ภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจการท่องเที่ยว ระทึกขวัญส่งท้ายปี 2563 เจอภาพโควิด-19 หลอนซ้ำรอบ 2 หลังจากมีการตรวจพบผู้ติดเชื้อไวรัสโควิด-19 จากแรงงานชาวพม่าในจังหวัดสมุทรสาคร จากการตรวจสอบอย่างเข้มข้น พบผู้ติดเชื้อโควิด-19 ภายในจังหวัดทะลุหลัก 1,000 คน ซึ่งจริงๆ แล้วสถาน การณ์การเกิดโควิด-19 ได้เกิดขึ้นมาก่อนแล้วที่จังหวัดเชียงใหม่ เชียงราย เมื่อต้นเดือนธันวาคม แต่ล่าสุด สถานการณ์เริ่มเข้าสู่ปกติ ซึ่งที่รุนแรงจริงๆ จะเป็นจังหวัดสมุทรสาคร เนื่องจากโรงงานผลิตอาหารทะเลและธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำเป็นต้องพึ่งพาแรงงานต่างด้าวเป็นจำนวนมาก
ขณะที่ภาคธุรกิจต่างๆ รวมถึงภาคอสังหาฯ ได้มีการเฝ้าและติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เนื่องจากมีความกังวลต่อการสุ่มเสี่ยงที่จะเกิดการระบาดของไวรัสโควิด-19 รอบ 2 ซึ่งจะกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทย และกระเทือนถึงธุรกิจอีกรอบ หลังจากก่อนหน้านี้ ตั้งแต่ไตรมาส 3 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ เริ่มฟื้นตัว การบริโภคภายในประเทศปรับตัวดีขึ้น ซึ่งได้แรงขับเคลื่อนผ่านมาตรการของรัฐบาล โดยกระทรวงการคลัง และกิจกรรมส่งเสริมการท่องเที่ยว จากแคมเปญของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.)
ทั้งนี้ หากย้อนไปช่วงเดือนพฤศจิกายน ทั่วโลกได้รับข่าวดีเกี่ยวกับความคืบหน้าการทดลองวัคซีนโควิด-19 ใกล้ความจริงเข้าไปทุกขณะ ซึ่ง KKP Research โดยเกียรตินาคินภัทร ได้เคยวิเคราะห์ (ก่อนจะมีการระบาดของโควิด-19 รอบ 2ในช่วงเดือน ธ.ค.63) ว่า หากกรณีวัคซีนมีประสิทธิภาพมากกว่าที่คาด คือ ที่ระดับ 95% จะทำให้หยุดยั้งการระบาดสั้นลงเป็น 6 เดือน ขณะที่หากวัคซีนมีประสิทธิภาพต่ำกว่าที่คาด เช่น ที่ระดับ 60% อาจใช้เวลาถึง 10 เดือน
KKP Research ได้ประเมินว่า นักท่องเที่ยวต่างชาติ จะกลับเข้ามาไทยได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจไตรมาส 3 ของไทย (ปี 2564) ฟื้นตัวดีกว่าที่ประเมิน โดยเกิดจากปัจจัยบวกหลัก เรื่องการบริโภคภาคเอกชนมีการฟื้นตัวดีกว่าที่คาด การใช้จ่ายและการลงทุนภาครัฐขยายตัว แต่อย่างไรก็ตาม ถึง GDP ปีหน้าจะดูกระเตื้องขึ้น แต่เศรษฐกิจไทยจะอยู่ในระดับต่ำกว่าก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 ไปอีกพักใหญ่ โดยคาดว่าเศรษฐกิจจะกลับเข้าสู่ระดับก่อนช่วงเกิดโควิด-19 ได้ในไตรมาส 1 ปี 2565
.
...แต่ดูเหมือนว่า ความหวังทั่วโลกอาจจะต้องรอไปอีกสักระยะ โดยเหตุการณ์โควิด-19 ในต่างประเทศยังบ่งชี้ถึงความเสี่ยงอยู่ อย่างเช่น ประเทศอังกฤษ ต้องประกาศล็อกดาวน์รอบ 2
....ขณะที่ประเทศไทย ซึ่งถูกจัดอันดับให้เป็นประเทศ "ดาวเด่น" ปลอดภัยจากโควิด-19 สูงในโลก กำลังถูกท้าทายจากการระบาดรอบใหม่!!!
