"พลัสฯ" ชี้มาตรการรัฐกระตุ้นการตัดสินใจให้คนไทยท่องเที่ยวในประเทศ แต่ระยะยาวยังน่าห่วง เหตุพิษโควิด-19 กระทบเศรษฐกิจ เกิดปัญหาการว่างงาน การลดเงินเดือน ส่งผลให้กำลังใช้จ่ายลดลง แต่ก็มีมุมเชิงบวก ท่องเที่ยวจะฟื้นตัว อิงผลสำรวจ ชาวจีนเลือกไทยอันดับ 1 อยากเดินทางเข้ามาสูงถึง 71% เผยหัวหินดีมานด์กลุ่มคนไทย กระทบน้อยกว่าพัทยา ภูเก็ต ลุ้น "จีน-ฮ่องกง" ฟื้น หนุนการลงทุนอสังหาฯ ในไทย
น.ส.สุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงนโยบายกระตุ้นการท่องเที่ยวของภาครัฐว่า ช่วยให้คนไทยตัดสินใจเที่ยวในประเทศมากขึ้น สามารถกระตุ้นเรื่องการท่องเที่ยวได้แต่เป็นในระยะสั้น และส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ผู้บริโภคกักตัวมาหลายเดือนและอยากจะเปลี่ยนบรรยากาศ แต่ในระยะยาว ยังมีข้อจำกัดหลายอย่าง คือ กำลังการใช้จ่ายลดลง เนื่องจากการว่างงานที่เพิ่มขึ้น และการลดเงินเดือน ที่เป็นผลกระทบมาจากโควิด-19 อีกทั้งชาวต่างชาติเป็นนักท่องเที่ยวกลุ่มหลักในกลุ่มเมืองท่องเที่ยวนี้
และเนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นักท่องเที่ยวต่างชาติเริ่มมาพักผ่อนตามเมืองท่องเที่ยวเป็นระยะเวลานานขึ้น นั่นเพราะปัจจุบันนักท่องเที่ยวเหล่านั้นสามารถทำงานในลักษณะของ Remote Working ได้ จึงทำให้มีเวลาใช้ชีวิตในการพักผ่อนได้นานขึ้น จึงเกิดความต้องการพักอาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียมมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์จึงเข้ามามีบทบาทกับการท่องเที่ยวมากขึ้น
พลัสฯ คาดว่า สถานการณ์การการท่องเที่ยวจะค่อยๆ กลับมาฟื้นตัวดีขึ้น (จากผลสำรวจของซีไนน์ โฮเทลเวิร์คส์ และเดลิเวอร์ริ่ง เอเชีย พบว่า ไทยยังเป็นอันดับ 1 ของเมืองท่องเที่ยวที่คนจีนอยากเดินทางมาเที่ยวมากที่สุดหลังโควิด-19 สูงถึง 71%) ขณะที่อสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยว (หัวหิน พัทยา และภูเก็ต) จะคึกคักขึ้นหลังคลายล็อกดาวน์ ซึ่งการท่องเที่ยวมีส่วนกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวโดยตรง
คอนโดฯ ในพัทยาเสี่ยงล้นตลาด
"การฟื้นตัวหลังโควิด-19 ของแต่ละพื้นที่จะขึ้นอยู่กับนักท่องเที่ยวหลักของแต่ละพื้นที่ว่า เป็นนักท่องเที่ยวกลุ่มใด โดยใน 3 พื้นที่ ได้แก่ หัวหิน พัทยา และภูเก็ตนั้นคิดว่า หัวหินจะกระทบน้อยที่สุด และฟื้นตัวได้ดีที่สุด เพราะนักท่องเที่ยวหลักเป็นคนไทย แต่ในภูเก็ตกับพัทยา เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ เพราะฉะนั้นกระทบมากกว่าและจะฟื้นตัวเร็วแค่ไหนขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของแต่ละประเทศของนักท่องเที่ยวหลักในพื้นที่นั้นๆ"
โดยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา รอบสำรวจเดือนมีนาคม 2562 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2563 มีคอนโดฯ เปิดใหม่ 13 โครงการ จำนวนยูนิต 12,952 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2559-2561 ที่มีโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 7 โครงการต่อปี โดยเกือบ 90% ของจำนวนยูนิตทั้งโครงการที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี 62 อยู่ในจอมเทียน สัดส่วน 61% อยู่ใน segment ราคามากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
