สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในปีพ.ศ. 2563 อยู่ในภาวะชะลอตัวรุนแรง แบบที่เป็นข่าวมาตลอดในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา อีกทั้งการที่ชาวต่างชาติทั้งในรูปแบบของนักท่องเที่ยว ที่มาแบบระยะยาว หรือมากกว่า 2 – 3 อาทิตย์ขึ้นไป รวมไปถึงคนที่มาเป็นเดือน ไม่ว่าจะด้วยเรื่องการท่องเที่ยวหรือ ทำงานระยะสั้น ลดน้อยลงไปในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา มีผลโดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า ซึ่งผู้เช่าหรือลูกค้ากลุ่มหนึ่งของตลาดคอนโดมิ เนียมเป็นชาวต่างชาติ การขาดหายไปของคนกลุ่มนี้ เห็นผลชัดเจนช่วงตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว ประกอบกับการที่มีอาคารชุดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก โดยที่ส่วนหนึ่งของคอนโดมิเนียมเหล่านี้ อยู่ในการครอบครองของนักลงทุนระ ยะยาว หรือกลุ่มที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่า
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เครือธุรกิจในบริษัทฟีนิกซ์ 1010 โฮลดิ้งฯ กล่าวถึงตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่า ว่า แน่นอนผู้ที่ลงทุนไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพียง 1 ยูนิตหรือจำนวนมาก ล้วนมีวัตถุประสงค์เพื่อความต้องการผลตอบแทนจากการลงทุน (Yield) ทั้งในรูปแบบของผลตอบแทนจากการเช่า และในรูปแบบของผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ารายเดือนในสัญญา 3 เดือน 6 เดือนหรือว่า 1 ปี แล้วแต่ตกลงกันระหว่างผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่า (เจ้าของห้อง) จากนั้น เมื่อเวลาผ่านไปสักระยะอาจจะเป็น 3–5 ปีหรือมาก กว่านั้น สำหรับบางโครงการ เจ้าของห้องก็อาจจะประกาศขายเพื่อรับผลตอบ แทนจากการขาย ที่ได้จากการที่ราคาขายมากขึ้นหรือแตกต่างจากตอนที่ซื้อเล็กน้อย หรือมาก กว่า 10 – 30% ก็ตาม
โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การลงทุนในลักษณะนี้ ได้รับการยอมรับว่าเป็น 1 ในวิธีการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนค่อนข้างสูง จะเห็นได้ว่า ช่วง 5 – 6 ปีก่อนหน้านี้ อาจจะได้รับผลตอบแทนมากถึง 7 – 8% จากการปล่อยเช่า และมากกว่า 20–30% จากการขายเมื่อเวลาผ่านไป แต่ช่วง 3–4 ปีที่ผ่านมา ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าลดลงเหลือเพียงไม่เกิน 4–5% ต่อปี ซึ่งก็ยังถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจ เพราะยังไงก็ยังสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ และความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนในหุ้น หรือพันธบัตรรัฐบาล
