ให้ระวัง! ต่างชาติสบช่องดัน ‘โฮลดิ้งส์’ เข้าถือครองอสังหาฯ ไทยทำประโยชน์

ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ภาคอีสาน ประเมินภาพรวมตลาดยังชะลอตัวลง แบงก์ตั้งเกณฑ์ปล่อยสินเชื่อ "วิชัย ประเสริฐสิทธิ์" ประธานกรีน เมโทรฯ ระบุ โครงการบ้านล้านหลังตอบโจทย์ยุคโควิด-19 แนะผู้ประกอบการจัดระดับความสามารถของลูกค้าให้ชัด ลดความเสี่ยงต้องขายซ้ำหลายรอบ เตือนให้ระวังโฮลดิ้งส์ต่างชาติเข้ามากว้านซื้ออสังหาฯ และทำประโยชน์ มากกว่าอยู่อาศัย ด้านนายก ส.อสังหาฯ นครราชสีมา แนะรัฐอัดฉีดงบกระตุ้น ศก. เอกชนไม่มีตังค์แล้ว

นางเมตตา เมืองเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บ้านสาริน จำกัด กล่าวในงานเสวนาของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ในหัวข้อเรื่อง "การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของกำลังซื้อคนไทย และชาวต่างชาติหลังโควิด-19" ว่า การเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดอุบลราชธานี จะไม่หวือหวา เติบโตช้าๆ เพราะไม่ได้มีกงจักรในการขับเคลื่อนให้โตเหมือนบางจังหวัด

"สถานการณ์โควิด-19 ที่เป็นอยู่ทำให้ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ มีต้นทุนในเรื่องของเวลามากขึ้นถึง 2 เท่า ลูกค้ากังวลเรื่องโรค ขณะที่นโยบายของธนาคารเปลี่ยนตลอด เข้มงวดปล่อยสินเชื่อมากขึ้น บางยูนิต บริษัทต้องรีเซลถึง 10 รอบกว่าจะโอนให้ลูกค้าได้" นางเมตตา กล่าว

แนะจัดกลุ่มลูกค้าซื้อบ้านให้ชัดเจน ลดความเสี่ยง รีเซลหลายรอบ

นายวิชัย ประเสริฐสิทธิ์ ประธานกรรมการ บริษัท กรีน เมโทร จำกัด กล่าวสนับสนุนโครงการ "บ้านล้านหลัง" ในเฟสที่ 2 ที่ ธอส.ได้เร่งดำเนินการ ซึ่งในส่วนของบริษัท ได้ให้ความสำคัญในการที่จะทำให้คนไทยได้มีที่อยู่อาศัยแทนที่ต้องเช่าอยู่ไปตลอดชีวิต โดยในแผนการที่วางไว้จะทำโครงการบ้านล้านหลัง 6,000 ยูนิต ภายในปี 2564 แต่จากการระบาดของโควิด-19 ทำให้ต้องปรับแผนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ ทำให้ในปีนี้จะทำบ้านล้านหลังเพื่อส่งมอบให้ ธอส.ได้ประมาณ 2,000 ยูนิตเท่านั้น แต่จากผลการขายบ้านล้านหลังในจังหวัดขอนแก่น มีความต้องการมาก เป็นการตอบโจทย์ในยุคโควิด-19

"อุปสรรคที่เราเจอในโครงการบ้านล้านหลัง มีทั้งเรื่องของต้นทุนที่สูงขึ้น ซึ่งบริษัทกำลังเตรียมจัดตั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้างเข้ามาดำเนินการ โดยใช้เรื่องของระบบก่อสร้างที่รวดเร็ว ทำให้ส่งมอบเร็ว ทั้งนี้ จากการเข้าไปลงทุนในขอนแก่น อุดรธานี และโคราช พบว่า นักศึกษาที่จบใหม่และเช่าบ้านอยู่ มีฐานเงินเดือน (เริ่มทำงาน) อยู่ที่ 12,000-15,000 บาทต่อเดือน และพร้อมมีครอบครัวขนาดเล็ก ถ้าไม่มีหนี้สิน ซึ่งถ้าเช่าอยู่ 3,000 บาท แต่มาผ่อนกับแบงก์ 5,000 บาท ก็สามารถกู้บ้านล้านหลังได้เลย เพียงแต่ลูกค้ากลุ่มนี้ไปมีภาระส่วนอื่นอยู่ หากเราเปลี่ยนทัศนคติของเด็กจบใหม่ได้ เพราะแต่ละปีมีจบใหม่แสนคน และหากต้องการซื้อบ้านสัก 10 เปอร์เซ็นต์ ก็ประมาณ 10,000 หลัง ตลาดใหญ่มากนะครับ"


ส่วนเรื่องการขอสินเชื่อในโครงการบ้านล้านหลัง นายวิชัย กล่าวว่า มีปัญหา ยื่นกู้ไป 3 คน ผ่านแค่ 1 คน บางยูนิตต้องทำการตลาดขายใหม่ถึง 3 รอบ สิ่งที่เราทำคือ การจัดกลุ่มผู้ซื้อให้ชัด แยกเป็น 1.กลุ่มที่ธนาคารจะผ่านการอนุมัติสินเชื่อ ในส่วนนี้บริษัทมีสัดส่วน 30% 2.กลุ่มที่ต้องดูแล เช่น ในช่วงที่จะกู้ซื้อบ้าน ต้องไม่มีความเสี่ยงการก่อหนี้เพิ่ม มีสัดส่วนอยู่ 40-50% เฉพาะ 2 กลุ่มนี้บริษัทมีลูกค้าอยู่ในมือ 70% และสุดท้ายกลุ่มที่มีภาระหนี้ แต่ไม่ถึงขั้นเลวร้าย บริษัทมีลูกค้าส่วนนี้เยอะ หากเราบริหารจัดการให้ดีๆ จะกลับกลายเป็นกำลังซื้อในอนาคต

"สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องคำนึง เราต้องชัดเจนในเรื่องของโปรดักต์ ต้องมองให้ขาด เพราะเราขายบ้านให้ธนาคาร การปล่อยกู้จะปรับตัวดีขึ้นในภาวะที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้น ซึ่งเชื่อว่าจะเห็นการปรับสมดุลในอีก 2 ปีข้างหน้า ตอนนี้ขอให้อดทน

หวังรัฐอัดฉีดงบฟื้นเศรษฐกิจ เอกชนไม่มีตังค์แล้ว

นายนราทร ธานินพิทักษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท นาราแลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า ภาพรวมเศรษฐกิจของ จ.นครราชสีมา สถานการณ์แย่ลงโดยเฉพาะในภาคการค้าและภาคบริการ โดยอุปสรรคที่ทำให้ธุรกิจยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับสู่ระดับเดิม เกิดจาก 1.กำลังซื้ออ่อนแอ 2.การระบาดระลอกใหม่ 3.อุปสรรคในการนำเข้าและส่งออกสินค้า และการเดินเรือที่ยังไม่เป็นปกติ และ 4.พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลง

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ทางสมาคมฯ คาดหวัง คือ อยากให้รัฐบาลอัดฉีดงบกระตุ้นเศรษฐกิจ เนื่องจากภาคเอกชนต่างๆ ไม่มีตังค์ลงทุนแล้ว และไม่มีความเชื่อมั่น การลงทุนต่างๆ มีการขยับขยายค่อนข้างช้า ทำให้การจ้างงานน้อยลง แรงงานที่เคลื่อนย้ายเข้ามาที่จังหวัดนครราชสีมาจะมีแนวโน้มช้าลงไปอีก และสิ่งที่กังวลคือ เทรนด์การเกิดของประชากรในหลายจังหวัดเริ่มลดลงแล้ว

หวั่นเปิดช่อง ‘โฮลดิ้งส์ต่างชาติ’ กว้านซื้ออสังหาฯ ไทย

"เรื่องการเพิ่มกำลังซื้อ จะเห็นว่าในกลุ่มของคอนโดมิเนียมมีเปิดช่องให้ต่างชาติเข้ามาซื้อ แต่จากโมเดลที่ในประเทศเพื่อนบ้าน หากเราเพิ่มโอกาสในการให้ต่างชาติเข้ามาซื้อโครงการบ้านจัดสรรที่ถูกต้อง จะเป็นการเพิ่มกำลังซื้อ กระตุ้นยอดขายได้ระดับหนึ่ง ซึ่งในหลายแห่งพบเห็นการใช้นอมินีมาซื้ออสังหาฯ ตรงนี้เรามาทำให้ถูกต้องจะดีกว่า โดยให้ซื้อบ้านจัดสรรในกี่เปอร์เซ็นต์ในจำนวนตามข้อบังคับที่กำหนดไว้ เช่น กำหนดกรอบต่างชาติซื้อไม่เกิน 3 ล้านบาท และให้มีการเก็บภาษีส่วนนี้มารองรับการจัดตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือกองทุนเพื่อการเคหะ จะเป็นการช่วยตลาดได้ ง" นายนราทร กล่าว

นายวิชัย ประเสริฐสิทธิ์ กล่าวเสริมในประเด็นเปิดรับต่างชาติซื้ออสังหาฯ นั้น สิ่งที่ให้ระวัง คือ ความเป็นโฮลดิ้งส์ เข้ามา เพราะกลุ่มนี้ไม่ได้เข้ามาในลักษณะของการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ แต่เข้ามาซื้อเพื่อถือครองและทำประโยชน์ ถ้าจะให้ระวังก็ระวังกลุ่มนี้มากกว่า แต่ถ้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยไม่ใช่ประเด็นเลย ที่ดินในเมืองไทยไม่ไปไหน และเมื่อ (ต่างชาติ) เสียชีวิตไป ลูกหลานไม่อยากได้ที่อยู่อาศัยในเมืองไทย

นางเมตตา กล่าวเสริมว่า หากเป็นชาวต่างชาติที่เป็นและอยู่กับครอบครัวไทย ตรงนี้จะนิยมเลือกที่อยู่อาศัประเภทบ้านเดี่ยมาก ไม่ต้องการคอนโดมิเนียม จากประสบการณ์ที่ขายโครงการที่จังหวัดอุบลราชธานี ชาวต่างชาติที่มาจากตะวันตกจะดูบ้านเดี่ยวที่อยู่ในชุมชนที่ดีพอ สังคมที่ดี เนื่องจากคนต่างชาติเหล่านี้มีมาตรฐานการใช้ชีวิตที่ดีอยู่แล้ว และต้องการบ้านในราคาค่อนข้างสูง เป็นต้น