การเคลื่อนตัวของย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศ หรือ “Central District Center” หรือนั้นไม่ได้เกิดขึ้นให้เห็นกันบ่อยนัก !!!...เพราะนั่นหมายถึง การทุ่มเม็ดเงินมหาศาลในการพัฒนาย่านเศรษฐกิจแห่งใหม่ของประเทศ ต้องอาศัยความร่วมมือ ทั้งจากภาครัฐและภาคเอกชน และโลเคชั่น ต้องดี และแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ โดยเฉพาะระบบการเดินทางที่สะดวกคล่องตัวรองรับ เช่น โครงข่ายระบบการเดินทางรถไฟฟ้า ที่สามารถฟีดคนเดินทางเข้า-ออกในพื้นที่อย่างเพียงพอ
ในช่วงที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ราย ที่เข้าไปลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าหลายๆแห่ง ต่างชูทำเลที่ต้นเองเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการนั้น เป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ( Central Business District หรือ CBD ) เช่น ย่านพระราม9 -รัชดาภิเษก โดยมีปัจจัยหนุนจากเส้นทางรถไฟฟ้าMRT และการเปิดตัวศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ที่สำคัญคือการลงทุนโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของ กลุ่ม G Land ซึ่งมีทั้งโครงการสำนักงานเช่าขนาดใหญ่ ซึ่งยูนิลีเวอร์ใช้เป็นสำนักงานใหญ่ อาคารที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีการเข้าไปลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการอสังหาฯเป็นจำนวนมาก ทำให้ย่านพระราม9 ถูกคาดการว่าจะกลายเป็น New CBD ในอนาคต
ทำเล 5 แยกลาดพร้าว ได้ถูกจับตามองถึงศักยภาพของทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ และคาดหมายว่าจะกลายเป็น New CBD ในอนาคต เนื่องจากได้รับปัจจัยหนุนจาก รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และเตรียมทดลองให้บริการในบางส่วน ขณะที่ในพื้นที่ดังกล่าวยังได้รับอานิสงส์ “สถานีกลางบางซื่อ” โครงการเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ที่เชื่อมต่อเส้นทางการคมนาคมระบบราง หรือ ชุมทางสถานีเชื่อต่อรถไฟฟ้า สายสีแดง สายสีน้ำเงิน แอร์พอร์ตลิงค์ รถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้าชานเมือง และ รถไฟทางไกล จะเข้ามาเทียบท่าที่สถานีนี้ และยังมีโครงการลงทุนมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่เปิดให้เอกชนเข้าร่วมประมูล ซึ่งมีมูลค่านับแสนล้านบาท
ขณะที่พื้นที่ CBD เดิม เช่น ถนนสุขุมวิทตอนต้น และ ถนนสาทร และ ถนนราชประสงค์ ถูกมองว่าเป็น “Central District Center” เนื่องจากเป็นแหล่งที่ตั้งของอาคารสำนักงานเกรด A มากที่สุดในประเทศ มีบริษัทข้ามชาติเข้ามาตั้งสำนักงานเป็นจำนวนมาก และราคาเช่าต่อตารางเมตร(ตร.ม.)ได้ขยับขึ้นสูงเฉลี่ยเกือบ 1,000 บาทต่อตร.ม. ทำให้กลายเป็นแหล่งงานที่มีกำลังซื้อสูง และมีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ ส่งผลให้ราคาที่ดินในทั้ง 3 แห่งดังกล่าว ปรับตัวสูงอย่างมาก โดยเฉพาะในย่านที่อยู่อาศัยเก่าแก่ อย่างซอยหลังสวน (แปลงฟรีโฮลด์) ที่มีการซื้อขายที่ดิน ด้วยราคาที่พุ่งแตะ 3 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.วา) กลายเป็นราคาที่ทำสถิติสูงสุดในตอนนี้ แต่มีแนวโน้มสูงต่อเนื่องขึ้นไปอีก
