ที่ดินรัฐรับลงทุน ”มิกซ์ยูส” ชี้เทรนด์ทั่วโลกคนกลับมาอยู่ในเมือง

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ถาโถมเข้ามา นอกจากความผันผวนและความไม่แน่นอนของภายนอกประเทศแล้ว เศรษฐกิจในประเทศปรับตัวลดลง หน่วยงานที่กำกับดูแลระบบการเงิน เข้ามาบริหารความเสี่ยงเรื่องหนี้ในภาคธุรกิจต่างๆ รวมถึงภาคอสังหาฯ ซึ่งเป็นการ "ลดความร้อนแรง"ของตลาด โดยเฉพาะในมุมของตลาดคอนโดมิเนียม ในกลุ่มนักลงทุนและกลุ่มเก็งกำไร ผ่านมาตรการที่ออกมาอย่างเปิดเผย ดีเดย์ไปแล้วกับกฎความเข้มเรื่อง อัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเทียบกับมูลค่าที่อยู่อาศัย หรือ (LTV หรือ Loan to Value) และล่าสุดการเตรียมบังคับใช้เรื่อง มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อโดยพิจารณาภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) มองว่า หนี้ครัวเรือนยังอยู่ระดับสูง 70-80% เทียบกับจีพีดี

อย่างไรก็ตาม ผลจากการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ก็เปรียบ "หอเตือนภัย"ให้กับภาคธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งปัจจุบัน ทางศูนย์ข้อมูลฯมีฐานข้อมูลขนาดใหญ่ (บิ๊กดาต้า) ที่สามารถนำข้อมูลมาสะท้อนให้เห็นถึงทิศทางของตลาดในปัจจุบันและอนาคต

ผลักดันศูนย์ข้อมูลอสังหาฯมีบทบาทมากขึ้น

โดยนายนรินทร์ กัลยาณมิตร ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวในงานสัมมนาวิชาการในวาระครบรอบ 15 ปีของการจัดตั้ง "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์" ในเรื่อง "การพัฒนาเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางปัจจัยลบที่ท้าทาย" กล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ควรมีบทบาทมากกว่าเป็นแหล่งข้อมูลข่าวสาร เนื่องจากมีบิ๊กดาต้า หากสามารถนำข้อมูลเหล่านี้มาทำการวิเคราะห์เชิงคาดการณ์ได้ จะเป็นประโยชน์ เนื่องจากในปัจจุบัน โลกการเงินเปลี่ยนแปลงไปมาก ซึ่งสุดท้ายแล้ว ก็จะมีผลต่อศูนย์ข้อมูลฯอยู่ดี

"15 ปี ศูนย์ข้อมูลฯเป็นแค่ระดับผู้ให้บริการข้อมูล สิ่งที่เราอยากพัฒนา คือ เพิ่มข้อมูลการให้บริการให้มากยิ่งขึ้น เพื่อให้ข้อมูลเหล่านี้ ไปใช้ประโยชน์ แม่นยำจริงๆ ซึ่งในระยะหลังมีเรื่อง LTV เรื่อง DSR ออกมาจากภาครัฐ เพื่อดูความมั่นคงของประเทศ เนื่องจากหนี้ครัวเรือนยังอยู่สูง ตรงนี้อยากให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯสามารถชี้ได้ว่า มาตรการที่ออกมาดีหรือไม่ดี ควรทำหรือไม่ทำ มาตรการควรผ่อนปรนหรือไม่ และสามารถเตือนไปยังภาครัฐได้เลย หรือการให้คำแนะนำกับหน่วยงานอื่นๆ"

