อสังหาฯ ครึ่งหลังปี 63 ลุ้นฟื้นตัวหรือฟุบยาว หลังแนวโน้มการแพร่ระบาดในประเทศคลี่คลาย แต่นักท่องเที่ยวต่างชาติมาไม่ได้ ขณะที่ปัจจัยลบทุกตัวอยู่ครบ คาดใช้เวลาฟื้นตัว 1-2 ปี
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2563 เริ่มต้นปีด้วยการชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2562 จากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจทั้งภายในประเทศและเศรษฐกิจโลก ปัญหาหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน มาตรการ LTV และปัญหาอื่นๆ ซ้ำร้ายกว่านั้นคือเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ทุกอย่างหยุดชะงักลง การท่องเที่ยวซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของเศรษฐกิจไทยหยุดลงทันที ขณะที่ภาคการผลิตและส่งออกในช่วงแรกที่มีการระบาดก็ต้องหยุดลงเช่นกัน แต่ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวด้วยการขายผ่านระบบออนไลน์ และนำสต๊อกบ้าน คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จมาขายลดราคาแบบที่ไม่เคยทำกันมาก่อนเริ่มตั้งแต่ลด 10% ไปจนถึง 50% ก็มี ทำให้เห็นยอดขายของเลยบริษัททำสถิติโตสวนกระแสตลาด
แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในไทยจะมีทิศทางที่ดีขึ้นไม่มีผู้ติดเชื้อภายในประเทศติดต่อกันนานนับเดือน จนทำให้มีความหวังว่าในช่วงครึ่งปีหลังเศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัวได้ แต่อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดในต่างประเทศกลับไม่มีท่าทีว่าจะลดน้อยลงโดยเฉพาะ สหรัฐอเมริกา บราซิล รัสเซีย อินเดีย และสเปน ขณะที่บางประเทศเริ่มมีการระบาดรอบ 2 ทำให้มีคำถามตามมาอีกว่าแล้วครึ่งปีหลังตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกหรือไม่
อสังหาฯ ครึ่งปีหลังถดถอยต่อเนื่อง
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้คงยังไม่แตกต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีนี้เท่าใดนัก เพราะปัจจัยลบต่างๆ ยังอยู่ครบไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจ รายได้ภาคประชาชนลด หนี้ครัวเรือนสูง มาตรการ LTV ความเชื่อมั่นลดยังคงไม่ได้แตกต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีนี้ และมีแนวโน้มที่จะมีความรุนแรงในบางเรื่อง เช่น เรื่องของการเมือง และการเดินทางเข้ามาในประเทศไทยของชาวต่างชาติก็ยังคงไม่ชัดเจน แม้ว่าอาจจะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาได้ในบางกลุ่มแต่ก็คงไม่ได้กลับไปสู่ภาวะปกติแบบก่อนหน้านี้ ซึ่งถ้าการท่องเที่ยวของประเทศไทยยังคงไม่กลับมาแบบก่อนหน้านี้ก็คงยากที่ภาวะเศรษฐกิจจะกลับมาแบบเดิม และความเชื่อมั่นของคนไทยก็ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวแบบที่เป็นมา
“แม้ว่าสถาการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในประเทศจะมีทิศทางดีขึ้น แต่ก็ใช่ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคจะฟื้นตัวได้เร็ว และสามารถซื้อบ้านได้เร็วตาม ต้องใช้ระยะเวลาอย่างน้อยอีก 1-2 ปีในการออมเงินมาดาวน์หรือซื้อบ้านได้ เมื่อกำลังซื้อจะต้องอาศัยระยะเวลาในการเก็บเงินดังนั้นก็เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ จะยังไม่ฟื้นในเร็วๆ นี้” นายสุรเชษฐ กล่าว
ในช่วงครึ่งปีแรกอาจเห็นว่ายอดขายของผู้ประกอบการหลายรายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากการนำสต๊อกสร้างเสร็จมาทำแคมเปญลดราคา 20-50% และออกโปรโมชันแรงๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ปัจจุบันสต๊อกบ้านสร้างเสร็จใกล้หมดแล้ว หรือเหลือน้อย จะทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการในครึ่งปีหลังไม่หวือหวาหรือไม่มากเช่นในช่วงครึ่งปีแรก
สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ช่วงครึ่งปีแรกชะลอตัวลงแบบชัดเจนทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเพราะผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งมีผลโดยตรงต่อรูปแบบการใช้ชีวิตและการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไป การปิดห้างสรรพสินค้า พื้นที่ค้าปลีก หรือการปิดกิจการทั้งแบบชั่วคราวและถาวรของหลายๆ บริษัทมีผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของคนไทย ทำให้กำลังซื้อลดลง ความเชื่อมั่นลดลงและเลือกที่จะใช้จ่ายลดลง การซื้อที่อยู่อาศัยในตอนนี้ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสม แต่สำหรับคนที่มีความพร้อมกลับกลายเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด เพราะสามารถได้ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมในราคาไม่สูง อีกทั้งยังมีของแถมหรือส่วนลดพิเศษเพิ่มเติมอีก