การลงทุนในคอนโดมิเนียม เริ่มมีความน่าสน ใจลดลง เมื่อคอนโดมิเนียมในตลาดมีมากขึ้นทุกปีๆ อีกทั้ง กลุ่มคนที่เข้ามาลงทุนในคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น เพราะเห็นว่าได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง อีกทั้งยังมีความเสี่ยงน้อย เพราะคนที่ลงทุนมีชื่อเป็นเจ้าของกรรม สิทธิ์คอนโดมิเนียม และยังสามารถบอกขายได้ตลอดเวลา แต่เมื่อตลาดชะลอตัวอย่างหนัก กลุ่มผู้เช่าหายไปจากตลาด หรือ ลดลงแบบกะทันหัน กลุ่มของนักลงทุนรายย่อยที่สายป่านหรือว่าเงินหมุนเวียนไม่มากพอ ก็ได้รับผลกระทบทันที เพราะขาดรายได้จากการเช่า ซึ่งมีผลให้เจ้าของคอนโดมิเนียมบางราย ได้รับผลกระทบทันที เนื่องจากเขาเองก็หวังรายได้จากการปล่อยเช่ามาเป็นเงินสำหรับผ่อนกับธนาคารอีกทาง และมีเจ้าของคอนโดมิเนียมบางส่วน เริ่มลดค่าเช่าลงมา เพื่อสร้างความน่าสนใจ หรือดึงดูดให้คนมาเช่าคอนโดมิเนียมของตนเอง ซึ่งการลดค่าเช่านั้น หลายคนไม่ได้คำนึงถึงผลตอบแทนหรือว่ามูลค่าของคอนโดมิเนียมที่พวกเขาซื้อมาเลย เขาลดราคาลงมา เพราะต้องการปล่อยเช่าให้ได้ และต้องการมีรายได้จากคอนโดมิเนียมยูนิตนั้นๆ เท่านั้น
ส่วนนักลงทุนรายใหญ่ ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนมานาน อาจจะได้รับผลกระทบน้อยกว่า เพราะต้นทุนซื้อคอนโดมิเนียมของพวกเขาต่ำกว่านักลงทุนรายย่อย เพราะซื้อทีละหลายยูนิต อีกทั้ง ยังมีคอนโดมิเนียมที่มีต้นทุนต่ำกว่าที่พวกเขาซื้อมาก่อนหน้านี้อยู่ในมือ ดังนั้น จึงยังสามารถยืนหยัดในช่วงนี้ได้ แต่เมื่อเจอกลุ่มของคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมบางกลุ่มพร้อมใจกันลดค่าเช่าลงมา พวกเขาก็จำเป็นต้องลดค่าเช่าลงมาบ้าง และบางคนลดได้มากกว่าผู้ซื้อรายย่อย เพราะต้นทุนเขาต่ำกว่าชัดเจน
ค่าเช่าคอนโดมิเนียมในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ลดลงมาค่อนข้างเยอะ คืออยู่ในช่วง 5 – 30% อาจจะมีลดลงมามากกว่านี้ในบางยูนิต บางโครงการของเจ้าของห้องบางราย เพราะเจ้าของห้องจำเป็นต้องได้รับเงินค่าเช่า มาหมุนเวียนในกระเป๋าของตนเอง แม้ว่ารายได้จะลดลง แต่ก็ยังดีกว่าไม่มี เจ้าของคอนโดมิเนียมในบางโครงการที่อยู่ในทำเลดีๆ หรือในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD และเป็นโครงการที่สร้างเสร็จมาประมาณ 1 – 2 ปี เช่น บางโครงการในย่านสีลม มีการประกาศปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมขนาด 35 ตารางเมตร(ตร.ม.) เดือนละ 25,000 บาท แม้ว่าราคาซื้อขายจะอยู่ที่มากกว่า 9.5 ล้านบาทต่อยูนิตก็ตาม เท่ากับว่าได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ายูนิตนี้เพียง 3% ต่อปีเท่านั้น หรืออีกยูนิตในโครงการแถวอโศก ที่ปล่อยเช่าประมาณ 25,000 บาทต่อเดือน สำหรับห้องขนาด 35 ตร.ม. โดยมีราคาตอนซื้อมาที่ประมาณ 9 ล้านบาทต่อยูนิต ผลตอบแทนอยู่ที่ 3% ต่อปีเช่นกัน
อีกโครงการแถวเพลินจิต ขนาด 48 ตร.ม. ปล่อยเช่าเดือนละ 40,000 บาท จากราคาซื้อขายประมาณ 8.7 ล้านบาท โดยผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมที่เพิ่งสร้างเสร็จในปีพ.ศ.2563 ก็อาจจะมีค่าเช่าที่สูงกว่าและผลตอบแทนที่ดีกว่า แต่เจ้า ของห้องจะได้รับผลตอบแทนนั้น ก็ต่อเมื่อมีคนเซ็นสัญญาเช่าแล้วเท่านั้น
สำหรับคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่าในทำเลที่ไกลออกไปจาก CBD มีผลตอบแทน (Yield) ที่สูงกว่า และมีผู้ที่สนใจเช่ามากกว่าชัดเจน เช่น คอนโดมิเนียมในโครงการแถวสุขุมวิท 81 ขนาด 29 ตร.ม. ปล่อยเช่าที่ 9,000 บาทต่อเดือน จากราคาซื้อขายเมื่อปีพ.ศ.2560 ที่ประมาณ 1.2 ล้านบาท แม้ว่าจะปล่อยเช่าที่ 9,000 บาทต่อเดือนแต่ผลตอบ แทนที่เจ้าของคอนโดมิเนียมจะได้รับอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี และคอนโดมิเนียมที่ค่าเช่าไม่สูง หาคนเช่าง่ายกว่าคอนโดมิเนียมราคาสูง
อนึ่ง ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด คาดว่า จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในปีนี้ มีจำนวนรวม25,000-30,000 หน่วย ลดลงถึง 50% จากปีก่อนหน้า โดยหน่วยเปิดขายใหม่จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับราคาขายต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 1.5-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการมากที่สุด หรือระดับราคาขายต่อตร.ม.อยู่ระหว่าง 60,000-80,000 บาท และเป็นคอนโดมิเนียมที่เน้นขายผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand)
รร.หนีตาย! ปล่อยเช่ารายเดือนแข่ง บริการดี คอนโดฯเหนื่อย
นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า ในช่วง 1 – 2 เดือนที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมปล่อยเช่ารายเดือนในเมืองชั้นใน หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ได้รับผลกระทบมากขึ้นจากการที่โรงแรมบางแห่ง เปิดให้บริการเช่ารายเดือน เพราะพวกเขาก็ได้รับผลกระทบจากการที่นักท่องเที่ยวหายไปจากตลาดในช่วงปีพ.ศ.2563 โดยนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติที่เข้ามากรุงเทพฯตั้งแต่เดือนมกราคม – ตุลาคมลดลงประมาณ 67% เมื่อเทียบกับ 10 เดือนของปีพ.ศ.2562 ซึ่งมีประมาณ 29.7 ล้านคนในปีพ.ศ.2562 เหลือเพียง 9.9 ล้านคนในปีพ.ศ.2563 ผู้ประกอบการในธุรกิจโรงแรม จึงจำเป็นต้องหาช่องทางการสร้างรายได้ในช่วงนี้ เพื่อให้กิจการของตนเองยังพอมีรายได้เข้ามาบ้าง โดยค่าเช่าห้องในโรงแรมรายเดือนนั้นไม่สูงมากเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในทำเลเดียวกัน
เช่น โรงแรมในย่านลาดพร้าว ปล่อยเช่าห้องแบบรายเดือน ที่เดือนละ 5,999 บาทสำหรับห้องขนาด 30 ตร.ม. ซึ่งคอนโดมิเนียมในทำเลเดียวกัน ขนาดใกล้เคียงกันปล่อยเช่าที่เดือนละ 7,000 - 8,500 บาทต่อเดือนสำหรับห้องขนาดใกล้เคียงกัน
หรือโรงแรมอีกแห่งย่านหลังสวน ที่ปล่อยเช่ารายเดือนสำหรับห้องขนาด 45 ตร.ม. ในราคา 10,000 บาทต่อเดือน ซึ่งคงหาคอนโดมิเนียมขนาดนี้ในทำเลหลังสวนในราคาต่อเดือนแบบนี้ไม่ได้แน่นอน ณ ปัจจุบัน
หรืออีกแห่งใกล้ๆ กับสถานีมักกะสันในราคา 9,900 บาทต่อเดือนสำหรับห้องในโรงแรมระดับ 3 ดาวขนาด 30 ตร.ม. ซึ่งถ้าจ่ายล่วงหน้า 3 เดือนลดเหลือห้องละ 8,415 บาทเท่านั้น ถูกกว่าค่าเช่าคอนโดมิเนียมแน่นอน และโรงแรมบางแห่ง ยังมีบริการต่างๆ เช่น บริการทำความสะอาด เปลี่ยนผ้าปูเตียง ผ้าห่ม ผ้าเช็ดตัวให้อีกอาทิตย์ละ 1 ครั้ง
ปี 64 อาจจะไม่ใช่ สวรรค์ ของนักลงทุน
ตลาดคอนโดมิเนียมเช่าจะยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากหลายทางต่อเนื่องในปีพ.ศ.2564 แม้ว่าแนวโน้มเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็น 1 ในภาระของเจ้าของคอนโดมิเนียมเช่าที่ลงทุนซื้อไว้หลายห้อง อาจมีความเป็นไปได้ที่จะลดหย่อนลงมาจากเกณฑ์ที่กำหนด เพียงแต่ยังไม่สรุปแบบ 100% เท่านั้น แต่เรื่องที่น่ากังวล คือ การเข้ามาแข่งขันของโรงแรมซึ่งมีความพร้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกหรืออะไรหลายๆ อย่างที่เพียบพร้อมกว่า อีกทั้งบางแห่งยังเสนอค่าเช่ารายเดือนที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเช่าแบบเห็นได้ชัด