อสังหาฯซึมยาว-หนี้ครัวเรือนคงระดับสูง

นายสุวัชชัย ใจข้อ ผู้อำนวนการสำนักสถิติเศรษฐกิจ ฝ่ายเศรษฐกิจมหาภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวในเรื่อง นโยบายการเงินและการคลังกับการพัฒนาเศรษฐกิจภาคอสัหาริมทรัพย์ ในภาวะวิกฤตสงครามการค้าโลก ว่า เป็นห่วงในเรื่องเศรษฐกิจของประเทศ เนื่องจาก 4 เครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนประเทศดับลงหมด ทั้งเรื่องการส่งออก ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศ โดยเฉพาะเครื่องยนต์หลัก การลงทุนและการบริโภคภาครัฐ ตอนนี้ ก็ไม่เคลื่อนไหว โดยการพิจารณางบประมาณปี2563 ที่ล่าช้า ทำให้ไตรมาสแรกปีงบ'63 ต้องชะงักลง การเบิกจ่ายที่ช้าลง จะมีผลต่อเศรษฐกิจ ซึ่งเราคิดว่าอีกหลายปี ที่เศรษฐกิจไทยจะเติบโตในตัวเลขสองหลัก ขณะที่เศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มชะลอตัวไปถึงสิ้นปี 2563

“เรื่องเทรดวอร์ ก็มีผลต่อการส่งออกของเรา ตัวเลขการค้าของโลกหดตัวลง จากการประมาณการของ IMF ปี นี้ จะลงมา 0.9 เปอร์เซ็นต์ เหลือ 2.5 เปอร์เซ็นต์ ส่วนเศรษฐกิจโลกจะขยายตัว 3.2 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่นักท่องเที่ยวน้อยลง ค่าเงินบาทและเศรษฐกิจของแต่ละประเทศชะลอตัวลง รายได้ภาคการเกษตรไม่ดี เจอทั้งภัยแล้ง และเหตุการณ์น้ำท่วม ส่วนแรงงานรับจ้างนอกภาคการเกษตร ก็แย่มานานแล้ว เพราะเจอเศรษฐกิจไม่ดี แรงงานยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร ส่วนการลงทุนภาคเอกชน ไม่ได้เป็นความหวังต่อการกระตุ้นภาคเศรษฐกิจ มีการเติบโตเพียง 1-2%เท่านั้น ทำให้ธปท.ต้องเข้าไปดูดเงินดอลลาร์ออกจากระบบ ส่งผลเงินทุนสำรองระหว่างประเทศสุทธิเพิ่มขึ้น 5.5 เปอร์เซ็นต์”

นอกจากนี้ ธปท.ยังมีความห่วงเรื่องหนี้ครัวเรือนของไทย ที่ยังปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องที่อันตราย โดยจะพบว่า คนไทยเป็นหนี้ตั้งแต่อายุยังน้อย 1ใน 5 ของคนกลุ่มอายุ 29 ปี เป็นหนี้เสีย(NPL) คนไทยเป็นหนี้มากขึ้น จากคนที่มีหนี้ 21 ล้านคน กว่า 3 ล้านคนเป็นหนี้เสีย และปริมาณหนี้ไม่ลดลง แม้ว่าจะก้าวสู่วัยเกษียณ

" ภาคอสังหาฯต่อไป ผมคงไม่ปลอบใจว่าจะดีขึ้นเร็ววัน แต่จะซึมไปอีกระยะหนึ่ง แต่ภาครัฐ ก็ไม่ได้นิ่งนอนใจ รัฐกำลังหามาตรการเรื่องภาษีในการส่งเสริมภาคอสังหาฯ ซึ่งธปท.มีการผ่อนเรื่องมาตรการการกู้ร่วมจากLTV "

สกัดเก็งกำไรทำยอดพรีเซลลดฮวบ

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส กล่าวยอมรับว่า ภาคอสังหาฯยังคงชะลอการเปิดโครงการ เนื่องจากในภาวะที่ตลาดยังมีซัพพลายคงเหลือเป็นจำนวนมาก แสดงว่าอัตราการดูดซับคงต้องนานขึ้น แต่เรื่องฐานะการเงินของบริษัทอสังหาฯ ยังสามารถรับภาระสต๊อกได้อยู่ เพราะภาระหนี้ที่มีภาระจ่ายหักเงินสด (หนี้สุทธิ) ต่ำมาก อสังหาฯอยู่แค่ 1 เท่า ซึ่งในอดีต อยู่ที่ 0.4 เท่านั้น

