xs
xsm
sm
md
lg

ความท้าทายซีพี:รถไฟเชื่อม3สนามบิน จุดพลิกราคาอสังหาบูม100%รับอีอีซี

เผยแพร่:

แฟ้มภาพ
เมื่อวันที่ 28 พ.ค. ที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.) ได้มีมติ อนุมัติตามที่สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(กพอ.) เสนอ เพื่อให้การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ร่วมลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ระยะทาง 220 กม. มูลค่าโครงการ 224,544.36 ล้านบาท กับกลุ่มกิจการร่วมค้าบริษัทเจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้ง จำกัด และพันธมิตร (กลุ่ม CPH)

อันประกอบด้วย บริษัท เจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้งฯ, บริษัท อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ฯถือหุ้น 5% บริษัท ไชน่า เรลเวย์ คอนสตรัคชั่น คอร์ปอเรชั่นฯ จากประเทศจีน ถือหุ้น 10% บริษัท ช.การช่างฯ และ บริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพฯ (BEM) ถือหุ้น 15% ซึ่งเป็นผู้ชนะการประมูล ซึ่งเป็นขั้นตอนสุดท้าย หลังจากนี้ รฟท.จะไปดำเนินการลงนามสัญญากับกลุ่ม ซีพีต่อไป โดยใช้เวลาในการก่อสร้าง 5 ปี

ทั้งนี้กลุ่มซีพี ได้ยื่นข้อเสนอด้านการเงินต่ำกว่าเงื่อนไขในทีโออาร์ โดยถือเป็นโครงการในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) โครงการแรกที่ได้รับการอนุมัติผลการประมูล เพื่อลงนามสัญญาต่อไป ส่วนจะเป็นภายในวันที่ 15 มิ.ย.นี้หรือไม่ ขึ้นกับรฟท.ในฐานะหน่วยงานเจ้าของโครงการ แต่สิ่งที่น่ากังวลคือเรื่องปัญหาของการส่งมอบพื้นที่ให้กับผู้ได้รับสัมปทาน หากมีปัญหาสะดุดเรื่องการส่งมอบพื้นที่ให้กับเอกชนจะทำให้เกิดการซ้ำรอยโครงการโฮปเวลล์ ฟ้องร้องกันไม่จบทำให้โครงการที่วางไว้ไม่สามารถเดินต่อไปได้

เผยเงื่อนไขซีพีขอเงินอุดหนุนรัฐบาลต่ำสุด

ขณะที่นายณัฐพร จาตุศรีพิทักษ์ โฆษกประจำรองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า ครม.อนุมัติและเห็นชอบผลการประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งกลุ่มกิจการร่วมค้าบริษัทเจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้ง จำกัด และพันธมิตร (กลุ่ม CPH) เป็นผู้ชนะ โดยเสนอขออุดหนุนจากรัฐบาลต่ำสุด 117,227 ล้านบาท และต่ำกว่า กรอบครม.อนุมัติลงทุนไว้ ที่ 119,425 ล้านบาท

ทั้งนี้ได้เห็นชอบให้สำนักงบประมาณ จัดสรรงบประมาณรายจ่ายประจำปีเพื่อชำระเงินที่รัฐร่วมลงทุนในโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินตามที่คณะรัฐมนตรีในการประชุมเมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2561 ในวงเงิน 149,650 ล้านบาท ซึ่ง รฟท. จะชำระเงินที่รัฐร่วมลงทุน แก่เอกชนที่ได้รับคัดเลือก ด้วยการแบ่งจ่ายเป็นรายปี ปีละไม่เกิน 14,965 ล้านบาท เป็นเวลา 10 ปี หลังจากเริ่มการให้บริการโครงการเกี่ยวกับรถไฟ ตามเงื่อนไขและหลักเกณฑ์ที่กำหนดในสัญญาร่วมลงทุน