หวั่นวัคซีนช้า ไร้แผนฟื้น ศก.ฉุดอสังหาฯ ดิ่งลึกถึงปี 65
น.ส.สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด ผู้ให้บริการมาร์เก็ต เพลส และคอนเทนต์ อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ตามวัฏจักรและการวิจัยของเรา พบว่า ปี 2564 จะดิ่งสุด แต่ถ้าปีหน้า ประเทศไทยไม่มีวัคซีน และยังไม่แนวทางที่ชัดเจนในการจะเปิดประเทศ หรือการเสริมสร้างรายได้อื่นๆ เข้ามา นอกเหนือจากภาคอุตสาหกรรมแล้ว ซึ่งเรามองว่า ผลจากการลงทุนในโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี ภาคอุตสาหกรรมคงยังไม่เกิดผลใน 2-3 ปีจากนี้ เพราะกว่ากระบวนการลงทุน จัดตั้งโรงงาน เริ่มทำการผลิต ใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 2 ปี
สุดท้าย ประเทศไทย ก็ต้องหันมาเน้นเรื่องภาคการท่องเที่ยวและภาคบริการ เน้นส่งเสริมการเป็นเมืองสุขภาวะดี หรือเวลเนสซิตี โดยต้องเร่งจัดประเทศเพื่อรองรับกลุ่มวัยเกษียณที่มีคุณภาพ เพื่อสร้างรายได้เข้าสู่ประเทศไทย แต่ถ้าวันนี้ประเทศไทยยังไม่ทำอะไรเลย ไม่มีแผนที่จริงจัง ไม่มีตัวกระตุ้นใหม่เข้ามา แทนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะแย่สุดในปี 2564 และกลับมาฟื้นตัวในปี 2565 กลับกลายเป็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์จะดิ่งลึกในปี 2565 แทน
"เรามองว่า ตัวเร่งที่เร็วที่สุดคือ ภาคการท่องเที่ยวและที่อยู่อาศัย เนื่องจากประเทศไทยมีความได้เปรียบในด้านภูมิศาสตร์ และอินฟราสตรักเจอร์ที่เรามีอยู่ เรื่องการท่องเที่ยวของเรามาเป็นอันดับ 1 อยู่แล้ว แต่สิ่งสำคัญ แผนการเปิดรับท่องเที่ยวก็เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องทำแผนอย่างจริงจัง ไม่งั้น การจะไปหวังว่า ปี 2565 ภาคอสังหาริมทรัพย์คงจะฟื้นช้า สิ่งที่เราห่วงจากข้อมูล พบพฤติกรรมคนไทยเที่ยวลดลง ระมัดระวังอย่างมากในการใช้จ่ายเงิน"
หากเปิดประเทศ เน้นนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ ไม่มุ่งปริมาณ
ผู้ว่าการการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) นายยุทธศักดิ์ สุภสร กล่าวว่า ในปี 2564 ทาง ททท. ยังต้องมีงบกระตุ้นการท่องเที่ยวต่อเนื่อง โดยจะเน้นใน 3 ด้าน ได้แก่ 1.กระตุ้นการท่องเที่ยวภายในประเทศ เนื่องจากยังไม่สามารถเปิดประเทศได้ 2.พิจารณาเรื่องการเปิดรับนักท่องเที่ยวคุณภาพ ไม่เน้นปริมาณ โดยจะมุ่งเรื่องการจับจ่ายใช้สอยให้มากขึ้น และ 3.ซ่อมสร้าง เพื่อความยั่งยืนในอนาคต ทาง ททท.จะมีแพลตฟอร์มในเรื่องของความรับผิดชอบ ต้องเรียนว่า จากนี้ไป 1-2 ปี เราคงไม่ได้มีปริมาณนักท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น แต่จะมีความรับผิดชอบต่อสังคมมากขึ้น
LPN Wisdom คาดคุมโควิด-19 ได้ ไม่กระทบอสังหาฯ
