เซ็นทรัลวิลเลจ...ไหวมั้ย?

"เอาเล็ตท์ระดับหรู หรือจะตายน้ำตื้น? กับ 5 ปมร้อนถล่มอย่างหนัก รอดไปได้ก็ใช่จะสบาย เมื่อสมรภูมิรอบ"สุวรรณภูมิ" แข่งเดือด

โครงการเซ็นทรัลวิลเลจ ลักซูรี่เอาท์เล็ต(International Luxury Outlet) เป็นของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) โดยมีมูลค่า ลงทุนที่ 5,000 ล้านบาท

โครงการตั้งอยู่บนทำเลทางเข้าสู่สนามบินสุวรรณภูมิ ด้านถนนบางนา-ตราดกม.13 หรือใกล้ชิดกับสนามบินห่างจากทางวิ่งเพียง 2 กิโลเมตร บนพื้นที่ 100 ไร่ โดยคาดหวังให้เป็นจุดแวะช้อปปิ้งก่อนเข้าเมือง หรือ ก่อนที่นักท่องเที่ยวเดินทางกลับประเทศตัวเอง คาดหมายว่าจะมีลูกค้าวันละ 17,000 คนต่อวัน

ภายในเนื้อที่ 100 ไร่ ทำเป็นพื้นที่ขายกว่า 40,000 ตร.ม.จึงประกอบไปด้วย ร้านค้า โรงแรม ร้านอาหาร เป็นต้น

เจอ5ปมร้อนก่อนจะเปิด

ขณะนี้การก่อสร้างเซ็นทรัลวิลเลจ ใกล้แล้วเสร็จ โดยเซ็นทรัลตั้งเป้าหมายที่เตรียมจะเปิดในอีกไม่กี่วันข้างหน้า หรือ ประมาณ 31สิงหาคม นี้

ทว่า สัปดาห์ที่ผ่านมามีเรื่องร้อนๆที่เป็นคำถามหนักๆกับโครงการ ใน 5 ประเด็น ดังนี้

-รุกล้ำที่ดินสาธารณะหรือไม่

-ถมดินทับลำรางสาธารณะหรือไม่

-ปลูกสร้างในพื้นที่สีเขียว (ประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ที่ไม่อนุญาตให้สร้างโรงแรมและสิ่งก่อสร้างขนาดใหญ่

-ก่อสร้างในพื้นที่ดินตาบอด โดยไม่สามารถออกจากโครงการ สู่ทางหลวง

-ก่อสร้างภายในเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ

ทั้ง 5 ประเด็น เกี่ยวพันกับ บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ ทอท. ,สำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย (กพท.)
อตบ.บางโฉลง จ.สมุทรปราการ และ เซ็นทรัล ซึ่งได้เปิดเอกสาร กางหลักฐานว่ากันผ่านสื่อตลอด2-3วันที่ผ่านมา พอจะประมวลได้ว่า...

เริ่มที่การรุกล้ำ “ทางหลวงสาธารณะ” ซึ่งพบว่า ทางแห่งนี้ยังเป็นที่ดินราชพัสดุ กรมธนารักษ์ โดยขณะนี้อยู่ในความครอบครองของกรมท่าอากาศยาน (ทย.) และให้บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ ทอท. ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการท่าอากาศยานเท่านั้น

เมื่อวันที่ 29 พ.ค. 2562 สำนักงานที่ดินจ.สมุทรปราการ สาขาบางพลี ได้ทำการรังวัดสอบเขตและปักหมุดแนวเขตที่ราชพัสดุ ซึ่งเป็น ถนนทางหลวงหมายเลข 370 ตอนทางเข้าทิศใต้ ทสภ. ปรากฏว่า โครงการเซ็นทรัลวิลเลจ ได้สร้างแนวรั้ว ป้าย ประตูโครงการและทางเชื่อมเข้า-ออกโครงการ ในพื้นที่ราชพัสดุ ระยะทางเชื่อมประมาณ 5 เมตร ล้ำแนวเขตที่ราชพัสดุ ทางหลวงหมายเลข 370 ตอนทางเข้าด้านทิศใต้ ทสภ. รวมพื้นที่รุกล้ำประมาณ 164 ตารางวา!

