แบงก์ใหญ่เบรกซัปพลายคอนโด จัดเรตติ้งแบรนด์ดัง 'ญี่ปุ่น'จ่อดึงเงินกลับ'ยอดโอนไม่โชว์!'

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ต่อเนื่องถึงปี 2563 ยังคงได้รับแรงกระทบจากปัจจัยทั้งภายในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งล้วนแล้วแต่ ส่งผลให้สภาพตลาดอสังหาฯมีการปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง การแข็งค่าของเงินบาท มีผลต่อกำลังซื้อของลูกค้าในกลุ่มต่างชาติ นโยบายความเข้มงวดนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีน ทำให้กลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนจากประเทศจีน หดหายไปเป็นจำนวนมาก ซัพพลายของโครงการคอนโดมิเนียมในตลาดมีเกิดปริมาณความต้องการ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับบนที่ดีมานด์จำกัด ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา แม้จะมีความต้องการซื้อเป็นจำนวนมาก แต่สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ โดยส่องหนักเรื่องฐานะของรายได้และภาระหนี้ของผู้กู้ ที่มีความเสี่ยงของรายได้จะรองรับการผ่อนชำระหนี้ก้อนใหญ่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยได้หรือไม่

ในเมื่อ ซัปพลายเดิมและซัปพลายใหม่ที่จะสมทบเข้าสู่ระบบ ได้กลายเป็น "ฉนวน" สำคัญ ที่สถาบันการเงิน เริ่มลดเครดิตให้กับภาคตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม!

ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปรียบเสมือน "หอเตือนภัย" ได้ออกมาย้ำว่า การชะลอตัวของอุปสงค์และอุปทาน กำลังนำไปสู่การปรับสมดุลของตลาด โดยประมาณการ “อุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัย” ในตลาดเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2562นี้ จะมีจำนวนประมาณ 154,367 หน่วย โดยหน่วยที่มีมากที่สุด หนีไม่พ้น สินค้าประเภทคอนโดมิเนียม จำนวน 65,639หน่วย สัดส่วน 42.5%

ขณะที่ในฟากของ "รายได้" ของผู้ประกอบการที่จะมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย กำลังบ่งชี้ให้เห็นถึง ความอ่อนไหวทางผลประกอบการได้ ซึ่งคาดว่าปี 2562 รายได้ของผู้ประกอบการจะมีตัวเลขลดลง โดยในไตรมาสที่4ปี2561มีมูลค่า 81,551 ล้านบาท ส่วนไตรมาสแรกปี 62 มีมูลค่า 65,461ล้านบาท และไตรมาส2มีมูลค่า 49,831ล้านบาท ขณะที่ทางศูนย์ข้อมูลฯประเมินปีนี้ยอดโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวนลดลง 10.2% และมูลค่าลดลง 7.1% ส่วนจำนวนที่อยู่อาศัย หรือ อุปทาน (Supply) โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่คาดว่าจะจำนวนหน่วยลดลง12.7% และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่คาดว่าจะมีจำนวนลดลง 9.1% เป็นผลมาจากการปรับตัวตามสภาพตลาด ที่กำลังซื้อลดลงจากผลกระทบคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

โดยฝ่ายวิเคราะห์บริษัท เมย์แบงก์กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) คาดการณ์ผลกำไรของกลุ่มอสังหาฯโดยรวมทั้งปี 2562 น่าจะอยู่ที่ 38,000 ล้านบาท ลดลง 3.8% เมื่อเทียบกับปี 2561 (YoY) โดยช่วงครึ่งแรกของปี สามารถทำกำไรสุทธิรวมได้ประมาณ 40% ขณะที่อีกประมาณ 60% หรือราว 23,000 ล้านบาท จะอยู่ในช่วงครึ่งปีหลัง จากยอดขายที่รอรับรู้รายได้หลังการโอน (backlog) มูลค่ามากกว่า 70,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในไตรมาส 4/2562

ต้องมีกระแสเงินสด ลงทุนและบริหารโครงการ

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในช่วงปลายปี ตลาดอสังหาฯน่าจะกลับมา เนื่องจากเป็นช่วงที่พนักงานมีการปรับเงินเดือน ทำให้เกิดการมองหาที่อยู่อาศัย ขณะที่รัฐบาลมีการลงทุนและดำเนินการโครงข่ายรถไฟฟ้าถึง 12 สายแล้ว ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยมีการกระจายตัวออกไปมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม รัฐบาลต้องหาวิธีลงทุนทำอย่างไร เพื่อให้เกิดการบริโภคมากขึ้น

