... หลังภาวะโอเวอร์ซับพลายในตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และในจังหวัดนนทบุรีในช่วง3ปีที่ผ่านมา กระแสการพัฒาคอนโดในจังหวัดนนทบุรีก็หยุดชะงัก แต่ล่าสุดความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดฯในโซนบางโพธิ์ และเลียบถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี เริ่มหวนกลับมาทำตลาดกันอีกครั้ง โดยเฉพาะโครงการเก่าที่หยุดชะงักไป แต่ก็ต้องมาเจอกับภาวะตลาดชะลอตัวในปี2562 และที่หนักหนากว่า คือการประกาศใช้ผังเมืองใหม่นนทบุรีในปลายนี้ ที่คาดว่าจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ “เมืองนนท์” ช้ำหนักเข้าไปอีก
“ ตลาดคอนโดจังหวัดนนทบุรี ปัจจุบันแย่มาก ในช่วง2-3ปีที่ผ่านมา จึงไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย ส่วนที่ยังเห็นว่ามีโครงการกำลังก่อสร้างอยู่นั้น ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ได้ใบอนุญาติเก่าที่ต้องพัฒนาต่อ เป็นโครงการที่ยังได้ อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อที่ดิน (FAR) 10 ต่อ1 ซึ่งปัจจุบันหาไม่ได้แล้ว เพราะผังเมืองใหม่มีการปรับข้อกำหนดเรื่องFAR ลดลงจากเดิม ประกอบกับตลาดคอนโดในจังหวัดนนทบุรี โดยเฉพาะคอนโดในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงไม่มีซับพลายใหม่เข้ามา 3-4ปีแล้ว ตั้งแต่รถไฟฟ้าเริ่มเปิดให้บริการ เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรียลลิงค์ ที่เริ่มเปิดใช้งาน ตลาดคอนโดแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรียลลิงค์ก็ซบเซา ซึ่งในประเทศไทย มีเพียงแนวรถไฟฟ้า2เส้นทางนี้เท่านั้น ที่เมื่อเปิดให้บริการแล้วตลาดคอนโดก็แย่ทันที แต่ที่แย่มากๆ คือเมื่อสร้างเสร็จแล้วกลับขายไม่ออก และยังมาได้รับผล กระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือ LTV ซึ่งเท่ากับถูกผลกระทบถึง2ต่อ” นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสามาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี่กล่าว
สำหรับมาตรการ LTV นั้นบังคับใช้จริง 1เม.ย. 2562 แต่ก่อนหน้านี้ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มลูกค้า 1-2ล้านบาท ก็มีจำนวนเยอะมาก โดยเฉพาะลูกค้าในตลาดหลักของนนทบุรี โดยก่อนหน้าที่จะมีมาตรการ LTV ยอดการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มลูกค้า1-2ล้านบาทสูงกว่า 30% และเมื่อได้รับผลกระทบจากLTV ยอดปฏิเสธสินเชื่อจึงสูงขึ้นอีก ทำให้ตลาดอสังหาฯนนทบุรียิ่งแย่มากขึ้น
“แต่ที่แย่กว่า คือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดนนทบุรีปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่ เฉพาะที่ดินในแนวรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่รวมถึงราคาที่ดินที่โครงการทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวปรับตัวขึ้นกันทั้งหมด ในขณะที่ราคาขายบ้าน ยังไม่สามารถปรับเพิ่มได้ ซึ่งต่างจากตลาดกรุงเทพฯ ที่เมื่อราคาที่ดินปรับขึ้นราคาขายที่อยู่อาศัยก็ปรับขึ้นไปด้วย เช่น ที่ดินที่ผมเคยซื้อตารางวา (ตร.ว.) ละ1.2แสนบาท ในช่วง2ปีก่อนหน้านี้ แต่ปัจจุบันมีผู้ประกอบการ อสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์มาขอซื้อต่อในราคา2.5แสนบาทต่อ ตร.ว.” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าว