จ่อลงนาม 15 มิ.ย.เปิดบริการได้ปี 2567
โดยหลังจาก ครม.เห็นชอบสัญญาการร่วมลงทุนระหว่าง รฟท. กับกลุ่ม CPH เตรียมลงนามสัญญาวันที่ 15 มิ.ย.นี้ มั่นใจว่าการก่อสร้างโครงการจะเสร็จ และเปิดให้บริการปี 2567 โดยภาคเอกชนเป็นผู้รับภาระความเสี่ยงในการบริหารโครงการในการจัดเก็บค่าโดยสาร ตลอดอายุสัมปทาน 50 ปี ทำให้มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นเป็น 300,000 ล้านบาท โดยทรัพย์สินทั้งหมดจะตกเป็นของรัฐ โดย ครม.ให้รับข้อสังเกตของสำนักงานอัยการสูงสุดอย่างเคร่งครัด เช่น การส่งมอบพื้นที่ให้เอกชนเข้าดำเนินก่อสร้างโครงการ โดยไม่ทำให้ รฟท.ผิดสัญญา กำหนดให้มีหน่วยงานติดตาม กำกับ และบริหารสัญญาร่วมลงทุนอย่างใกล้ชิดตลอดอายุโครงการ

ขณะที่หลังลงนามสัญญารฟท.จะต้องเตรียมส่งมอบพื้นที่มักกะสัน ซึ่งมีทั้งหมด 150 ไร่ โดยจะส่งมอบส่วนแรก 100 ไร่ก่อน และที่บริเวณศรีราชาจำนวน 25 ไร่ ส่วนที่ดินมักกะสันอีก 50 ไร่ที่เหลือ ทยอยมอบภายใน 5 ปี

มีการคาดกันว่าการจ่อลงนาม ในวันที่ 15 มิ.ย.นี้อาจจะต้องมีการเลื่อนออกไป เนื่องจากมีปัญหาด้านเทคนิคเกี่ยวกับรายละเอียด ที่ยังไม่สามารถทำได้ทัน จึงต้องเลื่อนออกไปอีก

ซีพีเสนอเงื่อนไข 12 ข้อเจ้าปัญหา
ข้อมูลที่เปิดออกมา คือ กลุ่มซีพี เสนอให้รัฐสนับสนุนเงินลงทุนน้อยที่สุดแค่ 117,227 ล้านบาท ตํ่าจากกรอบที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติไว้ว่าจะรับผิดชอบ 119,425 ล้านบาท ถึง 2,198 ล้านบาท โดยก่อนหน้านี้ทางกลุ่ม CPH ได้ยื่นข้อเสนอแนบท้ายเพิ่มเติม อื่นๆ 12 ข้อ ที่อยู่เหนือกรอบทีโออาร์ ซึ่งทำให้มีการจัดตามองกันว่าเป็นเงื่อนไขที่ทำให้การต่อรองพิจารณา ทำให้การเจรจายาวนานกว่าจะได้ข้อสรุป

สำหรับเงื่อนไขของกลุ่มซีพี ที่ได้เสนอเพิ่มเติม ทำให้มีการจับตามองกันว่าเป็นการขัดต่อเงื่อนไขประมูลไม่ได้ รับการสานต่อจากคณะกรรมการพิจารณาคัดเลือก ไม่ว่าจะเป็น
1.ขอขยายโครงการจากเดิม 50 ปี เป็น 99 ปี
2.ขอการันตีผลตอบแทน IRR 6.75% ต่อปี
3.รัฐบาลต้องจ่ายเงินอุดหนุนในปีที่ 1 จากเดิมที่ต้องจ่ายในวันที่เปิดดำเนินการ
4.ขอให้พิจารณาลดสัดส่วนผู้ถือหุ้นใหญ่ในโครงการลงมาเหลือ 5% ได้ เพราะอาจนำโครงการเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในอนาคต
5.ขอให้ธนาคารแห่งประ เทศไทย พิจารณาผ่อนปรนเพดานกู้เงินกลุ่มซีพี
6.ขอให้รัฐบาลคํ้าประกัน รฟท.ถ้าหากมีปัญหาในภายหลัง
7.ผ่อนชำระโครงการแอร์พอร์ตลิงค์ 11 ปี ด้วยดอกเบี้ย 3% จากเดิมต้องจ่ายเงินทันทีถ้าหากรัฐบาลโอนโครงการให้
8.ขอให้รัฐบาลสนับสนุนจัดหาเงินกู้ดอกเบี้ยตํ่า
9.ขอชำระเงินค่าเช่าที่ดินมักกะสันและศรีราชา เมื่อวันที่ถึงจุดที่มีผลตอบแทน
10.ถ้าหากโครงการสนามบินอู่ตะเภาล่าช้า รัฐบาลต้องจ่ายค่าชดเชยความเสียหายให้ผู้ประมูล
11.ห้าม รฟท.ทำธุรกิจหรือเดินรถแข่งขันกับเอกชน และ
12. ขอจัดตั้งซีเคียวริตีฟันด์ (กองทุนฉุกเฉิน) มาซัพพอร์ตโครงการ โดยธนาคารไทยกับธนาคารไชน่า ดีเวลลอปเมนต์ (CDB) และ เจบิค