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทด้านการวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของโคโรนาไวรัสสายพันธุ์ใหม่ 2019 (โควิด-19) ในจังหวัดสมุทรสาครที่เกิดขึ้น ยังเร็วเกินไปที่จะประเมินสถานการณ์ว่า จะกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสมุทรสาคร และพื้นที่ข้างเคียงอย่างไร แต่จากประสบการณ์ที่เกิดการแพร่ระบาดในช่วงปลายเดือนมีนาคมและเมษายนที่ผ่านมา ในช่วงเวลานั้นลูกค้าส่วนใหญ่จะชะลอแผนที่จะเดินทางเข้าไปเยี่ยมชมโครงการในพื้นที่ที่มีการแพร่ระบาด
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีประสบการณ์จากช่วงเวลาดังกล่าว มีการปรับตัวโดยการขายผ่านออนไลน์ และมีการจัดการสถานที่ให้ปลอดจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้เชื่อว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในจังหวัดสมุทรสาคร น่าจะกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดสมุทรสาคร และพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ใกล้เคียงกับจังหวัดสมุทรสาคร เช่น ทำเลหนองแขม บางบอน บางชุนเทียน จะได้รับผลกระทบไม่มากจากการแพร่ระบาดในรอบนี้
ทั้งนี้ จากผลการสำรวจของ LPN Wisdom พบว่า มีโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวในจังหวัดสมุทรสาคร ตั้งแต่ปี 2557 ถึงปัจจุบันมีเพียง 1 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 1,030 หน่วย ปัจจุบันปิดการขายและส่งมอบให้แก่ลูกค้าหมดแล้ว และมีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดในจังหวัดสมุทรสาคร ระหว่างปี 2561-2563 ทั้งสิ้น 30 โครงการ มีหน่วยเปิดตัวทั้งหมด 6,416 ยูนิต หรือเปิดตัวโดยเฉลี่ยปีละ 1,600-3,000 ยูนิตต่อปี มีอัตราการขายเปิดตัวอยู่ที่ 13% มีอัตราการดูดซับเฉลี่ย 1.8% ต่อเดือน
ขณะที่มีอาคารชุดที่เปิดตัวในพื้นที่กรุงเทพ มหานคร (กทม.) ที่มีพื้นที่ติดกับจังหวัดสมุทรสาคร เช่น หนองแขม บางบอน บางขุนเทียน ตั้งแต่ปี 2557-2563 ทั้งสิ้น 4 โครงการ มีจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 1,519 ยูนิต มียอดขายเปิดตัวอยู่ที่ 32% และมีการเปิดตัวของบ้านพักอาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ในเขตหนองแขม บางบอน และบางขุนเทียน ระหว่างปี 2561-2563 จำนวน 21 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยที่เปิดขาย 3,722 ยูนิต มียอดขายเปิดตัว 23.8% และมีอัตราการดูดซับเฉลี่ยน 2.1-2.2% ต่อเดือน ซึ่งถือว่ามีจำนวนโครงการที่เปิดตัวในจังหวัดสมุทรสาคร และในอำเภอข้างเคียงมีไม่มาก เมื่อเทียบกับภาพรวมของอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีอยู่มากกว่า 70,000-73,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000-330,000 ล้านบาท