สำหรับที่ดินที่มีราคาขายแพงและขยับตัวขึ้นต่อเนื่อง ในจังหวัดนนทบุรี คือ ที่ดินริมถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ต่อเนื่องมาถึง ติวานนท์ เชื่อมต่อถนนรัตนาธิเบศร์ ซึ่งอยู่ในแนวถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยราคาขาย ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 2.5 - 3 แสนบาทต่อตร.ว. และไม่ใช้แปลงที่ดินขนาดใหญ่ แต่มีขนาด1-2ไร่เท่านั้น แต่หากเป็นพื้นที่ในโซน ที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา มาฝั่งนนทบุรีแล้ว ราคาจะลดลงมาเล็กน้อย แต่ราคายังอยู่ในระดับ2 แสนบาทต่อตร.วา ส่วนในย่านเซ็นทรัลเวสเกต ราคาที่ดินอยู่ระดับ 1.5แสนบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงเช่นกัน ส่วนที่ดินในย่านถนนราชพฤกษ์ตลอดแนว ตั้งแต่ช่วงถนนราชพฤกษ์ ตัดถนนชัยพฤกษ์ ไปถึงถนนสาทรนั้น ราคาขายเริ่มที่ไม่ต่ำกว่า1แสนบาทต่อตร.วา และยิ่งใกล้ถนนสาทร ราคายิ่งสูงขึ้นไปอีก
ขณะที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น แต่ราคาขายคอนโดเฉลี่ยในจังหวัดนนทบุรีปรับขึ้นไม่ได้ โดยคอนโดที่อยู่ในซอยราคาจะเริ่มต้นประมาณ 50,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนโครงการที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าราคาจะอยู่ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งในจังหวัดนนทบุรีนั้น แม้ว่าโครงการที่พัฒนาออกมาได้ดีแค่ไหน หากราคาขายเกิน 80,000-85,000 บาทต่อตร.ม. ก็ไม่สามารถขายได้ และเนื่องจาก2-3ปีที่ผ่านมาไม่มีโครงการเปิดใหม่ ทำให้ซับพลายในพื้นที่ไม่ได้เพิ่มขึ้น โดยคาดว่าซับพลายคอนโด รวมในจังหวัดนนทบุรีมีประมาณ 9,000-10,000 ยูนิตเศษ ขณะที่ตลาดยังคงซึมๆ
แต่ก็ถือว่าโชคดีที่ผังเมืองใหม่ ยังไม่มีการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดต่างๆ แม้ว่าสมาคมฯจะเคยยื่นหนังสือขอให้มีการปรับ ข้อกำหนดต่างๆมีความเหมาะสมกับราคาที่ดิน และศักยภาพของจังหวัด เพราะทางกรมโยธาธิการและผังเมืองก็ยังยืนยันไม่มีการปรับ และเดินหน้าใช้ร่างผังเมืองเดิมที่มีการจัดทำประชาพิจารณ์ไปแล้ว ทำให้ ณ ปัจจุบันยังไม่มีโครงการใหม่เพิ่มเข้ามา เพราะโครงการแนวสูงใหม่ๆ เกิดได้ยาก ดังนั้นโครงการเดิมที่ก่อสร้างไปแล้วจึงมีโอกาสในการระบายสินค้าได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม เพราะไม่มีสินค้าใหม่เข้ามาแข่งในตลาด
“ประเด็นคือ ผังเมืองใหม่จังหวัดนนทบุรี จะมีการประกาศใช้ในช่วงปลายปี 2562 นี้ เท่าที่ทราบจากสำนักผังเมืองล่าสุด ซึ่งในผังเมืองใหม่นี้ แน่นอนว่าFAR 10ต่อ1 จะไม่มีอีกแล้ว จากเดิมที่ผังเมืองเดิมอนุญาตให้ FAR 10ต่อ1 ทั้งจังหวัด แต่ FAR จะมีสูงสุดที่ 7ต่อ1 เท่านั้น ซึ่งพื้นที่ที่อนุญาติให้ FAR 7 ต่อ1คือ พื้นที่สีแดง หรือพื้นที่ชุมชนหนาแน่น ซึ่งมีอยู่ไม่กี่แห่งในนนทบุรี ขณะที่ในซอยเล็กๆ ขนาดความกว้างถนน6เมตร ที่เคยพัฒนาอาคารสูง 8ชั้นได้ก็จะไม่สามารถพัฒนาโครงการขนาด 10,000 ตร.ม.หรือ สูง8ชั้นได้เหมือนผังเมืองฉบับเก่า จะพัฒนาโครงการแนวสูงได้เฉพาะโครงการที่ติดถนนกว้าง10เมตรขึ้นไป และจะทำได้เฉพาะโซนที่อยู่ติดแนวรถไฟ้าไม่เกิน 300เมตร ห่างออกไปมากกว่า300 เมตรไม่สามารถพัฒนาโครงการสูง8ชั้นได้อีกต่อไป” นายเลิศมงคล กล่าว
จากข้อกำหนดในผังเมืองฉบับใหม่ ทำให้จากนี้ไป คอนโดที่จะพัฒนาใหม่ จะพัฒนาได้เฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และพื้นที่ที่อยู่ห่างออกไปจากสถานีรถไฟฟ้าทั้งด้านซ้าย และด้านขาว ไม่เกิน300 เมตร หรือต้องพัฒนาโครงการเกาะกับถนนเส้นหลักที่มีความกว้างมากกว่า10 เมตรขึ้นไป เช่น ถนนรัตนาธิเบรศ์ ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี เป็นต้น