ในช่วงที่มีการเจรจาต่อเนื่องกับกลุ่มซีพีเรื่องของโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน ผลการเจรจาภาพรวมมีแนวโน้มดีขึ้น ข้อมูลที่กลุ่มซีพีนำมารายงานคณะกรรมการมีความคืบหน้าอย่างมากส่งผลให้เงื่อนไขต่าง ๆ ที่กลุ่มซีพียื่นเข้ามาให้พิจารณาสามารถผ่อนคลายลงไปได้

สำหรับเงื่อนไขจำนวน 12 ข้อนั้น จำแนกเป็น 3 กลุ่มหลัก ๆ คือ 1.กลุ่มเงื่อนไขระยะเวลา ยืนยันระยะเวลาสัมปทานยังกำหนดไว้ที่ 50 ปี, 2.กลุ่มเงื่อนไขด้านการเงิน ขณะนี้กลุ่มซีพีอยู่ระหว่างคุยกับพันธมิตรด้านการเงิน คือ 'เจบิก' ของญี่ปุ่น นั่นคือ ในครั้งนี้มี 3 ประเทศ เข้าไปเกี่ยวข้อง คือ ไทย จีน และญี่ปุ่น จึงต้องใช้ระยะเวลาในการเจรจากันพอสมควร และกลุ่มที่ 3 คือ การปรับรายละเอียดให้เข้าใจตรงกัน จนส่งผลให้เกิดความกลัวในสิ่งที่ยังไม่เกิดขึ้น หรือ ปัญหาที่มองไม่เห็นต่าง ๆ อาทิ การย้ายสถานี การทำส่วนต่อขยาย ฯลฯ

แต่ในที่สุด ทาง การรถไฟ และคณะกรรมการต่อรองไม่สามารถรับเงื่อนไขดังกล่าวได้ จึงให้ทางกลุ่มซีพี ถอนเงื่อนไขดังกล่าวออกไป นี่คือสิ่งที่เป็นปัญหาในการเจรจาทำให้เกิดความล่าช้า แต่ในที่สุดคณะทำงานก็ได้เดินหน้า ผลักดันจนสามารถผลักดันให้นำโครงการรถไฟฟ้าเชื่อม 3 สนามบิน ให้คณะรัฐมนตรีของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา เป็นผู้อนุมัติให้ดำเนินโครงการและลงนามได้

จับตาโครงการปลุกผีฟื้นราคาอสังหาริมทรัพย์
แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการอสังริมทรัพย์ กล่าวว่าโครงการรถไฟฟ้าเชื่อม 3 สนามบินนี้ นับเป็นโครงการที่ดีในการสร้างระบบขนส่งมวลชนในระบบรางให้สามารถขนส่งผู้โดยสารจากสนามบินดอนเมือง –สุวรรณภูมิ –อู่ตะเภา ให้สามารถเชื่อมโยงกันได้และประหยัดเวลาในการเดินทาง

นอกจากนี้ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟเชื่อม 3 สถานี จากสุวรรณภูมิ-ฉะเชิงเทรา –ชลบุรี มีการกว๊านซื้อของกลุ่มทุนขนาดใหญ่หลาย100-1000 ไร่ ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น มาเป็นลำดับ ยิ่งมีความชัดเจนของโครงการเมื่อคณะรัฐมนตรีมีการอนุมัติ ทำให้ราคาปรับตัวขึ้นไปตามราคาตลาด

“กลุ่มทุนขนาดใหญ่ มีการมาดักกว้านซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนา ในเชิงพาณิชย์ มีทั้งอาคารคอมเพล็กขนาดใหญ่ คอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัย เพื่อรองรับเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อม 3 สนามบินในพื้นที่ของเส้นทางรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน และจะเป็นตัวปลุกกระแสให้ธุรกิจอสังหาในพื้นที่ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และใกล้เคียง เกิดความคึกคักอีกครั้ง เพราะมีโครงการต่าง ๆ เตรียมผุดขึ้นรองรับสถานีรถไฟฟ้าเชื่อม 3 สนามบิน” แหล่งข่าวคนเดียวกัน กล่าว

