รายใหญ่ทุ่มงบผุดคลังสินค้าและโรงงาน รับโอกาสอุตฯ เติบโต ธุรกิจอีคอมเมิร์ซมาแรง

"คอลลิเออร์สฯ" ชี้แนวโน้มธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานยังเติบโตตามดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น รับอานิสงส์การขยายตัวธุรกิจอีคอมเมิร์ซ แต่ในครึ่งปีหลังต้องเฝ้าติดตามผลกระทบเทรดวอร์ ค่าบาท ไวรัสโควิด-19 หวังภาครัฐผ่อนคลายมาตรการการเงิน การคลัง การใช้งบ 400,000 ลบ.อย่างมีประสิทธิภาพ เผยพื้นที่ กทม. สมุทรปราการ และในเขตอีอีซี ผู้ประกอบการรายใหญ่แห่ลงทุน

แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยและของโลกจะเข้าสู่การชะลอตัว ธุรกิจหลายแห่งประสบปัญหาทางธุรกิจ โดยเฉพาะในช่วงที่เกิดการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แต่ตลาดคลังสินค้าและโรงงานยังคงมีแนวโน้มที่เติบโต ซึ่งปัจจัยมีทั้งจากบางธุรกิจในช่วงโควิด-19 กลับขยายตัว ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับสินค้าอุปโภคบริโภค หรือแม้แต่ ความเคลื่อนไหวของผลจากสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน (เทรดวอร์) ส่งผลให้ผู้ประกอบการหรือภาคอุตสาหกรรมที่อยู่ในข่ายที่จะสุ่มเสี่ยงได้รับผลกระทบจากข้อขัดแย้งจากเทรดวอร์ ต่างมองหาประเทศใหม่ที่จะย้ายฐานการผลิต ซึ่งประเทศไทยมีความเหมาะสม ทั้งในด้านลักษณะภูมิประเทศ กำลังซื้อภายในประเทศ รวมถึงมีระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับอย่างเต็มที่

ซึ่งจะเห็นได้ว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีการขยายตลาดไปลงทุนและพัฒนาโรงงานและคลังสินค้า เช่น บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (หรือในอดีตเป็นที่รู้จักในนาม TICON) อสังหาฯ ที่ดำเนินธุรกิจครบวงจร มีการลงทุนพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าพร้อมเช่าและที่พัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า มีพื้นที่เช่าให้บริการจำนวนกว่า 50 แห่งทั่วประเทศ พื้นที่ให้เช่า 2.83 ล้าน ตร.ม. มูลค่าทรัพย์สินภายใต้การบริหาร 3.4 พันล้านสิงค์โปร์ดอลลาร์

บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA วางเป้าในกลุ่มธุรกิจโลจิสติกส์-คลังสินค้า กับการสร้างโครงการใหม่ โดยเพิ่มพื้นที่คลังสินค้าเป็น 2,560,000 ตร.ม. และตั้งเป้าสร้างโครงการใหม่ เช่าพื้นที่รวม 250,000 ตร.ม.

บริษัทมั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) เตรียมเปิดโครงการ บางกอก ฟรีเทรดโซน แห่งที่ 2 และ 3 บนทำเลถนนบางนา-ตราด มูลค่าโครงการ 1,000-2,000 ล้านบาท พื้นที่เช่าประมาณ 100,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) เพื่อเตรียมพร้อมกับโครงการบางกอก ฟรีเทรดโซนแห่งแรก ที่มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 1,000 ไร่ คิดเป็นพื้นที่เช่าประมาณ 700,000 ตร.ม. คาดว่าจะพัฒนาแล้วเสร็จเต็มพื้นที่ภายในต้นปี 2564

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของธุรกิจคลังสินค้าขึ้นอยู่กับภาวะธุรกิจหรือกิจกรรมการผลิตและการค้า ซึ่งมักเป็นไปตามทิศทางการเติบโตทางเศรษฐกิจการค้าระหว่างประเทศ และการลงทุนภาคเอกชนทั้งทุนไทยและทุนข้ามชาติ การดำเนินธุรกิจคลังสินค้าให้เช่ามีลักษณะสำคัญ 2 ประการที่กำหนดทิศทางรายได้ของกิจการ คือ 1) เป็นธุรกิจที่มีระยะเวลาคืนทุนนานเฉลี่ย 8-13 ปี เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นสูง ทั้งค่าที่ดินและค่าก่อสร้างอาคาร แต่รายได้หลักเป็น “ค่าเช่า” ซึ่งเป็นการทยอยรับรู้รายได้ในระยะยาว โดยทั่วไปอัตราค่าเช่าคลังสินค้าจะแปรผันตามขนาดพื้นที่ ประเภทคลังสินค้า ทำเล รวมทั้งขึ้นอยู่กับระดับการแข่งขันในแต่ละทำเล

และ 2) “ทำเลที่ตั้ง” เป็นปัจจัยที่มีผลต่อความสำเร็จของธุรกิจ เนื่องจากการลงทุนคลังสินค้าให้เช่า เป็นการลงทุนเพื่อรองรับความต้องการเช่าพื้นที่ในอนาคต (โดยทั่วไปมีระยะเวลาก่อสร้างอาคาร เฉลี่ย 6-18 เดือน ขึ้นอยู่กับขนาด/พื้นที่ของอาคาร) ดังนั้น การประเมินศักยภาพทำเลที่ตั้ง ซึ่งเป็นปัจจัยกำหนดความต้องการเช่าพื้นที่คลังสินค้าจึงมีความสำคัญต่อการรับรู้รายได้ในระยะยาวของผู้ประกอบการ