ในส่วนของภาพยอดขายล่วงหน้า(พรีเซล) เปลี่ยนไป เมื่อก่อนผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้ 80,000 ล้านบาท หรือไปถึง 100,000 ล้านบาท แต่ในขณะนี้ ลดลงมาเหลือ 60,000-70,000 ล้านบาท และหากพิจารณาในไส้ในแล้ว ยอดพรีเซลลดลงมาจากเรื่องความต้องการ(ดีมานด์)การซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรหากไปจากตลาดประมาณ 25-30% นั่นแสดงว่าฐานพรีเซลที่เคยสูงในอดีตมาจากการเก็งกำไร และอีกส่วนมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่วนกำลังจริง(เรียลดีมานด์)ในระบบยังคงมีอยู่

จากตัวเลขพรีเซลในปี 2561 จากบริษัทอสังหาฯ 16 รายที่มีครองส่วนแบ่งตลาดเกิน 2 ใน 3 มียอดพรีเซลประมาณ 3.5 แสนล้าน และคิดว่าตัวเลขทั้งปี 62 จะส่งทรงตัวที่ 3.5 แสนล้านบาท แต่ผ่านไปครึ่งปี พบว่ายอดพรีเซลชะลอตัวในรอบ 2-3 ปี เหลืออยู่ที่ 3.1 แสนล้านบาท คาดทั้งปี ยอดพรีเซลเข้าสู่ภาวะถดถอย อย่างไรก็ตามในเรื่องการพึ่งพาเงินกู้นั้น บริษัทขนาดใหญ่สามารถระดมทุนได้ดีกว่าอสังหาฯรายกลางและเล็ก ที่ยังต้องพึ่งแบงก์ ถ้าแบงก์ไม่ปล่อย ก็ไปไม่ได้

สำหรับเรื่องการร่วมลงทุนกับพันธมิตรจากต่างประเทศนั้น(เจวี) เป็นลักษณะการเพิ่มส่วนแบ่งตลาดได้ดี สามารถใช้เงินทุนในการขยายโอกาสมากกว่าพึ่งพาเงินในระบบ และยังช่วยให้เราบริหารฐานะการเงินได้ดี การร่วมทุนจึงเป็นที่นิยมพอสมควร จากตัวเลขยอดขายรอบันทึกเป็นรายได้(แบ็กล็อก) หรือยอดขายที่รอเซ็นสัญญาแล้วรอโอน) ในไตรมาส 2 ปีนี้ อยู่ที่ 3.3 แสนล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 40,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดฯ 1.58 แสนล้านบาท และโครงการร่วมทุนอีก 1.32 แสนล้านบาท แสดงให้เห็นว่า ตัวเลขการร่วมทุนจะมีมูลค่าใกล้เคียงกับการลงทุนของบริษัทอสังหาฯทำเอง

" รูปแบบการพัฒนาโครงการจะเป็นแบบมิกซ์ยูสมากขึ้น นักพัฒนาอสังหาฯจะไม่ทำอย่างเดียว ตอนนี้ เห็นผู้ประกอบการวิ่งไปทำตลาดโรงแรมกันมาก ซึ่งก็แปลกใจ เนื่องจากซัพพลายโรงแรมมีมาก นักท่องเที่ยวมีความอ่อนไหวในเรื่องเศรษฐกิจ แต่สิ่งที่เกิดขึ้น เราก็เห็นโครงสร้างที่เปลี่ยนไป เพราะในระยะแรก จะมารุกตลาดอาคารสำนักงาน ทำศูนย์การค้า ตอนนี้ มารุกธุรกิจโรงแรม"

แนะอสังหาฯรายกลาง-เล็กบริหารหนี้ให้ดี

ในเรื่องของความสามารถในการหาแหล่งเงินนั้น บริษัทขนาดใหญ่จะมีความได้เปรียบกว่าบริษัทอสังหาฯขนาดกลางและเล็ก ซึ่งการบริหารสินค้าคงค้าง(สต๊อก)ถ้าเยอะ ต้องไม่ใช่เป็นการอุ้มด้วยหนี้ที่เยอะเกินไป เพราะถ้าโครงการขายช้า และไม่เห็นทางเข้ามาของกระแสเงิน ก็ต้องวางแผนเพื่อหาแหล่งเงินทุนเข้ามา