“ที่น่าเห็นใจ คือ ริมถนนติวานนท์ มุ่งหน้าสู่แจ้งวัฒนะ ผ่านศูนย์ราชการใหม่ วิ่งต่อออกไปมีนบุรี ซึ่งเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่อยู่ระห่างการก่อสร้างในขณะนี้ เดิมเคยให้ FAR 10ต่อ1 ในผังเมืองฉบับใหม่กำหนด FAR ให้เพียง5ต่อ1 เท่านั้น เนื่องจากผังสี ของผังเมืองใหม่กำหนดให้เป็นสีส้ม จะมีพื้นที่สีแดง เฉพาะในโซนเมืองทองธานี เนื่องจากมีรถไฟฟ้าตัดผ่านและมีทางด่วนเชื่อม จากการเปลี่ยนสีผังเมืองนี้ ทำให้การพัฒนาโครงการอาคารสูงทำไม่ได้ แล้ว จากเดิมที่ก่อนหน้าไม่มีรถไฟฟ้าสามารถพัฒนาอาคารสูงได้ 30ชั้น แต่พอมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าเข้ามาผังเมืองเปลี่ยนใหม่ กลายเป็นว่าไม่สามารถพัฒนาโครงการสูงได้เพราะ FAR ลดลง แต่โดยส่วนตัวเชื่อว่าเดียวจะต้องมีการปรับFARกันใหม่ สุดท้ายคงจะให้ FAR เหมือนกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง” นายเลิศมงคล กล่าว
ทั้งนี้ สาเหตุที่ต้องปรับเพราะว่า ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าราคาสูงขึ้น ที่ดินในซอยราคาขาย1.5-2 แสนบาทต่อ ตร.ว. เป็นต้นทุนที่ดินที่สูงเกินไป ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้ แม้แต่ทาวน์เฮ้าส์ หรือจะเปลี่ยนไปพัฒนาเป็นโฮมออฟฟิศก็ขายไม่ได้ เพราะอยู่ในซอยลึก
อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ มีผังประเทศที่ปรับใหม่ ซึ่งประกาศใช้ในพระราชกฤษจานุเบกษา และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 25 พฟศจิกายน 2562นี้ ซึ่งผังประเทศนี้ เป็นผังเมืองที่ต้องล้อไปกับแผนยุทธศาสตร์ชาติ20ปี ซึ่งจะเป็นผังใหญ่ที่คุมผังภูมิภาค จังหวัด และผังเมือง อีกที ซึ่งผังเล็กที่แยกย่อยออกมาจะต้องล้อกับแผนยุทธศาตร์ของจังหวัด ซึ่งสอดคล้องกับผังภูมิภาค และยุทธศาตร์ประเทศอีกครั้ง ทั้งนี้ เดิมทีผังเมืองจะกำหนดโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง แต่หลังจากประกาศแผนยุทธศาตร์20ปีและผังประเทศแล้ว จากนี้แผนยุทธศาสตร์จังหวัดต้องจัดทำให้ล้อไปกับแผนยุทธศาตร์ชาติ ดังนั้นผังเมืองใหม่ที่จะออกมาก็ต้องล้อกับแผนยุทธศาตร์จังหวัด ซึ่งจะสอดคล้องกับแผนยุทธศาตร์ภาค และยุทธศาตร์ชาติ
ดังนั้น สมาคมฯ จึงมีแผนจะกลับไปศึกษาผังเมืองฉบับใหม่ที่มีการประกาศใช้ออกมาอีกครั้งหนึ่ง เพราะเดิมนั้นผังเมืองจะมีอายุใช้ 5ปี แต่ผังเมืองที่ประกาศใช้ในยุค คสช. ที่ผ่านมา ไม่มีการหมดอายุ ซึ่งหมายความว่า เมื่อไม่การหมดอายุ ...ถ้าไม่มีผังเมืองใหม่ออกมาก็จะยังคงใช้ผังเมืองเดิมต่อไป แต่ด้วยข้อกำหนดให้ผังเมืองที่ไม่มีการหมดอายุนั้น ทำให้สามารถเสนอแก้ไขได้ตลอดเวลา หากพบว่ามีข้อบกพร่องหรือ มีปัจจัยใหม่ๆเข้ามาให้ต้องปรับเปลี่ยนไป หรือมีเงื่อนไขจำเป็นที่ทำให้ต้องแก้ไข ตามสถานการณ์ปัจจุบัน
ทั้งนี้ สมาคมฯ จะมีการศึกษาและถอดยุทธศาตร์ชาติออกมา เพื่อนำมาพิจารณาว่าปริมณฑล ซึ่งเป้ฯเมืองบริวารกทม.นั้นมียุทธศาตร์อย่างไร เพราะจังหวัดนนทบุรีนั้นเป็นจังหวัดปริมณฑลของกรุงเทพฯ การวางยุทธศาตร์จังหวัดนนทบุรี นั้นจะต้องสอดรับกับยุทธศาตร์ กทม. ดังนั้นการศึกษาของ สมาคมจึงต้องไปศึกษาว่าปริมณฑลนั้นมียุทธศาตร์ที่สอดรับกับ กทม. หรือถูกกำหนดให้เป็นอย่างไร เพราะจากนี้ไป การจัดทำผังเมืองต้องสอดรับกับแผนยุทธศาตร์ชาติ ไม่สามารถแยกทำเฉพาะจังหวัด
ขณะที่ผังเมืองที่ประกาศใช้ออกมาแล้วก่อนหน้านี้ เป็นผังเมืองที่ประกาศใช้ก่อนแผนยุทธศาตร์ชาติ สมาคมฯ จึงต้องการศึกษาว่าผังเมืองที่ออกมาใหม่นั้น จะสอดคล้องกับแผนยุทธศาตร์ชาติหรือไม่ ก่อนเสนอให้มีการแก้ไขข้อกำหนดในผังเมือง เพื่อสอดคล้องกับศักยภาพ และแผนยุทธสาตร์จังหวัด เพราะผังเมืองฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปลายปีนี้ ค่อนข้างขัดกับเป้าหมายและจุดขายของจังหวัดนนทบุรี ซึ่งต้องการเป็นเมืองที่อยู่อาศัยชั้นดี
