จากแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ กำลังซื้อผู้บริโภค ความเชื่อมั่นลด ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งยังถูกควบคุมด้วยมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ หรือ Loan to Value : LTV เพื่อสกัดกั้นการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้คาดการณ์ว่า ปี 2562 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะติดลบประมาณ 10%
ปัจจุบัน เริ่มเห็นโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการมียอดขายลดลง แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการได้เตรียมแผนรับมือล่วงหน้าไว้แล้วก็ตาม หลายรายหันไปเพิ่มพอร์ตลงทุนโครงการแนวราบ หรือลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบให้เช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า เป็นต้น แต่จากภาวะการชะลอตัวของตลาดที่มากกว่าที่คาดหมายเอาไว้ ทำให้มีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายต่างต้องทบทวนแผนลงทุนในช่วงครึ่งปีหลังใหม่ แต่ก็ยังมีหลายรายที่ยังมีความเชื่อมั่นและเดินหน้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างยอดขายและรายได้ให้ได้ตามเป้าหมายที่วางเอาไว้
ประณามแบงก์ชาติต้นเหตุวิกฤตรอบใหม่
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือว่าตกต่ำมาก ครึ่งปีแรกตลาดยอดขายติดลบ 13% เฉพาะไตรมาสแรกยอดขายติดลบ 13% และหากแยกเป็นตลาดคอนโดมิเนียมครึ่งปีแรกติดลบ 17% และเมื่อมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 62 ยอดโอนที่อยู่อาศัยในช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม จำนวนยูนิตติดลบ 34% มูลค่าติดลบ 24%
“มาตรการ LTV ถือเป็นมาตรการที่ดี แต่เอามาใช้ผิดเวลาไม่ควรจะเอามาใช้ในช่วงที่ตลาดชะลอตัว แบงก์ชาติควรหันมาทบทวนมาตรการ LTV ใหม่ อีกทั้งยังมีมาตรการ DSR เข้ามาเพิ่มยิ่งเป็นการซ้ำเติมตลาดอีก อสังหาฯ ถือเป็นเสาหลักของเศรษฐกิจไทย หากแบงก์ชาติยังขืนเดินหน้าใช้มาตรการ LTV ต่อก็อาจทำให้ตลาดอสังหาฯ เกิดวิกฤตได้ หากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้ แบงก์ชาติจะถือเป็นผู้ร้ายที่ล้มโดมิโนตัวแรก” นายประเสริฐ กล่าว
นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า สำหรับการยกเลิกโครงการเกิดขึ้นมาหลายปีแล้ว โดยเริ่มจากโครงการในต่างจังหวัดที่ผู้ประกอบการเข้าไปลงทุนเมื่อยอดขายไม่ได้ตามเป้าหมายก็ยกเลิกโครงการเมื่อ 3-4 ปีที่ผ่านมา หลังจากนั้น ก็เกิดกับโครงการในแถบรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มีจำนวนโครงการเปิดใหม่จำนวนมากเมื่อช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้ กระทั่งล่าสุดโครงการในเมืองที่ยกเลิก ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ดีที่ผู้ประกอบการปรับตัวเร็วและไม่ได้ก่อให้เกิดความเสียหายลูกค้าที่ซื้อก็ได้เงินคืนพร้อมดอกเบี้ย ผู้ประกอบการก็ไม่ตะแบงทำจนเกิดความเสียหายมากขึ้น ที่ดินก็จะกลายเป็นแลนด์แบงก์รอการพัฒนาในเวลาที่เหมาะสมซึ่งมูลค่าก็เพิ่มขึ้นทุกปี นอกจากนี้ ภาระดอกเบี้ยในการถือครองที่ดินยังต่ำเพราะดอกเบี้ยอยู่ในอัตราที่ต่ำมาก หนี้สินต่อทุนของผู้ประกอบการอยู่ที่ 1:1 โครสร้างการลงทุนส่วนใหญ่เป็นการร่วมทุนทำให้ต้นทุนถูกเฉลี่ยกันไป ต่างจากวิกฤตปี 40 ที่หนี้สินต่อทุนสูงถึง 7-8:1 ดอกเบี้ยสูงตัวเลขสองหลัก ผู้ประกอบการเดินหน้าสร้างสุดท้ายกลายเป็นหนี้เสีย มีโครงการร้างเต็มเมือง
สิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวคือ ต้องมองตลาดให้ชัดเจนมากขึ้น หาดีมานด์เฉพาะในแต่ละพื้นที่ และลงทุนให้มีขนาดที่เหมาะต่อขนาดตลาดหรือความต้องการที่มี เมื่อในตลาดปลามีน้อยเราก็ต้องลงทุนน้อยต้องหาดีมานด์เฉพาะให้ได้ การที่จะหาดีมานด์เฉพาะได้ต้องเกิดจากการสำรวจตลาด การดูตลาดอย่างใกล้ชิด ดูเป็นรายทำเล และเกิดจากประสบการณ์ของผู้ประกอบการ
แนะผู้ประกอบการปรับตัวรับมือตลาดทรุด
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวอย่างมาก ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวเพื่อรับมือต่อปัญหาที่เกิดขึ้น ไม่ควรโหมเปิดตัวโครงการใหม่ การลงทุนควรสำรวจตลาดว่ายอดขายของโครงการ ยอดขายของคู่แข่งในบริเวณนั้นๆ ซัปพลายที่เหลือขายในตลาด ซึ่งจะบ่งบอกได้เป็นอย่างดี สำรวจปริมาณความต้องการ ขนาดโครงการต้องเหมาะสมต่อความต้องการ การตั้งราคาต้องเหมาะสม
“การที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลง 0.25% ส่งผลดีต่อผู้กู้ 2% โดยผู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระจะทำให้เงินงวดที่ส่งไปตัดเงินต้นมากขึ้น ส่วนผู้ที่จะกู้ใหม่จะได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม การปรับลดดอกเบี้ยแม้จะช่วยให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น แต่สิ่งสำคัญคือถ้ากู้ไม่ผ่านก็ไม่มีประโยชน์ เพราะธนาคารเข้มงวดปล่อยสินเชื่อมาก ประกอบกับมาตรการต่างๆ ที่แบงก์ชาติออกมาควบคุมทำให้ยอดรีเจกต์เรตพุ่งสูงขึ้น” นายอธิป กล่าว
ส่วนการที่ตัวแทนสภาหอการค้าไทย ภาคอสังหาริมทรัพย์ เข้าหารือกับผู้ว่าการ ธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อยื่นหนังสือให้พิจารณาปรับปรุงข้อกำหนดของมาตรการ LTV ให้บรรเทาเบาบางลง เพราะปัจจุบันส่งผลกระทบอย่างมากต่อภาคผู้ประกอบการ สำหรับข้อเสนอ ได้แก่ 1.ผู้กู้ร่วม เนื่องจากผู้กู้ส่วนใหญ่ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านจะต้องใช้ผู้กู้ร่วมถึงจะกู้ผ่าน ให้ผู้กู้การกู้ซื้อบ้านจะต้องมีผู้กู้ร่วม ซึ่งจะไปเกี่ยวเนื่องกับสัญญาที่ 2 และ 3 ทำให้ผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันอาจโดนตัดสิทธิกู้ที่อยู่อาศัยเอง
2.ขอเปลี่ยนสัญญาซื้อขายจากราคาจริงมาเป็นสัญญาซื้อขายราคาประเมิน แม้ธปท.จะกลัวว่า การใช้ราคาประเมินอาจจะประเมินต่ำหรือสูงเกินไป แต่ส่วนตัวมองว่า การใช้ราคาจริงจะทำให้เกิดปัญหาการกู้เกินวงเงินต่อหลักทรัพย์ค้ำประกัน แต่การใช้ราคาประเมินน่าจะเหมาะกว่า เนื่องจากบริษัทที่ประเมินราคาเป็นบริษัทที่น่าเชื่อถือได้ เพราะอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
3.แม้ว่า LTV จะเป็นมาตรการที่ดี แต่ต้องเลือกบังคับใช้ในเวลาที่เหมาะสม ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวภาคธุรกิจได้รับผลกระทบอยู่แล้วไม่คารออกมาตรการใดๆ มาฉุดรั้งตลาดให้ตกต่ำลงไปอีก ดังนั้น จึงควรชะลอการบังคับใช้ออกไปก่อน นอกจากนี้ ยังขอให้พิจารณายกเว้นในกลุ่มบ้านแนวราบที่ไม่ใช่ตลาดเก็งกำไร เพราะปัจจุบันพฤติกรรมผู้บริโภคในวันเริ่มต้นทำงานจะนิยมซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัย แต่เมื่อมีครอบครัวจะหันมาซื้อบ้านซึ่งจะกลายเป็นหลังที่ 2 ต้องเข้าเกณฑ์ LTV ในทันทีแม้จะไม่ใช่การเก็งกำไรก็ตาม
ทำสินค้าตรงใจเรียลดีมานด์ยังขายได้