“ส่วนตัว ผมว่าการแพร่ระบาดโควิด-19 ในจังหวัดสมุทรสาคร ในขณะนี้ไม่น่าจะกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสมุทรสาครและพื้นที่โดยรอบมากนัก ขึ้นอยู่กับการเข้าไปควบคุมสถานการณ์ของกระทรวงสาธารณสุข ถ้าสามารถดำเนินการจำกัดการแพร่ระบาดได้ภายใน 2-3 สัปดาห์ ผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะมากนัก” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ปี 64 "สงครามราคา" ยังคงรุนแรง
น.ส.สุมิตรา วงภักดี กล่าวเสริมว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องใช้กลยุทธ์เรื่องราคาในการกระตุ้นยอดขายต่อเนื่องอีกในปี 2564 และโปรโมชันจะมีความแรงมากขึ้นโดยผลวิจัย The most powerful brand in real estate 2020 และ Customer insight on real estate after covid-19 พบว่า ลูกค้ายังต้องการราคาที่คุ้มค่าเป็นหัวใจสำคัญ และต้องการโปรโมชันที่ช่วยผู้ซื้อในภาวะที่เกิดวิกฤต เนื่องจากทุกคนรู้อยูแล้วว่า ปี 2563 รายได้ทุกคนลดลง แต่ผู้ซื้อทุกคนมีความจำเป็นในเรื่องที่อยู่อาศัย เนื่องจากต้อง Work From Home อีกครั้ง เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ดูแล้วยังไม่จบดี และดูเหมือนจะลากยาวไปจนกว่าจะมีวัคซีนประมาณในเดือน 9 ของปี 2564 และไม่คิดว่าตัววัคซีนจะได้เร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้
"ด้วยความจำเป็นที่ต้องทำงานที่บ้าน เนื่องจากกลัวในเรื่องของการเดินทาง แต่ด้วยที่อยู่อาศัยเดิมอาจจะอยู่ในทำเลที่เสี่ยงต่อการติดเชื้อ และพื้นที่บ้านไม่เหมาะจะ Work From Home กลายเป็นตัวกระตุ้นทำให้คนมองหาที่อยู่อาศัยใหม่ อยากมีอาณาบริเวณ มีความโปร่งโล่งสบาย จากเหตุความจำเป็น แต่ภาวะที่รายได้ปรับลดลง ทางผู้ประกอบการควรจะลดราคา ลดได้ลดไป"
ทั้งนี้ จากการสำรวจเราพบว่า ผู้ประกอบการในช่วงเดือนธันวาคมและต่อเนื่องถึงปี 2564 ยังคงจัดโปรโมชันส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง ลดราคากันหนักมากตั้งแต่ 20-50% หรือมากกว่านั้น มีของแถมไปจนถึงโปรจัดหนักผ่อนน้อย หรือมีเงินคืน เพื่อระบายสินค้าออก ระดมกระแสเงินสดเข้ามาให้มากที่สุด
เช่น บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่จัดแคมเปญ "Ananda Condo Clearance Sales โปรแรง เล่นใหญ่ 10 ทำเลใกล้รถไฟฟ้า" ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ที่ให้ลูกค้าดูของจริงได้ก่อนตัดสินใจซื้อ ในหลายโครงการ หลายทำเลใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ทางด่วน
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ลุยโค้งสุดท้ายก่อนหมดปี 63 กับแคมเปญ “อยู่สบาย ไม่ต้องผ่อน 24 เดือน*” ยกทัพ 9 คอนโดฯ พร้อมอยู่ บน 9 ทำเลศักยภาพ นำเสนอดีลเด็ด ‘ค่างวดไม่ต้องผ่อน ส่วนกลางไม่ต้องจ่าย พร้อมเฟอร์ฯ* เข้าอยู่ได้ทันที’ เปิดรับทุกดีล พร้อมคุยทุกราคา ตั้งแต่ วันนี้-31 ธันวาคม 2563 เท่านั้น