“ที่ผ่านมาการคัดค้านหรือเสนอให้มีการแก้ไขจุดบกพร่องของผังเมืองจากภาคส่วนต่างๆทั่วประเทศ ยังไม่เคยมีจังหวัดไหนที่ประสบความสำเร็จ และได้รับการแก้ไขตามที่มีการเสนอเข้าไป มีเพียงจังหวัดเดียวที่ประสบความสำเร็จคือ จังหวัดภูเก็ต เนื่องจากจังหวัดภูเก็ตที่ดินส่วนใหญ่อยู่ในมือของเอกชนและนักลงทุน ผู้ประกอบการธุรกิจ รวมถึงนักการเมืองท้องถิ่น ที่มีส่วนต่อการพัฒนาจังหวัด ดังนั้น กลุ่มดังกล่าวจึงมีการร่วมมือกันอย่างเหนียวแน่น เพื่อนำเสนอแนวทางการแก้ไขผังเมือง เมื่อพบว่าผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาจังหวัดภูเก็ต”นายยกสมาคมการค้าอสังหาฯนนทบุรีกล่าว
โดยหัวข้อหรือประเด็นสำคัญที่กลุ่มคัดค้านและเสนอให้แก้ไขข้อกำหนดที่ส่งผลกระทบและเป็นอุปสรรคในการพัฒนาจังหวัดภูเก็ตจากผังเมืองรวม คือ ผังเมืองใหม่ที่ออกมาขัดหรือไม่ส่งเสริมแผนยุทธศาตร์ประเทศที่ต้องการให้ภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยว เป็นไมท์ซิตี้ เนื่องจากในผังเมืองใหม่ของภูเก็ต มีข้อกำหนดที่เป็นอุปสรรค์ต่อการก่อสร้าง หรือพัฒนาโครงการที่ส่งเสริมศักยภาพให้จังหวัดภูเก็ตก้าวไปสู่การเป็นเมืองไมท์ซิตี้ เช่น ข้อกำหนดในผังสี ของบางพื้นที่ ที่ไม่อนุญาติให้มีการก่อสร้างห้องประชุมขนาดใหญ่ในโรงแรม ซึ่งมีความสำคัญต่อการรองรับการประชุมสัมมนาขนาดใหญ่ ฯลฯ
อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบันนี้ สามคมฯยังไม่ได้มีการเริ่มศึกษาแผนยุทธศาตร์ชาติที่มีผล เพราะต้องการรอดูว่าผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ออกมานั้น มีการแก้ไขข้อกำหนดต่างๆตามที่สมาคมฯเสนอขอให้แก้ไขในส่วนใดบ้าง หรือว่ายังยืนยันตามร่างผังเมืองเดิมที่ได้มีการทำประชาพิจารณ์ไปแล้ว ทั้งนี้ หากผังเมืองใหม่ยืนยันที่จะใช้ผังเมืองใหม่โดยไม่ได้มีการแก้ไข สมาคมฯจะเดินหน้าศึกษาข้อบกพร่องและอุปสรรค์ของผังเมืองใหม่ที่มีผลต่อการพัฒนาจังหวัดนนทบุรี และขัดกับแผนยุทธศาตร์จังหวัด เพื่อนำเสนอให้มีการแก้ไขข้อบกพร่องและอุปสรรคต่อการพัฒนาจังหวัดในอนาคตต่อไป.
สิ่งที่น่ากังวล ณ ปัจจุบัน คือ การปรับตัวของราคาที่ดินในจังหวัดนนทบุรีที่เกิดอย่างต่อเนื่อง หลังมีการลงทุนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้า และในซอยต่างๆ ปรับตัวสูง ขณะกำลังซื้อขอลผู้บริโภคลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัย1-2ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักในตลาดอสังหาฯนนทบุรีมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูง กว่า 30% แต่ผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ปลายปี 2562 นี้ กลับมีจำกัดการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในซอยที่มีถนนกว้างไม่ถึง10เมตร และพื้นที่ที่อยู่ห่างจากแนวรถไฟฟ้าเกิน300เมตรขึ้นไป ต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถนำที่ดินในซอยมาพัฒนาทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮมรองรับลูกค้าในตลาดหลักได้ เพราะราคาที่ดินที่สูงทำให้ต้องพัฒนาโปรดักส์ที่แพงซึ่งไม่เหมาะกับกำลังซื้อลูกค้าในพื้นที่
ขณะเดียวกัน ในวันที่ 1ม.ค.2563 รัฐบาลจะประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ประกอบกับกรมธนารักษ์เองก็จะมีการประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นไปอีก ในขณะที่ที่ดินแปลงใหญ่ที่อยู่ในซอยส่วนใหญ่จะมีถนนกว้างไม่เกิน5- 7เมตร ทำให้ไม่สามาถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ และที่ดินที่อยู่ห่างจากแนวรถไฟฟ้าออกไปเกิน300 เมตรก็ได้รับผลกระทบเดียวกัน จะต้องแบกภาระการจ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นจากการปรับราคาประเมินและการปรับตัวของราครที่ดินในตลาด โดยเฉพาะที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีชุมพูที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในขณะนี้ ซึ่งถูกผังสีและข้อกำหนดให้ก่อสร้างได้น้อยลง หรือเรียกได้ว่าในแนวรถไฟฟ้าสีชมพู จะไม่สามารถพัฒนาโครงการอาคารสูงได้เลย เพราะในผังเมืองฉบับใหม่กำหนด FAR ไว้มากที่สุดเพียง5ต่อ1เท่านั้น ยกเว้นพื้นที่ในเมืองทองธานีที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง
“ ตลาดคอนโดจังหวัดนนทบุรี ปัจจุบันแย่มาก ในช่วง2-3ปีที่ผ่านมา จึงไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย ส่วนที่ยังเห็นว่ามีโครงการกำลังก่อสร้างอยู่นั้น ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ได้ใบอนุญาติเก่าที่ต้องพัฒนาต่อ เป็นโครงการที่ยังได้ อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อที่ดิน (FAR) 10 ต่อ1 ซึ่งปัจจุบันหาไม่ได้แล้ว เพราะผังเมืองใหม่มีการปรับข้อกำหนดเรื่องFAR ลดลงจากเดิม ประกอบกับตลาดคอนโดในจังหวัดนนทบุรี โดยเฉพาะคอนโดในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงไม่มีซับพลายใหม่เข้ามา 3-4ปีแล้ว ตั้งแต่รถไฟฟ้าเริ่มเปิดให้บริการ เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรียลลิงค์ ที่เริ่มเปิดใช้งาน ตลาดคอนโดแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรียลลิงค์ก็ซบเซา ซึ่งในประเทศไทย มีเพียงแนวรถไฟฟ้า2เส้นทางนี้เท่านั้น ที่เมื่อเปิดให้บริการแล้วตลาดคอนโดก็แย่ทันที แต่ที่แย่มากๆ คือเมื่อสร้างเสร็จแล้วกลับขายไม่ออก และยังมาได้รับผล กระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือ LTV ซึ่งเท่ากับถูกผลกระทบถึง2ต่อ” นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสามาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี่กล่าว
สำหรับมาตรการ LTV นั้นบังคับใช้จริง 1เม.ย. 2562 แต่ก่อนหน้านี้ ยอดการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มลูกค้า 1-2ล้านบาท ก็มีจำนวนเยอะมาก โดยเฉพาะลูกค้าในตลาดหลักของนนทบุรี โดยก่อนหน้าที่จะมีมาตรการ LTV ยอดการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มลูกค้า1-2ล้านบาทสูงกว่า 30% และเมื่อได้รับผลกระทบจากLTV ยอดปฏิเสธสินเชื่อจึงสูงขึ้นอีก ทำให้ตลาดอสังหาฯนนทบุรียิ่งแย่มากขึ้น
“แต่ที่แย่กว่า คือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดนนทบุรีปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่ เฉพาะที่ดินในแนวรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่รวมถึงราคาที่ดินที่โครงการทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวปรับตัวขึ้นกันทั้งหมด ในขณะที่ราคาขายบ้าน ยังไม่สามารถปรับเพิ่มได้ ซึ่งต่างจากตลาดกรุงเทพฯ ที่เมื่อราคาที่ดินปรับขึ้นราคาขายที่อยู่อาศัยก็ปรับขึ้นไปด้วย เช่น ที่ดินที่ผมเคยซื้อตารางวา (ตร.ว.) ละ1.2แสนบาท ในช่วง2ปีก่อนหน้านี้ แต่ปัจจุบันมีผู้ประกอบการ อสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์มาขอซื้อต่อในราคา2.5แสนบาทต่อ ตร.ว.” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าว
สำหรับที่ดินที่มีราคาขายแพงและขยับตัวขึ้นต่อเนื่อง ในจังหวัดนนทบุรี คือ ที่ดินริมถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ต่อเนื่องมาถึง ติวานนท์ เชื่อมต่อถนนรัตนาธิเบศร์ ซึ่งอยู่ในแนวถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยราคาขาย ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 2.5 - 3 แสนบาทต่อตร.ว. และไม่ใช้แปลงที่ดินขนาดใหญ่ แต่มีขนาด1-2ไร่เท่านั้น แต่หากเป็นพื้นที่ในโซน ที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา มาฝั่งนนทบุรีแล้ว ราคาจะลดลงมาเล็กน้อย แต่ราคายังอยู่ในระดับ2 แสนบาทต่อตร.วา ส่วนในย่านเซ็นทรัลเวสเกต ราคาที่ดินอยู่ระดับ 1.5แสนบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงเช่นกัน ส่วนที่ดินในย่านถนนราชพฤกษ์ตลอดแนว ตั้งแต่ช่วงถนนราชพฤกษ์ ตัดถนนชัยพฤกษ์ ไปถึงถนนสาทรนั้น ราคาขายเริ่มที่ไม่ต่ำกว่า1แสนบาทต่อตร.วา และยิ่งใกล้ถนนสาทร ราคายิ่งสูงขึ้นไปอีก