ด้วยข้อจำกัดของราคาที่ดินและปริมาณที่ดินดิบที่เหลืออยู่ในพื้นที่น้อยมาก ประกอบกับเป็นพื้นที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่น การเกิดใหม่ของเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่จากภาครัฐ และการลงทุนโครงการอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ทำได้ยาก การลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3พื้นที่ดังกล่าว จึงมีจำนวนน้อยลงและการก้าวเข้ามาของทุนยักษ์ใหญ่ อย่าง “กลุ่ม ทีซีซี แลนด์” ภายใต้ร่มเงาของ “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภัคดี” กลายเป็นแรงกระเพื่อมครั้งสำคัญ ซึ่งจะขับเคลื่อนให้เกิดการเคลื่อนตัวของ “Central District Center” จากย่าน สาทร สุขุมวิท และราชประสงค์ โดยเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ ซึ่งมีมูลค่าประมาณการกว่า 200,000 ล้านบาท จากกลุ่ม ทีซีซี แลนด์ ในแนวถนนพระราม 4 จะทำให้ ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจแห่งใหม่ เคลื่อนตัวมาอยู่ที่ โซน 5 แยก ณ ระนอง แถวคลองเตย
นายสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการตลาดและการขาย บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ปัจจัยสนับสนุนที่จะทำให้ “Central District Center” ของประเทศไทยเคลื่อนตัวมาอยู่ที่ 5 แยก ณ ระนอง คือ โครงการเมกะโปรเจกต์ ของกลุ่ม ทีซีซี แลนด์ และกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่หลายๆราย ที่เริ่มลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในเส้นถนนพระราม 4 ตั้งแต่ แยกตลาดสามย่านตลอดไปจนถึงแยกคลองเตย
เริ่มต้นจากโครงการสามย่านมิตรทาวน์ โครงการมิกซ์ยูสของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (มีบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT บริษัทในเครือของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ถือหุ้นใหญ่ ) โดยได้รับสิทธิ์เป็นผู้พัฒนาที่ดินทั้ง 13 ไร่ จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีระยะเวลาเช่า 30 ปี พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และศูนย์ทักษะเพิ่มโอกาสการเรียนรู้ บนหัวมุม ถ.พระราม 4 ตัดกับ ถ.พญาไท เชื่อมกับรถไฟฟ้า MRT สถานีสามย่าน ถัดมายังมีอาคาร จามจุรีสแควร์ หรือ จัตุรัสจามจุรี ถูกพัฒนาเป็นศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน อาคารพักอาศัย ที่พัฒนาโดย จุฬาลงกรมหาวิทยาลัย
ขยับมาถึงแยกสีลม ซึ่งล่าสุด กลุ่ม เซ็นทรัลพัฒนาได้จับมือกับ กลุ่มดุษิต ลงทุนพัฒนาโครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค บนที่ดินเดิมของโรงแรมดุสิตธานีเดิม ตรงหัวมุม ถ.พระราม 4 ตัดกับ ถ.สีลม ตรงข้ามกับสวนลุมพินี ขนาดที่ดินกว่า 23 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 36,700 ล้านบาท ซึ่งพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส ประกอบด้วย โรงแรม คอนโด ศูนย์การค้า
ขณะฝั่งตรงข้าม ติดกับสวนลุมพินี ตรงหัวมุม ถ.พระราม 4 และถ.วิทยุ เดิมเป็นที่ตั้งของโรงเรียนเตรียมทหาร และสวนลุมไนท์บาซาร์ ขนาดที่ดิน 104 ไร่ กลุ่ม ทีซีซี แลนด์ ได้ลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ ภายใต้ชื่อ “วัน แบงค็อก” มูลค่าโครงการกว่า 120,000 ล้านบาท ถูกออกแบบและพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส พื้นที่รวม 1,830,000 ตร.ม. ประกอบด้วย โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย และพื้นที่ศูนย์กลาง สำหรับกิจกรรมทางศิลปะและวัฒนธรรม กำหนดเปิดให้บริการปี 2568 จะกลายเป็นแม็กเน็ตสำคัญ ที่จะพลิกโฉมถนนระราม 4 ให้กลายเป็นแหล่งออฟฟิศ และศูนย์รวมกิจกรรมของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศ
อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้พัฒนาโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ (FYI Center) บริเวณสี่แยกถนนรัชดาภิเษกตัดพระราม 4 ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน และโรงแรมขนาด 239 ห้อง มูลค่าโครงการกว่า 5,000 ล้านบาท และทางกลุ่มทีซีซีฯ ได้เข้าเทกโอเวอร์อาคารตลาดหลักทรัพย์เดิม เพื่อเชื่อมต่อพื้นที่เข้ากับโครงการเดอะ ปาร์ค อาคารสำนักงานระดับพรีเมียมเกรดเอ ร้านค้า ร้านอาหาร โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มีพื้นที่รวม 320,000 ตร.ม. โดยเฟสแรกคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในปี 2562 และคาดว่าจะเสร็จสมบูรณ์ทั้งโครงการประมาณปี 2566
โครงการเดอะ ปาร์ค เป็นส่วนหนึ่งในโครงการสำคัญของกลุ่ม ทีซีซี แลนด์ ที่เข้ามาเพิ่มศักยภาพทำเล แยกพระราม4 ตัอถนนรัชดาภิเษก ที่หนุนส่งให้ 5 แยก ณ ระนอง ซึ่งเดิมที ก็มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่กระจายตัวอยู่ เช่น อาคารล็อกซเล่ย์ , อาคารของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ฯ , อาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์ ,กรีนทาวเวอร์ ,อาคารศิรินรัตน์ ,อาคารมโนรมย์ ,อาคารสำนักงานใหญ่เชลล์ ,อาคารสำนักงานใหญ่เอสโซ่ และอาคารTOT รวมถึงโครงการคอนโดฯเปิดใหม่ กลุ่มรีเทล อย่างเทสโก้ โลตัส บิ๊กซี คอมมูนิตี้มอลล์ เชื่อมต่อไปยังอาณาจักร "ดิ เอ็ม ดิสทริค" ศูนย์การค้าระดับเวิลด์คลาส อยู่ฝั่งสุขุมวิท
นายสิริพงศ์ กล่าวว่า ทั้งนี้ โครงการที่น่าจับตา คือ ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่ง ทีซีซี แลนด์ มีการต่อสัญญาไปแล้ว คาดว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้า ขณะเดียวกัน ก็ได้เทคโอเวอร์อาคารตลาดหลักทรัพย์เก่า และมีแผนจะพัฒนาเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ ระดับเดียวกับปาร์คเวนเชอร์ เพลินจิต ซึ่งจะดึงดูดบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ในยุโรปและต่างชาติ เข้ามาเปิดออฟฟิศในประเทศไทย
…ขณะที่การทุบและสร้างสะพานข้าม 5 แยก ณ ระนอง จะทำให้ภาพทำเลย่านพระราม4 ช่วงศูนย์ประชุมสิริกิติ์เปลี่ยนไปอย่างมาก เพราะจะช่วยแก้ปัญหาความแออัดการจราจรได้อย่างมาก การก่อสร้างสะพานข้ามแยก ณ ระนอง จะตัดผ่านหลายเส้นทาง ทั้งถนนเชื้อเพลิง ถนนพระราม 3 ถนนพระราม 4 โดยเส้นทางหนึ่งจะเชื่อมไปลงถึงบริเวณหน้าการท่าเรือแห่งประเทศไทย(กทท.) ซึ่งมีแผนจะพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์บนพื้นที่กว่า 2,353 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 100,000 ล้านบาท
ปรับโฉมท่าเรือคลองเตย 2,000 ไร่ เทียบชั้น "ไอคอนสยาม"
สำหรับแผนแม่บทการพัฒนาท่าเรือคลองเตย ให้กลายเป็น Port City ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ดิวตี้ฟรี ท่าเรือครุยส์ โมโนเรลเชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดิน สร้างเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่เทียบเท่าไอคอนสยาม โดยใน 30 ปีแรก จะเปิดให้เอกชนร่วมลงทุน PPP เป็นรายโซน คาดว่ามูลค่าการลงทุนจะอยู่ที่ 100,000 ล้านบาท ที่ดินย่านคลองเตยที่เป็นผังสีจากสีน้ำเงินเป็นพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิชยกรรม เพื่อให้สะดวกต่อการลงทุน