" ประเด็นที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เตรียมออกมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด หรือ Debt Service Ratio (DSR) ภายในปี 2563 นั้น เนื่องจากธปท.กังวลเรื่องหนี้รายย่อย เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ เนื่องจากมีความเสี่ยง ส่วนหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูลที่ได้สอบถามแบงก์พาณิชย์ ก็พบว่า ตัวเลขหนี้อสังหาฯขึ้นไม่เยอะ แต่ก็มีโครงการบางทำเลที่อาจจะประสบปัญหาบ้าง เช่น โครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยอดปฎิเสธสินเชื่ออาจจะมากกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในเส้นรถไฟฟ้าสายสีอื่นๆ"ดร.อาภา กล่าวและยอมรับว่า

ผู้ประกอบการอสังหาฯหน้าใหม่จะลำบากมากขึ้น เนื่องจากธนาคารเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อโครงการ เช่นเดียวกันผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจมานานแล้ว ยังต้องโดนร่อนตะแกรงเข้ม ซึ่งมีกติกามากขึ้น เช่น ต้องมียอดขายเกินกว่าที่เคยขายได้ การอนุมัติวงเงินพัฒนาโครงการลดน้อยลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้กระแสเงินสด (Cashflow) ของบริษัทมาลงทุนและพัฒนาโครงการเพิ่มเติม

แบงก์จัดเรตติ้งปล่อยกู้โครงการอสังหาฯ

ผู้บริหารธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่ง เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมาจนถึงขณะนี้ สถาบันการเงินจะระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อโครงการ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายใหม่ที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ธนาคารมีนโยบายชัดเจนที่จะไม่ปล่อยสินเชื่อ เช่น ธนาคารกรุงเทพ จำกัด ( มหาชน) ไม่ปล่อยสินเชื่อโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นการบริหารความเสี่ยงของภาคธนาคาร

" ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการ เกิดขึ้นมาอย่างน้อย 1-2 ปี เนื่องจากแบงก์รับสัญญาณจากธนาคารแห่งประเทศไทย ในการที่จะเข้ามาดูแลสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ประกอบการรายใหม่ที่จะเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องช่วยเหลือตัวเอง"

นอกจากนี้ ในแต่ละธนาคารมีการกำหนด "เรตติ้ง" บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะอยู่ในหมวดให้การปล่อยสินเชื่อ เช่น บางธนาคารกำหนดให้ปล่อยสินเชื่อในกลุ่มแบรนด์อสังหาฯ ท็อปทรี (TOP 3) บางแห่งพิจารณาในกลุ่มท็อปไฟว์ (TOP 5) บางแห่งเป็นท็อปเซเว่น(TOP7) ซึ่งเป็นการบริหารพอร์ตสินเชื่อ เนื่องจากธนาคารก็ต้องการป้องกันความเสี่ยงของภาคอสังหาฯหากเกิดหนี้เสียขึ้นมา

โครงการคอนโดฯหน้าใหม่เกิดยาก!

ผู้บริหารบริษัทอสังหาฯรายหนึ่ง กล่าวว่า อสังหาฯหน้าใหม่ที่จะมาทำโครงการคอนโดมิเนียม คงจะต้องปรับตัวอย่างหนัก หากคิดว่าที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการ เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดอย่างมาก บางธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่อโครงการคอนโดมิเนียมเลย ซึ่งหากคิดจะเข้ามาลงทุนทำอาคารสูงแล้ว ต้องมีทุนในการซื้อที่ดินเข้ามารองรับการทำโครงการ ต้องมียอดขายไม่ต่ำกว่า 50-60% ของแต่ละเฟส แล้วจะต้องทำสัญญาจริงในสัดส่วนที่มากพอไม่ใช่มาวางเงินแค่ 5,000 บาท ไม่ได้เหมือนแต่ก่อน มียอดการผ่อนเงินดาวน์ในระยะหนึ่ง (บางธนาคารไม่ได้กำหนดตายตัว) ถึงจะปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการให้กับบริษัทอสังหาฯรายใหม่ที่เข้ามา