หลังทราบเรื่อง ทอท. จึงมีหนังสือแจ้งถึงบริษัท เซ็นทรัลพัฒนาฯ เมื่อวันที่ 31 พ.ค. 2562 และ 27 มิ.ย.เพื่อให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากพื้นที่ภายใน 15 วัน ซึ่งแม้เซ็นทรัลจะไม่ได้ชี้แจงในเรื่องนี้ แต่จากที่ถูกระบุว่า มีการรุกล้ำพื้นที่ราชพัสดุ ประมาณ 164 ตารางวา ก็ได้รื้อป้ายและแนวรั้วที่เคยติดถนนออกไปแล้ว

การก่อสร้างในพื้นที่สีเขียวจริง โดย อบต.บางโฉลง ระบุว่า กฎหมายได้ยกเว้นให้สร้างอาคารในพื้นที่แต่ละหลังไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร และแต่ละหลังต้องมีพื้นที่ระยะห่าง ระยะร่น

อย่างไรก็ตาม มีข้อโต้แย้งว่า หากพิจารณาถึงกฎหมายผังเมือง ตามกฎหมายจะไม่อนุญาตให้สร้างโรงแรมและสิ่งก่อสร้างขนาดใหญ่ รวมทั้งการอนุญาตก่อสร้างในพื้นที่ตาบอด สามารถทำได้เพียง 200 ตารางเมตร แต่ “อบต.บางโฉลง” กลับไปออกใบอนุญาตให้ถึง 2,000 ตารางเมตร อ้างว่า ที่ดินด้านหน้าติด “ทางหลวงสาธารณะ”

เมื่อมีปัญหาการตีความ "ทางสาธารณะ" ความเป็น "ที่ดินตาบอด"ก็เกี่ยวพันกัน

ทอท. ตรวจสอบพบว่า เซ็นทรัลวิลเลจ ได้ก่อสร้างโครงการในพื้นที่ดินตาบอด จึงไม่สามารถออกจากโครงการ สู่ทางหลวงหมายเลข 370 ดังกล่าว เพราะ ทอท.ต้องใช้พื้นที่ตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน

ทอท.ได้ยกหลักฐาน คือหนังสือบันทึกข้อความ ที่ คค 0504/187 จาก นางอัมพวัน วรรณโก อธิบดีกรมท่าอากาศยาน ลงวันที่ 16 ม.ค.62 ถึงกรรมการผู้อำนวยการใหญ่ทอท. สรุปสาระสำคัญว่าทางหลวงหมายเลข 370 ยังเป็นพื้นที่พัสดุ ในความครอบครองของกรมท่าอากาศยาน และ มอบให้ ทอท. ใช้ประโยชน์ตามข้อ 7 คือ ใช้ประโยชน์อันเกี่ยวกับสนามบินสุวรรณภูมิเท่านั้น

สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การเวนคืนที่ดิน ตามความเห็นของ คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่7) ที่ 398/2556 ระบุว่า จะนำถนนดังกล่าว ไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นๆไม่ได้ อีกทั้งยังพบว่ากรมท่าอากาศยาน ยังไม่ได้มีการส่งมอบถนนดังกล่าวให้แก่ แขวงทางหลวงสมุทรปราการ สังกัดกรมทางหลวง ตามที่บริษัท เซ็นทรัลฯ กล่าวอ้างแต่อย่างใด จึงส่งผลให้ ทอท.ไม่อนุญาตให้บริษัทเซ็นทรัลฯ ใช้พื้นที่ตามเหตุผลข้างต้น

ทั้งนี้ ยังมีหนังสือแจ้งเซ็นทรัลวิลเลจเมื่อวันที่ 11 เม.ย. 2562 ว่า ไม่อนุญาตให้บริษัทฯ ทำทางเชื่อมดังกล่าวในเขตทางหลวงหมายเลข 307 ด้วยเหตุผลคือ

1.ที่ดินดังกล่าวได้มาจากกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ การใช้ประโยชน์พื้นที่ ย่อมต้องมีพันธะที่จะต้องใช้ที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืนตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืนตลอดไป

2.ปัจจุบันการพัฒนาศักยภาพสนามบินของท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (ทสภ.) ยังอยู่ในโครงการพัฒนา ทสภ. ระยะที่ 2 ซึ่งยังพัฒนาไม่สมบูรณ์ตามแผนการพัฒนา ทสภ. หากในอนาคตมีการพัฒนาพื้นที่ Full Phase แล้ว การจราจรในบริเวณทางเข้า-ออกหลัก ด้านทิศใต้ของ ทสภ. จะมีปริมาณการจราจรที่หนาแน่นกว่าในปัจจุบัน

3.การทำทางเชื่อมอาจทำให้เกิดปัญหาและอุปสรรคต่อการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคในช่วงการพัฒนา ทสภ. ระยะถัดไป เช่น การก่อสร้างระบบสายส่งไฟฟ้าแรงสูง 115kv ที่มีแนวก่อสร้างตามแนวทางหลวงหมายเลข 370 และ 34

ขณะที่เซ็นทรัล วิลเลจ โดยนายกอบชัย จิราธิวัฒน์ และ นายปริญญ์ จิราธิวัฒน์ กรรมการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) ทำหนังสือถึง กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ ทอท. เรื่องการขออนุญาตเปิดทางเท้าทำทางเชื่อมในเขตทางหลวงหมายเลข370 ลงวันที่ 27 มิ.ย. 62 ว่า หลังตรวจสอบข้อเท็จจริง ข้อกฎหมาย และแนวบรรทัดฐานที่เกี่ยวข้องระบุว่าทางหลวงหมายเลข 370 เป็นอำนาจหน้าที่ของกรมทางหลวง ได้สร้างและประชาชนทั่วไปใช้ประโยชน์ และถนนดังกล่าวอยู่นอกเขตการเวนคืน จึงไม่ต้องปฏิบัติการตามวัตถุประสงค์ ที่ระบุว่า ใช้ประโยชน์อันเกี่ยวกับสนามบินสุวรรณภูมิ

ที่ผ่านมายังพบว่า กรมทางหลวง จัดสร้าง ดูแล บำรุง รักษาทางหลวงหมายเลข370 มาตลอด จึงไม่ใช่ที่ดินในความดูแลของทอท.

ดังนั้น บริษัท เซ็นทรัลฯ รวมทั้งบุคคลอื่นๆ จึงสามารถใช้ที่ดินดังกล่าวได้เพื่อเป็นทางเชื่อมเข้าสู่ที่ดินของบริษัทเซ็นทรัลฯและขอยืนยันว่าไม่ได้รุกล้ำที่ดินในความดูแลของ ทอท.แต่ประการใด

นอกจากทางเชื่อมทางเข้าโครงการ ข้อสังเกตของทอท.ยังระบุว่า ก่อนหน้านี้ อบต.บางโฉลง อ้างว่าออกใบอนุญาตถูกต้อง คือ2,000ตารางเมตรในแต่ละอาคาร ที่ระบุว่าห้างเซ็นทรัล จะทำเป็นโรงแรมจำนวน 5 หลัง เป็นการเลี่ยงบาลีทางกฏหมาย ซึ่งในการก่อสร้างจริงๆ นั้น มีการเชื่อมเสาเข็ม คาน ต่อเนื่องกันไม่ได้แยกเป็นแต่ละอาคาร

ดังนั้นการก่อสร้างของห้างดัง บนเนื้อที่ 40,000ตารางเมตรบนพื้นที่ 100 ไร่ สุ่มเสี่ยงผิดกฏหมายหลายข้อหรือไม่

รวมทั้งแนวการก่อสร้างยังอยู่ในแนวร่อนเครื่องบินของสนามบินสุวรรณภูมิ ที่อาจมีผลกระทบด้านความปลอดภัย และการก่อสร้างขออนุญาตจากกรมการบินพลเรือนหรือไม่ซึ่งขณะนี้โครงการได้ก่อสร้างไปใกล้แล้วเสร็จ และ หากไปยื่นขออนุญาต ภายหลัง และมีส่วนราชการพิจารณา หรือ ผ่อนปรนให้ ก็จะเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อภาคเอกชนหรือไม่

ด้านสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย (กพท.) ระบุว่า เมื่อวันที่ 28 มิ.ย. กพท.ได้รับหนังสือร้องเรียนจาก ทอท. ขอให้ กพท. เข้าไปตรวจสอบสิ่งก่อสร้างโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล วิลเลจ เนื่องจาก ทอท.อ้างว่า ตรวจสอบพบว่าตำแหน่งในการก่อสร้างอยู่ห่างจากทางวิ่งเพียง 2 กิโลเมตร ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยในการทำการบิน

จากการตรวจสอบเบื้องต้น พบว่า การก่อสร้างดังกล่าวทางบริษัทผู้รับเหมาคือ บริษัทสวรรค์วิถี จำกัด ได้มีการยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับ กพท.มาตั้งแต่ปี 2560 แล้ว และที่ผ่านมาบริษัทและ กพท. ได้ร่วมกันปรับแก้แบบก่อสร้างให้สอดคล้องเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัยด้านการบินแล้ว โดย กพท. ได้ลงนามอนุมัติให้มีดำเนินการก่อสร้างได้ตั้งแต่เดือน ก.ค.2561

ดังนั้น อาคารที่ก่อสร้างนั้นอยู่ในเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ หรือแนวร่อนสนามบินจริง ซึ่งตาม พ.ร.บ.การเดินอากาศ 2497 กำหนดให้ต้องขออนุญาตต่อ กทพ ก่อนก่อสร้าง
โดยตัวอาคารที่อนุมัติให้ก่อสร้างจะมีความสูง 23 เมตร ซึ่งไม่เกินมาตรฐานกำหนดที่ 36 เมตร และอยู่ห่างจากหัวทางวิ่งประมาณ 2 กิโลเมตร

ขณะที่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ออกแถลงการณ์เมื่อวันที่ 4 ก.ค.ที่ผ่านมา ถึงกรณีที่ ทอท. ทำหนังสือถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ให้ตรวจสอบการก่อสร้างโครงการเซ็นทรัล วิลเลจ โดยระบุว่า การดำเนินการทุกขั้นตอนของโครงการเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยโครงการได้ยื่นขออนุญาตจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องตามกระบวนการ

การก่อสร้างได้รับใบอนุญาตและมีความปลอดภัยตามมาตรฐานความปลอดภัยในเขตการบิน ปัจจุบันไม่มีพื้นที่ใดๆ ของโครงการรุกล้ำที่ดินของภาครัฐ โดยทางบริษัทฯ ขอชี้แจงข้อเท็จจริงที่อาจมีการเข้าใจผิดในประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้

1.เซ็นทรัล วิลเลจได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมายจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ตัวอาคารแต่ละหลังมีขนาดพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร และมีความสูงไม่เกิน 23 เมตร บนที่ดินที่ซื้อมาจากเอกชนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ตั้งอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ แต่ไม่ได้ตั้งอยู่บน หรือรุกล้ำพื้นที่สนามบินสุวรรณภูมิ และ/หรือ ที่ดินของภาครัฐใดๆ

2.โครงการนี้ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างภายในเขตปลอดภัยในการเดินอากาศบริเวณใกล้เคียงสนามบินสุวรรณภูมิอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จากสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย

สมรภูมิแข่งเดือดรออยู่

อย่างไรก็ดี นี่ถือเป็นปฐมบทที่เซ็นทรัลต้องเผชิญขวากหนาม หากผ่านการพิสูจน์ความถูกต้องด้านข้อสงสัยและปมปัญหาที่ถูกเปิดเผยออกมาได้อย่างไร้ข้อกังขา การแข่งขันที่ดุเดือดก็รออยู่

ต้องไม่ลืมว่า สมรภูมิการค้าที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวในรัศมีรอบๆสนามบินสุวรรณภูมิจะดุเดือดแน่นอน เมื่อมีทั้ง คิงเพาเวอร์ ซึ่งทอท.เพิ่งลงนามในสัญญาให้สิทธิประกอบกิจการจำหน่ายสินค้าปลอดอากร หรือ ดิวตี้ฟรี ณ ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ สัญญา 10 ปี 6 เดือน