"แนะนำ อย่าใช้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนมากไป และหากโครงการมีภาระหนี้เยอะ ก็จะทำให้เราเร่งระบายสต๊อก แต่ถ้าเราไม่มีหนี้ เราก็สบาย ไม่เร่งขาย มีโอกาสทำกำไรได้เยอะ"

เปิด 3 โมเดลมิกซ์ยูสรายใหญ่ของเมืองไทย

นายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) บริษัทขนาดใหญ่และมีทุนหนาแน่น โดยมีถึง 7 ธุรกิจที่ครอบคลุมธุรกิจศูนย์การค้า โรงแรมและท่องเที่ยว สนามกอล์ฟ ค้าปลีก อาหาร การเงิน และอื่นๆ รวมมีมูลค่าสินทรัพย์กว่า 50,000 ล้านบาท กล่าวว่า ในความเห็นส่วนตัวแล้ว เศรษฐกิจในปี 2563 ยังไม่มีแนวโน้มกลับมาดี ทรงๆตัว เนื่องจากมีปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจจากต่างประเทศ ซึ่งในส่วนของ เอ็ม บี เค มีการทำธุรกิจที่หลากหลาย แต่ละธุรกิจมีกลยุทธ์ที่ต่างกัน การทำศูนย์การค้าไม่ใช่มองเรื่องการสร้างเสร็จและมีผู้เช่า สิ่งสำคัญ เราจะทำอย่างไรที่จะดึงลูกค้ามาใช้บริการ มาเดินห้าง ให้ห้างมีชีวิตชีวา เพื่อสร้างบรรยากาศในการซื้อของ หรือแม้แต่ที่ศูนย์การค้ามาบุญครอง มีการนำระบบ AI มาประมวลผลลูกค้าที่เดินเที่ยวในห้าง

"การทำศูนย์การค้าของเรา มีโรงแรมและอาคารสำนักงาน การทำศูนย์การค้าจะถูกผลักดันในเรื่องการเข้ามาใช้บริการ และการมีออฟฟิศ ก็มีคนมาใช้บริการและยังไม่นับรวม ที่พักในโรงแรม เราต้องการคน หรือแม้แต่โครงการใหญ่ที่ไปร่วมทุนทำ ไอคอนสยาม เป้าหมายสำคัญ เพื่อเปลี่ยนโฉมหน้าริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งหมด"

ธุรกิจโรงแรม เป็นอสังหาฯประเภทให้เช่า โรงแรม ต้องการความสงบ เรียบร้อย และการบริการ รูปแบบต้องเป็นอีกแบบ การจะหาคนมาพัก ก็เป็นเรื่องของโปรดักส์ที่เราจะจัดสรรให้กับลูกค้า เช่น โรงแรมปริ้นเซส เรามีแบรนด์ Tinidee ในการบริหารโรงแรม มีโรงแรมที่มัลดีฟที่ร่วมกับดุสิตธานี

"เรามีธุรกิจรับฝากขายที่ดิน เช่น ปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ เรากำลังคิดว่า จะทำประมูลออนไลน์เรื่องบ้าน จากที่ประมูลเรื่องรถยนต์ผ่านออนไลน์เท่านั้น มีการันตีคุณภาพของรถยนต์ให้กับลูกค้า

นายคีรินทร์ ชูธรรมสถิตย์ ประธานผู้อำนวยการ กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบริการ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล้อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ซึ่งมีมูลค่าสินทรัพย์ 70,000-80,000 ล้านบาท กล่าวว่า บริษัทโครงการมิกซ์ยูสที่ลงทุนและเปิดให้บริการไปแล้วหลายแห่ง อาทิ โครงการไอคอนสยาม ซึ่งมีโครงการคอนโดฯพรีเมียมรูปแบบฟรีโฮลด์ 2 ตึก โครงการ ทรู ดิจิตอล พาร์ค101 มีอาคารสำนักงาน และคอนโดฯรวม 3 ตึก และรีเทล (สามารถรองรับลูกค้าในโซนนี้ได้หมด) และล่าสุดในปีหน้า จะเปิดโครงการเดอะ ฟอเรสเทียร์ เป็นโครงการแฟลกชิปของMQDC มูลค่า 90,000 ล้านบาท บนเนื้อที่ 300 ไร่ บางนาตราดกม.6