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อหน้านี้ โครงการพัฒนาท่าเรือคลองเตย ได้มีแผนแม่บท(โรดแมป) ออกมาแล้ว ในเบื้องต้นจะพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่จะกลายมาเป็นอีกหนึ่งแลนด์มาร์กของกรุงเทพฯ โดยกรอบการพัฒนาฉบับเดิม จะแบ่งการพัฒนาที่ดินออกเป็น 3 โซน คือ โซนที่ 1 พัฒนาพื้นที่ด้านการค้า อาคารศูนย์ธุรกิจพาณิชยนาวี ภายในอาคารจะมีทั้งสำนักงาน ศูนย์ฝึกอบรม ศูนย์แสดงสินค้า นิทรรศการ ศูนย์การประชุม พื้นที่ค้าปลีก และธนาคาร ศูนย์โลจิสติกส์และกระจายสินค้า คลังอาคารสินค้า สถานีพักรถบรรทุกสินค้า มีอาคารสำนัก (ไม่รวมตลาดคลองเตย) และ ศูนย์การค้าธุรกิจทันสมัยครบวงจร รวมถึงการพัฒนาสมาร์ท คอมมิวนิตี้ ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่เพื่อรองรับชุมชนและหน่วยงานราชการต่างๆ
โซนที่ 2 พัฒนาธุรกิจหลัก การให้บริการท่าเรือกรุงเทพฯ พัฒนาสถานีบรรจุสินค้าเพื่อส่งออกและบูรณาการพื้นที่หลังท่าเป็นคลังสินค้าขาเข้าเขตปลอดภาษี พื้นที่ปฏิบัติการสินค้าเพื่อเพิ่มมูลค่า โซนที่ 3 พื้นที่พัฒนาเมืองท่าเรือกรุงเทพฯ เน้นการพัฒนาธุรกิจขนาดใหญ่ที่เป็นแลนด์มาร์กของประเทศ เป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวทางน้ำแห่งใหม่ เป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์สาธารณะ พัฒนาอาคารมิกซ์ยูส ครบวงจร ทั้งห้างสรรพสินค้า(Shopping Mall) ลานจอดรถ ที่อยู่อาศัยและโรงแรม
โดยปัจจุบัน การท่าเรือฯ อยู่ระหว่างการย้ายชุมชนคลองเตย 26 ชุมชน ราว 12,000 ครัวเรือน ออกจากพื้นที่ทั้งหมด 197 ไร่ ซึ่งจะมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมสูง 25 ชั้น 4 อาคารรองรับได้กว่า 6,000 ครัวเรือน โดยการท่าเรือฯ จะลงทุนให้สำหรับอาคารแรกด้วยงบ 1,000 ล้านบาท อีก 3 อาคารนั้นจะเปิดให้ผู้ประกอบการอสังหาฯที่สนใจร่วมลงทุนแบบPPP
หากโครงการยักษ์ใหญ่ของท่าเรือคลองเตย เป็นรูปเป็นร่าง จะเป็นการขยายฐานเศรษฐกิจ และเสริมศักยภาพทำเลที่ตั้งของโครงการให้มีศักยภาพสูงมากขึ้น ไม่ว่าจะทางน้ำ หรือทางบก มีพื้นที่ติดทั้งแม่น้ำเจ้าพระยา และยกระดับท่าเรือคลองเตย ให้กลายเป็นศูนย์กลางการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่สำคัญ ไม่ต่างจากไอคอนสยาม
แน่นอนว่า ด้วยศักยภาพของเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ จากกลุ่มทีซีซี แลนด์ ตลอดแนวถนนพระราม 4 ที่ได้รับแรงหนุนจากรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นการเชิ่มต่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน การพัฒนา Port City บนพื้นที่ท่าเรืองคลองเตย การเกิดใหม่ของโครงการแนวถนนอโศก และการก่อสร้างสะพานข้ามแยก ณ ระนอง และการผลักดันโครงการดิ เอ็ม ดิสทริค ซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า 3 แห่ง คือ The Emporium , The EmQuartier และThe EmSphere ของ กลุ่มเดอะมอลล์ บนถนนสุขุมวิท ที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางทะลุซอยสุขุมวิท16 ไปสู่ 5 แยก ณ ระนอง จะก่อให้เกิดการเคลื่อนตัวของ “Central District Center” ให้ย้ายมาอยู่ในย่าน 5 แยก ณ ระนอง ได้ในอนาคต.
