โบรกฯ มองอสังหาฯ ไทยแกร่ง วิกฤตหนี้ท่วม “เอเวอร์แกรนด์” ไม่กระทบ

บล.เอเซียพลัส เชื่อปัญหา "เอเวอร์แกรนด์" ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ จีน ไม่ซ้ำรอยวิกฤตซับไพรม์ กระทบตลาดหุ้นไทยแค่วงจำกัด มั่นใจไม่กระทบภาคอสังหาฯ ไทย เหตุฐานเงินแกร่ง อีกทั้งผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ชะลอลงทุน บิ๊กอสังหาฯ เผยกรณีเอเวอร์แกรนด์ เกิดกับอสังหาฯ ไทยยาก เพราะแบงก์คุมเข้ม ส่งผลให้ฐานะการเงินบริษัทอสังหาฯ แน่นปึ้ก

กระแสข่าวเกี่ยวกับปัญหาของยักษ์อสังหาริมทรัพย์ ไชน่าเอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป (China Evergrande Group) หรือเอเวอร์แกรนด์ที่มีหนี้สินล้นพ้นตัว แต่ด้วยขนาดของบริษัท "ใหญ่เกินกว่าที่จะล้ม" ทว่าวันนี้ชะตากรรมของเอเวอร์แกรนด์ฯ บริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเคยใหญ่เป็นอันดับ 2 ของจีนกำลังทำให้ผู้ประกอบการประเภทเดียวกันและธนาคารเจ้าหนี้ทั้งหลายหายใจไม่ทั่วท้อง เมื่อบริษัทได้ออกคำเตือนว่าไม่สามารถจะแบกรับภาระหนี้ก้อนมหาศาลได้ เพราะตัวเลขหนี้สินของกลุ่มเอเวอร์แกรนด์ รวมแสนล้านดอลลาร์สหรัฐ จากการกู้อย่างหนักในช่วงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจีนเฟื่องฟูก่อนเริ่มภาวะฟองสบู่ ซ้ำเติมด้วยการระบาดของโควิด-19 ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อระบบเศรษฐกิจของจีน เช่นกัน เพราะหากบริษัทมีอันเป็นไป ไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ เงินที่วางไว้อาจสูญเปล่า ความเสียหายเพราะหนี้สินก้อนใหญ่จะส่งผลกระทบต่อวงการธนาคารและสถาบันการเงินทั่วโลก ซึ่งมีความสัมพันธ์ทางธุรกิจกับเอเวอร์แกรนด์ 

กลุ่มเอเวอร์แกรนด์ฯ ก่อตั้งเมื่อปี 1997 โดย Hui Ka Yan หรือ Jiayin ในภาษาจีนกลาง ซึ่งได้กลายเป็นมหาเศรษฐีระดับพันล้าน อันเป็นผลมาจากการเปิดประเทศจีนเพื่อรับการลงทุนจากต่างประเทศ นำไปสู่การขยายตัวของเมืองและงานก่อสร้าง

ในปีที่ผ่านมา Hui ถูกประเมินโดยนิตยสาร Forbes ว่าเป็นบุคคลมั่งคั่งอันดับ 3 ในประเทศจีน หลังจากนั้นความร่ำรวยก็ลดลงอย่างมากพร้อมกับภาระทางการเงิน การตกต่ำของบริษัท และราคาหุ้นอันเป็นผลจากความล้มเหลวในการดำรงสภาพคล่อง

ทั้งนี้ กลุ่มเอเวอร์แกรนด์มีสำนักงานในฮ่องกงและเซินเจิ้น และได้ทำงานสำเร็จมากกว่า 900 โครงการ ซึ่งมีทั้งอาคารพาณิชย์ ที่อยู่อาศัย โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ มีการว่าจ้างพนักงานมากกว่า 2 แสนคน นับว่าเป็นบริษัทที่ประสบความสำเร็จอย่างมาก และหลังจากประสบความสำเร็จ เอเวอร์แกรนด์ได้ขยายกิจการไปสู่ภาคอื่นๆ ของเศรษฐกิจในโมงยามที่เศรษฐกิจจีนเฟื่องฟู เช่น ธุรกิจอาหาร บันเทิงและสันทนาการ เป็นเจ้าของสโมสรฟุตบอลกวางโจวอีกด้วย โมงยามที่เศรษฐกิจจีนเฟื่องฟู

อย่างไรก็ดี เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว รัฐบาลจีนเริ่มควบคุมด้วยมาตรการเข้มการสร้างหนี้ การกู้ยืมอย่างมากของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในเดือนสิงหาคม 2020 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ ***เอเวอร์แกรนด์ ต้องพยายามรักษาสภาพคล่องด้วยการขายสินทรัพย์ออกไปในราคาต่ำกว่าตลาด *** พร้อมส่วนลดมากมายเพื่อไม่ให้หนี้ทับถมมากเกินไป