ซึ่งในปีพ.ศ.2564 มีความเป็นไปได้ที่จะมีโรงแรมเข้าร่วมในการแข่งขันมากขึ้น เพราะสถานการณ์ของการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่เริ่มกลับมา สร้างความวิตกกังวลให้กับคนไทยอีกครั้งในช่วงกลางเดือนธันวาคม พ.ศ.2563 ซึ่งคาดว่าจะมีผลต่อเนื่องถึงช่วงต้นปีพ.ศ.2564 ดังนั้น โรงแรมก็จำเป็นต้องการทางออก หรือเตรียมแผนรับมือต่อเนื่อง ซึ่งการปล่อยเช่าแบบรายเดือน เป็น 1 ในทางเลือกที่ผู้ประกอบการเจ้าของกิจการโรงแรมให้ความสนใจ แม้ว่าจะได้รายได้ลดลง แต่ก็ยังดีกว่าเปิดโรงแรมรอลูกค้ารายวัน ซึ่งแทบจะไม่มีเลยในสถานการณ์แบบปัจจุบัน
ต่างชาติ เลือกเช่าคอนโดฯกับเจ้าของคนชาติเดียวกัน
ภาพรวมของการลงทุนในคอนโดมิเนียมในอนาคต อาจจะไม่ใช่สวรรค์ที่ปลอดภัย “Save Haven” ของคนมีเงินเย็น เพราะมีความเสี่ยงมากขึ้น ทั้งจากกลุ่มลูกค้า (ผู้เช่า) ที่มีจำกัด และการที่มีนักลงทุนเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียม เพื่อการลงทุนในระยะยาวมากขึ้นแบบเห็นได้ชัดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งมีทั้งกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อทีละหลายห้องขึ้นไปถึงหลักสิบห้อง และกลุ่มที่ซื้อทีละ 1 – 2 ห้อง รวมไปถึงกลุ่มที่ซื้อแบบลงขันกันหลายๆ คน เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมจำนวนหนึ่ง จากนั้นก็นำมาบริหารจัดการและแบ่งผลประโยชน์กันภายในกลุ่ม ตามสัดส่วนเงินลงทุน
แต่อย่างที่บอกไปว่า กลุ่มผู้เช่ามีจำกัด ดังนั้น เจ้าของคอนโดมิเนียมเช่า ก็จำเป็นต้องแข่งขันกัน หรือพยายามในการสร้างความน่าสนใจให้กับยูนิตคอนโดมิเนียมของตนเอง ทั้งการตกแต่งพร้อมอยู่ รวมไปถึงลดค่าเช่า ซึ่งมีผลให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเช่าขาดความน่าสนใจลงไปเลย และเมื่อมีการลดค่าเช่าเกิดขึ้น ก็มีความเป็นไปได้ที่จะต่อเนื่องในระยะยาว เพราะเมื่อตลาดรับรู้แล้วก็อาจจะมีการหาคอนโดมิเนียมเช่าในระดับราคานี้ต่อไป ชาวต่างชาติส่วนหนึ่งที่เข้ามาเป็นผู้ซื้อในตลาดคอนโดมิเนียม ก็เป็นอีกกลุ่มที่เป็นผู้ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม เพราะพวกเขาต้องการซื้อเพื่อลงทุนเช่นกัน ดังนั้น กลุ่มผู้เช่าต่างชาติบางกลุ่ม อาจจะลดน้อยลง เพราะไปเช่าจากเจ้าของคอนโดมิเนียมที่เป็นคนชาติเดียวกันมากกว่า
'มหาลัย-ที่ตั้งศูนย์ราชการ-คมนาคม'ดีมานด์เช่าคอนโดฯยังเติบโต
สำหรับทำเล ที่อาจจะยังพอไปได้ในตลาดคอนโดมิเนียมเช่า คือ พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล หน่วยงานราชการขนาดใหญ่ และศูนย์คมนาคมหรือสถานีรถไฟฟ้า แต่ต้องเป็นคอนโดมิเนียมเช่าราคาไม่แพง หรือต่ำกว่า 10,000 บาทต่อเดือนเท่านั้น ถ้าค่าเช่ามากกว่านี้ ก็อาจจะได้รับความสนใจลดลง