อุตฯ 'อีคอมเมิร์ซ' ดันตลาดคลังสินค้า-โรงงานเติบโต

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวถึงภาพรวมตลาดคลังสินและโรงงานในพื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) สมุทรปราการ และอีอีซี ณ สิ้นครึ่งแรก ปี พ.ศ.2563 ว่า อุปทานใหม่และอัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานรวมในประเทศไทย ยังคงขยายตัว เนื่องจากการขยายตัวของธุรกิจอีคอมเมิร์ซที่ได้รับประโยชน์จากนโยบายการทำงานจากที่บ้าน (WFH) ในช่วงเกิดโควิด-19 รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับผู้บริโภคที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการบริการชอปปิ้งออนไลน์รายใหญ่มองหาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี และส่วนใหญ่มองหาพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 10,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) สำหรับผู้พัฒนารายใหญ่ก็ยังคงมองหาที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าอีกกว่า 200,000 ตร.ม.ในอีก 2 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ และในพื้นที่อีอีซี เพื่อรองรับความต้องการที่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง

แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องพิจารณาอย่างใกล้ชิดในครึ่งปีหลัง ในเรื่องสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนและประเทศอื่นๆ ค่าเงินบาทที่ยังคงแข็งค่าเร็วกว่าสกุลเงินภูมิภาค รวมถึงเรื่องโควิด-19 อาจส่งผลต่อภาคการส่งออกและการผลิตในภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะในหมวดสินค้าที่ไม่จำเป็นต่อการดำรงชีพ นอกจากนี้ การที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจจะกลับสู่ภาวะปกติก่อนโควิด-19 ต้องอาศัยการดำเนินนโยบายการเงินและการคลังที่ผ่อนคลายอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่ามาตรการเยียวยาผลกระทบจากโควิด-19 และการอนุมัติแผนฟื้นฟูเศรษฐกิจและสังคมวงเงิน 4 แสนล้านบาท สามารถทำให้เกิดผลอย่างเป็นรูปธรรม จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจไทยที่ทยอยฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส 2 ค่อยๆ ฟื้นตัวอีกครั้งอย่างช้าๆ จากการใช้จ่ายในประเทศที่ผ่านมา และอาจกลับมาดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี

ณ สิ้นครึ่งแรก ปี พ.ศ.2563 อุปทานคลังสินค้าและโกดังใน กทม. จังหวัดสมุทรปราการ และพื้นที่อีอีซีอยู่ที่ประมาณ 6,963,000 ตร.ม. จังหวัดสมุทรปราการมีพื้นที่คลังสินค้าสูงสุด ส่วนแบ่งการตลาดสูงถึง 38% ที่ประมาณ 2.619 ตร.ม. ในพื้นที่อีอีซี ที่ 32% ประมาณ 2.255 ล้าน ตร.ม.

และจากข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากระทรวงพาณิชย์ พบว่า อุตสาหกรรมมีอัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยในช่วงปี พ.ศ.2554-2558 ประมาณ 7% และอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ยังได้รับแรงสนับสนุนจากรัฐบาลในการพัฒนาระบบโลจิสติกส์อุตสาหกรรมเป็น "ศูนย์กลางโลจิสติกส์" เพื่อเชื่อมต่อกับภูมิภาค

ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา บริษัทคอลลิเออร์สฯ พบว่า มีผู้ประกอบการรายใหญ่สนใจพัฒนาโลจิสติกส์ พาร์ก แบบครบวงจร ในพื้นที่บางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา บนที่ดินขนาด 200 ไร่ ในทำเลยุทธศาสตร์ถนนบางนา-ตราด กิโลเมตร 46 เขต EEC บนพื้นที่อาคารรวมกว่า 170,000 ตร.ม. ซึ่งมีกำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จระยะที่ 1 ภายในปี 2563 เพื่อรองรับความต้องการผู้ประกอบการในกลุ่มธุรกิจโลจิสติกส์และซัปพลายเชนในเขตส่งเสริมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

โดยในครึ่งปีแรก มีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้ารวมในประเทศไทยถูกใช้ไปแล้วทั้งหมด 6.079 ล้าน ตร.ม. คิดเป็น 87.3% เพิ่มขึ้น 1.5% จากในช่วงครึ่งหลังของปีก่อนหน้า ซึ่งในพื้นที่ กทม.มีอัตราการเช่าที่สูงที่สุดอยู่ที่ 95% ของพื้นที่คลังสินค้าทั้งหมด จังหวัดสมุทรปราการ มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 91% และพื้นที่อีอีซี อัตราการเช่าอยู่ที่ 74% ส่งผลให้ภาพรวมผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายสามารถปล่อยเช่าคลังสินค้าได้มากกว่า 100,000 ตร.ม.แม้จะเจอวิกฤตเรื่องโควิด-19

ด้านราคาค่าเช่าเฉลี่ยใน กทม.สูงที่สุดที่ 174 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งคลังสินค้าให้เช่าบางแห่งในพื้นที่ กทม.มีราคาเสนอเช่าสูงกว่า 200 บาท (สัญญาเช่า 3 ปี) พื้นที่อีอีซี อยู่ที่ 153 บาทต่อ ตร.ม. และในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ 152 บาทต่อ ตร.ม.

สำหรับเทรนด์การเช่าพื้นที่คลังสินค้าในช่วงที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ผู้เช่าสนใจพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 10,000 ตร.ม. ในลักษณะ โรงงานแบบ Built-to-Suit (BTSF) Warehouse Farm ตามต้องการของลูกค้า สำหรับค่าเช่าส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น ประมาณ 5% ในช่วงระยะสัญญาปีที่ 4-6 และอีกประมาณ 10% ในช่วงระยะสัญญาปีที่ 7-10 ซึ่งจากการขยายตัวเป็นอย่างมากของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