" ตอนนี้แบงก์มีกฎเยอะ หากผู้ประกอบการรายใหม่ต้องการเข้ามาลงจริงๆ อาจจะต้องไปกู้สินเชื่อกับสถาบันการเงินขนาดเล็ก ที่อาจจะมีต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงกว่าแบงก์ทั่วไป ผลที่ตามมา โปรดักส์ของการพัฒนาจะต้องหมุนรอบได้เร็ว กลุ่มลูกค้าต้องชัดเจน ทำราคาไม่สูง เพื่อให้มีผลของยอดขายเข้ามา หรืออีกทางรอด คือ การเฟ้นหาพันธมิตรเข้ามาร่วมลงทุนพัฒนาโครงการ เช่น ญี่ปุ่น แต่เริ่มมีกระแสข่าว กลุ่มญี่ปุ่นบางแห่งเริ่มรู้สึกว่า การลงทุนอสังหาฯในไทยไม่น่าจะลงทุน และบางโครงการมีแต่ยอดขาย แต่ไม่มียอดโอนเลย ทำให้มีแนวคิดจะดึงเงินกลับประเทศ "ผู้บริหารระดับสูงในเครือทีซีซีแลนด์ กล่าว

สกรีนซัปพลายที่ไม่แข็งแรงออกไป
ปี63ยังเหนื่อย ต้องปรับตัวอีก

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในไตรมาส 3 ปี 62 ถ้าเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ถือว่าปรับตัวดีขึ้น แต่คงไม่สามารถไปเทียบเคียงกับไตรมาส 3 ปี 61 ได้ เนื่องจากเป็นไตรมาสที่มีฐานการโอนสูงมาก ไม่มีปัจจัยเรื่องของมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เข้ามาเสริม รวมกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว

" ช่วงนี้ เป็นภาวะของการปรับตัว แน่นอนต้องมีคนบาดเจ็บ เรามองว่าปี 62 จะเหนื่อยหน่อย คอนโดฯเหนื่ออยู่แล้ว ปี 63 ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯก็ยังต้องปรับตัว และแม้สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่ดี แต่ เพอร์เฟค ยังประคองตัวได้อยู่ เน้นขายโครงการแนวราบ ส่วนโปรดักส์คอนโดมิเนียมเราทยอยปรับตัวมาตั้งแต่ปี 2560-2562 โครงการเปิดน้อยมากประมาณ 3 โครงการ พยายามลดสต๊อกคอนโดฯลง จากเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมามีประมาณ 12,000 ล้านบาท ปัจจุบันลงมาต่ำกว่า 6,000 ล้านบาทและหันมาบุกแนวราบแทน โครงการร่วมทุนกับบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ในต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็น ฮ่องกงแลนด์ เซกิซุย และซูมิโตโม ในการรุกโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่อง "

'เพอร์เฟค'จัดทัพบุกตลาดแนวราบ

โดยทางบริษัทฯได้ปรับโครงสร้างการพัฒนาโครงการแนวราบให้เหมะสมกับกลยุทธ์ในการทำตลาด แบ่งเป็น บ้านเดี่ยวระดับบน ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป จะมีสัดส่วน 20% ของพอร์ตโครงการแนวราบ บ้านเดี่ยวระดับกลาง ราคา 6-20 ล้านบาทขึ้นไป จะมีสัดส่วน 40% และระดับล่าง ราคา 3ล้านบาท ไปจนถึงไม่เกิน 6 ล้านบาท มีสัดส่วน 30% นอกจากนี้ ทางบริษัทฯพยายามปรับลดการซื้อที่ดินลงและระบายแลนด์แบงก์ที่มีอยู่ออกไป เพื่อลดภาระหนี้ รวมถึงการก่อสร้างโครงการแนวราบประมาณ 80% จะใช้ระบบโครงสร้างสำเร็จรูปมาดำเนินการ ส่งผลให้รอบการส่งมอบบ้านสั้นขึ้น ระยะเวลา 100 วันสามารถโอนให้ลูกค้าได้

นายวงศกรณ์ กล่าวว่า จากการติดตาม จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาฯกำลังถูกปรับให้เกิดความสมดุลมากขึ้น โดยผ่านนโยบายในการกำกับดูแล ทั้งจากเกณฑ์LTV ที่เข้ามาตรวจสถานะของผู้ซื้อ ทำให้กำลังซื้อถูกปรับลดลง ความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ จะเป็นควบคุมอุปทาน(ซัปพลาย) ที่มีอยู่จำนวนมากให้ลดลง