ขณะที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น แต่ราคาขายคอนโดเฉลี่ยในจังหวัดนนทบุรีปรับขึ้นไม่ได้ โดยคอนโดที่อยู่ในซอยราคาจะเริ่มต้นประมาณ 50,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนโครงการที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าราคาจะอยู่ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งในจังหวัดนนทบุรีนั้น แม้ว่าโครงการที่พัฒนาออกมาได้ดีแค่ไหน หากราคาขายเกิน 80,000-85,000 บาทต่อตร.ม. ก็ไม่สามารถขายได้ และเนื่องจาก2-3ปีที่ผ่านมาไม่มีโครงการเปิดใหม่ ทำให้ซับพลายในพื้นที่ไม่ได้เพิ่มขึ้น โดยคาดว่าซับพลายคอนโด รวมในจังหวัดนนทบุรีมีประมาณ 9,000-10,000 ยูนิตเศษ ขณะที่ตลาดยังคงซึมๆ
แต่ก็ถือว่าโชคดีที่ผังเมืองใหม่ ยังไม่มีการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดต่างๆ แม้ว่าสมาคมฯจะเคยยื่นหนังสือขอให้มีการปรับ ข้อกำหนดต่างๆมีความเหมาะสมกับราคาที่ดิน และศักยภาพของจังหวัด เพราะทางกรมโยธาธิการและผังเมืองก็ยังยืนยันไม่มีการปรับ และเดินหน้าใช้ร่างผังเมืองเดิมที่มีการจัดทำประชาพิจารณ์ไปแล้ว ทำให้ ณ ปัจจุบันยังไม่มีโครงการใหม่เพิ่มเข้ามา เพราะโครงการแนวสูงใหม่ๆ เกิดได้ยาก ดังนั้นโครงการเดิมที่ก่อสร้างไปแล้วจึงมีโอกาสในการระบายสินค้าได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม เพราะไม่มีสินค้าใหม่เข้ามาแข่งในตลาด
“ประเด็นคือ ผังเมืองใหม่จังหวัดนนทบุรี จะมีการประกาศใช้ในช่วงปลายปี 2562 นี้ เท่าที่ทราบจากสำนักผังเมืองล่าสุด ซึ่งในผังเมืองใหม่นี้ แน่นอนว่าFAR 10ต่อ1 จะไม่มีอีกแล้ว จากเดิมที่ผังเมืองเดิมอนุญาตให้ FAR 10ต่อ1 ทั้งจังหวัด แต่ FAR จะมีสูงสุดที่ 7ต่อ1 เท่านั้น ซึ่งพื้นที่ที่อนุญาติให้ FAR 7 ต่อ1คือ พื้นที่สีแดง หรือพื้นที่ชุมชนหนาแน่น ซึ่งมีอยู่ไม่กี่แห่งในนนทบุรี ขณะที่ในซอยเล็กๆ ขนาดความกว้างถนน6เมตร ที่เคยพัฒนาอาคารสูง 8ชั้นได้ก็จะไม่สามารถพัฒนาโครงการขนาด 10,000 ตร.ม.หรือ สูง8ชั้นได้เหมือนผังเมืองฉบับเก่า จะพัฒนาโครงการแนวสูงได้เฉพาะโครงการที่ติดถนนกว้าง10เมตรขึ้นไป และจะทำได้เฉพาะโซนที่อยู่ติดแนวรถไฟ้าไม่เกิน 300เมตร ห่างออกไปมากกว่า300 เมตรไม่สามารถพัฒนาโครงการสูง8ชั้นได้อีกต่อไป” นายเลิศมงคล กล่าว
จากข้อกำหนดในผังเมืองฉบับใหม่ ทำให้จากนี้ไป คอนโดที่จะพัฒนาใหม่ จะพัฒนาได้เฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และพื้นที่ที่อยู่ห่างออกไปจากสถานีรถไฟฟ้าทั้งด้านซ้าย และด้านขาว ไม่เกิน300 เมตร หรือต้องพัฒนาโครงการเกาะกับถนนเส้นหลักที่มีความกว้างมากกว่า10 เมตรขึ้นไป เช่น ถนนรัตนาธิเบรศ์ ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี เป็นต้น
“ที่น่าเห็นใจ คือ ริมถนนติวานนท์ มุ่งหน้าสู่แจ้งวัฒนะ ผ่านศูนย์ราชการใหม่ วิ่งต่อออกไปมีนบุรี ซึ่งเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่อยู่ระห่างการก่อสร้างในขณะนี้ เดิมเคยให้ FAR 10ต่อ1 ในผังเมืองฉบับใหม่กำหนด FAR ให้เพียง5ต่อ1 เท่านั้น เนื่องจากผังสี ของผังเมืองใหม่กำหนดให้เป็นสีส้ม จะมีพื้นที่สีแดง เฉพาะในโซนเมืองทองธานี เนื่องจากมีรถไฟฟ้าตัดผ่านและมีทางด่วนเชื่อม จากการเปลี่ยนสีผังเมืองนี้ ทำให้การพัฒนาโครงการอาคารสูงทำไม่ได้ แล้ว จากเดิมที่ก่อนหน้าไม่มีรถไฟฟ้าสามารถพัฒนาอาคารสูงได้ 30ชั้น แต่พอมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าเข้ามาผังเมืองเปลี่ยนใหม่ กลายเป็นว่าไม่สามารถพัฒนาโครงการสูงได้เพราะ FAR ลดลง แต่โดยส่วนตัวเชื่อว่าเดียวจะต้องมีการปรับFARกันใหม่ สุดท้ายคงจะให้ FAR เหมือนกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง” นายเลิศมงคล กล่าว