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าจะชะลอตัวแต่ที่อยู่อาศัยถือเป็นปัจจัย 4 ที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องจากการขยายครอบครัว เกิดครอบครัวใหม่ เพราะกรุงเทพฯ มีประชากร 12 ล้านคน หากรวมประชากรแฝงด้วยก็จะมากกว่า 15 ล้านคน ทั้งยังมีประชากรเกิดใหม่เพิ่มต่อเนื่องย่อมต้องมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น หากผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าที่ตรงต่อกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงก็เชื่อว่าจะยังสามารถขายได้
สำหรับแผนลงทุนของออริจิ้นในปีนี้ยังคงดำเนินการตามแผนเดิมที่วางเอาไว้ตั้งแต่ต้นปี คือ เปิด 15 โครงการ มูลค่า 26,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นโครงการบ้านจัดสรร 4 โครงการ ซึ่งปีนี้บริษัทเชื่อว่าที่อยู่อาศัยแนวราบโดดเด่นทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด โดยคาดว่าจะเติบโตราว 15-20% เพราะกลุ่มนี้เป็นตลาดซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ในขณะที่ตลาดคอนโดฯ ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ทำให้กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง หรือกลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่าลดลง อย่างไรก็ตาม มาตรการ LTV จะทำให้ตลาดกรองกลุ่มนักเก็งกำไร นักลงทุนที่จับเสือมือเปล่าออกไปจากตลาดเหลือแต่กลุ่มที่มีเงินลงทุนและต้องการลงทุนในอสังหาฯ จริงๆ เหลือผู้ที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริง รวมถึงแต่ใช่ว่ากลุ่มนี้จะลดลงจากมาตรการ LTV เพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากผลตอบแทนในตลาดนี้ลดลงทำให้ลดความน่าสนใจลงไป
ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติคงมีอยู่โดยเฉพาะชาวฮ่องกงที่มีเพิ่มขึ้นหลังเกิดเหตุการณ์ประท้วงบนเกาะฮ่องกง ส่วนกลุ่มนักลงทุนต่างชาตินั้น ยังยืนยันว่าไทยเป็นประเทศที่น่าลงทุนมากกว่าประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะการลงทุนอินฟราสตรักเจอร์ของรัฐบาล ซึ่งไม่มีประเทศไหนที่ลงทุนคราวละหลายเส้นทาง ซึ่งเป็นการเปิดหน้าดิน เกิดทำเลใหม่ๆ ขึ้น การลงทุนของภาคเอกชนก็จะตามมา
ต่างชาติยังซื้ออสังหาฯ ไทย
นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (CEO) บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัว ยอดขายผู้ประกอบการลดหลายบริษัทชะลอแผนการลงทุน ลดแผนเปิดตัวโครงการใหม่ลง แต่บริษัทยังคงเดินหน้าลงทุนตามแผนที่วางเอาไว้ตั้งแต่ต้นปี เพราะเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องหากพัฒนาสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายในทำเลนั้นๆ ทำการศึกษาและวิจัยตลาดอย่างละเอียด ขนาดโครงการต้องเหมาะสมต่อปริมาณลูกค้าที่มีอยู่ในย่านนั้นๆ และตั้งราคาที่สมเหตุสมผล
ส่วนกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติมีเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะชาวฮ่องกง สิงคโปร์ ซึ่งในปี 2561 ที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายในส่วนของชาวต่างชาติ 2,000 ล้านบาท ในปีนี้ตั้งเป้ายอดขายชาวต่างชาติไว้ที่ 5,000 ล้านบาท ปัจจุบันขายได้แล้วกว่า 2,000 ล้านบาท
“ยิ่งตลาดชะลอตัวเรายิ่งต้องสร้างอิมแพกต์ โดยนำงบการตลาดของแต่ละโครงการมารวมกันแล้วจัดงานใหญ่ ออกแคมเปญใหญ่ ให้ส่วนลด ของแถมเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ” นายธนากร กล่าว
กรุงไทยประเมินอสังหาฯ ปี 62 ติดลบ 10%