ปัจจุบันเห็นคอนโดมิเนียมเช่าในหลายโครง การที่อยู่ในพื้นที่ CBD หรือสุขุมวิท ที่ลดค่าเช่าลงมากัน 10 - 20% หรือมากกว่านี้ อีกทั้งหลายคนที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมเช่า รวมไปถึงนายหน้าก็เริ่มมีเสียงบ่นออกมาว่าโดนผู้เช่าต่อรองค่าเช่าเพราะรู้ว่าช่วงนี้หาคนเช่ายาก และมีเจ้าของห้องบางรายตกลงยอมที่จะลดค่าเช่าลงมาเพดื่อขอให้มีผู้เช่า มีรายได้มาจ่ายค่าผ่อนธนาคาร
ทั้งนี้ นอกจาก นักลงทุนทั้งคนไทยและต่างชาติที่ มองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากค่าเช่าแล้ว ผู้ประกอบการบางราย ที่เน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ได้ปรับกลยุทธ์ในการบริหารสินค้าคงค้าง ซึ่งเป็นการปรับตัวมาก่อนที่จะเกิดโควิด-19 แต่เป็นการ "สร้างมูลค่าเพิ่ม" ให้กับแบรนด์ของ บริษัทฯ รวมถึงสร้างโอกาสให้กับลูกค้าที่ต้อง การมีรายได้จากค่าเช่า อย่างเช่น บริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) มีการนำเสนอ “แคมเปญให้เงินทำงาน” กับการลงทุนในโครงการ “ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1” ซื้อคอนโดมิเนียมพร้อมผู้เช่า การันตีผลตอบแทนคงที่ แน่นอนในอัตรา 8% และ 5% ต่อปี โดยซื้อผ่านพนักงาน LPN ซึ่งจะทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาด้านการอยู่อาศัย
หรือแม้แต่ บริษัทตัวแทนนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ (โบรกเกอร์)สัญชาติจีน มีการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมของอดีตบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เคยอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มาบริหารจัดการเพื่อทำตลาดปล่อยเช่าในโซนรังสิต เพื่อรองรับความต้องการของนักลงทุน นักศึกษา ในบริเวณใกล้เคียงมหาวิทยาลัย เป็นต้น
บทสรุป ลุ้น!เมื่อเปิดประเทศ ต่างชาติจะกลับมา
ตลาดคอนโดมิเนียมเช่าอยู่ในทิศทางที่เป็นขาลงชัดเจน ทั้งจากการที่อุปทานคอนโดมิเนียมในตลาดมีมากเกินไป ทั้งคอนโดมิเนียมเหลือขายที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการ และนักลงทุนมือใหม่ มือเก๋าต่างๆ รวมแล้วหลายหมื่นยูนิต ซึ่งเจ้าของคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ ไม่น้อยที่พร้อมจะลดค่าเช่าลงมา เพื่อให้มีรายได้เข้ามาในช่วงนี้ และมาเจอการแข่งขันจากโรงแรม ที่ต้องการเงินสด เพื่อพยุงฐานะทางการเงินของตนเองเช่นกัน ประกอบกับการการขาดหายไปของชาวต่างชาติทุกกลุ่ม ตลาดคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าคงอยู่ในทิศทางขาลงไปอีกหลายปี แม้ว่าการเดินทางระหว่างประเทศจะกลับมาเป็นปกติแล้วก็ตาม เพราะอุปทานคอนโดมิเนียมมีมากในตลาด
อีกทั้ง ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นผู้ซื้ออีกไม่น้อยในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งชาวต่างชาติกลุ่มนี้เป็นนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนแน่นอน แม้ว่าจะมีบางคนที่ซื้อเพื่ออยู่เองก็ตาม แต่ถ้าขายได้หรือปล่อยเช่าได้พวกเขาก็พร้อมเปลี่ยนใจทันทีแน่นอน ดังนั้น ในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่ชาวต่างชาติที่หาเช่าคอนโดมิเนียมอาจจะเช่ากันเองในกลุ่มของเจ้าของห้องที่เป็นชาวต่างชาติเพราะพูดคุยหรือต่อรองกันสะดวกกว่านั่นเอง.
