งผลให้วิถีการใช้ชีวิตของผู้คนและความต้องการในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องจินตนาการถึงความเป็นไปได้ใหม่ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต เพื่อให้สามารถพบโอกาสใหม่ๆ ในการขยายธุรกิจและกระจายการลงทุน