ด้าน นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีสินทรัพย์กว่า 50,000 ล้านบาท หนึ่งในธุรกิจอสังหาฯกลุ่มเจ้าสัวเจริญ ฉายภาพเศรษฐกิจปีหน้าว่า ยังคงทรงๆ ต้องเลือกกลุ่มลูกค้าและเซกเมนต์ กลุ่มกำลังซื้อก็ยังมี กลุ่มที่ไม่มีก็เช่น ต่างจังหวัด ที่อาจจะลำบาก ซึ่งเรื่องบ้าน ก็ยังเป็นปัจจัยที่คนต้องการ แต่ตลาดคอนโดฯความต้องการอาจจะลดลง เช่น ก็ยังมี เช่น โครงการคอนโดฯ“ทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์"ซึ่งเป็นรูปแบบลิสโฮลด์ (เช่าระยะยาว) ลูกค้าจ่ายเงินสดถึง 80% โครงการเป็นหนึ่งในโมเดลของโครงการมิกซ์ยูส สามย่านมิตรทาวน์ เปิดตัวอย่างเป็นทางการ วันที่ 20 กันยายนนี้ มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท

"ตอนนี้ ในกรุงเทพฯจะมีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก เป็นรายใหญ่ๆ ที่เปิดตัว โดยเฉพาะบนถนนพระราม 4 ทุกหัวมุมจะมีเป็นมิกซ์ยูส ไล่ไปจนถึงบางนาตราด และการลงทุนรูปแบบดังกล่าวจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ใช้เวลา ถ้าเป็นโปรเจกต์ใหญ่มาก ต้องกระจายการบริการให้ครบ ต้องบริหารการเงินให้ดี ต้องดูโลเกชั่น เพื่อวางโปรดักส์ ซึ่งเทรนด์ทั่วโลก คนจะกลับเข้ามาอยู่ในเมือง และด้วยราคาที่ดินแพงขึ้น วาล่าสุด 3 ล้านบาท ทำให้มีการเข้าซื้อปั๊มน้ำมัน โรงหนัง อพาร์ตเมนต์ ทุกและสร้างโครงการใหม่ขึ้นมาแทน ส่วนแปลงที่ดินในเมือง จะมีขนาดใหญ่ และเป็นลักษณะการเช่าระยะยาว ทำให้ต้องหันมาทำมิกซ์ยูส"

"ฮาบิแทท"ปักหมุดพัทยาผุดมิกซ์ยูสเกือบ5พันล.

นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวถึงแผนธุรกิจในปี 2563 บริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส 1 โครงการ บนพื้นที่กว่า 8 ไร่ ทำเลจอมเทียน ภายในโครงการประกอบด้วย คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน เพื่ออยู่อาศัย และ โรงแรมระดับ 5 ดาว มูลค่าโครงการกว่า 4,500 ล้านบาท ส่วนในทำเลกรุงเทพฯ บริษัทมีแผนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงเดือนตุลาคมนี้ จำนวน 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับกลุ่มบริษัท ลิสต์ กรุ๊ป จากประเทศญี่ปุ่น พัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์ วาลเด้น ได้แก่ วาลเด้น ทองหล่อ 8 และ วาลเด้น ทองหล่อ 13 มูลค่ารวม 2,800 ล้านบาท เริ่มเปิดขาย 10 ตุลาคม

ในปี 2562 บริษัทตั้งเป้าหมายมียอดขาย 3,000 ล้านบาท ส่วนยอดโอนบริษัทมั่นใจว่าจะสามารถทำได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ 1,000 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทมีมูลค่ายอดขายรอโอนอยู่ที่ประมาณ 4,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยโอนไปจนถึงปี 2564 ทั้งนี้บริษัทคาดว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า บริษัทจะมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาท

“แม้ช่วงครึ่งปีแรก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัว จากเศรษฐกิจที่ผันผวนเนื่องจากสงครามการค้า รวมทั้งมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร แต่แนวโน้มของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่ขยายตัวสูง โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวหลักอย่างพัทยาที่ยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้ฮาบิแทท กรุ๊ป มีความมั่นใจที่จะพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างผลตอบแทนที่มีความคุ้มค่าให้กับนักลงทุน”