สำนักวิจัย Krungthai Compass ธนาคารกรุงไทย (KTB) ได้ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้จะมีมูลค่า 5.1 แสนล้านบาท หดตัว 10% ที่อยู่อาศัยแนวราบหดตัว 4% และคอนโดมิเนียมหดตัว 20% ซึ่งปัจจัยหลักๆ มาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ชะลอตัวลงทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ รวมถึงเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไรหรือให้เช่าต่อชะลอตัวลง ขณะที่เศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงทั่วโลกทำให้ชาวต่างชาติที่นิยมเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยลดลง โดยเฉพาะชาวจีนที่เข้ามามากในช่วงที่ผ่านมานั้นมียอดยกเลิกการจองคอนโดมิเนียมประมาณ 6-10%
ทั้งนี้ หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการ LTV และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนเมษายนที่ผ่านมา ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง โดยช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม ยอดโอนลดลง 16% โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมมียอดโอนลดลง 27% ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบหดตัว 4% เมื่อเทียบกับรอบ 5 เดือนแรกของปี 2561 ยอดโอนที่อยู่อาศัยเติบโต 5% แบ่งเป็นในส่วนของแนวราบเติบโต 11% และแนวสูงติดลบ 2%
ในส่วนของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 6 เดือนแรกของปี พบว่า การขอสินเชื่อสัญญาที่ 2 ของที่อยู่อาศัยแนวสูงลดลง 25% แนวราบเพิ่มขึ้น 3% และในส่วนของสัญญากู้แรกที่อยู่อาศัยแนวสูงเพิ่มขึ้น 6% แนวราบเพิ่มขึ้น 18% จากตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ในส่วนของคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นเป้าหมายในการซื้อเพื่อเก็งกำไรลดลงถึง 25% ซึ่งเป็นเป้าหมายในการสกัดการเก็งกำไรของ ธปท. ก็เชื่อว่า ธปท.พอใจต่อมาตรการ LTV ที่ออกมาบังคับใช้ได้ผล ขณะที่สัญญาแรกภาพรวมยังเพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการซื้อที่แท้จริงยังมีไม่ได้ถูกกระทบไปด้วย ดังนั้น จึงเชื่อว่า ธปท.จะยังคงมาตรการนี้เอาไว้อีกระยะหนึ่งก่อน ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นก็คงจะได้รับผลกระทบตามไปบ้าง โดยคาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเติบโตได้ต่ำกว่า 8% ขณะที่เอ็นพีแอลน่าจะทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นไม่มากนักจากไตรมาสแรกที่ 3.35%
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบจะติดลบ แต่สำนักวิจัย กรุงไทย พบว่า บ้านแฝดมีส่วนช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยช่วง 5 เดือนแรกของปีมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแฝดเติบโตต่อเนื่องที่ 9% สูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมราว 2 เท่า ด้วย 4 จุดเด่น ได้แก่ ฟังก์ชันการใช้งานและความเป็นส่วนตัวไม่ต่างจากบ้านเดี่ยว แต่ราคาถูกกว่าถึง 30% เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมขนาดครอบครัว รวมถึงบ้านแฝดมีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่าและใช้เงินดาวน์น้อยกว่า นอกจากนี้ ยังอยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าในอนาคต ตอบโจทย์ความสะดวกสบายในการเดินทางพอสมควร และคุณภาพของบ้านแฝดที่ดีในปัจจุบันหลังจากที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เข้ามาในตลาด โดยคาดการณ์ในปี 2562-2563 จะมียูนิตเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 6,700-7,500 ยูนิต หรือขยายตัวเฉลี่ย 18%