ในช่วงที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ราย ที่เข้าไปลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าหลายๆแห่ง ต่างชูทำเลที่ต้นเองเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการนั้น เป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ( Central Business District หรือ CBD ) เช่น ย่านพระราม9 -รัชดาภิเษก โดยมีปัจจัยหนุนจากเส้นทางรถไฟฟ้าMRT และการเปิดตัวศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ที่สำคัญคือการลงทุนโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของ กลุ่ม G Land ซึ่งมีทั้งโครงการสำนักงานเช่าขนาดใหญ่ ซึ่งยูนิลีเวอร์ใช้เป็นสำนักงานใหญ่ อาคารที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีการเข้าไปลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการอสังหาฯเป็นจำนวนมาก ทำให้ย่านพระราม9 ถูกคาดการว่าจะกลายเป็น New CBD ในอนาคต
ทำเล 5 แยกลาดพร้าว ได้ถูกจับตามองถึงศักยภาพของทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ และคาดหมายว่าจะกลายเป็น New CBD ในอนาคต เนื่องจากได้รับปัจจัยหนุนจาก รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และเตรียมทดลองให้บริการในบางส่วน ขณะที่ในพื้นที่ดังกล่าวยังได้รับอานิสงส์ “สถานีกลางบางซื่อ” โครงการเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ที่เชื่อมต่อเส้นทางการคมนาคมระบบราง หรือ ชุมทางสถานีเชื่อต่อรถไฟฟ้า สายสีแดง สายสีน้ำเงิน แอร์พอร์ตลิงค์ รถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้าชานเมือง และ รถไฟทางไกล จะเข้ามาเทียบท่าที่สถานีนี้ และยังมีโครงการลงทุนมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่เปิดให้เอกชนเข้าร่วมประมูล ซึ่งมีมูลค่านับแสนล้านบาท
ขณะที่พื้นที่ CBD เดิม เช่น ถนนสุขุมวิทตอนต้น และ ถนนสาทร และ ถนนราชประสงค์ ถูกมองว่าเป็น “Central District Center” เนื่องจากเป็นแหล่งที่ตั้งของอาคารสำนักงานเกรด A มากที่สุดในประเทศ มีบริษัทข้ามชาติเข้ามาตั้งสำนักงานเป็นจำนวนมาก และราคาเช่าต่อตารางเมตร(ตร.ม.)ได้ขยับขึ้นสูงเฉลี่ยเกือบ 1,000 บาทต่อตร.ม. ทำให้กลายเป็นแหล่งงานที่มีกำลังซื้อสูง และมีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ ส่งผลให้ราคาที่ดินในทั้ง 3 แห่งดังกล่าว ปรับตัวสูงอย่างมาก โดยเฉพาะในย่านที่อยู่อาศัยเก่าแก่ อย่างซอยหลังสวน (แปลงฟรีโฮลด์) ที่มีการซื้อขายที่ดิน ด้วยราคาที่พุ่งแตะ 3 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.วา) กลายเป็นราคาที่ทำสถิติสูงสุดในตอนนี้ แต่มีแนวโน้มสูงต่อเนื่องขึ้นไปอีก
ด้วยข้อจำกัดของราคาที่ดินและปริมาณที่ดินดิบที่เหลืออยู่ในพื้นที่น้อยมาก ประกอบกับเป็นพื้นที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่น การเกิดใหม่ของเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่จากภาครัฐ และการลงทุนโครงการอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ทำได้ยาก การลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3พื้นที่ดังกล่าว จึงมีจำนวนน้อยลงและการก้าวเข้ามาของทุนยักษ์ใหญ่ อย่าง “กลุ่ม ทีซีซี แลนด์” ภายใต้ร่มเงาของ “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภัคดี” กลายเป็นแรงกระเพื่อมครั้งสำคัญ ซึ่งจะขับเคลื่อนให้เกิดการเคลื่อนตัวของ “Central District Center” จากย่าน สาทร สุขุมวิท และราชประสงค์ โดยเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ ซึ่งมีมูลค่าประมาณการกว่า 200,000 ล้านบาท จากกลุ่ม ทีซีซี แลนด์ ในแนวถนนพระราม 4 จะทำให้ ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจแห่งใหม่ เคลื่อนตัวมาอยู่ที่ โซน 5 แยก ณ ระนอง แถวคลองเตย
นายสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการตลาดและการขาย บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ปัจจัยสนับสนุนที่จะทำให้ “Central District Center” ของประเทศไทยเคลื่อนตัวมาอยู่ที่ 5 แยก ณ ระนอง คือ โครงการเมกะโปรเจกต์ ของกลุ่ม ทีซีซี แลนด์ และกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่หลายๆราย ที่เริ่มลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในเส้นถนนพระราม 4 ตั้งแต่ แยกตลาดสามย่านตลอดไปจนถึงแยกคลองเตย
เริ่มต้นจากโครงการสามย่านมิตรทาวน์ โครงการมิกซ์ยูสของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (มีบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT บริษัทในเครือของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ถือหุ้นใหญ่ ) โดยได้รับสิทธิ์เป็นผู้พัฒนาที่ดินทั้ง 13 ไร่ จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีระยะเวลาเช่า 30 ปี พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และศูนย์ทักษะเพิ่มโอกาสการเรียนรู้ บนหัวมุม ถ.พระราม 4 ตัดกับ ถ.พญาไท เชื่อมกับรถไฟฟ้า MRT สถานีสามย่าน ถัดมายังมีอาคาร จามจุรีสแควร์ หรือ จัตุรัสจามจุรี ถูกพัฒนาเป็นศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน อาคารพักอาศัย ที่พัฒนาโดย จุฬาลงกรมหาวิทยาลัย
ขยับมาถึงแยกสีลม ซึ่งล่าสุด กลุ่ม เซ็นทรัลพัฒนาได้จับมือกับ กลุ่มดุษิต ลงทุนพัฒนาโครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค บนที่ดินเดิมของโรงแรมดุสิตธานีเดิม ตรงหัวมุม ถ.พระราม 4 ตัดกับ ถ.สีลม ตรงข้ามกับสวนลุมพินี ขนาดที่ดินกว่า 23 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 36,700 ล้านบาท ซึ่งพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส ประกอบด้วย โรงแรม คอนโด ศูนย์การค้า
ขณะฝั่งตรงข้าม ติดกับสวนลุมพินี ตรงหัวมุม ถ.พระราม 4 และถ.วิทยุ เดิมเป็นที่ตั้งของโรงเรียนเตรียมทหาร และสวนลุมไนท์บาซาร์ ขนาดที่ดิน 104 ไร่ กลุ่ม ทีซีซี แลนด์ ได้ลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ ภายใต้ชื่อ “วัน แบงค็อก” มูลค่าโครงการกว่า 120,000 ล้านบาท ถูกออกแบบและพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส พื้นที่รวม 1,830,000 ตร.ม. ประกอบด้วย โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย และพื้นที่ศูนย์กลาง สำหรับกิจกรรมทางศิลปะและวัฒนธรรม กำหนดเปิดให้บริการปี 2568 จะกลายเป็นแม็กเน็ตสำคัญ ที่จะพลิกโฉมถนนระราม 4 ให้กลายเป็นแหล่งออฟฟิศ และศูนย์รวมกิจกรรมของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศ
อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้พัฒนาโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ (FYI Center) บริเวณสี่แยกถนนรัชดาภิเษกตัดพระราม 4 ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน และโรงแรมขนาด 239 ห้อง มูลค่าโครงการกว่า 5,000 ล้านบาท และทางกลุ่มทีซีซีฯ ได้เข้าเทกโอเวอร์อาคารตลาดหลักทรัพย์เดิม เพื่อเชื่อมต่อพื้นที่เข้ากับโครงการเดอะ ปาร์ค อาคารสำนักงานระดับพรีเมียมเกรดเอ ร้านค้า ร้านอาหาร โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มีพื้นที่รวม 320,000 ตร.ม. โดยเฟสแรกคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในปี 2562 และคาดว่าจะเสร็จสมบูรณ์ทั้งโครงการประมาณปี 2566
โครงการเดอะ ปาร์ค เป็นส่วนหนึ่งในโครงการสำคัญของกลุ่ม ทีซีซี แลนด์ ที่เข้ามาเพิ่มศักยภาพทำเล แยกพระราม4 ตัอถนนรัชดาภิเษก ที่หนุนส่งให้ 5 แยก ณ ระนอง ซึ่งเดิมที ก็มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่กระจายตัวอยู่ เช่น อาคารล็อกซเล่ย์ , อาคารของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ฯ , อาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์ ,กรีนทาวเวอร์ ,อาคารศิรินรัตน์ ,อาคารมโนรมย์ ,อาคารสำนักงานใหญ่เชลล์ ,อาคารสำนักงานใหญ่เอสโซ่ และอาคารTOT รวมถึงโครงการคอนโดฯเปิดใหม่ กลุ่มรีเทล อย่างเทสโก้ โลตัส บิ๊กซี คอมมูนิตี้มอลล์ เชื่อมต่อไปยังอาณาจักร "ดิ เอ็ม ดิสทริค" ศูนย์การค้าระดับเวิลด์คลาส อยู่ฝั่งสุขุมวิท
นายสิริพงศ์ กล่าวว่า ทั้งนี้ โครงการที่น่าจับตา คือ ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่ง ทีซีซี แลนด์ มีการต่อสัญญาไปแล้ว คาดว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้า ขณะเดียวกัน ก็ได้เทคโอเวอร์อาคารตลาดหลักทรัพย์เก่า และมีแผนจะพัฒนาเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ ระดับเดียวกับปาร์คเวนเชอร์ เพลินจิต ซึ่งจะดึงดูดบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ในยุโรปและต่างชาติ เข้ามาเปิดออฟฟิศในประเทศไทย
…ขณะที่การทุบและสร้างสะพานข้าม 5 แยก ณ ระนอง จะทำให้ภาพทำเลย่านพระราม4 ช่วงศูนย์ประชุมสิริกิติ์เปลี่ยนไปอย่างมาก เพราะจะช่วยแก้ปัญหาความแออัดการจราจรได้อย่างมาก การก่อสร้างสะพานข้ามแยก ณ ระนอง จะตัดผ่านหลายเส้นทาง ทั้งถนนเชื้อเพลิง ถนนพระราม 3 ถนนพระราม 4 โดยเส้นทางหนึ่งจะเชื่อมไปลงถึงบริเวณหน้าการท่าเรือแห่งประเทศไทย(กทท.) ซึ่งมีแผนจะพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์บนพื้นที่กว่า 2,353 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 100,000 ล้านบาท
ปรับโฉมท่าเรือคลองเตย 2,000 ไร่ เทียบชั้น "ไอคอนสยาม"
สำหรับแผนแม่บทการพัฒนาท่าเรือคลองเตย ให้กลายเป็น Port City ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ดิวตี้ฟรี ท่าเรือครุยส์ โมโนเรลเชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดิน สร้างเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่เทียบเท่าไอคอนสยาม โดยใน 30 ปีแรก จะเปิดให้เอกชนร่วมลงทุน PPP เป็นรายโซน คาดว่ามูลค่าการลงทุนจะอยู่ที่ 100,000 ล้านบาท ที่ดินย่านคลองเตยที่เป็นผังสีจากสีน้ำเงินเป็นพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิชยกรรม เพื่อให้สะดวกต่อการลงทุน
