อสังหาฯ ไทยไม่ก่อหนี้เกินตัว! วิกฤต “เอเวอร์แกรนด์” ส่อล้มไม่กระเทือน

"ฟีนิกซ์ฯ" ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ประเมิน “ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป” บิ๊กอสังหาฯ อันดับ 2 ในจีนประสบปัญหาสภาพคล่อง ผิดนัดชำระหนี้ ไม่ลุกลามขยายวงกระทบอสังหาฯ ไทย เหตุผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยไม่ได้ก่อหนี้เกินตัว ด้านที่ปรึกษาโบรกเกอร์จีน ระบุเร็วเกินไปจะชี้ชัดมีผลต่อตลาดอสังหาฯ ในไทย แต่ห่วงแบงก์คุมเข้มสินเชื่อหนัก ด้านศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินอีก 2-3 ปี ตลาดเริ่มฟื้นชัดเจน

ข่าวใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่สั่นสะเทือนไปทั่วภูมิภาคเอเชีย คงหนีไม่พ้นเรื่อง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่อันดับ 2 ของประเทศจีน “ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป” (China Evergrande Group) ที่เผชิญกับปัญหาสภาพคล่อง เสี่ยงผิดนัดชำระหนี้ และจากข้อมูลฐานะการเงินของบริษัท ภาระหนี้สินที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นผลมาจากการกู้เงินอย่างต่อเนื่องติดต่อมาหลายปี เพื่อนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ส่งผลให้บริษัท ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป ขึ้นทำเนียบระดับบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน

จากข้อมูลที่มีการยื่นต่อตลาดหลักทรัพย์เซี่ยงไฮ้ระบุว่า เอเวอร์แกรนด์ มีตราสารหนี้เชิงพาณิชย์มูลค่ารวม 2.057 แสนล้านหยวน (32,000 ล้านดอลลาร์) หรือประมาณ 1 ล้านล้านบาท (เพียงแค่บริษัทเดียวมีศักยภาพสูงเทียบกับรัฐบาลไทยที่กู้เงิน 1 ล้านล้านบาท) ณ สิ้นปี 2563 และปัจจุบัน เอเวอร์แกรนด์ มีหนี้สินมากกว่า 3 แสนล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 10 ล้านล้านบาท เทียบเท่ากับ 2% ของตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของจีน หลังจากที่บริษัทได้ทำการกู้เงินมาเป็นเวลาหลายปีเพื่อรองรับการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน

คำถามคือ หากเอเวอร์แกรนด์ล้มขึ้นมา “โดมิโน” นี้จะเป็นกลายคลื่นซัดกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่! แต่ประเด็นที่ต้องไม่ลืมว่า รัฐบาลจีน ต้องแสดงท่าทีในการปกป้อง “เศรษฐกิจ” และ “เครดิต” ของประเทศตนเอง ในฐานะชาติมหาอำนาจของโลก!


"ฟีนิกซ์ฯ" ประเมินวิกฤต 'เอเวอร์แกรนด์' ไม่กระทบอสังหาฯ ไทย

ต่อประเด็นผลกระทบ ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ นั้น นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด (ผู้บริหารที่เคยบริหารบริษัทอสังหาฯ สัญชาติจีนในไทย) ให้มุมมองว่า ผลกระทบโดยตรงจากวิกฤต ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคงไม่มีรุนแรง ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการไทยเองไม่มีการก่อหนี้สินเกินตัวเช่น เอเวอร์แกรนด์ ยังคงมีวินัยทางการเงิน และมีการชะลอการลงทุนไปบ้างแล้ว เพื่อให้สอดคล้องกับตลาดและภาวะเศรษฐกิจ