เมื่อวันจันทร์ที่ผ่านมา ตลาดหลักทรัพย์เซี่ยงไฮ้ได้หยุดการซื้อขายพันธบัตรของ เอเวอร์แกรนด์ ในล็อตของเดือนพฤษภาคม 2023 หลังจากราคาตกไปกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ และบริษัทได้แจ้งต่อตลาดหุ้นฮ่องกงว่าได้ว่าจ้างกลุ่มที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อประเมินสภาพคล่องและหาทางออกอย่างอื่นให้เร็วที่สุด แต่ยังเตือนว่าไม่มีการรับประกันว่าความพยายามที่จะกอบกู้สถานการณ์ที่เป็นอยู่จะประสบความสำเร็จ และสถานการณ์ยิ่งดูเลวร้ายลง เอเวอร์แกรนด์ยอมรับวันอังคารที่ผ่านมาว่า ความพยายามที่จะขายอาคารสำนักงานของบริษัทในฮ่องกง ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ขนาดใหญ่ในพื้นที่ธุรกิจสำคัญบนเกาะฮ่องกง ยังไม่สำเร็จผลภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้

ขณะเดียวกัน มีคนเดินขบวนประท้วงหน้าสำนักงานของบริษัทต่อเนื่องหลายวันเพราะอยากรู้สถานสถานการณ์ที่แท้จริงว่าเป็นอย่างไร จะรอดหรือไม่ เพราะมีทั้งเจ้าหนี้หลายราย และลูกค้า 1.5 ล้านคนที่ได้วางเงินดาวน์เพื่อซื้อโครงการของบริษัทที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง เพราะหากบริษัทไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ เงินที่วางไว้อาจสูญเปล่า

นักวิเคราะห์มองว่า กลุ่มเอเวอร์แกรนด์จะรอดจากวิกฤตนี้ได้ด้วยความช่วยเหลือจากรัฐบาลจีนเท่านั้น เพราะเป็นภาระหนัก แต่ที่ผ่านมายังไม่มีสัญญาณว่าจะมีความช่วยเหลือจากรัฐบาล และยังไม่แน่นอนว่า เอเวอร์แกรนด์ฯ จะไม่มีใครเข้ามาอุ้ม เพราะถ้าเอเวอร์แกรนด์ล้มละลาย จะเป็นการทดสอบความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจของจีนว่าจะรองรับผลกระทบได้หรือไม่ หลังจากไม่มีวิกฤตระดับเช่นนี้หลายปีแล้ว

ขณะที่สำนักข่าว Reuters รายงานว่า ผู้บริหาร 6 คนของเอเวอร์แกรนด์ ไถ่ถอนหุ้นของบริษัทล่วงหน้าก่อนที่บริษัทจะออกมาบอกว่าอาจผิดนัดชำระหนี้เป็นการไถ่ถอนผลิตภัณฑ์ลงทุนของบริษัท 12 ผลิตภัณฑ์ แต่ไม่ได้ระบุรายละเอียด ซึ่งจากกรณีดังกล่าวบริษัทได้พิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง และยังเรียกร้องให้คืนเงินทั้งหมดที่ผู้บริหารทั้ง 6 คนไถ่ถอนไปล่วงหน้าภายในระยะเวลาที่กำหนดและอาจมีการลงโทษขั้นร้ายแรง

ด้าน South China Morning Post รายงานว่า โจเซฟ หลอ ผู้ก่อตั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Chinese Estates Holdings Limited และภรรยา ซึ่งเป็นเพื่อนสนิทของสวีเจียยิ่น ผู้ก่อตั้งเอเวอร์แกรนด์ ขายหุ้นของเอเวอร์แกรนด์ 138 ล้านหุ้นหลายครั้งในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา รวมเป็นเงิน 64 ล้านเหรียญสหรัฐ อีกทั้งลดสัดส่วนการถือหุ้นในเอเวอร์แกรนด์เหลือ 7.96% หลังจากราคาหุ้นและมูลค่าบริษัทในตลาดของเอเวอร์แกรนด์ร่วงถึง 85% เช่นเดียวกับ เซี่ยไห่จวิน ซึ่งเป็นรองประธานและซีอีโอของเอเวอร์แกรนด์ตั้งแต่ปี 2014 ได้ขายหุ้นในบริษัทรถยนต์ไฟฟ้าและบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในเครือเอเวอร์แกรนด์ รวมมูลค่า 115.6 ล้านเหรียญฮ่องกงเมื่อเดือน ส.ค.ที่ผ่านมา