ใกล้ๆสนามบิน คิงเพาเวอร์ ยังมีคิง เพาเวอร์ ศรีวารี ซึ่งตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.18 ห่างจากกับท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ เพียง 15 กิโลเมตร ซึ่งเป็นจุดที่นักท่องเที่ยวแวะซื้อสินค้าได้ครบแล้ว ยังมีร้านอาหารและอื่นๆ

แม้ว่า ผู้บริหารเซ็นทรัล จะเคยออกมาพูดว่า อย่าเอาเซ็นทรัลวืลเลจ เอาต์เล็ตไปเปรียบเทียบกับดิวตี้ฟรี เพราะไม่เหมือนกัน ไม่ได้แข่งขันกับคิงเพาเวอร์ โดยมุ่งแข่งขันกับลักชัวรี เอาต์เล็ต ด้วยกันเหมือนในต่างประเทศ เช่น โจโฮบารู มาเลเซีย มิตซุยกับกลอเรีย ไต้หวัน โกเทมบะ ญี่ปุ่น ซิตี้เกตุ ฮ่องกง หรือวิสเตร์วิลเลจ ยุโรป เป็นต้น แต่ปฎิเสธไม่ได้ว่า กลุ่มลูกค้าหรือนักท่องเที่ยวก็เป็นกลุ่มเป้าหมายเดียวกัน

หลุดจาก คิงเพาเวอร์ เซ็นทรัลก็ต้องเจอกับ “โครงการสยาม พรีเมี่ยม เอาท์เล็ต” ของ กลุ่มสยามพิวรรธน์ และไซม่อน พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป ที่ทุ่มทุนสร้างถึง 10,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 150 ไร่ พื้นที่ขายกว่า 50,000 ตร.ม.ตั้งอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเช่นกัน แค่อยู่กันคนละฝากของสนามบิน ซึ่งตั้งเป้าจะเปิดบริการเดือนต.ค.2562 นี้

สยามพิวรรธ์หมายมั่นปั้นมือว่า การเปิดสยาม พรีเมี่ยม เอาท์เล็ต จะเพิ่มมิติใหม่ให้กับวงการค้าปลีกของไทย และช่วยเติมเต็มธุรกิจพรีเมี่ยมเอาท์เล็ตในระดับอินเตอร์เนชั่นแนลที่ "ไซม่อน" เป็นผู้นำวงการเอาท์เลท

สัญญาร่วมทุนระหว่างกลุ่มบริษัทสยามพิวรรธน์ และไซม่อน ถือเป็นก้าวแรกของไซม่อนในประเทศไทย และเป็นประเทศที่ 4 ในเอเชีย

ทั้งนี้ ไซม่อน เป็นเจ้าของพรีเมี่ยมเอาท์เล็ตจำนวน 96 แห่งทั่วโลก ในจำนวนนี้ 15 แห่ง อยู่ในเอเชีย ซึ่งได้แก่ 9 แห่งในญี่ปุ่น 4 แห่งในเกาหลี และ 2 แห่งในมาเลเซีย ซึ่งในจำนวนทั้งหมดทั่วโลกมีพรีเมี่ยมเอาท์เล็ตระดับลักชัวรี่ที่ได้รับการยอมรับมากที่สุดในโลกด้วย

เซ็นทรัล วิลเลจ โครงการที่กลุ่มเซ็นทรัลซุ่มศึกษามานานกว่า 6 ปี ลงทุนจ้างที่ปรึกษาต่างประเทศบริษัท ดิ เอาท์เล็ท คอมพานี ซึ่งเป็นที่ปรึกษาเอาต์เลตต่างประเทศมาจำนวนมาก เช่น ในญี่ปุ่น ไต้หวัน เป็นต้น ...จะไหวมั้ยงานนี้ หรือจะตายน้ำตื้น สะอื้นไห้ตั้งแต่ยังไม่เริ่มแข่ง ต้องรอดูกันต่อไป.