ส่วนผลกระทบที่อาจจะเกิดขึ้นกับประเทศไทยคงมีแน่นอน และคงมีผลต่อเนื่องไปอีกหลายประเทศ คือ ผลกระทบในกลุ่มของนักลงทุนรายย่อยหรือสถาบันต่างๆ ที่เข้าไปลงทุนในตลาดตราสารหนี้หรือตลาดหลักทรัพย์ประเทศจีน และฮ่องกงโดยการซื้อกองทุนและตราสารหนี้ เช่น กองทุนตราสารหนี้จีน กองทุนตราสารหนี้เอเชีย กองทุนตราสารหนี้ กองทุนตราสารหนี้ Emerging Market โดยควรต้องมีการตรวจสอบดูว่ามีการลงทุนในตราสารหนี้ของเอเวอร์แกรนด์บ้างหรือไม่ เพราะได้รับผลกระทบแน่นอนหากเอเวอร์แกรนด์เกิดปัญหาขึ้น ซึ่งบางกองทุนมีการขายออกไปก่อนหน้านี้แล้ว เพราะสัญญาณของปัญหามีให้เห็นมาก่อนหน้านี้แล้ว

“สำหรับการเข้ามาลงทุนของริสแลนด์ฯ (บริษัทอสังหาฯ จีน) ที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยนั้น ไม่ได้มีการขยายกิจการไปยังธุรกิจอื่นๆ แบบที่แวนด้า และเอเวอร์แกรนด์ทำ ดังนั้น ไม่มีอะไรที่น่าเป็นห่วง เพียงแต่ถ้าเอเวอร์แกรนด์ เกิดปัญหาขึ้นรัฐบาลจีนอาจจะเข้มงวดและมีข้อจำกัดในการลงทุนในต่างประเทศของบริษัทต่างๆ ของประเทศจีนมากขึ้น แบบที่กำลังเข้มงวดกับบริษัทขนาดใหญ่จำนวนมากในประเทศจีนตอนนี้” นายสุรเชษฐ กล่าวในที่สุด

โบรกเกอร์จีนชี้แบงก์ไทยคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ

แหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ ให้มุมมองว่า "ตอนนี้นักลงทุนและคนจีนที่มาซื้ออสังหาฯ ชะลอตัวลงอย่างมาก ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องจากเศรษฐกิจภายในของจีน และเรื่องของโควิด-19 สิ่งที่เกิดขึ้นจากไชน่า เอเวอร์แกรนด์ คงไม่ระบุให้ชัดเจนว่า จะกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ที่แน่ๆ สถาบันการเงินไทยในหลายปีที่ผ่านมา เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ และสินเชื่อรายย่อย กำหนดดัชนีการบริหารความเสี่ยงลูกค้าโครงการและผู้ซื้อ เนื่องจากกังวลในเรื่องหนี้เสียของภาคอสังหาฯ"

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาด 2-3 ปีฟื้น ปี 65 เริ่มสดใส

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 และต่อเนื่องในปีถัดไปว่า ได้ประมาณการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะเข้าสู่ตลาดในปี 2564 จำนวนประมาณ 53,693 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 239,736 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 30,556 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 152,659 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 23,137 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 87,077 ล้านบาท

โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2564 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จะมีอัตราติดลบที่น้อยกว่าช่วงครึ่งปีแรก โดยคาดว่าจะลดลงประมาณร้อยละ -3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลงประมาณร้อยละ -22.2 แต่เชื่อมั่นว่าสถานการณ์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะปรับตัวดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 2564

สำหรับแนวโน้มปี 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวนประมาณ 86,117 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 374,368 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 37,792 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 202,726 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 42,325 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 171,642 ล้านบาท

โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ถึงร้อยละ 95.8 และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 24.3 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 100.3 และเริ่มชะลอการขยายตัวในช่วงครึ่งหลังปี 2565

"แนวโน้มปี 65 ตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะดีขึ้นเรื่อยๆ เทรนด์ขาขึ้น เห็นจากตัวเลขขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารและแผนเปิดโครงการในครึ่งแรกของปี 65 แต่หากย้อนกลับไปเปรียบเทียบกับปีที่เติบโตสูงสุดในปี 2561 คาดว่า ภาคอสังหาฯ ต้องใช้เวลาฟื้นตัวไม่น้อยกว่า 2-3 ปี" ดร.วิชัย กล่าว