สถานการณ์หลายๆ อย่างในประเทศไทยเริ่มมีสัญญาณเข้าสู่ทิศทางที่เป็นบวก อาจจะบวกไม่มากหรือแทบไม่แตกต่างไปจากเดิม แต่อย่างน้อยการยกเลิกมาตรการล็อกดาวน์ หรือการห้ามกิจกรรมบางอย่างก็มีผลให้ภาพรวมทางเศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น คนกล้าออกมาใช้จ่ายหรือทานอาหารนอกบ้านมากขึ้นแบบชัดเจน รวมไปถึงการเปิดให้ชาวต่างชาติจาก 63 ประเทศสามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้โดยที่ไม่ต้องมีการกักตัว ถ้ามีเอกสารรับรองการฉีดวัคซีนครบโดสแล้ว ซึ่งมีผลธุรกิจท่องเที่ยวเริ่มมีการขยับตัวเล็กๆ แม้ว่าจำนวนของชาวต่างชาติที่เข้ามาจะเล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับภาวะปกติของประเทศไทย ช่วงปลายปีต่อเนื่องต้นปีแบบนี้ ถ้าเป็นภาวะปกติจะเป็นช่วงไฮซีซันของการท่องเที่ยวในประเทศไทยเลย เพราะชาวตะวันตกจากยุโรป หรือรัสเซียเลือกที่จะเดินทางมาประเทศไทยเพื่อหลบอากาศหนาวในประเทศตนเอง แต่ปีนี้ยังไม่ได้มีทั้งชาวยุโรปและรัสเซียเข้ามามากแบบที่ตั้งความหวังไว้
แต่ดูเหมือนว่าสัญญาณร้ายจากโควิด-19 กำลังทวีปัญหามากขึ้น โดยสถานการณ์ล่าสุด ตลาดหุ้นทั่วโลกหวั่นวิตกเกี่ยวกับไวรัสสายพันธุ์ใหม่ 'โอมิครอน' แม้แต่ซีอีโอ ของ Moderna ได้ออกข่าวในเชิงลบ วัคซีนที่มีอยู่ในปัจจุบันอาจจะมีประสิทธิภาพลดลงในการป้องกัน 'โอมิครอน' ขณะที่ในหลายประเทศเริ่มจะใช้มาตรการเข้มงวดหลังพบผู้ติดเชื้อสายพันธุ์ใหม่ ไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์ (ศูนย์กลางการเงิน) ญี่ปุ่น ได้ประกาศปิดพรมแดนสำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาใหม่ และฮ่องกง ขยายแบนต่างชาติเพิ่มอีก 13 ประเทศ
ล่าสุด พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และ รมว.กลาโหม ได้สั่งการให้เฝ้าระวังอย่างเข้มงวด แต่ยังไม่มีมาตรการรุนแรงถึงขั้น "ล็อกดาวน์"
โอมิครอนปัจจัยเสี่ยงฉุด ศก.ไทยฟื้นตัวช้า
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยว่า ธุรกิจท่องเที่ยวในประเทศไทยมีความหวังในระยะยาวมากกว่าที่จะมองแค่สิ้นปีนี้ เพราะถ้าสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศลดลงต่อเนื่อง และในต่างประเทศเริ่มคลายมาตรต่างๆ มากขึ้น ก็เป็นโอกาสดีที่ชาวต่างชาติจะเดินทางมาเที่ยวในประเทศไทยมากขึ้นในปี พ.ศ.2565 แต่พอเริ่มมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่ที่เรียกว่า “โอมิครอน” ในบางประเทศในทวีปยุโรป และบางประเทศทั้งในยุโรป ตะวันออกกลาง และเอเชียประกาศปิดประเทศแล้ว ไม่เปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศแบบปกติอีกต่อไป เป็นสัญญาณเตือนที่อันตรายสำหรับธุรกิจการท่องเที่ยว และโรงแรมในประเทศไทย เพราะช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่ประเทศไทยต้องการนักท่องเที่ยวต่างชาติ แต่เรื่องนี้มีผลต่อการตัดสินใจเดินทางออกนอกประเทศของชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อย เพราะต้องกลัวเรื่องมาตรการของประเทศตนเองในกรณีที่เดินทางกลับจากประเทศไทย