อัตราการขายในรอบสำรวจนี้อยู่ที่ 40% จากจำนวนยูนิตที่มีเสนอขายในตลาดที่ 13,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นก่อนหน้าที่ 32% และถ้าดูยอดขายของ Segment ที่มียูนิตเปิดใหม่มากที่สุด คือ segment ราคามากกว่า 120,000 บาทต่อ ตร.ม. มีอัตราการขายอยู่ที่ 39% จากจำนวนยูนิตที่มีเสนอขายที่ 7,500 ยูนิต โดยลดลงจากปีก่อนหน้าที่ 54%
"หากดูจากจำนวนยูนิตจากโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด และยอดขายของ segment ที่มีสัดส่วนในตลาดมากที่สุด รวมถึงผลกระทบจากโควิด-19 มีความเห็นว่าอาจจะเกิดภาวะ supply ล้นตลาด และนักพัฒนาอสังหาฯ จะต้องระวังในการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น"
ยกระดับภูเก็ต สู่ Smart City ส่งผลดีภาคอสังหาฯ
สำหรับการพัฒนาภูเก็ตนั้น พลัสฯ มองว่า ในระยะยาวถ้าการพัฒนา Smart City ประสบความสำเร็จตามวัตถุประสงค์ คือ สามารถรองรับการขยายตัวของเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดึงนักลงทุนมาในพื้นที่ได้ และส่งผลต่อการเติบโตของเศรษฐกิจแบบยั่งยืน จะส่งผลดีต่อภาคอสังหาฯ เพราะเป็นการเพิ่มความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่มากขึ้น แต่ในปัจจุบันเป็นช่วงเริ่มต้น และเป็นการทดลองเฉพาะบางพื้นที่ในภูเก็ตเท่านั้น
"มีความเป็นไปได้ว่าการใช้ Technology ของ Smart City จะไปกระตุ้นให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่เอา Technology มาใช้เพื่อให้ลูกบ้านมีความสะดวกสบายมากขึ้น และยังเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการ"
ลุ้น "จีน-ฮ่องกง" ฟื้น หนุนการลงทุนอสังหาฯไทย
สำหรับตลาดต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ในไทยหรือไม่นั้น น.ส.สุวรรณี อธิบายว่า "ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเปิดประเทศของไทยอย่างเดียว แม้ว่าข้อได้เปรียบของไทยคือจัดการกับโควิด-19ได้ดี ซึ่งทำให้ดูน่าเชื่อถือต่อนักลงทุนต่างชาติ แต่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในแต่ละประเทศด้วย โดยเฉพาะประเทศที่เป็น Demand หลัก อย่างจีน และฮ่องกง"
อย่างไรก็ตาม การลงทุนอาจเกิดขึ้นในกลุ่มคนไทยกันเองที่มีเงินเก็บ หรือมีแผนจะซื้ออสังหาฯ อยู่แล้ว เพราะตอนนี้ราคาได้ปรับลดลง และอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่มีความต้องการจากผู้บริโภคอยู่แล้ว ทำให้ช่วงนี้เป็นโอกาสที่ดีของนักลงทุนที่มีเงินเก็บ เพื่อรอทำกำไรในอนาคต
ส่วนระยะยาว ถ้าไทยไม่มีการระบาดรอบ 2 จะส่งผลดีต่อการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ (Medical Tourism) จะโตกว่าเดิม เพราะคนต่างชาติจะรับรู้มากขึ้นว่าการแพทย์ไทยดี จุดนี้จะเพิ่ม Demand การเช่าจากต่างชาติมากขึ้นในอนาคต
ลงทุนคอนโดฯ ปล่อยเช่า ต้องหาจุดแข่ง
พลัสฯ ในฐานะผู้นำทางด้านการบริหารจัดการที่อยู่อาศัย มองว่าเทรนด์ความต้องการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะอยู่ในกรุงเทพฯหรือเมืองท่องเที่ยว ในยุคต่อจากนี้จะมุ่งเน้นไปที่โครงการที่ใส่ใจเรื่องความปลอดภัย และความเป็นอยู่ที่ดีของลูกบ้าน ผ่านการขับเคลื่อนด้วยบุคลากรที่เชี่ยวชาญเชิงลึก ต่อยอดด้วย Property Technology ที่เป็นเครื่องมือที่สอดรับกับ New Normal ในทุกมิติของภาคอสังหาฯ ซึ่งปัจจัยดังกล่าวจะเป็นส่วนสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาโครงการที่เราเลือกลงทุน และหลังจากโควิด-19 การแข่งขันในด้านราคาอาจจะเกิดขึ้นได้