ล่าสุด ธนาคารกลางจีน (PBOC) ได้เพิ่มเงินทุน 9 หมื่นล้านหยวน (14 พันล้านดอลลาร์) บนพื้นฐานสุทธิผ่านข้อตกลงการซื้อคืนย้อนหลัง 7 วันและ 14 วันในวันศุกร์ ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ และนี่เป็นครั้งแรกในเดือนนี้ที่เพิ่มสภาพคล่องระยะสั้นมากกว่าหนึ่งหมื่นล้านหยวนเข้าสู่ระบบธนาคารในวันเดียว เนื่องจากปัญหาหนี้ที่ เอเวอร์แกรนด์ เผชิญอยู่ทำให้เกิดความกังวลของนักลงทุนเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อ ซึ่งมีความต้องการเงินสดที่เพิ่มขึ้นตามฤดูกาลเนื่องจากธนาคารลังเลที่จะปล่อยกู้ในช่วงสิ้นไตรมาสก่อนการตรวจสอบด้านกฎระเบียบ สภาพคล่องมีแนวโน้มลดลงในช่วงเวลานี้ของปี ก่อนวันหยุดยาวหนึ่งสัปดาห์ในช่วงต้นเดือนตุลาคม

กูรูประเมินกระทบตลาดหุ้นไทยน้อย

บริษัทหลักทรัพย์เอเซียพลัส หรือ ASPS เปิดเผยว่า จากกระแสความกังวลหลังจากเอเวอร์แกรนด์ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อันดับ 2 ของจีน มีความเสี่ยงจะผิดชำระหนี้ เนื่องจากมีหนี้สินถึง 3.56 แสนล้านเหรียญ ถือเป็นเอกชนที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลก โดยปัญหาของเอเวอร์แกรนด์ เกิดจากการ Over Investment ขยายไปลงทุนในหลายกิจการและเกิดปัญหาสภาพคล่อง ทำให้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ เห็นได้จากค่าใช้จ่ายอัตราดอกเบี้ยต่อปี ในปี 59 -61 อยู่ราว 5-7 พันล้านเหรียญ และขยับขึ้นเป็น 1.7 หมื่นล้านเหรียญในปี 62 และพิจารณา DEBT/Equity สูงราว 205 เท่า

โดยเอเวอร์แกรนด์ ก่อตั้งขึ้นในปี 2539 และจดทะเบียนในฮ่องกงในปี 52 โครงสร้างธุรกิจหลักๆ คือ Developer อสังหาริมทรัพย์ แต่มีการขยายไปในหลายธุรกิจ เช่น รถยนต์ไฟฟ้า (Evergrande New Energy Auto) ธุรกิจอินเทอร์เน็ตและสื่อ (HengTen Networks) สโมสรฟุตบอล (Guangzhou FC) ธุรกิจน้ำแร่ อาหาร (Evergrande Spring)

ไม่ซ้ำรอยซับไพรม์-ไม่กระทบอสังหาฯ

อย่างไรก็ดี จาการสรุปผลกระทบ ฝ่ายวิจัย ASPS ประเมินว่า จะไม่เหมือนวิกฤตสินเชื่อ Subprime ในสหรัฐฯ เมื่อปี 61 เพราะปัญหาเอเวอร์แกรนด์ เป็นปัญหาเฉพาะตัว การชำระหนี้เฉพาะเจาะจงไปที่เจ้าหนี้ คาดรัฐบาลจีนจะออกมาตรการช่วยเหลือ แตกต่างกับวิกฤต Subprime ในสหรัฐฯ ที่กระทบเป็นวงกว้างทั่วโลก

ส่วนผลกระทบภาคอสังหาฯ ประเมินว่าไม่กระทบอย่างมีนัย เนื่องจากประการแรก Developer ในไทยส่วนใหญ่ในช่วงที่ผ่านมาตั้งแต่ปี 61 ชะลอลงทุน สะท้อนจากแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงมา เนื่องจาก มีมาตรการ LTV ของ ธปท. สงครามการค้าสหรัฐฯ จีน และปี 63 เผชิญกับโควิด-19 และอีกประการคือฐานะการเงินของบริษัท Property ในไทยในปัจจุบันแข็งแกร่ง สะท้อนจาก Net gearing ของกลุ่มอุตสาหกรรม property 5 ปี ย้อนหลังที่ผ่านมาอยู่ไม่เกิน 1 เท่า ล่าสุด 2Q64 อยู่ที่ 1.0 เท่า เทียบกับตอนปี 40 ต้มยำกุ้ง Net gearing สูงราว 10 เท่า ดังนั้น โดยสรุปฝ่ายวิจัย ASPS ประเมินว่า ผลกระทบจากปัญหาเอเวอร์แกรนด์คาดจะไม่ขยายวงกว้าง และกระทบต่อตลาดหุ้นไทยในวงจำกัด