ทั้งนี้ สาเหตุที่ต้องปรับเพราะว่า ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าราคาสูงขึ้น ที่ดินในซอยราคาขาย1.5-2 แสนบาทต่อ ตร.ว. เป็นต้นทุนที่ดินที่สูงเกินไป ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้ แม้แต่ทาวน์เฮ้าส์ หรือจะเปลี่ยนไปพัฒนาเป็นโฮมออฟฟิศก็ขายไม่ได้ เพราะอยู่ในซอยลึก
อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ มีผังประเทศที่ปรับใหม่ ซึ่งประกาศใช้ในพระราชกฤษจานุเบกษา และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 25 พฟศจิกายน 2562นี้ ซึ่งผังประเทศนี้ เป็นผังเมืองที่ต้องล้อไปกับแผนยุทธศาสตร์ชาติ20ปี ซึ่งจะเป็นผังใหญ่ที่คุมผังภูมิภาค จังหวัด และผังเมือง อีกที ซึ่งผังเล็กที่แยกย่อยออกมาจะต้องล้อกับแผนยุทธศาตร์ของจังหวัด ซึ่งสอดคล้องกับผังภูมิภาค และยุทธศาตร์ประเทศอีกครั้ง ทั้งนี้ เดิมทีผังเมืองจะกำหนดโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง แต่หลังจากประกาศแผนยุทธศาตร์20ปีและผังประเทศแล้ว จากนี้แผนยุทธศาสตร์จังหวัดต้องจัดทำให้ล้อไปกับแผนยุทธศาตร์ชาติ ดังนั้นผังเมืองใหม่ที่จะออกมาก็ต้องล้อกับแผนยุทธศาตร์จังหวัด ซึ่งจะสอดคล้องกับแผนยุทธศาตร์ภาค และยุทธศาตร์ชาติ
ดังนั้น สมาคมฯ จึงมีแผนจะกลับไปศึกษาผังเมืองฉบับใหม่ที่มีการประกาศใช้ออกมาอีกครั้งหนึ่ง เพราะเดิมนั้นผังเมืองจะมีอายุใช้ 5ปี แต่ผังเมืองที่ประกาศใช้ในยุค คสช. ที่ผ่านมา ไม่มีการหมดอายุ ซึ่งหมายความว่า เมื่อไม่การหมดอายุ ...ถ้าไม่มีผังเมืองใหม่ออกมาก็จะยังคงใช้ผังเมืองเดิมต่อไป แต่ด้วยข้อกำหนดให้ผังเมืองที่ไม่มีการหมดอายุนั้น ทำให้สามารถเสนอแก้ไขได้ตลอดเวลา หากพบว่ามีข้อบกพร่องหรือ มีปัจจัยใหม่ๆเข้ามาให้ต้องปรับเปลี่ยนไป หรือมีเงื่อนไขจำเป็นที่ทำให้ต้องแก้ไข ตามสถานการณ์ปัจจุบัน
ทั้งนี้ สมาคมฯ จะมีการศึกษาและถอดยุทธศาตร์ชาติออกมา เพื่อนำมาพิจารณาว่าปริมณฑล ซึ่งเป้ฯเมืองบริวารกทม.นั้นมียุทธศาตร์อย่างไร เพราะจังหวัดนนทบุรีนั้นเป็นจังหวัดปริมณฑลของกรุงเทพฯ การวางยุทธศาตร์จังหวัดนนทบุรี นั้นจะต้องสอดรับกับยุทธศาตร์ กทม. ดังนั้นการศึกษาของ สมาคมจึงต้องไปศึกษาว่าปริมณฑลนั้นมียุทธศาตร์ที่สอดรับกับ กทม. หรือถูกกำหนดให้เป็นอย่างไร เพราะจากนี้ไป การจัดทำผังเมืองต้องสอดรับกับแผนยุทธศาตร์ชาติ ไม่สามารถแยกทำเฉพาะจังหวัด
ขณะที่ผังเมืองที่ประกาศใช้ออกมาแล้วก่อนหน้านี้ เป็นผังเมืองที่ประกาศใช้ก่อนแผนยุทธศาตร์ชาติ สมาคมฯ จึงต้องการศึกษาว่าผังเมืองที่ออกมาใหม่นั้น จะสอดคล้องกับแผนยุทธศาตร์ชาติหรือไม่ ก่อนเสนอให้มีการแก้ไขข้อกำหนดในผังเมือง เพื่อสอดคล้องกับศักยภาพ และแผนยุทธสาตร์จังหวัด เพราะผังเมืองฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปลายปีนี้ ค่อนข้างขัดกับเป้าหมายและจุดขายของจังหวัดนนทบุรี ซึ่งต้องการเป็นเมืองที่อยู่อาศัยชั้นดี
“ที่ผ่านมาการคัดค้านหรือเสนอให้มีการแก้ไขจุดบกพร่องของผังเมืองจากภาคส่วนต่างๆทั่วประเทศ ยังไม่เคยมีจังหวัดไหนที่ประสบความสำเร็จ และได้รับการแก้ไขตามที่มีการเสนอเข้าไป มีเพียงจังหวัดเดียวที่ประสบความสำเร็จคือ จังหวัดภูเก็ต เนื่องจากจังหวัดภูเก็ตที่ดินส่วนใหญ่อยู่ในมือของเอกชนและนักลงทุน ผู้ประกอบการธุรกิจ รวมถึงนักการเมืองท้องถิ่น ที่มีส่วนต่อการพัฒนาจังหวัด ดังนั้น กลุ่มดังกล่าวจึงมีการร่วมมือกันอย่างเหนียวแน่น เพื่อนำเสนอแนวทางการแก้ไขผังเมือง เมื่อพบว่าผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาจังหวัดภูเก็ต”นายยกสมาคมการค้าอสังหาฯนนทบุรีกล่าว