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อหน้านี้ โครงการพัฒนาท่าเรือคลองเตย ได้มีแผนแม่บท(โรดแมป) ออกมาแล้ว ในเบื้องต้นจะพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่จะกลายมาเป็นอีกหนึ่งแลนด์มาร์กของกรุงเทพฯ โดยกรอบการพัฒนาฉบับเดิม จะแบ่งการพัฒนาที่ดินออกเป็น 3 โซน คือ โซนที่ 1 พัฒนาพื้นที่ด้านการค้า อาคารศูนย์ธุรกิจพาณิชยนาวี ภายในอาคารจะมีทั้งสำนักงาน ศูนย์ฝึกอบรม ศูนย์แสดงสินค้า นิทรรศการ ศูนย์การประชุม พื้นที่ค้าปลีก และธนาคาร ศูนย์โลจิสติกส์และกระจายสินค้า คลังอาคารสินค้า สถานีพักรถบรรทุกสินค้า มีอาคารสำนัก (ไม่รวมตลาดคลองเตย) และ ศูนย์การค้าธุรกิจทันสมัยครบวงจร รวมถึงการพัฒนาสมาร์ท คอมมิวนิตี้ ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่เพื่อรองรับชุมชนและหน่วยงานราชการต่างๆ
โซนที่ 2 พัฒนาธุรกิจหลัก การให้บริการท่าเรือกรุงเทพฯ พัฒนาสถานีบรรจุสินค้าเพื่อส่งออกและบูรณาการพื้นที่หลังท่าเป็นคลังสินค้าขาเข้าเขตปลอดภาษี พื้นที่ปฏิบัติการสินค้าเพื่อเพิ่มมูลค่า โซนที่ 3 พื้นที่พัฒนาเมืองท่าเรือกรุงเทพฯ เน้นการพัฒนาธุรกิจขนาดใหญ่ที่เป็นแลนด์มาร์กของประเทศ เป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวทางน้ำแห่งใหม่ เป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์สาธารณะ พัฒนาอาคารมิกซ์ยูส ครบวงจร ทั้งห้างสรรพสินค้า(Shopping Mall) ลานจอดรถ ที่อยู่อาศัยและโรงแรม
โดยปัจจุบัน การท่าเรือฯ อยู่ระหว่างการย้ายชุมชนคลองเตย 26 ชุมชน ราว 12,000 ครัวเรือน ออกจากพื้นที่ทั้งหมด 197 ไร่ ซึ่งจะมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมสูง 25 ชั้น 4 อาคารรองรับได้กว่า 6,000 ครัวเรือน โดยการท่าเรือฯ จะลงทุนให้สำหรับอาคารแรกด้วยงบ 1,000 ล้านบาท อีก 3 อาคารนั้นจะเปิดให้ผู้ประกอบการอสังหาฯที่สนใจร่วมลงทุนแบบPPP
หากโครงการยักษ์ใหญ่ของท่าเรือคลองเตย เป็นรูปเป็นร่าง จะเป็นการขยายฐานเศรษฐกิจ และเสริมศักยภาพทำเลที่ตั้งของโครงการให้มีศักยภาพสูงมากขึ้น ไม่ว่าจะทางน้ำ หรือทางบก มีพื้นที่ติดทั้งแม่น้ำเจ้าพระยา และยกระดับท่าเรือคลองเตย ให้กลายเป็นศูนย์กลางการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่สำคัญ ไม่ต่างจากไอคอนสยาม
แน่นอนว่า ด้วยศักยภาพของเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ จากกลุ่มทีซีซี แลนด์ ตลอดแนวถนนพระราม 4 ที่ได้รับแรงหนุนจากรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นการเชิ่มต่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน การพัฒนา Port City บนพื้นที่ท่าเรืองคลองเตย การเกิดใหม่ของโครงการแนวถนนอโศก และการก่อสร้างสะพานข้ามแยก ณ ระนอง และการผลักดันโครงการดิ เอ็ม ดิสทริค ซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า 3 แห่ง คือ The Emporium , The EmQuartier และThe EmSphere ของ กลุ่มเดอะมอลล์ บนถนนสุขุมวิท ที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางทะลุซอยสุขุมวิท16 ไปสู่ 5 แยก ณ ระนอง จะก่อให้เกิดการเคลื่อนตัวของ “Central District Center” ให้ย้ายมาอยู่ในย่าน 5 แยก ณ ระนอง ได้ในอนาคต.