แบงก์ลดเกรดปล่อยกู้พนักงานสายการบิน ท่องเที่ยว
สำหรับคนทั่วไปก็ยากลำบากในการขอสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะคนที่ทำงานในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบชัดเจนทั้งธุรกิจการบิน สนามบิน โรงแรม การท่องเที่ยว อาหารและเครื่องดื่ม รวมไปถึงคนที่ทำงานในอุตสาหกรรมยานยนต์และอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับต่างประเทศที่คำสั่งซื้อหรือยอดการผลิตลดลงจนต้องปิดกิจการชั่วคราวและถาวรมากขึ้นแบบที่เห็นข่าว โครงการที่อยู่อาศัยรอบสนามบิน รอบนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งได้รับผลกระทบบ้างแล้วในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา นอกจากกำลังซื้อที่ลดลงของกลุ่มอาชีพข้างต้นแล้ว สถาบันการเงินยังเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออีกด้วย ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อปรับขึ้นจาก 15-20% เป็น 30-40% มากน้อยขึ้นอยู่กับแต่ละเซกเมนต์ของตลาด
“ปัจจุบันมีลูกค้าที่ทำงานประเภทสายการบิน โรงแรม หรือเกี่ยวกับธุรกิจท่องเที่ยวเริ่มมีปัญหาเรื่องการผ่อนชำระค่างวดกับทางธนาคาร โดยขอคำปรึกษาจากผู้ประกอบการว่าจะต้องทำอย่างไรหลังจากหมดช่วงที่ของธนาคารผ่อนผัน ซึ่งลูกค้าเหล่านี้มีความเป็นไปได้สูงที่จะกลายเป็น NPL ได้ จากเดิมที่ลูกค้าเหล่านี้ถือเป็นลูกค้าชั้นดี นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มที่อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์กับทางโครงการและอยู่ระหว่างยื่นกู้ ซึ่งมีความเป็นไปได้สูงที่กลุ่มนี้จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ ซึ่งทางเจ้าของโครงการไม่ต้องการเสียลูกค้ากลุ่มนี้ไปหากยังไม่ยื่นกู้ก็ยืดระยะเวลาผ่อนดาวน์ออกไปจนกว่าสถานการณ์จะดีขึ้น หรือหากผ่อนไม่ไหวก็เจรจาว่าจะต้องทำอย่างไรมีแผน 1 2 3 เพราะไม่ต้องการเสียลูกค้าไป สุดท้ายหากลูกค้าไม่สามารถผ่อนได้จริงๆ ก็เอากลับมาขายใหม่” นายสุรเชษฐ กล่าว
ครึ่งแรกปี 63 คอนโดฯ เปิดใหม่แค่ 5,800 ยูนิต
สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 มีทั้งหมดประมาณ 1,200 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสที่ 1 ประมาณ 74% จากจำนวน 4,600 ยูนิต นับว่าต่ำที่สุดในรอบ 10 กว่าปีที่ผ่านมา และเมื่อรวมกับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2563 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้เพียงประมาณ 5,800 ยูนิต ตัวเลขต่ำที่สุดในรอบ 10 กว่าปีที่ผ่านมาเช่นกัน
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 6 เดือนแรกเป็นคอนโดมิเนียมในช่วงราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากถึงประมาณ 77% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการราคาไม่แพงในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว โดยอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ประมาณ 36% เท่านั้น แสดงให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นของกำลังซื้อได้เป็นอย่างดีว่าอยู่ในภาวะถดถอยแบบชัดเจน และการที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงในช่วง 6 เดือนแรกของปีก็เป็นการแสดงออกชัดเจนของผู้ประกอบการว่าพวกเขาให้ความสนใจโครงการคอนโดมิเนียมลดลงแต่ไปเพิ่มสัดส่วนการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียมหลายรายปรับตัวมาตั้งแต่ก่อนที่จะเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยการลดการลงทุน ชะลอหรือไม่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ เนื่องจากมองว่ากลุ่มลูกค้าของตลาดคอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุน ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งในภาวะที่เศรษฐกิจทั้งภายในประเทศและทั่วโลกมีการชะลอตัวและผันผวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการที่จับกลุ่มเรียลดีมานด์หรือกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงนั่นก็คือโครงการบ้านจัดสรร
“การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในช่วงนี้ถือว่ายากลำบาก เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยกำหนดโครงการจะต้องมียอดขายพรีเซลล์ 50-60% จึงจะปล่อยสินเชื่อให้ ทำให้ผู้ประกอบการที่ลงทุนเปิดโครงการใหม่ในช่วงนี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือมีพันธมิตรจากต่างชาติ เป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สามารถระดมเงินจากตลาดทุนได้ หรือมีเงินทุนที่หนาพอโดยไม่ต้องขอสินเชื่อ” นายสุรเชษฐ กล่าว
ในครึ่งปีหลังผู้ประกอบการทุกรายคงเลือกที่จะขายสต๊อกคงเหลือจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วต่อไป ลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ และเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้นแบบช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ ทำให้คาดการณ์ว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2563 อยู่ในช่วงประมาณ 20,000-25,000 ยูนิต ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ช่วงปลายปีที่แล้วก่อนที่จะมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แบบชัดเจน ส่วนบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครก็ลดลงเช่นกัน แต่ลดลงในสัดส่วนที่ไม่มากนัก โดยอาจจะมีจำนวนบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 29,000-30,000 ยูนิต น้อยกว่าปีก่อนหน้านี้ที่มีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 45,000-50,000 ยูนิตต่อปี
ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายจะยังพยายามหาเงินทุนในการพัฒนาโครงการจากช่องทางอื่นๆ ที่ไม่ต้องพึ่งพาธนาคารมากขึ้น ทั้งการออกหุ้นกู้ซึ่งมีให้เห็นหลายรูปแบทั้งแบบระยะสั้น ระยะยาว และแบบไม่จำกัดระยะเวลาซึ่งอัตราผลตอบแทนก็แตกต่างกันไป และอาจจะสูงกว่าดอกเบี้ยธนาคาร แต่พวกเขาเลือกที่จะระดมทุนแบบนี้เพื่อความรวดเร็วในการพัฒนาโครงการใหม่ รวมไปถึงการหาพันธมิตรมาร่วมพัฒนาโครงการเพื่อที่พวกเขาจะได้ไม่ต้องใช้ทุนของบริษัทแบบ 100% ในการลงทุน ซึ่งวิธีการแบบนี้สามารถทำได้เฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่หรือรายกลางในตลาดหลักทรัพย์เท่านั้น ผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กนอกตลาดหลักทรัพย์คงต้องพยายามประคองสถานะของบริษัทให้รอดต่อไปในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแบบรุนแรงแบบนี้ และคาดว่าจะใช้เวลามากกว่า 1-2 ปีจึงจะเห็นการฟื้นตัว
อัตราขายเฉลี่ย 29% ต่ำสุดในรอบ 10 ปี
ขณะที่แผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมา ยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ค่อนข้างมาก เนื่องจากประชาชนยังคงระมัดระวังในการออกจากที่พักอาศัย เนื่องจากวิตกกังวลกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส รวมถึงกำลังซื้อส่วนใหญ่หันไปซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังเหลือขาย และผู้ประกอบการนำมาลดราคาลงเพื่อกระตุ้นความสนใจ ส่งผลให้อัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 29% เท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี หรือในรอบ 40 ไตรมาสที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ออกไปหรืออาจจะมีการปรับแผนการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี
สำหรับอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 กว่า 59% หรือประมาณ 207 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา <100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001-200,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 41% หรือสามารถขายได้ประมาณ 145 ยูนิต
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 86,737 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 26.9% เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมาเป็นการพัฒนาของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการเริ่มกังวลใจกับการกำหนดราคาขายของโครงการใหม่มากขึ้น ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัว ไม่กล้าที่จะปรับราคาขายมากเกินไปเนื่องจากกังวลใจว่าอาจจะไม่ได้รับการตอบรับตามที่คาดการณ์ไว้ จึงส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับลดลงค่อนข้างมาก