โดยหัวข้อหรือประเด็นสำคัญที่กลุ่มคัดค้านและเสนอให้แก้ไขข้อกำหนดที่ส่งผลกระทบและเป็นอุปสรรคในการพัฒนาจังหวัดภูเก็ตจากผังเมืองรวม คือ ผังเมืองใหม่ที่ออกมาขัดหรือไม่ส่งเสริมแผนยุทธศาตร์ประเทศที่ต้องการให้ภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยว เป็นไมท์ซิตี้ เนื่องจากในผังเมืองใหม่ของภูเก็ต มีข้อกำหนดที่เป็นอุปสรรค์ต่อการก่อสร้าง หรือพัฒนาโครงการที่ส่งเสริมศักยภาพให้จังหวัดภูเก็ตก้าวไปสู่การเป็นเมืองไมท์ซิตี้ เช่น ข้อกำหนดในผังสี ของบางพื้นที่ ที่ไม่อนุญาติให้มีการก่อสร้างห้องประชุมขนาดใหญ่ในโรงแรม ซึ่งมีความสำคัญต่อการรองรับการประชุมสัมมนาขนาดใหญ่ ฯลฯ
อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบันนี้ สามคมฯยังไม่ได้มีการเริ่มศึกษาแผนยุทธศาตร์ชาติที่มีผล เพราะต้องการรอดูว่าผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ออกมานั้น มีการแก้ไขข้อกำหนดต่างๆตามที่สมาคมฯเสนอขอให้แก้ไขในส่วนใดบ้าง หรือว่ายังยืนยันตามร่างผังเมืองเดิมที่ได้มีการทำประชาพิจารณ์ไปแล้ว ทั้งนี้ หากผังเมืองใหม่ยืนยันที่จะใช้ผังเมืองใหม่โดยไม่ได้มีการแก้ไข สมาคมฯจะเดินหน้าศึกษาข้อบกพร่องและอุปสรรค์ของผังเมืองใหม่ที่มีผลต่อการพัฒนาจังหวัดนนทบุรี และขัดกับแผนยุทธศาตร์จังหวัด เพื่อนำเสนอให้มีการแก้ไขข้อบกพร่องและอุปสรรคต่อการพัฒนาจังหวัดในอนาคตต่อไป.
สิ่งที่น่ากังวล ณ ปัจจุบัน คือ การปรับตัวของราคาที่ดินในจังหวัดนนทบุรีที่เกิดอย่างต่อเนื่อง หลังมีการลงทุนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้า และในซอยต่างๆ ปรับตัวสูง ขณะกำลังซื้อขอลผู้บริโภคลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัย1-2ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักในตลาดอสังหาฯนนทบุรีมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูง กว่า 30% แต่ผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ปลายปี 2562 นี้ กลับมีจำกัดการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในซอยที่มีถนนกว้างไม่ถึง10เมตร และพื้นที่ที่อยู่ห่างจากแนวรถไฟฟ้าเกิน300เมตรขึ้นไป ต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถนำที่ดินในซอยมาพัฒนาทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮมรองรับลูกค้าในตลาดหลักได้ เพราะราคาที่ดินที่สูงทำให้ต้องพัฒนาโปรดักส์ที่แพงซึ่งไม่เหมาะกับกำลังซื้อลูกค้าในพื้นที่
ขณะเดียวกัน ในวันที่ 1ม.ค.2563 รัฐบาลจะประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ประกอบกับกรมธนารักษ์เองก็จะมีการประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นไปอีก ในขณะที่ที่ดินแปลงใหญ่ที่อยู่ในซอยส่วนใหญ่จะมีถนนกว้างไม่เกิน5- 7เมตร ทำให้ไม่สามาถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ และที่ดินที่อยู่ห่างจากแนวรถไฟฟ้าออกไปเกิน300 เมตรก็ได้รับผลกระทบเดียวกัน จะต้องแบกภาระการจ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นจากการปรับราคาประเมินและการปรับตัวของราครที่ดินในตลาด โดยเฉพาะที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีชุมพูที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในขณะนี้ ซึ่งถูกผังสีและข้อกำหนดให้ก่อสร้างได้น้อยลง หรือเรียกได้ว่าในแนวรถไฟฟ้าสีชมพู จะไม่สามารถพัฒนาโครงการอาคารสูงได้เลย เพราะในผังเมืองฉบับใหม่กำหนด FAR ไว้มากที่สุดเพียง5ต่อ1เท่านั้น ยกเว้นพื้นที่ในเมืองทองธานีที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง
