…การขึ้น-ลงในธุรกิจนั้นถือว่าเป็นเรื่องธรรมดา เพราะในทุกธุรกิจนั้นย่อมมี “ไซเคิลธุรกิจ หรือวงจรธุรกิจ” ของตัวเอง แต่การหมุนวนของวงจรธุรกิจในแต่ระรอบนั้นต้องยอมรับว่ามีปัจจัยที่เข้ามากระทบแตกต่างกันออกไป บางรอบผลกระทบรุนแรงมาก อาจส่งผลให้มีผู้ประกอบการในธุรกิจล้มหายตายจากไป แต่บางรอบผลกระทบไม่รุนแรงก็อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องมีการปรับตัว เพื่อสร้างพื้นฐานธุรกิจให้แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ในแต่ละรอบที่เกิดวิกฤตขึ้นนั้น ปัญหาและปัจจัยต่างๆ จะกลายมาเป็นประสบการณ์ และข้อระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจให้แก่ผู้ประกอบการได้เป็นอย่างดี
สำหรับในปี 2562 นี้ ถือว่าเป็นอีกปีหนึ่งที่ไซเคิลของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้หมุนวนกลับมาสู่ช่วงที่ตลาดรวมมีการหดตัว หรือชะลอตัวที่ค่อนข้างแรง เพราะมีปัจจัยลบที่หลากหลายเข้ามากระทบตลาดอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดมิเนียม ปัญหาการเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย และสินเชื่อโครงการ จากนโยบายการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผนวกกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มีผลต่อกำลังซื้อ ปัญหาหนี้เสียหรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL)
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบจากการปรับตัวของราคาที่ดินสูงอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง ส่งผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในโครงการใหม่ๆ พุ่งสูงขึ้น สวนทางกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาด การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นในครั้งนี้จึงทำให้หลายๆ ฝ่ายต่างวิตกกังวลว่า จะเป็นจุดเริ่มต้นของการเกิดวิกฤตในตลาดอสังหาฯ ที่มีความรุนแรงไม่น้อยไปกว่าในช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540
อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 แล้ว วิกฤตในธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ แม้จะมีส่วนคล้ายคลึงกัน แต่ก็มีความต่างที่ทำให้เชื่อว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 นี้ไม่น่าจะเป็นชนวนจนก่อให้เกิดวิกฤตที่รุนแรงเหมือนในปี 2540 ที่ผ่านมา
ก่อนหน้านี้ “อนันต์ อัศวโภคิน” เจ้าของและผู้ก่อตั้งบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้สะท้อนมุมมองความต่างของตลาดอสังหาฯ ในปี 2540 กับตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 ในงานเสวนา "กลยุทธ์การรับมืออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวปี 62" ว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2562 มีปัจจัยลบหลายด้านเข้ามากระทบ ไม่ว่าจะเป็นนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ต้องการควบคุมการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ชัดเจน ขณะที่ธนาคารพาณิชย์เองก็มีนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อซื้อที่ดิน สินเชื่อก่อสร้าง จากการที่ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดมาก ทำให้ในปี 2562 นี้ แนวโน้มการอนุมัติสินเชื่อยากขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งคาดว่าเกิดจากปัญหาหนี้เสีย หรือ NPL ที่ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ
ขณะที่ ธปท. ประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ทำให้มีการกำหนดการวางเงินดาวน์สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย เพื่อตัดปัญหาการกู้เกิน LTV ซึ่งเป็นสัญญาณชัดเจนในการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์ก็มีแนวโน้มว่าจะค่อยๆ ลดพอร์ตสินเชื่ออสังหาฯ ลงด้วย