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2563 เริ่มต้นปีด้วยการชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2562 จากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจทั้งภายในประเทศและเศรษฐกิจโลก ปัญหาหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน มาตรการ LTV และปัญหาอื่นๆ ซ้ำร้ายกว่านั้นคือเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ทุกอย่างหยุดชะงักลง การท่องเที่ยวซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของเศรษฐกิจไทยหยุดลงทันที ขณะที่ภาคการผลิตและส่งออกในช่วงแรกที่มีการระบาดก็ต้องหยุดลงเช่นกัน แต่ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวด้วยการขายผ่านระบบออนไลน์ และนำสต๊อกบ้าน คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จมาขายลดราคาแบบที่ไม่เคยทำกันมาก่อนเริ่มตั้งแต่ลด 10% ไปจนถึง 50% ก็มี ทำให้เห็นยอดขายของเลยบริษัททำสถิติโตสวนกระแสตลาด
แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในไทยจะมีทิศทางที่ดีขึ้นไม่มีผู้ติดเชื้อภายในประเทศติดต่อกันนานนับเดือน จนทำให้มีความหวังว่าในช่วงครึ่งปีหลังเศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัวได้ แต่อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดในต่างประเทศกลับไม่มีท่าทีว่าจะลดน้อยลงโดยเฉพาะ สหรัฐอเมริกา บราซิล รัสเซีย อินเดีย และสเปน ขณะที่บางประเทศเริ่มมีการระบาดรอบ 2 ทำให้มีคำถามตามมาอีกว่าแล้วครึ่งปีหลังตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกหรือไม่
อสังหาฯ ครึ่งปีหลังถดถอยต่อเนื่อง
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปีนี้คงยังไม่แตกต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีนี้เท่าใดนัก เพราะปัจจัยลบต่างๆ ยังอยู่ครบไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจ รายได้ภาคประชาชนลด หนี้ครัวเรือนสูง มาตรการ LTV ความเชื่อมั่นลดยังคงไม่ได้แตกต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีนี้ และมีแนวโน้มที่จะมีความรุนแรงในบางเรื่อง เช่น เรื่องของการเมือง และการเดินทางเข้ามาในประเทศไทยของชาวต่างชาติก็ยังคงไม่ชัดเจน แม้ว่าอาจจะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาได้ในบางกลุ่มแต่ก็คงไม่ได้กลับไปสู่ภาวะปกติแบบก่อนหน้านี้ ซึ่งถ้าการท่องเที่ยวของประเทศไทยยังคงไม่กลับมาแบบก่อนหน้านี้ก็คงยากที่ภาวะเศรษฐกิจจะกลับมาแบบเดิม และความเชื่อมั่นของคนไทยก็ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวแบบที่เป็นมา
“แม้ว่าสถาการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในประเทศจะมีทิศทางดีขึ้น แต่ก็ใช่ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคจะฟื้นตัวได้เร็ว และสามารถซื้อบ้านได้เร็วตาม ต้องใช้ระยะเวลาอย่างน้อยอีก 1-2 ปีในการออมเงินมาดาวน์หรือซื้อบ้านได้ เมื่อกำลังซื้อจะต้องอาศัยระยะเวลาในการเก็บเงินดังนั้นก็เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ จะยังไม่ฟื้นในเร็วๆ นี้” นายสุรเชษฐ กล่าว
ในช่วงครึ่งปีแรกอาจเห็นว่ายอดขายของผู้ประกอบการหลายรายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากการนำสต๊อกสร้างเสร็จมาทำแคมเปญลดราคา 20-50% และออกโปรโมชันแรงๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ปัจจุบันสต๊อกบ้านสร้างเสร็จใกล้หมดแล้ว หรือเหลือน้อย จะทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการในครึ่งปีหลังไม่หวือหวาหรือไม่มากเช่นในช่วงครึ่งปีแรก
สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ช่วงครึ่งปีแรกชะลอตัวลงแบบชัดเจนทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเพราะผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งมีผลโดยตรงต่อรูปแบบการใช้ชีวิตและการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไป การปิดห้างสรรพสินค้า พื้นที่ค้าปลีก หรือการปิดกิจการทั้งแบบชั่วคราวและถาวรของหลายๆ บริษัทมีผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของคนไทย ทำให้กำลังซื้อลดลง ความเชื่อมั่นลดลงและเลือกที่จะใช้จ่ายลดลง การซื้อที่อยู่อาศัยในตอนนี้ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสม แต่สำหรับคนที่มีความพร้อมกลับกลายเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด เพราะสามารถได้ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมในราคาไม่สูง อีกทั้งยังมีของแถมหรือส่วนลดพิเศษเพิ่มเติมอีก