อสังหาฯ ไทยฐานเงินแกร่ง โครงสร้างแตกต่าง

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ภาพรวมกรณีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เอเวอร์แกรนด์ ของจีนมีความเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้ มองว่าโครงสร้างอสังหาฯ ไทยและจีนต่างกัน ดังนั้นภาวะหนี้ภาคอสังหาฯ ที่สูงระดับนั้นเกิดขึ้นได้ยาก โดย เรื่องนี้ต้องให้เครดิตธนาคารพาณิชย์ในประเทศไทย ที่เรียนรู้วิกฤตมาหลายรอบ สามารถดูแลภาวะหนี้อสังหาฯ ในไทยไม่ให้สูงมากอยู่แล้ว นอกจากนี้ ภาคอสังหาฯ เมืองไทยยังมีความแข็งแกร่งทางการเงินมากพอ

"หากว่ากรณีดังกล่าวมีเหตุให้เกี่ยวข้องกระทบกับแบงก์ อาจทำให้ต้องเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นได้ แต่มองว่ากรณีนี้ไม่น่าจะเกี่ยวกับไทย" นายไตรเตชะ กล่าว

อย่างไรก็ดี มองว่าในระยะสั้นอาจกระทบกำลังซื้อของลูกค้าชาวจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงในระยะสั้น เพราะนักลงทุนอาจกังวลว่าจะเกิดเหตุการณ์ลักษณะดังกล่าวในประเทศไทย เหมือนกับในจีน แต่หากพิจารณาการซื้ออสังหาฯ ในไทยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ในส่วนของแนวราบ ส่วนคอนโดมิเนียมอาจมีซื้อเพื่อเก็งกำไรบ้างแต่ชะลอตัวลง

ขณะที่ภาพรวมของอัตราดอกเบี้ยของไทยอยู่ในเกณฑ์ต่ำ การเก็งกำไรอสังหาฯ น้อย ส่วนการปล่อยสินเชื่อของธนาคารสามารถควบคุมและจัดการได้ดี ทำให้ความผันผวนเรื่องภาวะหนี้จำนวนมากแบบกรณีดังกล่าว จึงเกิดขึ้นได้น้อยมาก

จากเรื่องราวเอเวอร์แกรนด์ นักลงทุนและหลายฝ่ายที่เกี่ยวข้องคงจับตามองทางออกและการแก้ไขกันอีกยาว ขณะที่ในภาคส่วนของอสังหาฯ ไทยนั้น ล่าสุด มติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 14 กันยายน 2564 เห็นชอบมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่ง 4 กลุ่ม เข้ามาพักอาศัยระยะยาวในเมืองไทย ตั้งเป้า 1 ล้านคน โดยมอบหมายหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเตรียมความพร้อมในการบังคับใช้ภายในต้นปี 2565 นับเป็นข่าวดีของวงการอสังหาริมทรัพย์เพราะเป็นการเพิ่มตัวช่วยกำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติโดยตรง

ทั้งนี้ จากตัวเลขครึ่งปีแรก 2564 ของธุรกิจอสังหาฯ พบว่ามีซัปพลาย 329,429 หน่วย มูลค่า 1,277,954 ล้านบาท เหลือขาย 283,491 หน่วย ส่วนมากกระจุกอยู่ใน กทม.-ปริมณฑล 59% หรือ 194,779 หน่วย เหลือขาย 165,003 หน่วย มูลค่า 826,809 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นอาคารชุด 79,792 หน่วย คิดเป็น 41.0% บ้านจัดสรร 114,987 หน่วย คิดเป็น 59.0% ขณะที่ดีมานด์อสังหาฯ ยังมีอยู่ตลอดเวลา และผู้ประกอบการมีการลงทุนใหม่เพิ่ม แม้จะมีปัญหาสำคัญที่สุด คือ แบงก์เข้มงวดการให้สินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ ส่งผลให้แม้จะมียอดขายแต่ไม่สามารถโอนได้ นั่นจึงเป็นเสมือนการันตีอย่างหนึ่งว่าการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของแบงก์ทำให้ธุรกิจอสังหาฯไทยถือว่ายังคงแข็งแกร่งและเชื่อว่าจากเหตุการณ์ดังกล่าวกลับยิ่งจะทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ รวมถึงแบงก์พาณิชย์จะระมัดระวังในการประกอบธุรกิจมากยิ่งขึ้น