แน่นอนว่าการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน จะส่งผลให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง และส่งผลต่อการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในตลาด ซึ่ง “อนันต์” วิเคราะห์ว่า แนวโน้มปี 62 นี้ ผลกำไรของบริษัทอสังหาฯ จะไม่เติบโตเช่นปีก่อนๆ ที่ผ่านมา แต่พอร์ตสินเชื่อผู้ประกอบการจะใหญ่ขึ้นและมีพอร์ตสินทรัพย์เพิ่มขึ้น จากการมีสต๊อกสินค้าคงค้างในมือเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากการระบายออกสต๊อกที่ช้าลง หรือมีสต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จแต่ยังไม่ได้โอนเพิ่มมากขึ้น ตลาดปี 2562 นี้จึงเป็นปีที่น่าจะถึงจุดที่จะต้องระมัดระวังกันอย่างมาก และคาดว่าปีนี้จะเป็นปีที่บริษัทอสังหาฯ เริ่มมีปัญหาด้านการเงินให้เห็น โดยจะสะท้อนออกมาทางการจ่ายเงินค่าจ้างผู้รับเหมาที่ช้าลง บริษัทต่างๆ เริ่มทยอยลดการลงทุนโครงการใหม่ หรือพัฒนาโครงการใหม่น้อยลง ในบางโครงการที่ขายไม่ดีก็จะมีการยกเลิกการขายไป
"ภาวะเช่นนี้ถือว่าเป็นไซเคิลปกติของธุรกิจอสังหาฯ เพราะในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ มีการขยายตัวดีมาก จึงเป็นธรรมดาที่เมื่อมีการขยายตัวก็ต้องมีการชะลอตัวลงตามวงจร และซัปพลายในตลาดอสังหาฯ ในเวลานี้ก็เริ่มโอเวอร์ซัปพลายแล้ว"
สำหรับปัจจัยภายนอกที่เข้ามากระทบตลาดอสังหาฯ เช่น นโยบายควบคุมสินเชื่อจาก ธปท. การปรับลดจีดีพี ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อ ขณะที่ธุรกิจท่องเที่ยว การส่งออกก็มีการหดตัว การลงทุนจากต่างชาติก็มีแนวโน้มที่ลดลง แม้ว่าจะมียอดการขออนุญาตลงทุนเยอะ แต่ที่เริ่มมีการก่อสร้างจริงๆ ยังมีจำนวนน้อย ดอกเบี้ยที่อยู่ในแนวโน้มขาขึ้นก็มีผลต่อการตึงตัวของเงิน สังเกตได้จากการไหลออกของเงินจากตลาดทุน ซึ่งมีการโยกไปลงทุนในตลาดพันธบัตรเยอะขึ้น ค่าเงินบาทแข็งขึ้น ด้านสินเชื่อก็ตึงขึ้น ทำให้มีเพียงงานก่อสร้างจากภาครัฐที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งถือว่ายังโชคดีเพราะจะยังมีเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบสถานการณ์การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ปี2562 กับปี 2540 แล้ว ต้องแบ่งออกเป็น 2 ประเด็น คือ 1.ประเด็นเรื่องหนี้ครัวเรือนที่สูง สังเกตได้จากหนี้เสียจากการผ่อนที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น จากในอดีตที่ผ่านมา ผู้บริโภคที่ซื้อและผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปี แทบจะไม่เกิดปัญหาหนี้เสียในภายหลัง แต่ในปัจจุบันแม้ลูกค้าจะซื้อและผ่อนมานานกว่า 5-6 ปี ก็ยังมีโอกาสเกิดปัญหา NPL ได้ ซึ่งปัญหาที่เกิดขึ้นนี้มาจากการวางเงินดาวน์ที่ต่ำมาก และในบางกรณีสถาบันการเงินบางแห่งก็มีการปล่อยกู้ในวงเงินที่เกินราคาบ้าน “เป็นการสปอยลูกค้าเกินไป ทำให้ลูกค้าไม่มีวินัยในการเก็บ และออมเงิน”
ประเด็นที่ 2 คือ สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ โดยรวม ซึ่งไม่น่าจะเลวร้ายเท่ากับปี 2540 เพราะในปีนั้น สถาบันการเงินได้รับผลกระทบรุนแรงจนถึงขั้นมีการปิดตัวของสถาบันการเงิน แต่ในครั้งนี้สภาพคล่องของสถาบันการเงินยังมีอยู่สูงมาก เพียงแต่มีปัญหาหนี้เสียมีเยอะ จึงทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องมีความระมัดระวังในการปล่อยกู้ โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็ก ซึ่งเกิดปัญหาหนี้เสียเยอะมาก แต่อย่างไรก็ตาม ถ้าเทียบกับปี 2540 แล้ว การชะลอตัวในตลาดอสังหาฯ ไม่น่าจะหนักเท่ากับปี 2540 เพราะในปีนั้นบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีหนี้สินต่อทุนมากกว่า 2 เท่า แต่ในปี 2562 นี้ บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีหนี้สินต่อทุนต่ำมาก ส่วนกลุ่มบริษัทที่มีหนี้สินต่อทุนเกิน 1.5-2 เท่านั้นมีจำนวนน้อยมาก
"แม้สภาพคล่องของสถาบันการเงินยังมีอยู่เยอะ แต่หนี้เสียก็เยอะมากเช่นกัน โดยเฉพาะหนี้เสียจากกลุ่มธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็ก ทำให้ธนาคารพาณิชย์ไม่ค่อยปล่อยรายกลาง-เล็ก แต่หันไปปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการรายใหญ่แทน ซึ่งรายใหญ่ที่อยู่ในตลาด ณ ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 20 กว่ารายนี้ ทราบมาว่ามียอดการกู้รวมๆ กันแล้วหลายแสนล้านบาทเลยทีเดียว ทำให้เงินสินเชื่อไปกระจุกตัวอยู่กับรายใหญ่ ขณะที่รายใหญ่กู้ได้ง่ายและมีดอกเบี้ยที่ต่ำประมาณ 4-5% แต่รายกลางและรายเล็กกู้ยากขึ้น โดยดอกเบี้ยที่ปล่อยกู้ให้รายเล็กอยู่ที่ประมาณ 7-8% อย่างไรก็ตาม ในด้านดอกเบี้ยของปี 2562 กับปี 2540 นั้น ยังมีความต่างกันมาก เพราะในปี 2540 ดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 15-16% ขณะที่ดอกเบี้ยในปัจจุบันยังอยู่ในระดับต่ำ เพราะฉะนั้น เชื่อว่าการหดตัวของตลาดอสังหาฯ ในรอบนี้ไม่น่าจะแรงเท่ากับปี 2540"
แต่สิ่งที่น่าห่วงคือ ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา การขยายตัวของบริษัทอสังหาฯ ทำให้มีการรับพนักงานใหม่จำนวนมาก เช่นรับเพิ่มจาก 300 คน เพิ่มเป็น 500 คน หรือเป็น 1,000 คน โดยเฉพาะในบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยมากจะมีพนักงานจำนวนหลักพันแทบทุกบริษัท เมื่อถึงในช่วงตลาดขาลงจะมีผลทำให้ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรเยอะ โดยเฉพาะในองค์กรที่ผลิตสินค้าสำเร็จรูป ซึ่งในช่วงตลาดขาลงจะเหนื่อยมาก เพราะโรงงานต้องมีการผลิตอยู่ตลอดเวลา เพราะเดิมที่เคยขายจำนวนมากๆ แต่เมื่อตลาดชะลอตัวก็ต้องลดกำลังผลิตทำให้เกิดปัญหาแรงงานส่วนเกิน
“อันนี้อันตรายเพราะจะทำให้มีการเลย์ออฟคนเยอะ ซึ่งในเรื่องนี้แนะนำว่า บริษัทไหนที่เริ่มมีปัญหาให้รีบเข้าไปปรึกษากับแบงก์ เพราะแบงก์ยังมีเงินเยอะ ไปหารือกับแบงก์ให้แบงก์ช่วยการแก้ปัญหาได้ เพราะถ้าเข้าไปหาแบงก์ในช่วงที่ปัญหาหนักแล้วแบงก์จะดึงเงินกลับทำให้เกิดผลเสียมากกว่าจะแก้ปัญหาได้” อนันต์ อัศวโภคินกล่าว
จากการติดตามตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 นับจากช่วงต้นปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน พบว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ณ ปัจจุบัน เริ่มเป็นไปตามการคาดการณ์ในข้างต้นเพิ่มมากขึ้น เช่น การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อสถาบันการเงิน โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อโครงการของผู้ประกอบการรายเล็ก ซึ่งตลอด 9 เดือนที่ผ่านมา แทบไม่มีโครงการใหม่จากผู้ประกอบการรายเล็กเข้าสู่ตลาดให้เห็น ขณะที่การชะลอพัฒนาโครงการใหม่ และการลดจำนวนการลงทุนโครงการใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ รวมถึงการยกเลิกการขายโครงการที่มียอดขายไม่ดีของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทยอยมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงกลางปีที่ผ่านมา
ส่วนในด้านกำลังซื้อผู้บริโภคนั้น ชัดเจนว่ามีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังจากที่ ธปท. ประกาศใช้มาตรการ LTV อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าเป็นห่วง และต้องติดตามและจับตาดูจากนี้ไป คือ การเลย์ออฟพนักงาน ซึ่งก่อให้เกิดภาระการใช้จ่ายทางด้านบุคลากรของบริษัทอสังหาฯ เพราะ ณ ขณะนี้หลายอุตสาหกรรมมีการประกาศลดการจ้างงานกันให้เห็นแล้ว ไม่ว่าจะเป็นอุตสาหกรรมรถยนต์ อุตสาหกรรมการผลิตต่างๆ ทั้งนี้ หาก ธปท. มีการบังคับใช้มาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด หรือ debt service ratio (DSR) limit ในปลายปี 2562 หรือปี 2563 นี้ เราคงได้เห็นภาวะการลดบุคลากรในธุรกิจอสังหาฯ อย่างที่ “อนันต์ อัศวโภคิน” คาดการณ์ไว้ในไม่ช้า