"แม้ว่าตอนนี้ยังไม่มีการห้ามเดินทางมาประเทศไทยก็ตาม แต่หลังจากนี้ยังไม่สามารถตอบได้ รวมไปถึงเรื่องของประกันสุขภาพต่างๆ ที่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติมถ้าการแพร่ระบาดของ “โอมิครอน” รุนแรงมากยิ่งขึ้นหลังจากนี้ และเริ่มมีบริษัททัวร์ในบางประเทศมีการยกเลิกการเดินทางท่องเที่ยวต่างประเทศไปแล้ว ประเทศไทยเอง โดยกระทรวงสาธารณสุขก็ห้ามชาวต่างชาติจาก 8 ประเทศในแอฟริกาเดินทางเข้าประเทศไทย แต่ไม่มีผลต่อธุรกิจท่องเที่ยว เพราะไม่ใช่กลุ่มเป้าหมายสำคัญ"
อย่างไรก็ดี การหวังพึ่งการใช้จ่ายจากต่างประเทศเริ่มมีทิศทางที่เป็นลบหรือไม่เป็นไปตามที่ตั้งใจ หันมามองที่การใช้จ่ายในประเทศบ้างยังคงน่าเป็นห่วงเหมือนเดิม เพราะคนไทยยังคงใช้จ่ายไม่มาก เนื่องจากมีความกังวลต่อสถานการณ์โควิด-19 ที่แม้ว่าจะเริ่มผ่อนคลายเมื่อเทียบกับช่วงหลายเดือนก่อนหน้านี้ แต่ยังมีความวิตกกังวลในระยะยาวอยู่เช่นเดิม การท่องเที่ยวในประเทศยังคงไม่อาจทดแทนรายได้จากชาวต่างชาติได้ (นักท่องเที่ยวต่างชาติเคยเดินทางเข้าประเทศไทยสูงสุดเกือบ 40 ล้านคน)
ในขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับกลยุทธ์ในการบริหารสินค้าคงค้าง (สต๊อก) เนื่องจากเริ่มมีความไม่แน่นอนในเรื่องของสถานการณ์โควิด-19 หลังหลายประเทศมีผู้ติดเชื้อสายพันธุ์ใหม่แล้ว ซึ่งผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสินค้ารอขาย(สต๊อก) และดำเนินการในส่วนของโครงการแนวราบที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างให้แล้วเสร็จเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ สร้างรายได้และกระแสเงินสดเข้ามาเตรียมความพร้อม เนื่องจากในระยะข้างหน้าไม่แน่ใจว่าจะเกิดเหตุเหมือนช่วงไตรมาส 3 ของปี 64 ที่ผ่านมาหรือไม่
ทั้งนี้ ต้องยอมรับว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่สามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้แบบที่เคยเป็นมา เพราะยังติดขัดเรื่องของการขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ แม้ว่าผู้ประกอบการหรือคนไทยส่วนหนึ่งจะยังคงผลักดันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เดินหน้าโดยการจ้างงาน ก่อสร้างโครงการใหม่ หรือซื้อที่อยู่อาศัย แต่สุดท้ายแล้วหลายคนยังไม่สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้แบบที่ตั้งใจ (ลูกค้าไม่มีความพร้อม) เพราะไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ (ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ)
"ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมีผลต่อผู้ประกอบการแน่นอน เนื่องจากขาดรายได้มาหมุนเวียนภายในบริษัท (ยอดโอนไม่ได้ตามเป้า) แม้ว่าตอนนี้ผู้ประกอบการจะยังคงแบกรับเรื่องนี้ได้ แต่ในระยะยาวมีปัญหาแน่นอน เพราะปัญหาเรื่องของสภาพคล่องมีมาตั้งแต่ก่อนหน้านี้แล้ว" นายสุรเชษฐ กล่าว