" เรามองว่า LTV รีดขนาดของผู้ซื้อ เป็นการลดดีมานด์ลง ส่วนแบงก์ ลดซัปพลายไซต์ลง สกรีนซัปพลายที่ไม่แข็งแรงออกไป เป็นการปรับสมดุลของซัปพลายให้มีคุณภาพมากขึ้น "

ผู้ประกอบการต้องมี"ฐานทุนที่ดี"

สำหรับผู้ประกอบการรายใหม่ ที่ต้องการเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น สิ่งสำคัญประการแรก ต้องมองเรื่อง ฐานทุนที่ดี เพราะภาวะตลาดอสังหาฯยังไม่ดีขึ้น ประการที่สอง มียอดขายที่ดีด้วย ประการที่สาม ต้องพัฒนาโครงการขนาดไม่ใหญ่ เพื่อให้มียอดขายและสามารถโครงการได้เร็วและสั้นลง ซึ่งจะช่วยบริหารต้นทุนทางการเงินให้เกิดประสิทธิภาพ และสุดท้าย ผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก ต้องมองหาพันธมิตรเข้ามาเสริมศักยภาพ

" เพอร์เฟค มีวิธีสกรีนลูกค้าหลากหลายวิธี ทำอย่างดีแล้ว เจ้าหน้าที่ของโครงการเพอร์เฟค ทำหน้าที่เหมือนเจ้าหน้าที่แบงก์เลย แต่เราพบว่า ลูกค้าปกปิดข้อมูล ไม่พูดเรื่องหนี้ แถมหลักฐานรายได้ไม่ค่อยมี ลูกค้าอยากลุ้นเครดิตตัวเองว่ามีแค่ไหน แต่เวลาไปยื่นแบงก์ เป็นของจริง คุณสมบัติก็ไม่ได้ ทำให้ เพอร์เฟค ยังต้องเจอตัวเลขแบงก์ปฎิเสธสินเชื่ออยู่ แล้วถ้าไม่มีการสกรีนลูกค้าเลย ตัวเลขเกินครึ่งแน่นอน " นายวงศกรณ์ กล่าว

PSHปรับพอร์ตขยับทำตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน

ในด้านผู้นำโครงการแนวราบอย่างบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ได้ปรับกลยุทธ์ในการบริหารและพัฒนาโครงการ โดยที่อยู่ระหว่างเปิดขายมีจำนวน 185 โครงการ มูลค่า 94,430 ล้านบาท ซึ่งพอร์ตใหญ่ของพฤกษา ยังคงเป็นตลาดแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ล่าสุด บริษัทฯได้ขยับไลน์สินค้าในกลุ่มราคาบ้านเดี่ยวมาทำตลาดระดับบนมากขึ้น

โดยนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา พฤกษาฯ มีการปรับพอร์ตสินค้ากลุ่มบ้านเดี่ยว ไปจับตลาดราคาระดับกลาง-บน 5-10 ล้านบาทมากขึ้น เป็นการปรับตัวให้รับกับเกณฑ์ LTV ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่างราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือกลุ่มที่มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน

พร้อมกันนี้ ได้มีการจัดกลุ่มสินค้าบ้านเดี่ยว เพื่อให้มีความชัดเจนในการทำตลาด คือ กลุ่มเจ้าของธุรกิจ ผู้บริหาร และคนทำงานออฟฟิศรุ่นใหม่ที่ทำงานในเมือง โดยมีการแบ่งกลุ่มสินค้าให้เหลือเพียง 3 แบรนด์หลักๆ ที่ทำตลาดจับกลุ่มกลาง-บน ประกอบด้วย บ้านเดี่ยวแบรนด์ เดอะแพลน (the Plant) ระดับราคา 5-7 ล้านบาท บ้านเดี่ยวแบรนด์ ภัสสร ราคา 7-10 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวแบรนด์เดอะปาล์ม ราคา 10-20 ล้านบาท

ปัจจุบัน บ้านเดี่ยวกลุ่ม 3-5 ล้านบาทยังเป็นพอร์ตสินค้าบ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดของพฤกษาฯ โดยมีแชร์ในกลุ่มสินค้าบ้านเดี่ยวอยู่ประมาณ 60-70% แต่ในอนาคต พฤกษาฯ พยายามจะ Balance พอร์ตสินค้าให้มีสัดส่วนเท่ากัน คือ มีสินค้าในทุกกลุ่มโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 30% เท่าๆ กัน