สำหรับในปี 2562 นี้ ถือว่าเป็นอีกปีหนึ่งที่ไซเคิลของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้หมุนวนกลับมาสู่ช่วงที่ตลาดรวมมีการหดตัว หรือชะลอตัวที่ค่อนข้างแรง เพราะมีปัจจัยลบที่หลากหลายเข้ามากระทบตลาดอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดมิเนียม ปัญหาการเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย และสินเชื่อโครงการ จากนโยบายการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผนวกกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มีผลต่อกำลังซื้อ ปัญหาหนี้เสียหรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL)
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบจากการปรับตัวของราคาที่ดินสูงอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง ส่งผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในโครงการใหม่ๆ พุ่งสูงขึ้น สวนทางกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาด การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นในครั้งนี้จึงทำให้หลายๆ ฝ่ายต่างวิตกกังวลว่า จะเป็นจุดเริ่มต้นของการเกิดวิกฤตในตลาดอสังหาฯ ที่มีความรุนแรงไม่น้อยไปกว่าในช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540
อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 แล้ว วิกฤตในธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ แม้จะมีส่วนคล้ายคลึงกัน แต่ก็มีความต่างที่ทำให้เชื่อว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 นี้ไม่น่าจะเป็นชนวนจนก่อให้เกิดวิกฤตที่รุนแรงเหมือนในปี 2540 ที่ผ่านมา
ก่อนหน้านี้ “อนันต์ อัศวโภคิน” เจ้าของและผู้ก่อตั้งบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้สะท้อนมุมมองความต่างของตลาดอสังหาฯ ในปี 2540 กับตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 ในงานเสวนา "กลยุทธ์การรับมืออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวปี 62" ว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2562 มีปัจจัยลบหลายด้านเข้ามากระทบ ไม่ว่าจะเป็นนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ต้องการควบคุมการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ชัดเจน ขณะที่ธนาคารพาณิชย์เองก็มีนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อซื้อที่ดิน สินเชื่อก่อสร้าง จากการที่ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดมาก ทำให้ในปี 2562 นี้ แนวโน้มการอนุมัติสินเชื่อยากขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งคาดว่าเกิดจากปัญหาหนี้เสีย หรือ NPL ที่ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ
ขณะที่ ธปท. ประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ทำให้มีการกำหนดการวางเงินดาวน์สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย เพื่อตัดปัญหาการกู้เกิน LTV ซึ่งเป็นสัญญาณชัดเจนในการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์ก็มีแนวโน้มว่าจะค่อยๆ ลดพอร์ตสินเชื่ออสังหาฯ ลงด้วย
แน่นอนว่าการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน จะส่งผลให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง และส่งผลต่อการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในตลาด ซึ่ง “อนันต์” วิเคราะห์ว่า แนวโน้มปี 62 นี้ ผลกำไรของบริษัทอสังหาฯ จะไม่เติบโตเช่นปีก่อนๆ ที่ผ่านมา แต่พอร์ตสินเชื่อผู้ประกอบการจะใหญ่ขึ้นและมีพอร์ตสินทรัพย์เพิ่มขึ้น จากการมีสต๊อกสินค้าคงค้างในมือเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากการระบายออกสต๊อกที่ช้าลง หรือมีสต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จแต่ยังไม่ได้โอนเพิ่มมากขึ้น ตลาดปี 2562 นี้จึงเป็นปีที่น่าจะถึงจุดที่จะต้องระมัดระวังกันอย่างมาก และคาดว่าปีนี้จะเป็นปีที่บริษัทอสังหาฯ เริ่มมีปัญหาด้านการเงินให้เห็น โดยจะสะท้อนออกมาทางการจ่ายเงินค่าจ้างผู้รับเหมาที่ช้าลง บริษัทต่างๆ เริ่มทยอยลดการลงทุนโครงการใหม่ หรือพัฒนาโครงการใหม่น้อยลง ในบางโครงการที่ขายไม่ดีก็จะมีการยกเลิกการขายไป
"ภาวะเช่นนี้ถือว่าเป็นไซเคิลปกติของธุรกิจอสังหาฯ เพราะในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ มีการขยายตัวดีมาก จึงเป็นธรรมดาที่เมื่อมีการขยายตัวก็ต้องมีการชะลอตัวลงตามวงจร และซัปพลายในตลาดอสังหาฯ ในเวลานี้ก็เริ่มโอเวอร์ซัปพลายแล้ว"
สำหรับปัจจัยภายนอกที่เข้ามากระทบตลาดอสังหาฯ เช่น นโยบายควบคุมสินเชื่อจาก ธปท. การปรับลดจีดีพี ซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อ ขณะที่ธุรกิจท่องเที่ยว การส่งออกก็มีการหดตัว การลงทุนจากต่างชาติก็มีแนวโน้มที่ลดลง แม้ว่าจะมียอดการขออนุญาตลงทุนเยอะ แต่ที่เริ่มมีการก่อสร้างจริงๆ ยังมีจำนวนน้อย ดอกเบี้ยที่อยู่ในแนวโน้มขาขึ้นก็มีผลต่อการตึงตัวของเงิน สังเกตได้จากการไหลออกของเงินจากตลาดทุน ซึ่งมีการโยกไปลงทุนในตลาดพันธบัตรเยอะขึ้น ค่าเงินบาทแข็งขึ้น ด้านสินเชื่อก็ตึงขึ้น ทำให้มีเพียงงานก่อสร้างจากภาครัฐที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งถือว่ายังโชคดีเพราะจะยังมีเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบสถานการณ์การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ปี2562 กับปี 2540 แล้ว ต้องแบ่งออกเป็น 2 ประเด็น คือ 1.ประเด็นเรื่องหนี้ครัวเรือนที่สูง สังเกตได้จากหนี้เสียจากการผ่อนที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น จากในอดีตที่ผ่านมา ผู้บริโภคที่ซื้อและผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปี แทบจะไม่เกิดปัญหาหนี้เสียในภายหลัง แต่ในปัจจุบันแม้ลูกค้าจะซื้อและผ่อนมานานกว่า 5-6 ปี ก็ยังมีโอกาสเกิดปัญหา NPL ได้ ซึ่งปัญหาที่เกิดขึ้นนี้มาจากการวางเงินดาวน์ที่ต่ำมาก และในบางกรณีสถาบันการเงินบางแห่งก็มีการปล่อยกู้ในวงเงินที่เกินราคาบ้าน “เป็นการสปอยลูกค้าเกินไป ทำให้ลูกค้าไม่มีวินัยในการเก็บ และออมเงิน”
ประเด็นที่ 2 คือ สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ โดยรวม ซึ่งไม่น่าจะเลวร้ายเท่ากับปี 2540 เพราะในปีนั้น สถาบันการเงินได้รับผลกระทบรุนแรงจนถึงขั้นมีการปิดตัวของสถาบันการเงิน แต่ในครั้งนี้สภาพคล่องของสถาบันการเงินยังมีอยู่สูงมาก เพียงแต่มีปัญหาหนี้เสียมีเยอะ จึงทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องมีความระมัดระวังในการปล่อยกู้ โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็ก ซึ่งเกิดปัญหาหนี้เสียเยอะมาก แต่อย่างไรก็ตาม ถ้าเทียบกับปี 2540 แล้ว การชะลอตัวในตลาดอสังหาฯ ไม่น่าจะหนักเท่ากับปี 2540 เพราะในปีนั้นบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีหนี้สินต่อทุนมากกว่า 2 เท่า แต่ในปี 2562 นี้ บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีหนี้สินต่อทุนต่ำมาก ส่วนกลุ่มบริษัทที่มีหนี้สินต่อทุนเกิน 1.5-2 เท่านั้นมีจำนวนน้อยมาก