แบงก์ลดเกรดปล่อยกู้พนักงานสายการบิน ท่องเที่ยว
สำหรับคนทั่วไปก็ยากลำบากในการขอสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะคนที่ทำงานในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบชัดเจนทั้งธุรกิจการบิน สนามบิน โรงแรม การท่องเที่ยว อาหารและเครื่องดื่ม รวมไปถึงคนที่ทำงานในอุตสาหกรรมยานยนต์และอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับต่างประเทศที่คำสั่งซื้อหรือยอดการผลิตลดลงจนต้องปิดกิจการชั่วคราวและถาวรมากขึ้นแบบที่เห็นข่าว โครงการที่อยู่อาศัยรอบสนามบิน รอบนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งได้รับผลกระทบบ้างแล้วในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา นอกจากกำลังซื้อที่ลดลงของกลุ่มอาชีพข้างต้นแล้ว สถาบันการเงินยังเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออีกด้วย ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อปรับขึ้นจาก 15-20% เป็น 30-40% มากน้อยขึ้นอยู่กับแต่ละเซกเมนต์ของตลาด
“ปัจจุบันมีลูกค้าที่ทำงานประเภทสายการบิน โรงแรม หรือเกี่ยวกับธุรกิจท่องเที่ยวเริ่มมีปัญหาเรื่องการผ่อนชำระค่างวดกับทางธนาคาร โดยขอคำปรึกษาจากผู้ประกอบการว่าจะต้องทำอย่างไรหลังจากหมดช่วงที่ของธนาคารผ่อนผัน ซึ่งลูกค้าเหล่านี้มีความเป็นไปได้สูงที่จะกลายเป็น NPL ได้ จากเดิมที่ลูกค้าเหล่านี้ถือเป็นลูกค้าชั้นดี นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มที่อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์กับทางโครงการและอยู่ระหว่างยื่นกู้ ซึ่งมีความเป็นไปได้สูงที่กลุ่มนี้จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ ซึ่งทางเจ้าของโครงการไม่ต้องการเสียลูกค้ากลุ่มนี้ไปหากยังไม่ยื่นกู้ก็ยืดระยะเวลาผ่อนดาวน์ออกไปจนกว่าสถานการณ์จะดีขึ้น หรือหากผ่อนไม่ไหวก็เจรจาว่าจะต้องทำอย่างไรมีแผน 1 2 3 เพราะไม่ต้องการเสียลูกค้าไป สุดท้ายหากลูกค้าไม่สามารถผ่อนได้จริงๆ ก็เอากลับมาขายใหม่” นายสุรเชษฐ กล่าว
ครึ่งแรกปี 63 คอนโดฯ เปิดใหม่แค่ 5,800 ยูนิต
สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 มีทั้งหมดประมาณ 1,200 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสที่ 1 ประมาณ 74% จากจำนวน 4,600 ยูนิต นับว่าต่ำที่สุดในรอบ 10 กว่าปีที่ผ่านมา และเมื่อรวมกับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2563 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้เพียงประมาณ 5,800 ยูนิต ตัวเลขต่ำที่สุดในรอบ 10 กว่าปีที่ผ่านมาเช่นกัน
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 6 เดือนแรกเป็นคอนโดมิเนียมในช่วงราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากถึงประมาณ 77% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการราคาไม่แพงในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว โดยอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ประมาณ 36% เท่านั้น แสดงให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นของกำลังซื้อได้เป็นอย่างดีว่าอยู่ในภาวะถดถอยแบบชัดเจน และการที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงในช่วง 6 เดือนแรกของปีก็เป็นการแสดงออกชัดเจนของผู้ประกอบการว่าพวกเขาให้ความสนใจโครงการคอนโดมิเนียมลดลงแต่ไปเพิ่มสัดส่วนการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียมหลายรายปรับตัวมาตั้งแต่ก่อนที่จะเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยการลดการลงทุน ชะลอหรือไม่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ เนื่องจากมองว่ากลุ่มลูกค้าของตลาดคอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุน ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งในภาวะที่เศรษฐกิจทั้งภายในประเทศและทั่วโลกมีการชะลอตัวและผันผวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการที่จับกลุ่มเรียลดีมานด์หรือกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงนั่นก็คือโครงการบ้านจัดสรร
“การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในช่วงนี้ถือว่ายากลำบาก เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยกำหนดโครงการจะต้องมียอดขายพรีเซลล์ 50-60% จึงจะปล่อยสินเชื่อให้ ทำให้ผู้ประกอบการที่ลงทุนเปิดโครงการใหม่ในช่วงนี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือมีพันธมิตรจากต่างชาติ เป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สามารถระดมเงินจากตลาดทุนได้ หรือมีเงินทุนที่หนาพอโดยไม่ต้องขอสินเชื่อ” นายสุรเชษฐ กล่าว
ในครึ่งปีหลังผู้ประกอบการทุกรายคงเลือกที่จะขายสต๊อกคงเหลือจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วต่อไป ลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ และเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้นแบบช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ ทำให้คาดการณ์ว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2563 อยู่ในช่วงประมาณ 20,000-25,000 ยูนิต ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ช่วงปลายปีที่แล้วก่อนที่จะมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แบบชัดเจน ส่วนบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครก็ลดลงเช่นกัน แต่ลดลงในสัดส่วนที่ไม่มากนัก โดยอาจจะมีจำนวนบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 29,000-30,000 ยูนิต น้อยกว่าปีก่อนหน้านี้ที่มีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 45,000-50,000 ยูนิตต่อปี
ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายจะยังพยายามหาเงินทุนในการพัฒนาโครงการจากช่องทางอื่นๆ ที่ไม่ต้องพึ่งพาธนาคารมากขึ้น ทั้งการออกหุ้นกู้ซึ่งมีให้เห็นหลายรูปแบทั้งแบบระยะสั้น ระยะยาว และแบบไม่จำกัดระยะเวลาซึ่งอัตราผลตอบแทนก็แตกต่างกันไป และอาจจะสูงกว่าดอกเบี้ยธนาคาร แต่พวกเขาเลือกที่จะระดมทุนแบบนี้เพื่อความรวดเร็วในการพัฒนาโครงการใหม่ รวมไปถึงการหาพันธมิตรมาร่วมพัฒนาโครงการเพื่อที่พวกเขาจะได้ไม่ต้องใช้ทุนของบริษัทแบบ 100% ในการลงทุน ซึ่งวิธีการแบบนี้สามารถทำได้เฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่หรือรายกลางในตลาดหลักทรัพย์เท่านั้น ผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กนอกตลาดหลักทรัพย์คงต้องพยายามประคองสถานะของบริษัทให้รอดต่อไปในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแบบรุนแรงแบบนี้ และคาดว่าจะใช้เวลามากกว่า 1-2 ปีจึงจะเห็นการฟื้นตัว
อัตราขายเฉลี่ย 29% ต่ำสุดในรอบ 10 ปี
ขณะที่แผนกวิจัยและการสื่อสาร บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมา ยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ค่อนข้างมาก เนื่องจากประชาชนยังคงระมัดระวังในการออกจากที่พักอาศัย เนื่องจากวิตกกังวลกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส รวมถึงกำลังซื้อส่วนใหญ่หันไปซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังเหลือขาย และผู้ประกอบการนำมาลดราคาลงเพื่อกระตุ้นความสนใจ ส่งผลให้อัตราขายรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 29% เท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี หรือในรอบ 40 ไตรมาสที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ออกไปหรืออาจจะมีการปรับแผนการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี
สำหรับอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 กว่า 59% หรือประมาณ 207 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา <100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001-200,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 41% หรือสามารถขายได้ประมาณ 145 ยูนิต
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 86,737 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 26.9% เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมาเป็นการพัฒนาของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการเริ่มกังวลใจกับการกำหนดราคาขายของโครงการใหม่มากขึ้น ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัว ไม่กล้าที่จะปรับราคาขายมากเกินไปเนื่องจากกังวลใจว่าอาจจะไม่ได้รับการตอบรับตามที่คาดการณ์ไว้ จึงส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับลดลงค่อนข้างมาก