ตั้งกองทุนหนุนแบงก์ ผ่อนคลายปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ การที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็นเครื่องจักรสำคัญในระบบเศรษฐกิจได้นั้น รัฐบาลต้องออกแรงสนับสนุนมากกว่าที่เป็นอยู่ เพราะภาคเอกชนนั้นช่วยเหลือตัวเองและลูกค้ามาโดยตลอดอยู่แล้ว การช่วยเหลือจากรัฐบาลแบบที่คาดว่าจะเห็นผล หรือมีส่วนช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวมากขึ้นได้แน่นอน คือ เรื่องของการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัยเหลือ 0.01% แบบไม่มีเพดานราคาสูงสุด และไม่จำกัดว่าต้องเป็นที่อาศัยหลังแรก เพื่อที่จะได้ครอบคลุมกำลังซื้อมากขึ้น จูงใจคนซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแน่นอน รวมไปถึงอาจจะต้องตั้งกองทุน เพื่อเข้ามาสนับสนุนให้ธนาคารต่างๆ ผ่อนคลายเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อมากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เพื่อที่จะได้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์และให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบ เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจไทยในวงกว้าง มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เคยสูงถึง 7-8 แสนล้านบาท รวมถึงยังเกี่ยวโยงกับคน องค์กร ภาคเอกชน ภาคการขนส่ง และอีกหลายส่วนเกี่ยวข้องในระบบเศรษฐกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถ้าเกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบนี้มากขึ้นจะมีผลต่อเนื่องไปยังเศรษฐกิจของประเทศไทยแน่นอน เพียงแต่รัฐบาลต้องยอมเจ็บตัวมากขึ้น
พฤกษาเดินหน้าลงทุนปี 65 คาดยอดขาย-รายได้โตกว่า 10% ปลายๆ
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4 ปี 64 ว่า ทุกอย่างปรับตัวดีขึ้น โดยบริษัทจะมีรายได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 7 โครงการุ และยอดขายจากการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในไตรมาสนี้ ขณะที่แผนธุรกิจในปี 65 บริษัทยังคงเดินหน้าลงทุนและเปิดโครงการใหม่เพื่อสนับสนุนไปสู่เป้าหมายการเติบโตของยอดขายและรายได้ที่ตั้งไว้มากกว่าระดับ 10% ปลายๆ และการรักษาส่วนแบ่งตลาด (มาร์เกตแชร์) ของยอดขายในตลาดรวม โดยมั่นใจแบรนด์ทาวน์เฮาส์ยังคงอันดับ 1 ในตลาด รองลงมาเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยว ที่คาดว่าจะสามารถขึ้นมาติดอยู่ในผู้นำที่มียอดขาย 1 ใน 3 ของทั้งตลาด เนื่องจากทางบริษัทฯ จะไล่เปิดโครงการบ้านเดี่ยวมากขึ้น
รวมถึงการขยายกลุ่มสินค้าระดับพรีเมียมมากขึ้น ซึ่งผลงานล่าสุด โครงการ The Palm บางนา-วงแหวน บ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ที่เปิดการขายไปเมื่อปลายเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา สามารถสร้างยอดขายได้ดีกว่า 200 ล้านบาท เนื่องจากดีไซน์แบบบ้านพื้นที่ใช้สอยมากถึง 500 ตารางเมตร รองรับกลุ่มครอบครัวซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง พร้อมกับได้ใส่โปรแกรมสิทธิพิเศษ รับเพิ่ม ViMUT Family Card ระดับ Elite package สำหรับใช้บริการด้านสุขภาพโรงพยาบาลวิมุต รับสิทธิพิเศษส่วนลดค่าห้อง ค่ายา ใช้ได้สูงสุดถึง 4 คนในครอบครัว พร้อมโปรแกรมตรวจสุขภาพแบบไม่มีค่าใช้จ่าย
โอมิครอนมีผลต่อจิตวิทยาช่วงสั้น
หวั่น 'ล็อกดาวน์' อีก ศก.พัง!