"แม้สภาพคล่องของสถาบันการเงินยังมีอยู่เยอะ แต่หนี้เสียก็เยอะมากเช่นกัน โดยเฉพาะหนี้เสียจากกลุ่มธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็ก ทำให้ธนาคารพาณิชย์ไม่ค่อยปล่อยรายกลาง-เล็ก แต่หันไปปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการรายใหญ่แทน ซึ่งรายใหญ่ที่อยู่ในตลาด ณ ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 20 กว่ารายนี้ ทราบมาว่ามียอดการกู้รวมๆ กันแล้วหลายแสนล้านบาทเลยทีเดียว ทำให้เงินสินเชื่อไปกระจุกตัวอยู่กับรายใหญ่ ขณะที่รายใหญ่กู้ได้ง่ายและมีดอกเบี้ยที่ต่ำประมาณ 4-5% แต่รายกลางและรายเล็กกู้ยากขึ้น โดยดอกเบี้ยที่ปล่อยกู้ให้รายเล็กอยู่ที่ประมาณ 7-8% อย่างไรก็ตาม ในด้านดอกเบี้ยของปี 2562 กับปี 2540 นั้น ยังมีความต่างกันมาก เพราะในปี 2540 ดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 15-16% ขณะที่ดอกเบี้ยในปัจจุบันยังอยู่ในระดับต่ำ เพราะฉะนั้น เชื่อว่าการหดตัวของตลาดอสังหาฯ ในรอบนี้ไม่น่าจะแรงเท่ากับปี 2540"
แต่สิ่งที่น่าห่วงคือ ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา การขยายตัวของบริษัทอสังหาฯ ทำให้มีการรับพนักงานใหม่จำนวนมาก เช่นรับเพิ่มจาก 300 คน เพิ่มเป็น 500 คน หรือเป็น 1,000 คน โดยเฉพาะในบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยมากจะมีพนักงานจำนวนหลักพันแทบทุกบริษัท เมื่อถึงในช่วงตลาดขาลงจะมีผลทำให้ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรเยอะ โดยเฉพาะในองค์กรที่ผลิตสินค้าสำเร็จรูป ซึ่งในช่วงตลาดขาลงจะเหนื่อยมาก เพราะโรงงานต้องมีการผลิตอยู่ตลอดเวลา เพราะเดิมที่เคยขายจำนวนมากๆ แต่เมื่อตลาดชะลอตัวก็ต้องลดกำลังผลิตทำให้เกิดปัญหาแรงงานส่วนเกิน
“อันนี้อันตรายเพราะจะทำให้มีการเลย์ออฟคนเยอะ ซึ่งในเรื่องนี้แนะนำว่า บริษัทไหนที่เริ่มมีปัญหาให้รีบเข้าไปปรึกษากับแบงก์ เพราะแบงก์ยังมีเงินเยอะ ไปหารือกับแบงก์ให้แบงก์ช่วยการแก้ปัญหาได้ เพราะถ้าเข้าไปหาแบงก์ในช่วงที่ปัญหาหนักแล้วแบงก์จะดึงเงินกลับทำให้เกิดผลเสียมากกว่าจะแก้ปัญหาได้” อนันต์ อัศวโภคินกล่าว
จากการติดตามตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 นับจากช่วงต้นปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน พบว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ณ ปัจจุบัน เริ่มเป็นไปตามการคาดการณ์ในข้างต้นเพิ่มมากขึ้น เช่น การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อสถาบันการเงิน โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อโครงการของผู้ประกอบการรายเล็ก ซึ่งตลอด 9 เดือนที่ผ่านมา แทบไม่มีโครงการใหม่จากผู้ประกอบการรายเล็กเข้าสู่ตลาดให้เห็น ขณะที่การชะลอพัฒนาโครงการใหม่ และการลดจำนวนการลงทุนโครงการใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ รวมถึงการยกเลิกการขายโครงการที่มียอดขายไม่ดีของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทยอยมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงกลางปีที่ผ่านมา
ส่วนในด้านกำลังซื้อผู้บริโภคนั้น ชัดเจนว่ามีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังจากที่ ธปท. ประกาศใช้มาตรการ LTV อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าเป็นห่วง และต้องติดตามและจับตาดูจากนี้ไป คือ การเลย์ออฟพนักงาน ซึ่งก่อให้เกิดภาระการใช้จ่ายทางด้านบุคลากรของบริษัทอสังหาฯ เพราะ ณ ขณะนี้หลายอุตสาหกรรมมีการประกาศลดการจ้างงานกันให้เห็นแล้ว ไม่ว่าจะเป็นอุตสาหกรรมรถยนต์ อุตสาหกรรมการผลิตต่างๆ ทั้งนี้ หาก ธปท. มีการบังคับใช้มาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด หรือ debt service ratio (DSR) limit ในปลายปี 2562 หรือปี 2563 นี้ เราคงได้เห็นภาวะการลดบุคลากรในธุรกิจอสังหาฯ อย่างที่ “อนันต์ อัศวโภคิน” คาดการณ์ไว้ในไม่ช้า