อานิสงส์ราคาที่ดินถีบตัวสูง สัตหีบพุ่ง 100%
แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าศักยภาพของทำเลที่เพิ่มขึ้นทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับอานิสงส์รถไฟเชื่อม 3 สนามบิน พบว่าราคาที่ดินในพื้นที่ EEC ทั้ง 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ระยอง และชลบุรี เมื่อเทียบจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์โดยยึดราคาสูงสุดในแต่ละอำเภอที่มีการประเมินเป็นตัวเทียบการขยายตัว พบอัตราการเติบโตของราคาที่ดินโดยเฉลี่ยในชลบุรี และฉะเชิงเทราอยู่ที่ 30-40% ส่วนระยอง ขยายตัวราว 0.3%

อย่างไรก็ตามพบว่า อ.บางละมุง จ.ชลบุรี ราคาประเมินที่ดินสูงขึ้น 69% อ.ศรีราชา สูงขึ้น 14% และ อ.สัตหีบ สูงขึ้น 100% เมื่อเทียบราคาระหว่างปี 2555-2558 กับปี 2559-2562

บ้านเดี่ยว-คอนโดฯ บูมรับ EEC
จากการสำรวจความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC ทั้ง 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ระยอง และชลบุรี (พัทยา บางแสน ศรีราชา และสัตหีบ) พบอุปทานเสนอขายในพื้นที่ปี 2561 ประมาณ 121,377 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดชลบุรี 77% (93,287 ยูนิต) โครงการที่เสนอขายในระยอง กับฉะเชิงเทรา ยังเน้นโครงการบ้านเดี่ยวประมาณ 60% จากยูนิตเสนอขายในแต่ละจังหวัด (ยอดยูนิตเสนอขายรวมในจังหวัด ระยอง 18,409 ยูนิต ฉะเชิงเทรา 9,681 ยูนิต) ขณะที่จังหวัดชลบุรีนิยมพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ประมาณ 53% จากจำนวนโครงการที่เสนอขาย 93,287 ยูนิต ซึ่งตอบรับความต้องการของกลุ่มแรงงานและประชาชนที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มราคาที่นิยมพัฒนาโดยมากเป็นกลุ่ม 1.00-2.99 ล้านบาท จะมีเพียงบ้านเดี่ยวที่นิยมพัฒนาโครงการระดับ 3.00-4.99 ล้านบาท

ทั้งนี้เมื่อ ครม.ได้อนุมัติเดินหน้าโครงการ EEC ให้เป็นจริง โดยเฉพาะรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภาที่เป็นรูปเป็นร่างขึ้น รวมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการหลายรายเตรียมจ่อคิวลงสนามในอนาคต เพราะเห็นโอกาสการเติบโตของภาคตะวันออก ตอบรับกับความต้องการที่อยู่อาศัยจะขยายตัวสู่รอบนอกมากขึ้น แต่ยังเชื่อมถึงใจกลางเมืองได้ด้วยระบบขนส่งมวลชนระบบรางที่มีประสิทธิภาพ

EEC หนุนเศรษฐกิจ ดึงนักลงทุนทั้งในไทยและต่างประเทศ
สำหรับรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา) ในโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก มีระยะทางรวม 220 กิโลเมตร วงเงิน 224,544 ล้านบาท มีทั้งหมด 9 สถานี เป็นสถานียกระดับ 7 สถานี ได้แก่ สถานีดอนเมือง สถานีกลางบางซื่อ สถานีมักกะสัน สถานีฉะเชิงเทรา สถานีชลบุรี สถานีศรีราชา และสถานีพัทยา และเป็นสถานีใต้ดิน 2 สถานี ได้แก่ สถานีสุวรรณภูมิ และสถานีอู่ตะเภา ทั้งนี้ค าดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้ใช้บริการได้ในปี 2566 ด้วยความเร็ว 250 กิโลเมตรต่อชั่วโมง ทำให้สามารถเชื่อมกรุงเทพฯ-อู่ตะเภาได้ภายใน 45 นาที

ส่วนภาคตะวันออกของไทยจะกลายเป็นทำเลที่น่าจับตาและเป็นพื้นที่ที่มีโอกาสเติบโต หลังจากการมาของโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 (สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา) นอกจากจะเพื่อรองรับการเติบโตของเมือง ยังช่วยสร้างเม็ดเงินให้กับจังหวัดในกลุ่มนี้ และการเข้ามาของแรงงานที่มากขึ้น
กำลังโหลดความคิดเห็น...