นายปิยะ กล่าวถึงสถานการณ์ไวรัสสายพันธุ์ใหม่ที่เริ่มมีผู้ติดเชื้อในต่างประเทศนั้นว่า คงต้องมาติดตาม ซึ่งแน่นอนในระยะสั้น 1-2 เดือนข้างหน้า ในแง่ของจิตวิทยาอาจจะทำให้เกิดความรู้สึกกังวลกับเรื่องดังกล่าว แต่สิ่งสำคัญในตอนนี้รัฐบาลจจะต้องเร่งระดมการฉีดวัคซีนให้เร็วและมากยิ่งขึ้นเพื่อสร้างภูมิคุ้มกัน
"ผมว่าเรื่องล็อกดาวน์คงไม่น่าจะเกิดขึ้น เพราะจะกลายเป็นจุดเปลี่ยนทันที เศรษฐกิจจะแย่ไปมากกว่านี้ ซึ่งบรรยากาศตอนนี้ คนในประเทศกำลังมีความรู้สึกดี มีการท่องเที่ยว และจับจ่ายใช้สอย" นายปิยะ กล่าว
ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยังไม่ปรับมุมมองปี 65
พร้อมมอนิเตอร์ใกล้ชิดไวรัสพันธุ์ใหม่
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ. หรือ REIC) เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจในตอนนี้เริ่มมีบรรยากาศที่ดีขึ้น จากตัวเลขผู้ติดเชื้อโควิด-19 ที่ลดลง ผลตอบรับจากนักท่องเที่ยวหลังรัฐบาลได้ดำเนินการเปิดประเทศเมื่อวันที่ 1 พ.ย.ที่ผ่านมา มีผลบวกต่อทิศทางเศรษฐกิจได้ดี อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ที่เกิดเชื้อไวรัสสายพันธุ์ใหม่ "โอมิครอน" นั้น ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้มีการประเมินอะไรกันใหม่ และอย่างที่เคยบอก ในกรณีที่ ถ้าไม่เป็นไปตามที่เราคาด Base Case (ปรับใหม่) ก็ต้องไปพิจารณาตัวเลขที่ Worst Case ซึ่งจะเป็นการขยับเส้นลงมา ทั้งนี้ ต้องดูว่าโอมิครอนจะเข้ามาจริงและมีการติดเชื้อ และอยู่ที่ความรุนแรงจะแค่ไหน
"เรายังเชื่อว่าไม่มีเหตุการณ์ที่กระทบ บรรยากาศทั้งการลงทุน และเศรษฐกิจ และในภาพของอสังหาริมทรัพย์น่าจะมีทิศทางไปเป็นบวกในปี 2565 แต่ทางศูนย์ข้อมูลฯ ยังคงต้องติดตามสถานการณ์เรื่องสายพันธุ์ใหม่ จะรุนแรงถึงขั้นต้องมีการล็อกดาวน์กันอีกหรือไม่ ต้องมีเรื่องการจำกัดการเดินทางเข้ามาเกี่ยวข้องอีกหรือไม่ หากเป็นเช่นนั้น ปัจจัยบวกต่างๆ ที่ทางศูนย์ข้อมูลฯ ได้นำมาวิเคราะห์ถึงทิศทางตลาดอสังหาฯ ในปีหน้า จะกลายเป็นปัจจัยลบเข้ามาแทน จะเกิดปัญหาของเศรษฐกิจ และอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเกาะการฟื้นตัวกับภาคเศรษฐกิจจะมีปัญหาไปด้วย ซึ่งหากมองไปแล้วในเชิงจิตวิทยา คนอาจจะมีความตกใจเหมือนเคสของตลาดหุ้นชั่วคราว ซึ่งต้องรอดูรัฐบาลจะสามารถควบคุม และมีมาตรการเข้ามาป้องกันอย่างไรบ้าง" ดร.วิชัย กล่าว