ขณะที่บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ยกขบวน 9 คอนโด ทำเลศักยภาพ จัดหนักส่งท้ายปี ยูนิต HOT PRICE ลดสูงสุด 2 ล้านบาท พร้อมข้อเสนอที่สุดแห่งปี ไม่ว่าจะเป็นรับเงินคืนสูงสุดในรอบปี สูงสุดถึง 5 แสนบาท ผ่อนต่ำ ล้านละ 2,000 นาน 2 ปี ดอกเบี้ยต่ำ 2% นาน 2 ปี และฟรีค่าใช้จ่ายต่างๆ รวม 6 รายการ และหากลูกค้าคลิกลงทะเบียน จะได้รับเพิ่มฟรีเงินจอง สูงสุด 1 หมื่นบาท เช่น
โครงการเมโทร สกาย บางซ่อน-อินเตอร์เชนจ์ ติดสถานีบางซ่อน จุดเชื่อมรถไฟฟ้า 2 สาย ยูนิตราคาพิเศษ ลดสูงสุด 1.4 ล้านบาท รับเงินคืน 4 แสนบาท ฟรีค่าใช้จ่าย 6 รายการ โครงการไอ คอนโด ศาลายา ตอบโจทย์ทุกความต้องการของนักศึกษา อยู่บนทำเลศักยภาพ ติด ม.มหิดล ใกล้เซ็นทรัลศาลายา ยูนิตราคาพิเศษ ลดสูงสุด 2 ล้านบาท รับเงินคืน 2 แสนบาท โครงการเดอะ เลค กัลปพฤกษ์-วุฒากาศ คอนโดฯ พร้อมอยู่ สไตล์บีชรีสอร์ท ใกล้คอมมูนิตีมอลล์ ใกล้รถไฟฟ้า MRT บางหว้า และ BTS วุฒากาศ เชื่อมต่อสู่สีลม-สาทร-สามย่าน ยูนิตราคาพิเศษ ลดสูงสุด 2 ล้านบาท รับเงินคืนสูงสุดในรอบปี 5 แสนบาท เป็นต้น
นายก ส.อสังหาฯ สมุทรสาคร ยันแบงก์ปล่อยกู้ปกติ
นายวีระกิตติ์ เอกอัครวิจิตร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสมุทรสาคร เปิดเผยถึงสถานการณ์โควิด-19 ที่เกิดขึ้นในขณะนี้ว่า ตอนนี้ยังเร็วเกินไปที่จะชี้ชัดถึงผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ขอเวลาอีก 1-2 สัปดาห์ ถ้าผู้ติดเชื้อลดลง ก็เป็นสัญญาณที่ดี เนื่องจากช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19 รัฐบาลได้มีการออกมาตรการออกมาควบคุมและดูแล และจำกัดบริเวณของผู้ติดเชื้อโควิด-19 ซึ่งถือว่ารัฐบาลทำดีและเต็มที่แล้ว
"ผู้ประกอบการมีการเตรียมความพร้อม จากเหตุการณ์ล็อกดาวน์ในครั้งแรก แต่ตอนนี้เราไม่รู้ว่า รัฐบาลจะล็อกดาวน์เพิ่มเติมหรือไม่ ซึ่งในด้านสถาบันการเงิน เท่าที่สอบถามไปยังธนาคาร ยังปล่อยสินเชื่ออยู่ ซึ่งอาจจะมีลูกค้าบางรายเลื่อนการโอน โดยภาพรวม ธุรกรรมยังเป็นปกติ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสมุทรสาคร เป็นตลาดเรียลดีมานด์ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ระดับราคาโครงการแนวราบที่ขายดีเฉลี่ย 1-3 ล้านบาท"
ในเรื่องของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 24 ธันวาคม 2563 นั้น นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายได้เจรจาลูกค้าที่ซื้อโครงการที่อยู่อาศัย ตัดสินใจโอนกรรสิทธิ์ เพื่อรับเงื่อนไขพิเศษจากภาครัฐ แทนที่จะไปหนาแน่นในช่วงที่มาตรการใกล้จะสิ้นสุด
"ตนได้การพูดคุยกับทางธนาคารอาคารสงเคราะห์ ขอให้ดันสินเชื่อออกมา เพื่อรับกับมาตรการที่จะสิ้นสุดลง และในสถานการณ์ที่เกิดโควิด-19 ในตอนนี้ ลูกค้าที่ไม่มีความจำเป็นก็อาจจะมอบอำนาจให้แก่ทางโครงการในการดำเนินธุรกรรมแทนได้ ทั้งนี้ การเตรียมความพร้อมให้แก่ลูกค้าในการซื้อที่อยู่อาศัย การตรวจฐานะการเงินของผู้ซื้อ ก็จะมีส่วนช่วยให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารลดลงได้" นายวีระกิตติ์ กล่าว