รายใหม่เจอข้อจำกัดพัฒนาโครงการออกสู่ตลาด

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่ เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯหลายราย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอย่างเดียว เพราะระยะเวลาในการพัฒนาไม่นานและสามารถคืนทุนได้เร็ว ทำให้เหมาะกับผู้ประกอบการหน้าใหม่หรือรายเล็กเข้าสู่ตลาด อีกทั้ง มีผู้ประกอบการรายเล็กที่อาจจะมีเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนหน้านี้บ้างแล้ว และเปิดขายโครงการใหม่อีกในปีนี้ ซึ่งจำนวนของผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่เหล่านี้ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มมากขึ้น แต่อาจจะไม่ได้มีจำนวนมากขึ้น เพราะมีหลายรายที่เปิดขายเพียงแค่ 1 โครงการเท่านั้นแล้วก็หายหน้าไป อาจจะเป็นเพราะพอใจแค่นั้น หรือโครงการที่เปิดขายไม่ประสบความสำเร็จ อีกทั้งเงินทุนของผู้ประกอบการกลุ่มนี้ อาจจะไม่มากไม่สามารถเปิดขายโครงการใหม่ได้ ถ้าโครงการก่อนหน้านี้ปิดการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

นอกจากนี้ การขอสินเชื่อจากทางธนาคารก็มีปัญหาเช่นกัน เพราะถ้ายอดขายไม่ดีและไม่เป็นไปตามเป้าที่ธนาคารกำหนด การขอสินเชื่อจากธนาคารก็จะยากขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ มีวิธีการระดมทุนจากช่องทางอื่นได้คล่องตัวกว่า ดังนั้น ผู้ประกอบการหน้าใหม่ รายกลาง และรายเล็กจึงต้องเลือกทำเลที่มีต้นทุนในการพัฒนาไม่สูง เช่นในพื้นที่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน หรือนอกพื้นที่ตามแนวส่วนต่อขยายที่ราคาที่ดินไม่สูงเกินไป เพื่อรองรับกำลังซื้อในกลุ่มกลาง – ล่าง ยกเว้นบางรายที่อาจจะมีที่ดินดั้งเดิมในพื้นที่เมืองชั้นใน หรือว่าตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาไม่สูงมาก แต่สามารถขายในราคาใกล้เคียงกับโครงการของรายใหญ่ได้

สำหรับแนวโน้มการขยายตัวของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ อาจจะมีจำนวนที่ไม่มากนัก เพราะข้อจำกัดหลายอย่าง ได้แก่ 1. เรื่องของราคาที่ดินที่สูงขึ้น ไม่เฉพาะแต่ในเมืองชั้นในแต่ในทุกพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าราคาที่ดินก็สูงขึ้น 2.ธนาคารเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการกลุ่มนี้ ทำให้ต้องมีเงินทุนส่วนหนึ่งไว้พัฒนาโครงการในช่วงต้น 3.การแข่งขันกับรายใหญ่ก็มีความเข้มข้นมากขึ้น แต่ก็มีผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง หรือหน้าใหม่หลายราย ที่อาจจะพัฒนาโครงการได้โดนใจผู้ซื้อจนสามารถพัฒนาโครงการได้ต่อเนื่องกันหลายปี จนบริษัทสามารถเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ได้ในเวลาไม่กี่ปี หรือบางรายยังสามารถเปิดขายโครงการได้ต่อเนื่องแม้จะเป็นโครงการที่ขนาดไม่ใหญ่ก็ตาม

"การจะพัฒนาจากผู้ประกอบการหน้าใหม่ หรือรายเล็ก ขึ้นมาเป็นที่ยอมรับในตลาดนั้น เป็นเรื่องยากในปัจจุบัน เพราะเศรษฐกิจที่ฝืดเคือง กำลังซื้อหดหาย ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ คงต้องเหนื่อยหนักกว่ารายใหญ่แน่นอน เพราะขาดงบในการประชาสัมพันธ์ อีกทั้งขอสินเชื่อธนาคารยิ่งยากขึ้นไปอีกเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ซึ่งถ้าสถานการณ์การแข่งขันยังเป็นไปแบบนี้นั้น ผู้ประกอบการรายใหญ่จะเป็นคนควบคุมตลาดไม่มีช่องว่างให้ผู้ประกอบการรายเล็ก หน้าใหม่หรือรายกลางเข้ามามีส่วนแบ่งได้ในอนาคต".