ดร.วิชัย กล่าวถึงแนวโน้มต่อผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ในการวางเป้าธุรกิจปี 2565 ว่า คาดว่าในระยะแรกของปีหน้า ผู้ประกอบการอาจจะแถลงแผนในทิศทางที่ตั้งใจไว้ แต่จะเลื่อนแผนธุรกิจหรือไม่นั้นคงเป็นไปตามสภาพของสถานการณ์ในปีหน้า แต่ช่วงนี้ผู้ประกอบการคงต้องเร่งโอนโครงการแน่ๆ เพราะไม่งั้นเดี๋ยวเกิดไวรัสมา ทุกอย่างและบรรยากาศโดยรวมจะเสียไปหมด ซึ่งจะทำให้ไม่เป็นไปตามที่คิดไว้ โดยทางศูนย์ข้อมูลฯ ได้ประเมินตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2564 น่าจะต่ำกว่าปี 2563 เล็กน้อย คาดมูลค่าการโอนประมาณ 8 แสนล้านบาท จากในอดีตที่ตัวเลขเคยไต่ขึ้นสูงถึง 9 แสนล้านบาท
"ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้คงต่ำแน่ๆ เพราะไตรมาส 3 ปี 64 ที่ผ่านมา ตัวเลขต่ำมาก เท่ากับว่า ตัวเลข 9 เดือนที่ผ่านมา ลงมาหมด และแม้ภาพรวมไตรมาส 4 ปีนี้จะดีขึ้น คงไม่มีแรงพอที่จะดึงให้ทั้งปีเติบโตได้ เพราะช่วงที่ผ่านมาลงแรงหรือเกิน"
ปี 65 อสังหาฯ รอฟื้นตัว จับตายอดโอน-เปิดโครงการใหม่
อนึ่ง ข้อมูลล่าสุดที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้รีวิวทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 และ ปี 2565 ใหม่ หลังผ่านมาตรการผ่อนคลายเรื่อง LTV ระบุว่า ในภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 64 มีการปรับตัวดีขึ้นกว่าการคาดการณ์เดิม แต่ยังคงมีการขยายตัวติดลบ โดยในด้านของหน่วยเหลือขาย คาดว่าจะปรับลดลงต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการเร่งระบายสินค้า ระมัดระวังในการเปิดโครงการ ทำให้คาดการณ์ภายในสิ้นปี 64 จำนวนซัปพลายจะอยู่ที่ 278,236 หน่วย และจะลดลงมาเหลือ 264,412 หน่วย ณ สิ้นปี 2565
ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ปี 2564 คาดการณ์ว่ามีจำนวน 281,026 หน่วย (Base Case) ลดลงจากปี 2563 ประมาณ -21.7% คิดเป็นมูลค่า 835,559 ล้านบาท ลดลง -10% จากเดิมคาดการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 270,151 หน่วย ลดลงจากปี 63 ประมาณ -24.6% มูลค่า 804,241 ล้านบาท ลดลง -13.4% ทำให้ภาพรวมตลอดทั้งปียังคงติดลบถึง -22.1% และ -12.7% ตามลำดับ
ตัวเลขการเปิดโครงการใหม่ในปี 2565 ทางศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่า (Base Case) อยู่ที่ 85,912 หน่วย เพิ่มขึ้น 99.6% เมื่อเทียบกับปี 64 แต่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งมีตัวเลขอยู่ที่ 100,070 หน่วย คาดว่าสินค้าประเภทโครงการแนวราบจะมีสัดส่วนการเปิดโครงการเกินกว่า 55%
ส่วนของปี 65 คาดการณ์ (F) หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ (Base Case) จะประมาณ 324,221 หน่วย กลับมาเป็นบวกประมาณ 15.4% มูลค่าการโอนในปี 65 คาดการณ์ 879,886 ล้านบาท เป็นบวกเติบโต 5.3%
